قیمت تمام‌شده مسکن – بخش اول
مؤلفه‌های زیادی در تعیین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی مؤثرند که مهم‌ترین آن‌ها شامل: موقعیت مکانی، محل استقرار و هم‌جواری‌ها، قیمت منطقه‌ای زمین، عمر و سال ساخت، تعداد واحدها، تعداد طبقات، مصالح ساختمانی و روش‌های ساخت‌وساز، طرح معماری و نقشه پلان، کیفیت اجرا، برخورداری‌ها و امکانات، دسترسی‌ها، بافت شهری و اجتماعی پیرامونی و البته از همه مهم‌تر میزان تقاضاست.
بهروز جانی‌پور*: امروزه ملاک خریدوفروش واحدهای مسکونی، خصوصاً از نوع آپارتمانی، براساس قیمت هر مترمربع زیربنای مندرج در سند مالکیت آن است، اما ببینیم قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهری مانند تهران چگونه محاسبه می‌شود؟
مؤلفه‌های زیادی در تعیین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی مؤثرند که مهم‌ترین آن‌ها شامل: موقعیت مکانی، محل استقرار و هم‌جواری‌ها، قیمت منطقه‌ای زمین، عمر و سال ساخت، تعداد واحدها، تعداد طبقات، مصالح ساختمانی و روش‌های ساخت‌وساز، طرح معماری و نقشه پلان، کیفیت اجرا، برخورداری‌ها و امکانات، دسترسی‌ها، بافت شهری و اجتماعی پیرامونی و البته از همه مهم‌تر میزان تقاضاست.
بانک مرکزی و برخی نهادهای مرتبط با بخش مسکن، هرازگاهی آمار دقیقی از وضعیت معاملات مسکن و میانگین قیمت واحدهای مسکونی به فروش رسیده در تمامی مناطق تهران و برخی شهرهای دیگر کشور براساس معاملات رسمی انجام شده، اعلام می‌کنند. بر همین اساس در اردیبهشت‌ماه امسال میانگین قیمت مسکن در تهران برای هر مترمربع حدوداً مبلغ ۶ میلیون تومان محاسبه و اعلام شد.
براساس آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی، آمار خام معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه ۹۷ مجموعاً ۱۹ هزار و ۴۴۲ معامله انجام شد که افزایش حدود ۳ هزار فقره‌ای نسبت به تعداد معاملات اردیبهشت‌ماه سال گذشته دارد.
همچنین براساس آمار منتشرشده، قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در اردیبهشت‌ماه امسال، ۵ میلیون و ۹۸۴ هزار تومان بود. این شاخص در اردیبهشت‌ماه سال گذشته ۴ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان در هر مترمربع اعلام‌شده بود.
کم‌رونق‌ترین منطقه در اردیبهشت‌ماه سال جاری نیز، منطقه ۱۹ با ۱۱۲ فقره معامله بود. گران‌ترین منطقه تهران در معاملات مسکن اردیبهشت‌ماه، منطقه یک با میانگین قیمتی ۱۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در هر مترمربع برآورد شده است. ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با میانگین متری ۲ میلیون و ۶۹۳ هزار تومان محاسبه‌شده است.
واقعیت این است که در حال حاضر، میانگین هزینه اجرای خوب و مناسب هر مترمربع آپارتمان معمولی ۴ طبقه مسکونی چیزی در حدود یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است که تفاوت چندان معناداری در مناطق متفاوت تهران ندارد؛ اما تفاوت بسیار زیاد قیمت هر مترمربع آپارتمان در بخش‌های مختلف این کلان‌شهر بیانگر آن است که نقش مؤلفه‌های دیگر در گران شدن قیمت مسکن پررنگ‌تر است.
یکی از دلایل گران بودن قیمت مسکن در تهران، توقع و انتظار سرمایه‌گذاران و سازندگان آن در سود بردن زیاد است. در گذشته نه‌چندان دور خصوصاً در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ شمسی، سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن سود فراوانی نصیب سازندگان می‌کرد و گاهی آورده آن بیش از ۱۰۰ درصد سرمایه‌گذاری بوده است.
به همین دلیل اشخاص زیادی از اقشار جامعه مانند بازاریان و مدیران و جراحان و دندان‌پزشکان و کارخانه‌داران که درآمدهای زیادی داشتند، سرمایه خود را به بخش مسکن منتقل نمودند و از این کار ثروت بسیار بیشتری به دست آوردند! در حال حاضر بنا به دلایل متعددی (ازجمله شریک شدن شهرداری‌ها در سود سازندگان از طریق گران کردن قیمت تراکم مازاد و پارکینگ و غیره)، سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به زیر ۳۰ درصد کاهش یافته و عادت به بردن سودهای کلان، توقع و انتظار از سوددهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را بالا برده و اینک کمتر کسی تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز دارد.
همین امر باعث کاهش تولید مسکن و بالطبع بالا رفتن قیمت آن شده است. فارغ از بحث‌های غیر کارشناسی و غیرمسئولانه حبابی یا غیر حبابی بودن قیمت مسکن در تهران، باید اذعان کرد که هم‌اکنون قیمت فروش مسکن در تهران بسیار بیشتر از قیمت تمام‌شده آن است و کنترل و البته واقعی کردن قیمت آن نیز بسیار آسان است! در یادداشت‌های بعدی به‌طور دقیق‌تری به این موضوع پرداخته خواهد شد.
*عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران
