نقش شهرداری در تعدیل قیمت مسکن

در این شهر بی‌کیفیت، قیمت مسکن در ادوار مختلف، روز به روز افزایش یافته که از جمله دلایل آن تمرکز امکانات در این کلان‌شهر و افزایش هزینه‌های ساختمان‌سازی ناشی از تراکم فروشی است.

به گزارش ایسنا مراسم تحلیف اعضای شورای شهر و همزمان با آن انتخاب محسن هاشمی رفسنجانی به عنوان رییس شورا روز چهارشنبه رسما کلید خورد. سپس اعضا با اکثریت آرا محمدعلی نجفی را به عنوان شهردار پایتخت انتخاب کردند. این آغاز فصل کاری در حالی برگزار شد که شهر تهران با مشکلات عدیده‌ای در ساختار و سبک زندگی شهروندی مواجه است. هم‌اکنون آلودگی هوا، ترافیک، از  دست رفتن هویت فرهنگی اجتماعی، خودرو محوری، شهرفروشی، انواع آسیب‌های اجتماعی، فرسودگی درونی و فقر شهری کلان‌شهر ۸ میلیون نفری تهران را احاطه کرده و به نظر می‌رسد مدیران قبلی با همه تلاش نتوانسته‌اند کیفیت زیست‌پذیری این شهر را افزایش دهند. این موضوع را به راحتی می‌توان از سیمای شهر و نارضایتی شهروندان مشاهده کرد.

عجیب آن است که در این شهر بی کیفیت، قیمت مسکن در ادوار مختلف، روز به روز افزایش یافته که از دلایل اصلی آن تمرکز امکانات در این کلان‌شهر است. بر این اساس تراکم‌فروشی همواره یکی از دستور کارهای اصلی شهرداری پایتخت برای دستیابی به منابع ناپایدار بودجه‌ای است. هم‌اکنون بیش از ۷۰ درصد منابع مالی شهرداری تهران از محل پیش‌فروش ذخایر آینده و ۳۰ درصد منابع پایدار است؛ در حالی که مطابق استانداردهای جهانی این نسبت باید برعکس باشد. طبق آمار در کل کشور بین سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین ۹ برابر و قیمت آپارتمان ۶ برابر شده که بخشی از آن به مدیریت غیرعلمی در کلان‌شهرها برمی‌گردد.

در حال حاضر ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور و ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در استان تهران وجود دارد که وزیر راه و شهرسازی می‌گوید این حجم از خانه‌های خالی در واقع عدم بهره‌وری ۲۶۰ میلیارد دلاری در اقتصاد است. کارشناسان اقتصاد مسکن نیز معتقدند یکی از دلایل این چالش، آدرس غلط شهرداری به سازندگان بوده که منجر به ایجاد حجم انبوهی از مسکن لوکس و نیمه لوکس در شمال پایتخت شده و برای آن مشتری وجود ندارد. این در شرایطی است که عمده متقاضیان واقعی مسکن در جنوب پایتخت با مشکلات عدیده اجاره‌نشینی دست به گریبان هستند. نوسازی بافت فرسوده می‌توانست تا حدودی پاسخگوی این جمعیت انبوه باشد اما دولت قبل در پردیس و پرند پاسخ این تقاضا را داد که خالی ماندن مسکن مهر تکمیل شده در شهرهای اقماری تهران نشان می‌دهد مردم به دلیل دوری شهرهای اطراف از محل کارشان، تمایلی برای خروج از تهران ندارند. این در حالی است که واحدهای متوسط متراژ بسیاری در شهر تهران خالی مانده است.

پیروز حناچی ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ می‌گوید: مطالعات اولیه ما که از خود شهرداری هم گرفته شده نشان می دهد تعداد مجوزهای صادر شده برای برجها در دوره آقای قالیباف از لحاظ تعداد و حجم با بقیه شهرداران طی سال‌های بعد از انقلاب برابری می کند. یعنی خود را حامی ۹۶ درصد می‌دانند اما برجها را برای ۴ درصد می سازند.

وی با بیان این‌که بیشترین حجم بلندمرتبه‌سازی در مناطق ۱، ۲، ۵، ۴، ۲۲، ۶ و ۷ صورت گرفته است بیان می‌کند: در همین مناطق بیشترین حجم تخلفات هم وجود دارد. ما در منطقه ۱ تحقیق تکمیلی انجام دادیم که نشان می‌دهد تا ۸۰ درصد عدول نسبت به پروانه صورت گرفته است. معنایش این است که از دو حالت خارج نیست؛ یا شهرداری نمی داند و این اتفاق می افتد که این یعنی عدم کفایت یا می داند و این اتفاق می افتد که یعنی تبانی.

حناچی معتقد است: ظاهرا با توجه به چند برابر بودن جریمه ساخت طبقات مازاد، شهرداری از این نوع تخلفات استقبال می کند. تعداد افزایش آمار پرونده های ماده ۱۰۰ موید این نکته است. ماده ۱۰۰ دو وجه دارد که یک وجه آن یک قلع و قمع است و اگر با ضوابط فنی و بهداشتی مغایرت نداشته باشد جریمه است. البته اخیرا شورای عالی شهرسازی مصوبه ای درخصوص عدم مغایرت با ضوابط فنی و بهداشتی و شهرسازی یعنی رعایت طرح جامع و تفصیلی داشت. یعنی کسی که این رعایت را انجام نداده باشد شهرداری حق ندارد از او پول بگیرید. در هر صورت این احتمال وجود دارد که شهرداری از طریق همان چیزی که من اسم آن را تبانی با مالکین می گذارم، چشمش را ببندد، زیرسیبیلی رد کند تا آنها بسازند که بعد برود در ماده ۱۰۰ از آنها پول بگیرد. یا حتی به شکل غیرقانونی مثلا در مناطق ممکن است قدری از این موضوعات حل و فصل شود.

تراکم‌فروشی‌های بدون ضابطه در سال‌های اخیر، خیابان‌های اطراف برج‌ها را با ترافیک‌های سنگین مواجه کرده است. مدیریت شهری باید در سال ۱۳۸۶ ظرف مدت شش ماه ضوابط بلندمرتبه سازی را ارایه می‌کرد ولی در سال ۱۳۹۳ این اقدام را انجام داد که در این بازه زمانی از خلاء قانونی استفاده شد و کمیسیون ماده ۵ اجازه احداث تعداد قابل توجهی ساختمان‌های بلندمرتبه را در معابر باریک صادر کرد.  بر اساس آمار رییس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، هم‌اکنون بیش از ۲۷۰ ساختمان بالای ۱۲ طبقه در معابر ۶ تا ۱۲ متر تهران ساخته شده است.

عباس آخوندی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ در جلسه بررسی صلاحیت وزرا در مجلس با بیان این‌که هم‌اکنون قیمت مسکن در شمال شهر نسبت به جنوب شهر، بیش از ۱۲ برابر است گفت: این یکی از اوضاع و احوال بازار مسکن در زمانی بود که بنده مسئولیت وزارت راه و شهرسازی را در دولت یازدهم برعهده گرفتم. ما جلوی شهرفروشی‌ها، مجوزفروشی‌ها و تراکم‌فروشی‌ها را در ایران گرفتیم.

تخریب باغات پایتخت که از آن به عنوان ریه‌های تنفسی شهر یاد می‌شود از جمله آسیب‌های سال‌های اخیر به شهر تهران است و بعضی قوانین از جمله مصوبه برج باغ در جهت تسهیل این روند عمل کرده‌اند. یک کارشناس مسکن می‌گوید: بعد از مصوبه برج باغ نه تنها باغات تهران حفظ نشد بلکه این مصوبه به عنوان عاملی برای افزایش مداوم و نجومی شدن قیمت مسکن در مناطق شمال شهر تهران عمل کرد.

محمد عدالت‌خواه بیان می‌کند: تصور مدیریت شهری طی یک دهه اخیر این بود که با رفتن در ارتفاع، از گسترش افقی شهر جلوگیری کند اما دیدیم با مرتفع شدن ساختمان‌ها، صاحبان باغات و خانه‌های قدیمی که قابل سکونت بودند به فکر گرفتن مجوز تراکم افتادند. در این میان بسیاری از باغات و خانه‌های تاریخی که هویت شهر محسوب می‌شدند از بین رفتند. شهرداری هم که از ابتدا زمین‌های کمی را در اختیار داشت فکر کرد حالا که هوا را در اختیار دارد تا جایی که ممکن است هوافروشی کند اما فکر نکردند این اقدام چه اثرات منفی بر ترافیک، آلودگی هوا و جلوگیری از حرکت بادهای سطحی خواهد داشت.

عدالت‌خواه یادآور می‌شود: چند سال قبل صحنه‌ای را در کمیسیون ماده ۷ تهران به عنوان مسوول حفظ اشجار شاهد بودم که قابل تأمل بود. مالکی برای گرفتن مجوز قطع درختان آمده بودند و به او گفتند باید برای هر درخت ۷ میلیون تومان جریمه بدهی که آن فرد گفت ۷ میلیون زیاد است؛ چون شهرداری منطقه گفته با ۵ میلیون تومان مجوز قطع درختان را به من می‌دهد. همان جا مسوول کمیسیون ماده ۷ ناراحت شد که چرا شهرداری منطقه دارد نرخ آنها را می‌شکند.

این کارشناس مسکن درباره راهکارهای کنترل قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران می‌گوید: زمین یکی از فاکتورهای شدید تاثیرگذار روی قیمت مسکن است و تا زمانی که موضوع زمین حل نشود، مشکل افزایش مداوم قیمت مسکن غیر قابل حل خواهد بود. یکی از دلایلی که در گذشته باعث افزایش قیمت زمین شد تبدیل زمین‌های موات به زمین بایر در کمیسیون‌های ماده ۱۲ بود. طبق قانون، زمین‌های موات متعلق به دولت است اما اکثر زمین‌های موات توسط این کمیسیون، زمین بایر شناخته شدند که به مالکان اختصاص یافت و به جهش قیمت زمین انجامید. در حال حاضر هم زمین‌هایی در تهران وجود دارد که باید به صندوق دولت و شهرداری برگردد.

به گفته وی، در مورد املاک و زمین‌هایی نیز که نمی‌توان آنها را به حالت قبل برگرداند به اعتقاد من باید قانون مالیات بر ارزش افزوده اجرا شود. چرا باید زمینی که از طریق تاسیسات شهری و بخصوص ارایه مجوز ساختمانی، ارزش آن یک شبه چندین میلیارد تومان افزایش یافته، مالیات بر ارزش افزوده پرداخت نکند؟ این مساله اگر اجرا شود منابع خوبی برای خانه‌دار شدن دهک‌های پایین به وجود می‌آمد و از تجمیع سرمایه‌های کلان در دست مالکان بزرگ و افراد مرفه جلوگیری می‌شود.

عدالت‌خواه، تولید مداوم مسکن را تنها راهکار رونق بخشیدن به اقتصاد ندانست و در این خصوص معتقد است: افرادی که در بخش عرض و فروش مسکن منافع دارند دائما عنوان می‌کنند تنها راه حل خروج از رکود اقتصاد، رونق بخشیدن به مسکن است. اما من معتقدم تولید صرف مسکن کافی نیست؛ زیرا ما شاهدیم عمر متوسط ساختمان در ایران حداکثر ۲۰ سال است و به دلیل عدم کیفیت مناسب باید مجددا بازسازی شود. سوال این است که چرا مثل بسیاری از کشورهای توسعه یافته از ابتدا خانه‌های با کیفیت و مقاوم تولید نکردیم که حالا نیازی به بازسازی نداشته باشد؟ به نظرم برخی افراد که در فرآیند تولید و بازسازی مسکن سود می‌برند در پی این هستند که به طور پیوسته منابع کشور را در این بخش هدر بدهند.