◄ نویز «ترامپ» بر رونق مسکن
تصمیم هفته گذشته دونالد ترامپ، رئیس‌جمهوری آمریکا، در خصوص خروج از بازار و احیای رژیم تحریم‌ها سوژه جدید برای تحلیلگران اقتصادی شده است تا دامنه و تبعات آن را بر این بخش جست‌وجو کنند. با توجه به سهم ۳۰ درصدی مسکن در سبد خانوار، طبیعتاً این بخش یکی از اولویت‌های تحلیل کارشناسان است.
بهشاد بهرامی: تصمیم هفته گذشته دونالد ترامپ، رئیس‌جمهوری آمریکا، در خصوص خروج از بازار و احیای رژیم تحریم‌ها سوژه جدید برای تحلیلگران اقتصادی شده است تا دامنه و تبعات آن را بر این بخش جست‌وجو کنند. با توجه به سهم ۳۰ درصدی مسکن در سبد خانوار، طبیعتاً این بخش یکی از اولویت‌های تحلیل کارشناسان است.
پرسش ساده است؛ خروج ترامپ از توافق هسته‌ای و برجام منهای آمریکا چه پیامدهایی را برای بازار مسکن دارد؟ آیا این تصمیم می‌تواند قیمت‌ها در این بازار را تحت‌الشعاع قرار دهد؟
کارشناسان اما پاسخ این پرسش ساده را پیچیده می‌دانند. دو دلیل برای این پیچیدگی بیان می‌شود: نخست معادلات حاکم بر حوزه سیاست و سناریوهای مختلف جاری بر آن و دوم ساختار اقتصاد و بازار مسکن در ایران.
ازاین‌رو پرسش مطرح‌شده به‌مثابه روش تحقیق به‌صورت اخص مطرح شد.
آیا خروج آمریکا از توافق هسته‌ای و بازگشت تحریم‌های یک‌جانبه این کشور علیه ایران بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد؟ در پرسش دوم فرض بر آن بوده که اروپا با اقدامات خود رضایت ایران برای ماندن در برجام را جلب می‌کند.
یک تفاوت
کارشناسان پاسخ به این سؤال را دسته‌بندی می‌کنند و اعتقاد دارند برای رسیدن به جواب ابتدا باید ماهیت بازار را شناخت.
تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که بازار مسکن در کشورهای صادرکننده نفت مانند ایران با سایر کشورها تفاوت دارد. اطلاعات آماری از کشورهای صادرکننده نفت حکایت از آن دارد که درآمدهای نفتی بر نوسانات بازار مسکن مؤثر است درحالی‌که در کشورهای فاقد درآمدهای نفتی سیاست‌های پولی در این نوسانات نقش دارد. بنابراین این پرسش مطرح است که در ایران رابطه درآمد نفت با قیمت مسکن چیست؟
محمد کوثری، تحلیلگر بازار مسکن، اعتقاد دارد افزایش درآمد نفت، اگر از سوی دولت به‌صورت مستقیم به اقتصاد تزریق شود به معنای هزینه‌کرد بیشتر از سوی این نهاد است.
با این اقدام درآمد افراد و درنتیجه تقاضای آنها برای پول زیاد می‌شود، در شرایط ثابت‌بودن نرخ بهره، حجم نقدینگی افزایش خواهد یافت. به گفته این تحصیل‌کرده اقتصاد، آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی به‌عنوان یک معضل برون‌زا برای بازار مسکن، از یک‌سو تقاضای مسکن را بالا برده و از سوی دیگر موجب تورم و افزایش هزینه‌های ساخت می‌شود و لذا قیمت مسکن را تحریک می‌کند.
به گفته کوثری ازآنجاکه معمولاً قیمت مسکن رشد بیشتری نسبت به هزینه‌های تولید دارد، این امر موجب جذابیت بیشتر بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران و ورود بیشتر سرمایه به این بازار می‌شود.
بنابراین رابطه افزایش قیمت مسکن با نفت این‌گونه تعریف می‌شود که اگر درآمدهای نفتی بالا رود و دولت رو به انبساط پولی آورد، بازار مسکن می‌تواند اثر بپذیرد درحالی‌که تحریم‌ها با هدف انقباض اقتصاد ایران صورت گرفته و به دنبال آن است که درآمدهای نفتی ایران را کاهش دهد.
ازاین‌رو کاهش درآمدهای نفتی اگر اتفاق بیفتد اثر انقباضی بر بخش مسکن می‌تواند داشته باشد.
جنس تقاضا
بازار مسکن همانند دیگر بازارها دارای دو سمت عرضه و تقاضا است و شناخت تحولات آن مستلزم بررسی نیروهای واردشده به دو سمت است.
تقاضای مسکن با یکی از دو هدف مصرفی یا غیرمصرفی صورت می‌گیرد. متقاضیان مصرفی افرادی هستند که با هدف تأمین سرپناه اقدام به خرید مسکن می‌کنند و معمولاً رفتاری ملایم و یکنواخت دارند.
این نوع متقاضیان بیشتر به مطلوبیت سکونت در آن واحد مسکونی و محدودیت بودجه خود اهمیت می‌دهند و کمتر به شرایط بازار توجه دارند. متقاضیان غیرمصرفی را می‌توان با دو گروه مجزا تقسیم کرد. گروه اول سرمایه‌گذارانی هستند که با هدف کسب بازدهی از محل افزایش قیمت مسکن، حفظ قدرت خرید در برابر تورم و دریافت اجاره‌بها وارد این بازار می‌شوند و دیدی بلندمدت دارند.
عملکرد این گروه اغلب موجب نقد شوندگی بیشتر و رونق خریدوفروش در بازار مسکن می‌شود. گروه دوم افرادی هستند که به قصد سفته‌بازی وارد می‌شوند. این افراد با ورود یک‌باره در زمان رونق، باعث جهش قیمت‌ها شده و به محض مشاهده علایم رکود با خارج‌کردن منابع خود از این بازار، رکود و به دنبال آن نوسانات قیمتی را تشدید می‌کنند.
حسین توکلیان، عضو هیئت‌علمی دانشگاه علامه‌طباطبایی، معتقد است: «تقاضای واقعی که با هدف تأمین سرپناه وارد بازار شده است به هر قیمتی تلاش می‌کند به هدف خود برسد اما رفتار دو نوع دیگر از تقاضا در بازار مسکن وابسته به عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن است.»
عوامل مؤثر بر بازار مسکن
بهروز ملکی، تحلیلگر بازار مسکن، اعتقاد دارد: «این بازار از الگوی رونق و رکود خاصی پیروی می‌کند که عمدتاً ناشی از ویژگی‌های زمان‌بر، سرمایه‌بر، غیرقابل واردات و مکان‌محور بودن مسکن است.» او تأکید دارد: «عوامل مؤثر بر ادوار رونق و رکود بازار مسکن را نباید از نظر دور داشت.»
به گفته ملکی این عوامل عمدتاً برون‌بخشی، موجب اعوجاج در ادوار پیش‌بینی‌شده بازار مسکن شده، طول و عرض آن را با تغییراتی مواجه می‌کنند. عواملی چون قیمت نفت، نرخ ارز، نرخ سود بانکی، ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، درآمد خانوار، نقدینگی و تورم، تسهیلات ساخت و خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... از این جمله‌اند که تأثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند.
آثار بازارهای رقیب
تحقیقات انجام‌شده اثبات کرده یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس، در کوتاه‌مدت باعث کاهش محسوس قیمت مسکن می‌شود.
با رشد شاخص بورس، در بلندمدت نیز شاخص قیمت مسکن همچنان اثر منفی از این بازار خواهد گرفت.
درواقع افزایش شاخص کل بورس در کوتاه‌مدت منجر به انتقال نقدینگی به سمت بازار سرمایه می‌شود که خود منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و بالطبع، رکود بخش مسکن خواهد شد. در بلندمدت نیز شوک افزایش شاخص کل بورس همچنان با یک اثر منفی کمی تعدیل شده، بر شاخص قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.
در خصوص دلار نیز وضعیت به همین‌گونه است: یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‌مدت تأثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. چراکه با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‌کند و سرمایه‌ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‌شود اما در بلندمدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‌های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‌کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.»
بهروز ملکی با تأیید رفتارهای کلی این متغیرها اعتقاد دارد مسائل سیاسی بر بازار مسکن تأثیرات غیرمستقیمی دارد و آثار آن از کانال تغییر متغیرهای اقتصاد کلان بر این بخش تحمیل می‌شود.
نمای کلی مسکن در برجام منهای آمریکا
مهدی برکچیان، اقتصاددان و عضو هیئت‌علمی دانشگاه صنعتی شریف، معتقد است: «تحلیل بخش مسکن پیچیده است زیرا پارامترهای اثرگذار می‌تواند بعضاً یکدیگر را خنثی کند.»
او به نرخ ارز اشاره می‌کند و می‌گوید: «این متغیر از نظر بازدهی رقیب بازار مسکن به حساب می‌آید و تغییرات افزایشی در این بازار می‌تواند موجب رکود در بخش مسکن شود اما از سوی دیگر با توجه به اثر هزینه این نرخ در بخش ساخت، می‌تواند قیمت در این بخش را تحریک کند.»
او اثر نفت را نیز همین‌گونه ارزیابی کرده و اعتقاد دارد: «درست است که در صورت اثرگذاری تحریم‌های بخش نفت دچار انقباض می‌شود اما رفتار دولت در حوزه سیاست پولی و مسیر حرکت نقدینگی از این کانال می‌تواند بر بازار مسکن اثر داشته باشد.»
محاسبات برکچیان و همکارانش نشان می‌دهد: «در سال گذشته و تا قبل از نوسان بازار، میانگین قیمت واقعی مسکن در تهران همانند سال ۸۳ بود. در واقع رشد قیمت اسمی بسیار کمتر از رشد نرخ تورم بود و با قیمت‌های سال ۸۳ برابری می‌کرد.»
بنابراین قیمت مسکن به لحاظ اقتصادی ظرفیت افزایش را در درون خود جمع کرده است. اما نوسان آخر سال و به دنبال آن تغییرات قیمت در بازار مسکن تهران کارشناسان را غافلگیر کرده است.
برخی کارشناسان می‌گویند با چنین قیمت‌هایی ارتباط برقرار نمی‌کنند و ممکن است این روند موجب شود مسکن برای دوره‌ای مجدداً به رکود رود. این گروه از کارشناسان اعتقاد دارند پیش‌خور شدن تغییر قیمت موجب شده تا اثر ترامپ در بازار حداقلی باشد.
اما مهدی برکچیان نظر دیگری دارد و بر این باور است که سرمایه‌گذارانی که با هدف کسب بازدهی در بازارها حرکت می‌کنند خصلت مهاجرگونه دارند. معمولاً ابتدا وارد بازارهایی مانند سهام و ارز می‌شوند و به‌محض اینکه احساس کنند این بازارها به سقف رسیده‌اند با خروج از آن وارد بازار مسکن می‌شوند. به گفته او، بازدهی بازارها شاید ضربه‌گیر بخش مسکن در کوتاه مدت باشد اما در میان‌مدت مانعی در برابر این بخش به حساب نمی‌آید.
او متغیر کلیدی را روند نقدینگی می‌داند و می‌گوید: «اگر انبساط نقدینگی به دلیل محدودیت‌های مالی دولت رخ دهد امکان دارد بخش مسکن میزبان بخش زیادی از آن باشد و با ورود نقدینگی قیمت‌ها در این بخش تکان می‌خورد.»
برکچیان اثر خروج را از کانال سیاست‌گذاری اقتصادی تحلیل می‌کند و اعتقاد دارد نقدینگی متغیر تعیین‌کننده در آینده بازار مسکن است.
بهروز ملکی هم اعتقاد دارد: «تغییرات در متغیرهای اقتصاد کلان بر شاخص‌های بخش مسکن تأثیرگذار است.» او هم بر این باور است که نرخ ارز دو اثر متفاوت بر بازار مسکن دارد: «از یک‌سو افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد.
این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشار هزینه‌بر سمت تولید و عرضه مسکن اثرگذار است. از سوی دیگر بازار ارز، یکی از جایگزین‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود به بازار مسکن می‌شود.
این عامل اثری ناهم‌سو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است. ملکی نرخ سود بانکی، قیمت نفت و همچنین کمیت و کیفیت نقدینگی را هم در آینده بازار مسکن مؤثر می‌داند.
به گفته ملکی، چشم‌انداز بازار مسکن با توجه به متغیرهای مورداشاره بیانگر آن است که دامنه تغییرات قیمت در این بخش فاصله معناداری با نرخ تورم میانگین ندارد. بنابراین عمق و شدت رونق در این بخش هم‌تراز با دوره‌های قبل نیست.
او اعتقاد دارد رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ کمتر از نیمه دوم سال ۹۶ اما در سطح نرخ تورم خواهد بود.
ملکی تصمیم ترامپ برای خروج از برجام را برخلاف برکچیان نویز توصیف می‌کند و می‌گوید: «تصمیم ترامپ برای خروج از برجام نمی‌تواند روند رونق و رکود در بازار مسکن ایران را به هم بریزد.»
