سناریوهای انتخاباتی پیش روی بازار مسکن

آمارها چه می‌گویند؟

بر اساس آمار و ارقام بانک مرکزی در فروردین‌ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5384 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 8/5‌درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در فروردین‌ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 45/7‌درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین‌ماه سال قبل 6/6 واحد‌درصد کاهش‌یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالاتر افزوده‌شده است.

همچنین در فروردین‌ماه سال 1396، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4.37 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4/3‌درصد کاهش و 3/6‌درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 22 معادل 15/7‌درصد (و بیشترین کاهش متوسط قیمت به منطقه 1) معادل 13/8‌درصد تعلق دارد.

آنچه در این نمودار عملکرد معاملات انجام‌شده در شهر تهران جالب جلوه می‌کند، افزایش نسبی قیمت هر مترمربع نسبت به ماه مشابه سال قبل یعنی 1395 است. بر اساس داده‌های بانک مرکزی در فروردین 95 متوسط قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی حدود 4 میلیون و 218 تومان بوده که این رقم در فروردین سال 96 حدود 4 میلیون و 370 هزار تومان شده است. این روند افزایشی بیانگر نقض کامل رابطه بین رکود و کاهش قیمت‌ها است.

بنابراین به نظر می‌رسد، سیاست نخریدن همیشه رابطه موازی با کاهش قیمت نخواهد داشت. همچنین این نمودار به‌وضوح نشان می‌دهد، رکود دامنه‌دار باعث کاهش فاحش تعداد معاملات مسکن می‌شود. جدای از مبحث انتخابات بازار مسکن در شرایط کنونی درگیر چند بیماری خاص ازجمله کمبود نقدینگی، انتخاب بانک‌ها به عنوان مقصد نهایی، عدم تطبیق تعداد و نوع تسهیلات با تعداد متقاضیان و درنهایت عدم توانمندی دولت در ارائه راهکار جدی برای اتمام دوران رکود است.

تداوم وضعیت کنونی تا چند ماه دیگر

این در حالی است که بررسی‌های میدانی حاکی از اثرگذاری مقطعی انتخابات ریاست‌جمهوری بر بازار مسکن دارد. در این زمینه مدیر مشاور املاکی در بیستون یوسف‌آباد بابیان اینکه کاهش حجم معاملات در قبل و بعد از انتخابات امری عادی است گفت: بسیاری از مردم در این مقطع زمانی درگیر بیماری پنهانی به نام جو روانی می‌شوند یعنی نمی‌دانند در این مقطع زمانی چه حرکتی از خودشان نشان دهند. محمدی در این خصوص افزود: در حال حاضر بسیاری از متقاضیان معتقدند اگر استمرار بیشتری به عدم خرید مسکن داشته باشند مالکان مجبور به عقب‌نشینی می‌شوند که به نظر می‌رسد این دیدگاه کاملاً اشتباه باشد زیرا گذر زمان این مورد را ثابت کرده قیمت مسکن بیش از این کاهشی نخواهد بود.

وی در این خصوص افزود: انتظار می‌رود حتی بازار مسکن تا یک‌فصل پس از برگزاری انتخابات هم در رکود مقطعی به سر ببرد. این وضعیت ناشی از انتظار موقتی هر دو سمت بازار مسکن برای روشن شدن سیاست‌ها و وضعیت اقتصاد کشور ناشی از انتخاب رییس‌جمهور است.

همچنین مباشر این دفتر واسطه‌گری در خصوص روال و تاثیر انتخابات بر معاملات مسکن گفت: بازار مسکن، بازاری است که به‌شدت درگیر مسائل سیاسی و اقتصادی جامعه است. بنابراین اگر اوضاع اقتصادی روال رو به رشد داشته باشد دارایی مردم افزایش پیداکرده و بازار برای ورود تقاضای مصرفی افزایش پیدا می‌کند.

این مباشر بابیان اینکه کاهش مقطعی معاملات در بازار مسکن دلیلی برای ادامه روند رکود نیست گفت: با توجه به شرایط ویژه یعنی انتخابات، بازار مسکن پذیرای حجم بیشتر متقاضیان نیست؛ بنابراین این وقفه زمانی بیانگر رکود در ماه‌های آتی نخواهد بود.

همچنین این مباشر تاکید کرد: بطور حتم تا اوایل پاییز اتفاق مهمی در بازار مسکن رخ نخواهد داد زیرا بازار به‌شدت وابسته برنامه‌های دولت جدید خواهد بود.

این مباشر بابیان اینکه عدم ارائه راهکار جدی برای اتمام رکود مسکن از سوی نامزدهای انتخاباتی باعث سخت‌تر شدن ورود متقاضیان به بازار مسکن شده است. تاکید کرد: متاسفانه بیشتر مردم امیدی به بهبود اوضاع کنونی مسکن ندارند. زیرا تمام برنامه‌های نامزدهای ریاست‌جمهوری ناقص، و غیرعملیاتی بیان می‌شود بنابراین بیشتر متقاضیان بازار مسکن کنونی را مناسب حضور ندانسته و منتظر معجزه. از سوی مجریان ذی‌صلاح خواهند بود. وی گفت: متناسب با نتیجه انتخابات که ممکن است به ادامه دولت فعلی (انتخاب روحانی) یا شکل‌گیری دولت جدید (انتخاب سایر کاندیداها) منجر شود، عکس‌العمل‌های متفاوت از بازار مسکن بروز خواهد کرد. اما اگر دولت یازدهم در 4 سال آینده نیز برقرار باشد، فرصتی خواهد بود تا تمام پروژه‌ها و طرح‌های رونق‌دهی بازار مسکن را اجرایی کند.

سناریوهای انتخاباتی پیش روی بازار مسکن

اما اعضای دفتر واسطه‌گری در اطراف پل سیدخندان در خصوص روند معاملاتی مسکن در دوران قبل از انتخابات نظر متفاوتی دارند. در این زمینه مدیر دفتر این آژانس بابیان اینکه طرح‌های مختلفی در خصوص شرایط کنونی و پسا انتخابات می‌توان ارائه داد، گفت: سناریو اول درگرو ثبات رأس قوه مجریه است ازآنجایی‌که رکود دولت فعلی تقویت بخش خرید است می‌توان امید داشت در دوران پسا انتخابات شاهد فاز رونق باشیم.

سیاح در این خصوص گفت: دولت یازدهم تاکنون توانسته با تقویت بخش تقاضا رکود مسکن را تبدیل به فاز پیش رونق کند اگرچه در این خصوص نتوانسته انتظارات را برآورده کند اما کارکرد مطلوبی در این حیطه داشت. وی گفت: بدون تردید بازار کنونی مسکن به‌شدت درگیر عطش سرمایه است و از آنجایی که توانایی خرید بخش تقاضا به‌شدت افت کرده، ارائه تسهیلات به طرق سهل و آسان و بدون بوروکراسی‌های اداری می‌تواند در بهبود رونق مسکن و درنهایت اقتصاد موثر بشد.

این مدیر دفتر واسطه‌گری بابیان اینکه اگر رقبای دولت یازدهم در انتخابات پیروز شوند، رویه بازار مسکن بیشتر از پیش وارد فاز رکود خواهد شد گفت: در این صورت بخش تقاضا و عرضه تا زمان ارائه برنامه جدید در انتظار اقدام‌های دولت جدید خواهند بود بنابراین بازار مسکن در نیمه دوم 96 وارد فاز رونق نخواهد شد.

وی گفت: به‌هرحال در حال حاضر بخش وسیعی از بازار تقاضا در حال بلعیدن لقمه اغماض هستند؛ و در مراجعات متعدد به دفتر مشاوران املاک به دنبال املاک ارزان‌تر با طول عمر بیشتر هستند زیرا قیمت‌های املاک نوساز هیچ تناسبی با دارایی مردم ندارد. سیاح در این خصوص تصریح کرد: بر اساس اعلام آمارهای بانک مرکزی تعداد معاملات املاک بالای 5 سال در فروردین 96 نسبت به سال‌های 95 و 94 رشد فاحشی داشته است. بر این اساس در سال 94 و 95 تعداد متقاضیانی که به دنبال املاک با عمر بیش از 16 سال بودند نصف تعداد متقاضیان این املاک در سال 96 بودند. البته این روند در املاک بیش از 20 سال نیز رشد فحشی داشته است.

وی بابیان اینکه قصد این متقاضیان از خرید این املاک تجمیع یا تخریب نیست گفت: بیشتر آنها به دنبال نوسازی بوده و می‌خواهند با سرمایه اندک این املاک را تبدیل به خانه‌های رویایی خود کنند. وی همچنین با بیان اینکه بر اساس این آمارها متقاضیان خرید املاک تا 5 سال با افت روبرو بوده گفت: در حال حاضر اکثر مشتریان ما به‌خصوص زوج‌های جوان به دنبال خرید املاک کلنگی بوده و دیگر حساسیت بالایی در خصوص معماری و مصالح کاربردی این آپارتمان ندارند. زیرا به‌وضوح دریافتند که جنس خوب قیمت بسیار بالایی دارد. این مدیر دفتر واسطه‌گری درنهایت گفت: این رفتار متقاضیان خرید مسکن به دلیل عدم تامین مالی و فاصله زیاد قیمت‌های املاک نوساز و قدیمی ساخت است.

دلایل سبقت املاک قدیمی از نوساز

در همین زمینه مدیر دفتر واسطه‌گری دیگری در محدوده هفت تیر بابیان اینکه اختلاف قیمت میان آپارتمان‌های نوساز و کلید نخورده با املاک بیش از10 سال در برخی مناطق به بیش از سه میلیون تومان است، گفت: بطور مثال در محدوده میدان هفت‌تیر مانند کوچه شیمی یا صارم تفاوت آپارتمان‌های نوساز با املاک کلنگی بیش از 2 میلیون‌ تا 3 میلیون تومان است. بنابراین بسیاری از خانواده‌ها اشتیاقی برای خرید املاک نوساز ندارند.

همتی افزود: به علت همین استقبال‌ها است که میزان خرید املاک کلنگی در ابتدای سال 96 بیش از 9.3‌درصد نسبت به سال 95 رشد داشته است و دلیل این تغییر سلیقه در گرانی املاک نوساز نهفته است بنابراین دولت دوازدهم باید ابزار کنترلی مطلوبی برای قیمت نوسازها ارائه دهد آمارهای رسمی بیانگر این موضوع قیمت نوسازها از کنترل بازار خارج‌شده و به یک قیمت‌گذاری سلیقه‌یی مبدل شده است. این مشاور املاک بابیان اینکه در حال حاضر رویه بازار بطور کل تغییر محسوسی نسبت به چند ماه گذشته داشته گفت: آمارهای چند ماه پیش بیانگر سبقت خریدوفروش املاک نوساز نسبت به املاک دیگر بود اما این رویه به دلیل عدم همکاری مالکان به چالش کشیده شده است. هم‌اکنون مالکان به علت انتخابات حاضر به ارائه تخفیف نیستند چون نسبت به آینده بازار مسکن احساس امنیت ندارند. بنابراین بهترین گزینه حفظ دارایی ملکی خود تا انتهای تعیین دولت دوازدهم هستند.

وی در این خصوص تصریح کرد: مالکان این واحدها درصورتی‌که پول لازم نباشند و عجله‌یی برای فروش نداشته باشند، ملاحظات شرایط کنونی بازار و بضاعت خریداران را در قیمت‌گذاری لحاظ نمی‌کنند.

وی همچنین اظهار کرد: از آنجایی‌که قیمت املاک کلنگی به نرخ نهایی خود رسیده مالکان تردید درفروش این املاک ندارند زیرا این املاک در زمان پسا انتخابات نیز از رشد یا افت قابل‌توجهی برخوردار نخواهند بود زیرا قیمت‌های کنونی کاملاً رسیده و نهایی هستند. به‌این‌ترتیب خریداران هم در صورت معامله این واحدها دچار حس مغبون شدن و ضرر و زیان نمی‌شوند.

دودستگی شدید در بازار مسکن

همچنین مشاور املاکی در اطراف پیچ شمیران بابیان اینکه در حال حاضر بازار مسکن دچار دودستگی شدیدی شده است گفت: تعدادی از خریداران با شتاب به دنبال خرید ملک هستند زیرا معتقدند ورود دولت دوازدهم روی خوشی به بازار مسکن خواهد داشت و بدون تردید افزایش قیمت نمونه بازار این روی خوش است. در این میان عده‌یی دیگر با توجیه این مطلب که بازار مسکن به علت ورود دولت دوازدهم تعدیل خواهد داشت در خرید خود تعجیل کرده و پیگیر تغییرات روزانه مسکن هستند.

حسینی بابیان اینکه در حال حاضر خرید و عدم خرید در تعادل و توازن قرار دارد تاکید کرد: شتاب و تعجیل در خرید نسبت به یکدیگر پیشی نگرفته و تعداد آنها تقریباً 50-50 است؛ بنابراین توازن عرضه و تقاضا همچنان متعادل است ونمی توان گفت رکود سنگینی در بخش تقاضا و عرضه به‌تناسب انتخابات دامن‌گیر مسکن شده است. وی در این خصوص تصریح کرد: اگرچه رکود نسبی معاملات در بهار امری عادی و قابل پیش‌بینی است. این مشاور املاک با اعتقاد به اینکه تا آخر خرداد وضعیت مسکن همچنان کج‌دار و مریز خواهد بود زیرا هیچ فاکتوری برای رونق بازار تاکنون به‌صورت رسمی و غیررسمی برای مسکن ارائه نشده است در ثانی ما علاوه بر انتخابات، ماه رمضان را هم پیش روداریم که به نظر می‌رسد مسکن همچنان درگیر رکود خواهد بود.

وی درنهایت خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد بازار کنونی مسکن تازمان به کرسی نشستن دولت دوازدهم همچنان شاهد رکود نسبی در بخش عرضه و تقاضا باشد.