◄ چشم‌انداز بازار مسکن؛ رونق بیش از تورم
بررسی سهم بخش مسکن در اقتصاد ایران در یک دهه اخیر نشان می‌دهد سهم این بخش از بودجه خانوار حدود ۳۳ درصد و از تشکیل سرمایه ثابت حدود ۴۰ درصد بوده است.
بررسی سهم بخش مسکن در اقتصاد ایران در یک دهه اخیر نشان می‌دهد سهم این بخش از بودجه خانوار حدود ۳۳ درصد و از تشکیل سرمایه ثابت حدود ۴۰ درصد بوده است.
به گزارش تین‌نیوز، از دیدگاه کارشناسان اقتصادی، مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر فرایند قیمتی بخش مسکن در هشت دسته کلی تقسیم‌بندی بندی می‌شود. تورم و نقدینگی، نرخ سود بانکی، نرخ ارز، طلا و بورس، درآمدهای نفتی، درآمد و پس‌انداز خانوار و مشکلات زیست‌محیطی از یک‌سو و تسهیلات مسکن، هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز از سوی دیگر مهم‌ترین عواملی هستند که با تغییر در آن‌ها، جهت حرکت بازار مسکن نیز تغییر می‌کند.
به‌عنوان مثال با افزایش تورم و نقدینگی یا افزایش پس‌انداز خانوار و بالا رفتن هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز، تغییرات در بازار مسکن نیز سیری صعودی را طی می‌کند، اما با جذب سرمایه‌ها در بازار بورس، تغییرات قیمتی در بازار مسکن نزولی خواهد بود. در این میان، بازار ارز از بازارهایی است که شکل‌گیری نوسان قیمتی در آن اثری دوگانه بر بازار مسکن خواهد گذاشت. بازار مسکن پس از پشت سر گذاردن یک دوره رکود عمیق ۵/۳ ساله از ابتدای سال، وارد دوره پیش رونق شد.
بررسی مؤلفه‌های تأثیرگذار بر دو بخش عرضه و تقاضا در این بازار نشان می‌دهد این حوزه در دو ماه اخیر فاصله بیشتری از رکود گرفته و آماده است تا در سال ۹۷ به‌طور کامل در ایستگاه رونق مستقر شود. ردیابی تحولات چند ماه اخیر و پیش‌بینی وضع بازارهای مختلف اثرگذار بر بازار مسکن، حاکی از آن است که بیشترین میزان اثرپذیری بازار مسکن از تحولات بازار ارز و نقدینگی و نرخ تورم عمومی کشور خواهد بود.
سایه‌اندازی ارز، نقدینگی و تورم بر مسکن
پیش‌بینی کارشناسان اقتصادی از نحوه اثرگذاری بازار ارزبر بازار مسکن بر سه محور متکی است. محور اول به شکل کوتاه‌مدت است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نوسانات ارزی در کوتاه‌مدت منجر به انتقال بخشی از سرمایه‌ها از بازار مسکن به این بازار خواهد شد که منجر به کند شدن سرعت ورود بازار مسکن به ایستگاه رونق می‌شود.
البته در بلندمدت، نوسانات حوزه بازار ارز می‌تواند اثرات هزینه‌ای به شکل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در گروه‌های مختلف شود که به‌تبع آن، منجر به افزایش قیمت تمام‌شده ملک و تغییرات صعودی قیمت در این بازار می‌شود. دومین شکل اثرگذاری رخدادهای بازار ارز بر بازار مسکن به این صورت است که در یک بازه زمانی بلندمدت، درآمدهای ناشی از التهابات ارزی می‌تواند به‌طور مجدد به بازار مسکن وارد و بر حجم معاملات از یک‌سو و حجم عرضه واحدهای مسکونی از سوی دیگر اثر بگذارد.
در کنار بازار ارز، تحولات بازار پول و حجم نقدینگی در دست مردم نیز بر قیمت بازار مسکن تأثیرگذار خواهد بود. به این معنا که افزایش سود سپرده‌های بانکی نیز با برجای گذاشتن اثر دوگانه بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت منجر به مهاجرت برخی سرمایه‌ها از بازار مسکن به بازار پول می‌شود، اما در بلندمدت از طریق افزایش هزینه تمام‌شده، سطح دسترسی سرمایه‌گذاران، سازندگان و خریداران مسکن به تسهیلات بانکی را کاهش می‌دهد.
سومین عامل بیرونی مهم اثرگذار بر بازار مسکن در سال آتی، نرخ تورم عمومی کشور خواهد بود. آمارهای رسمی نشان می‌دهد نرخ تورم عمومی کشور در ۱۱ ماهه منتهی به بهمن ۹۶ معادل ۲/۸ بوده است. با نگاهی به این نرخ، برآوردهای کارشناسان از نرخ تورم عمومی کشور در سال آتی به‌عنوان عامل اثرگذار بر بازار مسکن حاکی از آن است که نرخ تورم در سال ۱۳۹۷، بیشتر از سال ۱۳۹۶ و بین ۱۳ تا ۱۶ درصد باشد.
راه پیش‌روی مسکن
علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی وزارت راه‌وشهرسازی، در تشریح مسیر بازار مسکن در سال ۹۷، عنوان کرد: «در سال آتی، در حوزه اقتصاد مسکن با جهش‌های قیمتی مانند گذشته مواجه نیستیم.» او بابیان اینکه دوره رونق پیش رو با دوره‌های رونق گذشته تفاوت‌های ماهیتی دارد، گفت: «قرارگیری بازار مسکن در ایستگاه رونق با سوداگری کمتری در این عرصه رخ خواهد داد. به این صورت که سطح معاملات پایین‌تر است و محافظه‌کاری در انجام معاملات بیشتر خواهد بود.»
او بابیان اینکه مختصات و ساختار بازار مسکن تغییریافته و نمودارهای پله‌ای مشابه گذشته نخواهد بود، به دلیل این تغییر ساختار اشاره کرد و افزود: «با توجه به حجم «واحدهای مازاد موجود» در بازار، حجم ساخت‌وساز در سال‌های آتی افزایش‌های مشابه و به‌شدت سال‌های قبل را نخواهد داشت.» چگینی درعین‌حال معتقد است با توجه به تقاضای واحدهای کم مساحت، سرمایه‌گذاری باید در حوزه کوچک‌سازی متمرکز شود. او با تأکید بر آنکه مسیر رونق در بازار معاملات مسکن در سال آینده تداوم خواهد داشت؛ تصریح کرد: «رونق بازار معاملات مسکن در سال ۹۷ نه با کاهش درخور توجه حجم معاملات همراه خواهد شد و نه افزایش شدید در تعداد معاملات خریدوفروش مسکن نسبت به رونق ایجادشده در ماه‌های پایانی امسال را تجربه می‌کند. از سوی دیگر، وضع ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نیز از بروز شرایط رونق در این بازار حکایت دارد. البته رونق در بازار سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی به تعبیر او در سال ۹۷ به‌هیچ‌وجه شباهتی بارونق ایجادشده در برخی دوره‌های قبلی نخواهد داشت که در آن‌ها به‌طور میانگین سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت می‌کرد.»
او با تأکید بر آنکه جهش قیمت در بازار مسکن در سال آینده اتفاق نخواهد افتاد، گفت: «با توجه به برآیند متغیرهای این بازار، محتمل‌ترین گزینه در سال ۱۳۹۷، افزایش قیمت مسکن بیش از تورم عمومی است، اما جهش قیمتی در این بازار اتفاق نخواهد افتاد. نرخ تورم عمومی در سال آینده به شرط ثبات شرایط، حول‌وحوش ۱۳ تا ۱۶ درصد خواهد بود، بنابراین برآیند اثر ۳ حوزه شامل ارز، پول و تورم بر بازار مسکن می‌تواند منجر به نوسان قیمت مسکن معادل ۴ تا ۵ واحد درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی شود.»
