رونق با ۸ ماه تاخیر

طرح مسکن مهر، افزایش 5/4 برابری قیمت مسکن، پیشی گرفتن عرضه بر تقاضا، رواج سوداگری و بد مسکن بودن بیش از پنج میلیون خانوار در سطح کشور تنها بخشی از چالش هایی بود که دولت یازدهم هنگام روی کار آمدن با آنها مواجه بود.

به گزارش تین نیوز، افزون بر این مسایلی نظیر افزایش نقدینگی که مسوول بخش عمده آن بالا رفتن قیمت نفت و طرح بنگاه های زودبازده بودند، به انضمام نداشتن سیاست مناسب در استفاده از این نقدینگی، موجب شد حوزه مسکن آسیب زیادی ببیند و سایر بخش های اقتصادی را نیز درگیر خود کند.

در این میان هنگامی که دولت یازدهم روی کار آمد هم مشکلات و هم آنچه نیاز بود تا اقتصاد به آن دست پیدا کند، مشخص بودند اما چگونگی رسیدن به اهداف مساله اساسی در این زمینه بود؛ از یک سو بسیاری از واحد های مسکن مهر که قرار بود تا پایان دولت دهم تکمیل شوند هنوز به اتمام نرسیده بودند و از سوی دیگر در میان واحد های تکمیل شده نیز بسیاری از آنها فاقد متقاضی بودند. همچنین توقف پرداخت وام توسط بانک برای واحد های مسکن مهر مشکل کمبود منابع مالی را به وجود می آورد که با توجه به شرایط تحریم و افزایش تورم پرداختن به آن دشواری های بسیاری داشت.

پنج برابر شدن میانگین قیمت خانه در طول دولت های نهم و دهم نیز موجب شده بود تقاضای مسکن کاهش پیدا کند و این در حالی بود که ساختن خانه های لوکس در نقاط شمالی شهر های کلان رواج پیدا کرده بود، تا آنجایی که اکنون بسیاری از خیابان های بالای شهر مملو از خانه های خالی بدون متقاضی است. این امر به خودی خود روند ساخت و ساز را کند کرد اما احتکار خانه نیز از پیامد های این موضوع بود که موجب شد سازندگان به امید بالاتر رفتن قیمت مسکن در پی تورم های بعدی، واحد های خود را نفروشند و در نتیجه تعداد خانه های خالی در کشور افزایش پیدا کند.

توسعه «بازار بدهی»
طی سال های ابتدایی دولت یازدهم، تورم مسکن هم مانند تورم در سایر بخش ها کاهش پیدا کرد و تقریبا ثابت باقی ماند اما همچنان که تورم کمتر می شد رکود نیز افزایش پیدا می کرد و خبری از رونق نبود.

پس از آنکه توافقنامه برجام امضا شد، انتظار می رفت افزایش سرمایه گذاری های خارجی و تسهیل صادرات و واردات موجبات رونق اقتصادی را فراهم آورد و به دنبال آن بازار مسکن نیز از رکود خارج شود، تا جایی که بسیاری از مسوولان و کارشناسان نیمه دوم سال 95 را زمان شکوفایی مسکن دانسته بودند، با این حال گذشت زمان تاثیرات برجام را چنانچه مورد انتظار بود بر جامعه نشان نداد و در نتیجه زمان رونق بیش از پیش به تعویق افتاد و آن را به نیمه ابتدایی سال جاری نسبت دادند.

با تمام این تفاسیر آنچه مطرح می شود این نیست که رونق چه زمانی اتفاق می افتد بلکه این است که رونق چگونه اتفاق خواهد افتاد چرا که در حال حاضر بانک ها حاضر به کاهش سود تسهیلات خود نیستند و برای بالا بردن مبلغ وام نیز با کمبود منابع مالی مواجه هستند، از سوی دیگر سال هاست که تمام دولت ها از لزوم خصوصی سازی صحبت می کنند اما نسبت اقداماتی که در این زمینه انجام شده است به اقداماتی که باید انجام شود اگر منفی نباشد، رقمی نزدیک به صفر را نشان می دهد.

در نتیجه چنانچه قرار باشد دولت روحانی در دوره بعدی نیز تداوم پیدا کند و سیاست های کنونی خود را ادامه دهد، به نظر می رسد برای رساندن مسکن و سایر بخش های اقتصاد به رونق سیاست های متفاوت و کارآمد تری از آنچه تا کنون در پیش گرفته بود، نیاز دارد.

به عبارت دیگر چنانچه نتایج برجام طی سال های آتی مشخص شود و افزایش جذابیت سرمایه گذاری خارجی موجب بالا رفتن منابع بانکی شود، بانک ها می توانند از طریق افزایش تسهیلات همراه با سود کمتر یا به عبارتی توسعه بازار بدهی به افزایش رونق و تقاضا کمک کنند.

همچنین چنانچه موانع پیش روی بخش خصوصی برداشته شود این بخش نیز می تواند موجبات شکوفایی اقتصادی را با افزایش سرمایه گذاری و وارد کردن رقابت و مشتری مداری به اقتصاد را با خود به همراه آورد. در غیر این صورت به نظر می رسد دولت برای خروج از مشکلات کنونی باید راهکاری تازه بیندیشد که تا کنون در اقتصاد وجود نداشته است.

طرح مسکن اجتماعی
طرح مسکن مهر با هدف خانه دار کردن اقشار ضعیف جامعه به اجرا درآمد و بنا به دلایل مختلفی که از مهم ترین آن می توان به عدم استقبال مردم اشاره کرد، با شکست مواجه شد.

با این وجود به نظر می رسد هدفی که مسکن مهر دنبال می کرد، چنانچه به نتیجه می رسید می توانست کمک بزرگی به این حوزه بکند. در همین زمینه چندی قبل عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی از طرح مسکن اجتماعی سخن به میان آورد که بر اساس این طرح قرار است مسکن هایی برای دهک های اول و دوم جامعه در فضای شهری تعبیه شود تا هم به خانه دار شدن دهک های پایین کمک شود و هم در عین حال بافت فرسوده شهری نوسازی شود.

این طرح قرار است به زودی به مرحله اجرا در بیاید و خانه هایی که در طرح مسکن اجتماعی ساخته می شود نه از منابع دولتی که از بخش خصوصی تامین می شود، در نتیجه چنانچه جذابیت های لازم جهت سرمایه گذاری ایجاد شود می تواند کمک بزرگی به خروج از رکود داشته باشد، با این وجود با توجه به اینکه پنج میلیون خانوار معادل 19 میلیون نفر در کشور بد مسکن هستند و در شرایط فقر به سر می برند، تعداد مسکن اجتماعی که قرار است ساخته شود حتی اگر با اقبال عمومی مواجه شود نیز نمی تواند درصد قابل توجهی از این مشکل را حل کند.
شوک مسکن، راه حل خروج از رکود
در همین زمینه بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن به «جهان صنعت» گفت: رکود مسکن به زمانی بر می گردد که کل بخش های اقتصاد به رکود رفته بود، با این حال مسکن موضوعی محدود به منطقه است و به دنبال رکود مسکن، سایر زیر ساخت ها نیز دچار مشکل شدند و تولید کنندگان مصالح ساختمانی انبوه ورشکست شدند و بخشی از اشتغال نیز تحت تاثیر این قضیه قرار گرفت.

وی در ادامه افزود: امید بود که پس از برجام از راه هایی مانند افزایش درآمد حاصل از فروش نفت، سرمایه گذاری های خارجی و ...اقتصاد رونق پیدا کند در آن زمان این اتفاق نیفتاد و اکنون انتظار این است که با تاخیری هفت، هشت ماهه رونق مسکن نیز در میانه اول سال 96 تحقق پیدا کند.

ستاریان توضیح داد: پیش بینی می شود در سال آینده به دنبال تغییرات اقتصادی که در کشور رخ می دهد به بخش مسکن نیز شوک وارد شود و این شوک مابقی بخش های اقتصادی را نیز تکان دهد.

وی در پاسخ به اینکه شوک به بخش مسکن به چه صورت می تواند انجام شود، گفت: از طریق راه های مختلف نظیر افزایش تسهیلات بانک ها، کاهش نرخ بهره، رهن، فاینانس و به خصوص استفاده از بخش خصوصی.چنانچه دولت موانعی را که هم اکنون بر سر راه بخش خصوصی وجود دارد، تسهیل کند استفاده از این بخش می تواند به خروج از رکود و شکوفایی اقتصادی هم در حوزه مسکن و هم در سایر حوزه های اقتصادی منجر شود.

وی در پاسخ به اینکه آیا بانک ها در زمینه افزایش تسهیلات و کاهش سود حاضر به همکاری هستند، گفت: باید در نظر داشت که منابع بانک ها نیز محدود است و در عین حال مشکلات مالی بسیاری دارند و در نتیجه طبیعی است که نتوانند تا حد نیاز همکاری کنند.با این وجود مهم است که بتوان حتی به قیمت تلاش بیشتر از توان، برای بخش خصوصی امکانات و جذابیت سرمایه گذاری ایجاد کرد.

تورم مسکن افزایش می یابد
این کارشناس اقتصادی در باره ثبات تورم مسکن در دولت یازدهم گفت: ثبات تورم در این دوره ناشی از رکود بوده است. رکود زمانی می تواند جلوی تورم را به طور موفق بگیرد که کالای مورد نظر ذخیره شده نباشد و همچنین جزو کالاهای زیستی و حیاتی دسته بندی نشود مانند کالاهای فرهنگی. با این حال مسکن کالایی حیاتی است و در نتیجه رکود نمی تواند مانع از تورم مسکن شود.

وی در ادامه افزود: در نتیجه چنانچه قرار باشد شاهد رونق در بخش مسکن باشیم، قطعا در این زمینه تورم را نیز مشاهده خواهیم کرد چرا که از نگاه علمی انتظار رونق بدون ایجاد تورم امری محال و غیر ممکن است.

این کارشناس اقتصادی در پایان در پاسخ به اینکه طرح مسکن اجتماعی چه تاثیری می تواند در رونق مسکن داشته باشد گفت: این قبیل طرح ها با توجه به شرایطی که اکنون داریم هیچ کمکی نمی توانند بکنند. اگر شرایط به این صورت بود که تمام مشکلات مسکن حل شده بود، جامعه توسعه یافته بود و تنها مشکلات مسکن مربوط به یک یا دو دهک پایین جامعه بود که همچنان به قوت خود باقی مانده بود، در این صورت طرحی اینچنینی می توانست نتیجه مثبتی داشته باشد اما زمانی که مسکن نه تنها دهک های پایین بلکه دهک های میانی را هم درگیر کرده است، در این صورت چند ده هزار مسکن نمی توانند در مقابل مشکل چند میلیونی مسکن عرض اندام کنند و نیاز به طرحی جامع و وسیع تر است.