◄ گردشگری، عاملی پیشران در ناپایداری توسعه کلاردشت

محمد مهدی فقیه عبدالهی:  در سال های اخیر الگوی  کاربری زمین در کلاردشت  به طور روزافزون دچار تغییرات اساسی شده است. بررسی ها نشان می دهد که یکی از عوامل اصلی فشار در بروز تغییرات کاربری زمین در حوزه، فعالیت گردشگری می باشد. نقش گردشگری در تأثیرگذاری بر الگوی کاربری زمین در کلاردشت در قالب موضوعات زیر قابل بررسی است: گسترش کاربری های مسکونی با عملکرد خانه دوم، شکل گیری کاربری های خدماتی جدید با کارکردهای گردشگری یا رشد کاربری های موجود، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات به کاربری های مسکونی (خانه دوم) و اراضی ویلایی، تغییر اراضی مرتعی و جنگلی به کاربری مسکونی (ویلایی) و دست اندازی به منابع طبیعی مراتع و جنگل، تحول قیمت اراضی.

در حوزه کلاردشت میان بخش گردشگری و کشاورزی نوعی رابطه متضاد شکل گرفته است. به طوری که گردشگری (اگرچه نه به عنوان تنها عامل)، باعث از بین رفتن اراضی کشاورزی و تبدیل آن به اراضی بایر (آماده برای فروش، اراضی ویلایی) یا کاربری های مسکونی ویلایی شده است. همانطور که تجارب محققان در سایر حوزه های گردشگری نشان می دهد، شکل گیری رابطه ای متضاد و مخرب میان گردشگری و کشاورزی می تواند دلایل متعددی داشته باشد. از جمله دلایل این امر در حوزه مورد مطالعه عبارتند از: نقص قوانین موجود، عدم هماهنگی و همکاری همسو میان ارگان های مربوطه، اعمال نفوذ افراد ذینفع در ارگان های دولتی، سنتی بودن فعالیت کشاورزی و پایین بودن بازده محصول، عدم انعطاف پذیری کشاورزی و عدم انطباق آن با بازار، خرده مالکی، سطح مهارت اولیه مورد نیاز برای اشتغال در بخش کشاورزی نسبت به گردشگری، درآمد پایین زارع، بالا رفتن قیمت زمین و انگیزه فروش و واردشدن به فرآیند بورس بازی زمین، زمان بازده اقتصادی فعالیت ها، سطح مشقت و سختی فعالیت و...).

به طور کلی، تجزیه و تحلیل و ارزیابی تغییرات کاربری زمین در حوزه کلاردشت مستلزم بررسی عوامل تقاضا و عوامل موثر بر عرضۀ زمین و تغییر کاربری و در نهایت پیامدهای آن می باشد. در مورد عوامل تقاضا، گردشگران خانه دوم با انگیزه گذران اوقات فراغت جزو اولین دسته و در واقع گروه پیشگام مطرح می باشند. سوداگران زمین و ویلا اگرچه در فرآیند تحولات ارزشی (ریالی) زمین و کاربری زمین نقش موثری را ایفا کرده اند، اما خود علاوه بر عامل مهم در عرضه، به عنوان عامل موثری در تقاضا مطرح بوده اند. این گروه بویژه در رشد کاذب قیمت زمین و ویلا در کلاردشت نقشی اساسی داشته اند. در زمینه عوامل موثر بر عرضه زمین و تغییر کاربری آن، می توان هر یک از عوامل را در دو دسته زیر طبقه بندی نمود : 1- عوامل ساختاری و زمینه ساز 2- عوامل محرک و انگیزشی. از جمله عوامل ساختاری و زمینه ساز که بر عرضه زمین و مستغلات و همچنین تغییرات کاربری زمین در حوزه تأثیر داشته اند، عبارتند از : ضعف و ناکارآمدی قوانین و مقررات مربوط به عرضه زمین و تغییر کاربری، ظرفیت پایین مدیریتی و فقدان مکانیسم های مدیریتی کارآمد، همسو و هم پیوند، فساد اداری در ارگان های دولتی و ...)در مواردی فشار ذینفعان صاحب نفوذ، نظام خرده مالکی و قانون ارث، عدم حمایت موثر دولت از بخش کشاورزی، سهولت انتقال مالکیت اراضی به صورت قولنامه ای و... . علاوه بر عوامل ساختاری، برخی دیگر از عوامل تحت عنوان عوامل محرک و تاثیرگذار برانگیزه مالک، سرمایه گذار و سوداگر، روند عرضه زمین در بازار املاک و بروز تغییرات کاربری زمین را تسهیل و تسریع بخشیدند.

طبق یافته های میدانی، از جمله عوامل انگیزشی در رابطه با عرضه زمین و تغییر کاربری تحت تاثیر سه گروهِ مالک، سرمایه گذار، سوداگر، در کلاردشت عبارتند از: درآمدهای کلان از بابت فروش زمین، درآمد سرانه پایین خانوارهای مالک، بالابودن بُعد خانوار و فشار فرزندان در تصمیم گیری، عدم تمایل جوانان به کاربر بروی زمین، تورم بالا، منافع مالی نجومی حاصل از سرمایه گذاری در بخش زمین و مستغلات، روند صعودی ارزش زمین و مستغلات، نقدینگی سرمایه گذاری و امنیت آن، مزیتهای مالیاتی و... . مدل مفهومی تغییرات کاربری زمین، نشان دهنده وجود مسائل و مشکلات درعملکرد بازار زمین و مستغلات و به طور کلی ناپایداری سیستم کاربری زمین در حوزه کلاردشت می باشد. گردشگری به عنوان عاملی برون زا در غیاب نقش آفرینی موثر دولت، با رشدی خودرو، در جایگاه کلیدی در مدل توسعه شهری قرار گرفته است.

 ماهیت اثرگذاری گردشگری و پیامدهای آن بر توسعه شهری و پسکرانه آن در حوزه کلاردشت، با بنیانهای توسعه پایدار شهری در تضاد بوده است. از یک طرف روند مخرب توسعه گردشگری در حوزه کلاردشت در غیاب مکانیسم های کنترل کننده و هدایت کنندۀ توسعه، باعث واردکردن آسیب های جدی به محیط طبیعی کلاردشت که یکی از اصلی ترین جاذبه های آن محسوب می شود شده است و از طرف دیگر ناکارآمدی (یا ناتوانی) مکانیسم های مدیریت شهری و گردشگری در حوزه نتوانسته است همسو با رشد گردشگری، زیرساخت ها، خدمات و امکانات را گسترش داده و این امر نارضایتی جامعه میهمان (گردشگران) را در پی داشته است. تخریب های محیطی، نارضایتی گردشگران حوزه به علاوۀ نارضایتی جامعه میزبان از وضع پیش آمده (به ویژه در مورد آسیبهای محیطی)، توسعه گردشگری در کلارشت را در وضعیت بالقوه ناپایدار قرار داده است که انتظار می رود ادامه روند مخرب فعلی، ناپایداری کامل و زودهنگام توسعه شهری گردشگری در حوزه را به دنبال داشته باشد.

* کارشناس ارشد برنامه ریزی شهری و پژوهشگر حوزه مطالعات شهری- منطقه ای