جدانشینی از ابرشهرها

افزایش درجه سختی «دسترسی به مسکن» در مناطق شهری جهان، ابرشهرها را با تهدید «جدانشینی» طبقه متوسط روبه‌رو کرده است. مطالعات بین‌المللی درباره مدت انتظار برای صاحب‌خانه شدن در شهرهای بزرگ جهان نشان می‌دهد شاخص «دسترسی به مسکن» که از نسبت قیمت خانه به درآمد خانوارها قابل محاسبه است، در برخی از مناطق، ‌ به قدری از سطح متعارف فراتر رفته که میان‌درآمدها برای تامین نیاز سکونتی خود قصد خروج از این شهرها را پیدا کرده‌اند.

افزایش درجه سختی «دسترسی به مسکن» در مناطق شهری جهان، ابرشهرها را با تهدید «جدانشینی» طبقه متوسط روبه‌رو کرده است. مطالعات بین‌المللی درباره مدت انتظار برای صاحب‌خانه شدن در شهرهای بزرگ جهان نشان می‌دهد شاخص «دسترسی به مسکن» که از نسبت قیمت خانه به درآمد خانوارها قابل محاسبه است، در برخی از مناطق، ‌ به قدری از سطح متعارف فراتر رفته که میان‌درآمدها برای تامین نیاز سکونتی خود قصد خروج از این شهرها را پیدا کرده‌اند. این شاخص برای دهک میانی جامعه در هنگ‌کنگ، ۱/ 18 است. تحلیلگران اقتصادی، بدترشدن شاخص «دسترسی به مسکن» در شهرها را باعث جدایی طبقه متوسط از ابرشهرها و شکل‌گیری موج دوم حاشیه‌نشینی - بعد از مهاجرت کم‌درآمدها به سکونت‌گاه‌های غیررسمی طی یک دهه اخیر - عنوان می‌کنند. بررسی‌ها درباره تبعات خارج شدن شهرهای بزرگ از دسترس طبقه متوسط حاکی است این اتفاق سه پیامد اجتماعی، امنیتی و زیست‌محیطی برای مجموعه‌های شهری به همراه دارد. جدانشینی طبقه متوسط از ابرشهرها باعث قطع پیوند اجتماعی درون شهرها و تشدید بحران‌های امنیتی در حاشیه شهرها خواهد شد. هجوم به اراضی سبز حریم شهرها نیز آفت سوم محسوب می‌شود. عوامل کاهنده میزان دسترسی سکونتی در شهرها شناسایی شده است.

دنیای اقتصاد نوشت: شاخص «دسترسی به مسکن» برای اقشار متوسط در شهرهای بزرگ جهان، به سطح هشدار رسید. تحقیقات پایگاه تحلیلی «پروجکت سیندیکیت» که اطلاعات اقتصادی آن قابل رقابت با اکونومیست ارزیابی می‌شود، حاکی است که طول زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن در اقشار با درآمد متوسط در شهرهای بزرگ جهان، رو به افزایش گذاشته است به‌طوری‌که تداوم فرآیند سخت‌تر شدن تامین مسکن در ابرشهرها می‌تواند سه آفت اجتماعی، امنیتی و زیست‌محیطی برای مجموعه‌های شهری به همراه داشته باشد. سطح متعارف شاخص «دسترسی به مسکن» که از نسبت قیمت آپارتمان به درآمد سالانه افراد محاسبه می‌شود، کمتر یا نزدیک به عدد 8 است اما در برخی شهرهای پرجمعیت جهان، این شاخص، سطح «هشدار» را که حول و حوش عدد 12 است، رد کرده و به 18 رسیده است. در هنگ‌کنگ، این شاخص به ۱/ 18 رسیده به این معنا که یک خانوار در دهک میانی جامعه، پس از 18 سال پس‌انداز 100 درصد درآمد خود می‌تواند صاحب خانه شود.

افزایش شاخص دسترسی به مسکن به معنای بحرانی‌شدن سطح شاخص، صرفا از تورم مسکن در شهرها تاثیر نمی‌پذیرد بلکه دو فاکتور «درآمد خانوارها» و «قدرت خرید مسکن ناشی از میزان تخصیص وام بانکی» نیز در نوسانات این شاخص اثرگذار است. تحلیل رابرت شیلر - نوبلیست اقتصاد در سال ۲۰۱۳- درباره تبعات کاهش دسترسی به مسکن در شهرها که در پایگاه «پروجکت سیندیکیت» منتشر شده است، مشخص می‌کند که عواقب این اتفاق، صرفا به ابعاد اقتصادی محدود نمی‌شود، بلکه در بعد اجتماعی، باعث خروج دهک‌های میانی جامعه از شهرها و قطع پیوندهای اجتماعی می‌شود و پیامد این جدانشینی، تبدیل شهرها به مناطق «خواص‌نشین» تحت تاثیر تسلط پردرآمدها بر شهر و شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی در اطراف شهرها خواهد بود. این پدیده می‌تواند ناآرامی‌های اجتماعی-امنیتی را برای شهرها رقم بزند. عامل اصلی تضعیف دسترسی به مسکن در شهرهای بزرگ، بیش از آنکه مستقیما به قیمت مسکن مربوط شود، از رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی ناشی از گرایش به ساخت‌وسازهای لوکس و متراژ بزرگ نشأت می‌گیرد که میزان عرضه خانه‌های مناسب قشر متوسط جامعه را کاهش داده است. پیش‌تر، کم‌درآمدها مجبور به خروج از شهرهای بزرگ بودند اما حالا، میان‌درآمدها نیز ناچار به انتخاب شهرهای دیگر برای سکونت هستند. جدانشینی طبقات اجتماعی، گسترش حاشیه‌نشینی و تغییر کاربری اراضی سبز و منابع طبیعی بیرون شهرهای اصلی، سه آفت افزایش طول زمان دسترسی به مسکن محسوب می‌شوند.

ریشه‌یابی گرانی شهرها

نابرابری یکی از مفاهیم ناخوشایند علم اقتصاد است. نابرابری عمدتا به‌واسطه مقایسه سطوح مختلف درآمدی خانوار یک جامعه تعریف می‌شود. اما در کنار نابرابری درآمدی، نوع دیگری از نابرابری وجود دارد که در میزان اثرگذاری، کم‌ اهمیت‌تر از انواع دیگر نیست و آن هم نابرابری در توانایی خرید مسکن است. در بسیاری از مناطق شهری جهان، مسکن برای قشر متوسط و ضعیف جامعه به اندازه‌ای گران شده که حتی توانایی اجاره‌خانه‌ای که حداقل معیارها را مدنظر داشته باشد از بین رفته است. در این رابطه یکی از معیارهایی که به‌واسطه آن می‌توان قدرت خرید مسکن مردم را سنجید، نسبت قیمت مسکن به درآمد افراد است. بر اساس مطالعات انجام شده، درحال حاضر این نسبت در کلان‌شهرهای جهان به اندازه‌ای زیاد شده که تقریبا خرید مسکن توسط قشر متوسط و ضعیف جامعه در آن‌ها غیرممکن است. از طرفی آخرین آمارهای منتشر شده از شاخص قیمت مسکن آمریکا نشان می‌دهد که بخش مسکن این کشور چندان اوضاع خوبی ندارد. بر این اساس، شاخص قیمت مسکن آمریکا در ماه مه، با به ثبت رساندن رکوردی جدید، ۳/ 3درصد بالاتر از رکورد قبلی این شاخص که در ژوئیه 2006 (دوره جهش مسکن که منجر به بروز بحران مالی ۲۰۰۸-۲۰۰۷ در این کشور شد) اتفاق افتاده بود، قرار گرفت. در این راستا، با نگاهی به وضعیت مسکن جهان، چالش‌های جدی این بخش مهم اقتصادی را بررسی می‌کند.

دوزخ شهرهای گران

از آنجا که قیمت املاک و مستغلات شهرها به‌طور روزافزون در حال افزایش است، بسیاری از ساکنان مجبور شده‌اند تا مناطق شهری بزرگ را ترک کنند. رابرت شیلر - برنده جایزه نوبل اقتصاد در سال 2013 - در پایگاه اینترنتی-تحلیلی «پروجکت سیندیکیت» می‌نویسد که عواقب چنین وضعیتی تنها به مسائل اقتصادی مربوط نمی‌شود. برای یک فرد بسیار ناگوار است که به ناچار شهری که تمام زندگی خود را در آن گذرانده است، ترک ‌کند. در واقع خروج از شهر محل سکونت به معنای قطع تمام ارتباطات زندگی‌ای است که طی سال‌ها ایجاد شده، اتفاقی که برای فرد بسیار دردناک خواهد بود. از طرفی دیگر اگر تعداد زیادی از خانوارها مجبور شوند به‌دلیل افزایش قیمت مسکن شهرهای خود را ترک کنند، شهرها به تدریج هویت و حتی فرهنگ خود را از دست می‌دهند. اگر چنین اتفاقی روی دهد و قشر متوسط و ضعیف شهرها مجبور شوند خانه‌های خود را ترک کنند، شهرهای گران در محاصره خانوارهای پردرآمد و مرفه در خواهد آمد. در چنین شرایطی باید منتظر شروع بحران بود. زمانی‌که قشرهای درآمدی مختلف در مناطق جغرافیایی جداگانه‌ای سکنی گزینند، نابرابری درآمدی به اوج خود خواهد رسید. در این شرایط است که خطر قطبی‌ شدن جامعه و وقوع درگیری‌های اجتماعی ناشی از رشد حاشیه‌نشینی و جدانشینی و همچنین سکونتگاه‌های غیررسمی بسیار محتمل خواهد بود.

«هنگ‌کنگ» در صدر گران‌ترین‌ها

در گزارشی که اوایل امسال با عنوان «بررسی بین‌المللی قابلیت خرید خانه» منتشر شد، نسبت قیمت مسکن طبقه متوسط به درآمد خانوار این طبقه در برخی از شهرهای مهم جهان مورد محاسبه قرار گرفت. بر اساس نتایجی که از محاسبه این نسبت برای شهرهای مختلف به‌دست آمد، مشخص شد که در بسیاری از شهرهای بزرگ جهان اختلاف شدیدی میان درآمد قشر متوسط و هزینه مسکن آنها وجود دارد.

در این گزارش که وضعیت مسکن طبقه متوسط 92 شهر در 9 کشور مورد بررسی قرار گرفت، هنگ‌کنگ به عنوان بدترین شهر برای خرید خانه طبقه متوسط معرفی شد، چرا که نسبت قیمت خانه به درآمد طبقه متوسط در این شهر ۱/ 18 است. بر این اساس، در هنگ‌کنگ برای تسویه وام 30ساله رهنی برای خرید یک خانه متوسط، بدون در نظر گرفتن بهره آن، خانوار طبقه متوسط مجبورند نیمی از درآمد خود را هزینه کنند. حتی با توجه به این موضوع که نرخ وام‌های رهنی در هنگ‌کنگ بسیار پایین است، تقریبا خرید خانه معمولی توسط قشر متوسط این شهر بدون دریافت کمک‌های نقدی غیرممکن است. بعد از هنگ‌کنگ که گران‌ترین قیمت مسکن را برای طبقه متوسط دارد، شهرهای سیدنی با نسبت قیمت مسکن به درآمد ۲/ ۱۲، ونکوور با نسبت ۸/ ۱۱، اوکلند با نسبت ۱۰، سن‌خوزه/ سیلیکون ولی با نسبت ۶/ ۹، ملبورن با نسبت ۵/ 9 و لس‌آنجلس با نسبت ۳/ 9 در رده‌های بعدی قرار دارند. با این حال برخی شهرهای جذاب دنیا نسبت به درآمد شهروندانش قیمت مسکن منطقی دارند. در این رابطه، پس از شهرهایی که در بالا اشاره شد، لندن و تورنتو به ترتیب با نسبت ۵/ 8 و ۷/ 7 در این رتبه‌بندی قرار گرفته‌اند، شهرهایی که گرچه قیمت خانه در آنها بسیار بالا است اما شهروندان آنها نیز از سطوح درآمدی نسبتا بالایی برخوردارند. در نیویورک نیز قیمت یک خانه متوسط ۷/ 5 برابر درآمد شهروندان قشر متوسط این شهر است. همچنین در مونترال و سنگاپور این نرخ در سطح ۸/ ۴، در توکیو و یوکوهاما در سطح ۷/ 4 و در شیکاگو این نرخ در سطح ۸/ 3 قرار دارد.

علت گرانی‌ها

البته شاید آمار و ارقامی که در این گزارش برای برخی شهرها مطرح شد چندان دقیق نباشد. برای مثال مرز جغرافیایی شهرها برای محاسبه قیمت متوسط خانه و اجاره ممکن است در اندازه‌گیری‌های مختلف فرق داشته باشد. یا در برخی شهرها ممکن است خانواده‌ها اعضای بیشتری داشته باشند که در نتیجه آن به نسبت خانه‌های بزرگ‌تری در آن شهر می‌توان یافت. اما رابرت شیلر معتقد است چنین استثناهایی در محاسبات نمی‌تواند چندان اهمیت داشته باشد و در نتیجه‌گیری کلی خللی وارد نمی‌کند. بنابراین می‌توان گفت توان قدرت خرید مسکن قشر متوسط در مناطق مختلف جهان متفاوت است. اما پرسشی که در این رابطه مطرح می‌شود این است که چرا ساکنان برخی شهرها با قیمت‌های نجومی مسکن روبه‌رو هستند؟

در بسیاری از موارد شاید جواب پرسش بالا به محدودیت‌هایی که در رابطه با ساخت‌وساز مسکن وجود دارد مربوط شود. در این راستا، آلبرت سیز، اقتصاددان دانشگاه ام‌آی‌تی با استفاده‌ از داده‌های شهرهای اصلی آمریکا نشان داده است که محدودیت‌های فیزیکی و جغرافیایی با قیمت مسکن رابطه مستقیم دارد. اما در کنار محدودیت‌های فیزیکی، برخی محدودیت‌ها مربوط به مسائل سیاسی است. ساخت‌وساز مسکن متناسب با درآمد قشر متوسط می‌تواند اثرات گسترده‌ای در توانایی خرید مسکن این قشر داشته باشد. با این‌حال اما مالکانی که صاحب خانه‌های مجلل با قیمت‌های نجومی هستند، تمایل چندانی به حمایت از ساخت‌وساز مسکن متوسط ندارند، چرا که معتقدند ارزش سرمایه‌گذاری آنها تنزل خواهد کرد. بنابراین انتخاب‌های محدود در ساخت‌وساز و تمرکز سرمایه‌گذاری‌ها بر خانه‌های بزرگ و مجلل شاید اصلی‌ترین محرکه افزایش نسبت قیمت مسکن به درآمد افراد متوسط در شهرها باشد. به عقیده رابرت شیلر، در سال‌های آتی شاهد ادامه یافتن رشد قیمت مسکن خواهیم بود. زمانی‌که در یک شهر زمین‌های خالی برای ساخت محدود شود و از طرفی تمایل سرمایه‌گذاران بر ساخت‌ خانه‌های لوکس و متراژ بالا باشد، فشار مضاعفی بر قیمت مسکن وارد خواهد شد. در این حالت تصور کنید که قشرهای با درآمد متوسط و پایین بخواهند شهرها را به‌دلیل گرانی مسکن ترک کنند.

البته چنین روندی در افزایش قیمت مسکن شهرها تا حدی قابل کنترل است. اگر جوامع شهری متوجه اهمیت مسکن قشر متوسط و ضعیف جامعه شوند و سرمایه‌گذاران بخش مسکن سعی کنند پول‌های خود را به ساخت‌ چنین خانه‌هایی سوق دهند، می‌توان شاهد فروکش کردن موج افزایش قیمت مسکن بود. در نهایت باید گفت شهرهایی که نسبت قیمت مسکن به درآمد در آن‌ها بالاست، از شهرهایی که با عرضه محدود مسکن روبه‌رو هستند شرایط وخیم‌تری دارند. در واقع اگر همین روند ادامه پیدا کند در آینده باید شاهد آن باشیم که اراضی سبز و منابع طبیعی به جایی برای دشمنی‌های خطرناک شهروندان یک شهر تبدیل شوند.

رکوردزنی مداوم قیمت مسکن در آمریکا

پیش از انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، در آذر ماه، «دنیای اقتصاد» گزارشی را تحت عنوان «حباب ترامپی بازار مسکن آمریکا» منتشر کرد. بر اساس آن گزارش، شاخص قیمت مسکن آمریکا در ماه سپتامبر 2016 رکورد بیشترین مقدار خود را که پیش از آن در بحران مالی 2008 اتفاق افتاده بود شکست. پیش تر نیز دنیای‌اقتصاد تحلیلی نوشت که افزایش شاخص قیمت مسکن آمریکا با توجه به شرایطی که ترامپ در بازار مسکن این کشور ایجاد خواهد کرد، ادامه خواهد یافت. حال که بیش از هفت ماه از انتشار آن گزارش می‌گذرد، شاخص قیمت مسکن آمریکا نه‌تنها فروکش نکرده است، بلکه به روند رکوردزنی خود ادامه می‌دهد. در این راستا، بر اساس آخرین آمارها، شاخص قیمت مسکن «استاندارداندپورز/ کیس-شیلر» در ماه مه با افزایشی حدود یک‌درصدی نسبت به ماه گذشته به سطح ۶۱/ 190 رسید. این شاخص که در بحبوحه بحران مالی 2008 آمریکا و در جولای 2006 به بالاترین سطح خود یعنی ۶۲/ 184 رسیده بود، اکنون ۳/ 3 درصد بالاتر از نقطه اوج خود در ژوئیه 2006 قرار گرفته است.

همچنین شاخص قیمت مسکن ماه مه امسال نسبت به ماه مه سال گذشته افزایشی ۶/ 5 درصدی را تجربه کرده است. در این راستا افزایش بدون وقفه شاخص مسکن آمریکا نگرانی‌ها را در خصوص ایجاد یک حباب مسکن دیگر در اقتصاد آمریکا افزایش داده است. به گفته دیوید بلیتزر، مدیرعامل و رئیس کمیته شاخص موسسه «استاندارد اند پورز»، رشد قیمت خانه در آمریکا از رشد سطح دستمزدها و تورم پیشی گرفته است. به عقیده بلیتزر، اتفاق افتادن حباب مسکنی مشابه آنچه در سال 2008 مشاهده شد، بعید است. او در این رابطه می‌گوید: «افزایش قیمت مسکن در نقاط مختلف آمریکا متفاوت است، درحالی‌که در بحران مالی ۲۰۰۸، افزایش قیمت مسکن فراگیر بود. همچنین امروز تعداد خانه‌های فروخته شده 20 درصد کمتر از آن چیزی است که در بحران مالی فروخته شد. از طرفی عرضه مسکن تاکنون روندی کاهشی داشته است درحالی‌که در بحران مالی ۲۰۰۸، عرضه مسکن افزایشی بود. از دلایل اصلی چنین افزایشی در شاخص قیمت را می‌توان عرضه محدود مسکن برای فروش و همچنین حجم پایین ساخت‌وساز اعلام کرد.»