تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی راهی برای خروج از رکود

یکی از مشکلات ساختاری در بخش زمین و مسکن که منجر به تورم و افزایش قیمت مسکن می شود، حضور واسطه‌های مالکیتی در بازار مسکن است. در صورتی که مالک زمین و ساختمان و سازنده یکی باشد به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود می­‌آید، قیمت مسکن­‌های موجود بر اساس بازار تعیین می­‌شود نه بر اساس هزینه تمام شده آن.

سیاست تبدیل «واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی» در فرآیند تولید، واسطه‌های مالکیتی را از چرخۀ تولید حذف کرده و منفعت حاصل از این اقدام را نصیب تقاضاهای مصرفی می‌­کند،زیرا در شرایط فعلی خریداران مسکن مجبورند خانه‌های ساخته شده ای را خریداری کنند ولی در صورتی‌ که مصرف‌کنندگان، از ابتدا مالک باشند و تولیدکنندگان تنها با ایفای شأنیت پیمان­کاری حاضر شوند، سود حاصل از سرمایه­ گذاری در فرآیند ساخت از فروشنده به مصرف ­کننده منتقل می‌­شود که این امر باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن به سود مصرف کنندگان نهایی می­‌شود.

علاوه بر این، یکی از مشکلات تولید مسکن در ایران، ورورد افراد حقیقی بدون دارا بودن تخصص‌های لازم به عرصه ساخت و ساز مسکن است،لذا در این راستا دولت باید از تولید کنندگان حقوقی و شرکت‌های تخصصی توسعه دهنده‌ای که دارای توانایی و تخصص لازم در مدیریت مالی، مدیریت نیروی انسانی و مدیریت اجرا هستند، حمایت کند.

این شرکت‌های توسعه‌گر می‌توانند در قالب بخش خصوصی، نهادهای عمومی و یا سرمایه‌گذار خارجی باشد. اعمال این سیاست با واقعی کردن سود حاصل از سرمایه‌گذاری، حذف تقاضای سرمایه ای غیرمولد و انتقال سود حاصل از سرمایه ­گذاری از فروشنده به مصرف ­کننده، منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن می شود که در نهایت توانمندی خانوار را به همراه خواهد داشت.

اعمال این سیاست ساختاری، با واقعی کردن سود حاصل از سرمایه گذاری سازندگان مسکن، حذف تقاضای سرمایه‌ای غیرمولد و انتقال سود حاصل از سرمایه­ گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف­ کننده، منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان می‌شود که در نهایت توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن متناسب با نیاز را به همراه خواهد داشت.

انتقال سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به مصرف کنندۀ نهایی، روح اصلی حاکم بر مفهوم تعاون و تعاونی در فرآیند تولید است که در این سیاست مورد توجه قرار گرفته است، بنابراین دولت می تواند تمهیدات لازم برای حضور شرکت های توسعه‌گر غیردولتی به عنوان واسطه‌های صرفاً مدیریتی در بخش مسکن و شهرسازی را فراهم کند.

این سیاست می تواند در قالب بازار پیش خرید یا فروش قسطی مسکن، اجرایی و تامین مالی شود که در این صورت سازنده(شرکت های توسعه گر) و مالک هر دو سود خواهند برد.

تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی، به عنوان سیاستی موفق در عرصه شهرسازی در کشورهای پیشرفته بروز و ظهور دارد که پیگیری و راه اندازی آن توسط وزارت راه و شهرسازی می تواند در کنار سایر سیاست های ترکیبی، با تحریک توامان عرضه و تقاضا مبتنی بر کاهش هزینه های تولید و افزایش کارایی تولید مسکن، با تقویت نقش هدایت گری دولت، منجر به رونق پایدار بازار زمین و مسکن شود.

 *کارشناس مسکن و برنامه ریزی شهری