مصائب جمعیت شهری نامتوازن

ارزیابی نتایج «سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395» در کنار «داده‌های بانک مرکزی» نشان می‌دهد که سطح زیربنای واحدهای مسکونی در دو بخش «ساخت و ساز» و «معاملات» در حال کاهش است.

این تحول به چند دلیل عمده «کاهش نرخ رشد خانوار و جمعیت»، «افزایش سهم مسکن از سبد معیشتی»، «کاهش درآمدها» رخ داده است؛ فارغ از این تغییرات، با تقویت «ثبات جمعیتی» و «جمعیت ‌شهری متوازن» در یک دهه اخیر ساخت‌وساز در کشور طی دوره رونق اقتصادی به شدت افزایش یافته است اما با این وجود این ساخت‌وسازها با تحولات جمعیتی هماهنگ نبوده است؛ این پدیده باعث توزیع نامتوازن جمعیت در واحدهای مسکونی شده است و به دنبال آن بخش عمده‌ای از جمعیت کشور به «خانه‌های کوچک‌تر» پناه آورده‌اند.

نتایج بررسی‌های مرکز آمار نشان می‌دهد، از مجموع 22 میلیون و 830 هزار و 3 واحد مسکونی معمولی در کشور تعداد 8 میلیون و 975 هزار و 153 واحد (9/39 درصد) آپارتمانی و تعداد 13 میلیون و 854 هزار و 850 واحد (7/60 درصد) غیر آپارتمانی است. همچنین از مجموع 22 میلیون و 830 هزار و سه واحد مسکونی معمولی در کشور، تعداد چهار میلیون و 950 هزار و 711 (7/21 درصد) واحد مسکونی بین 51 تا 75 متر‌مربع مساحت دارند که یک پنجم واحدهای مسکونی در کشور است و واحدهای مسکونی با مساحت 500 متر‌مربع و بیشتر با تعداد 32896 (1/0 درصد) کمترین سهم را دارا هستند.

کاهش ابعاد جمعیتی

سیگنال‌های «افزایش تمایل خریداران به واحدهای کوچک» به دلیل مجموعه عواملی رخ داده که مهم‌ترین آن «کاهش ابعاد خانوار» و «کاهش سطح معیشتی» است. این واقعیت در کنار ساخت خانه‌های «گران‌قیمت» و «بزرگ‌متراژ و لوکس» عرضه بازار را از تقاضا عقب انداخت و یکی از بزرگ‌ترین رکودهای اقتصاد ایران در بازار مسکن را به دنبال داشت. در سال‌هایی که ساخت واحدهای عمدتا گران با اهداف سوداگرانه رونق داشت، رشد جمعیت و مهاجرت به شهرها به همان اندازه رشد نکرد و در نتیجه واحدهای کوچک کمتری در این سال‌ها ساخته شد. از دهه‌ 70 نرخ رشد ساخت‌وساز همواره از نرخ رشد جمعیت و خانوار بیشتر بوده است. بر اساس ارزیابی‌های حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی، «در سال‌های 75 تا 94 ارقام رشد برای جمعیت 43/ 1 درصد، برای خانوار 44/ 3 درصد و برای واحدهای مسکونی 88/ 3 درصد محاسبه می‌شود. به این ‌ترتیب، کشور وارد پارادایم جدیدی شده است. با ساخت‌وسازهای فراوان نامتناسب با رشد جمعیت در سال‌های اخیر، تراکم خانوار در واحد مسکونی برابر عدد یک شده و با احتساب واحدهای خالی، حتی از عدد یک نیز کوچک‌تر شده است.»

از سوی دیگر در دوره‌ سال‌های 85 تا 95 در شهر تهران نرخ رشد واحدهای مسکونی موجود به میزان معنی‌داری از نرخ رشد خانوار و جمعیت بیش‌تر بوده است. متوسط نرخ رشد موجودی مسکن بدون احتساب خانه‌های خالی و متوسط نرخ رشد خانوار و جمعیت طی این دوره به ترتیب برابر با 12/ 3، 60/ 2 و 54/ 0 درصد بوده است.

این روند در تهران منجر به کاهش شاخص تراکم خانوار به واحد مسکونی (بدون احتساب خانه‌های خالی) از 02/‌1 در سال 85 به 98/‌0 در سال 94 شده، با احتساب خانه‌های خالی، این شاخص در دوره‌ مذکور از 98/‌0 به 84/‌0 کاهش یافته است. این موضوع‌ها بیانگر مازاد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در طول سال‌های اخیر در کلانشهرها (به‌عنوان نمونه شهر تهران) است. در حالی که در 20 سال اخیر، جمعیت با نرخ نیم درصد در سال در تهران رشد کرده، ساخت‌ واحدهای مسکونی با نرخ رشد بیش از سه درصد در سال ادامه یافته است. تولید سوداگرانه‌ مسکن در شهر تهران در مناطق برخوردار شهری واقعیت‌های مصرفی مسکن را به کلی نادیده گرفته است.

تغییر الگوی متراژی در کوتاه‌مدت و بلند‌مدت

در کنار تحولات «دراز‌مدت» که در آمار نفوس و مسکن سال 95 آشکار شد، روند رو به کاهش سطح زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده به گواه آمار بانک مرکزی نیز کاهش یافته که نشان می‌دهد این الگو در «کوتاه‌مدت» هم جریان داشته است. مجموعه این عوامل از «تغییر الگوی متراژ» به صورت پایدار در بازار مسکن کشور حکایت می‌کند.

بر اساس آمار بانک مرکزی، در مجموع ۶۶ درصد واحدهای مسکونی «کمتر از ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع» مساحت دارند در حالی که سهم این واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۰ برابر 6/64 درصد بود. 7/9 درصد واحدهای مسکونی در کشور ۵۰ متر‌مربع و کمتر، 7/21 درصد بین ۵۱ تا ۷۵ مترمربع، 4/9 درصد بین ۷۶ تا ۸۰ متر‌مربع و 2/25 درصد بین ۸۱ تا۱۰۰ مترمربع است. بررسی آمار بانک مرکزی درباره قراردادهای خرید و فروش انجام شده در پایتخت طی سه سال گذشته نشان می‌دهد که 30 درصد از معاملات انجام شده مربوط به واحدهای کوچک‌تر از 70 مترمربع (واحدهای کوچک متراژ در تهران) است.