◄ تاثیر مخرب نرخ‌گذاری دستوری در بازار مسکن
یک اقتصاددان معتقد است نرخ‌گذاری دستوری در برخی بازارهای اقتصادی ازجمله بازار مسکن، بازار را از نقطه بهینه دور می‌سازد. فخرالدین زاوه، اقتصاددان، با اشاره به مختصات بازارهای اقتصادی، میگوید: «در علم اقتصاد استدلال می‌شود که در بسیاری از بازارها رقابت و قیمت‌های رقابتی، ازلحاظ اقتصادی جامعه را به نقطه بهینه می‌رساند. براین اساس مداخله نابه‌جای دولت در سازوکار بازار –به‌طور مثال با قیمت‌گذاری یا تخصیص دستوری منابع- جامعه را از نقطه بهینه دور میکند. بخشی از عملکرد اقتصادی دهه‌های اخیر کشور و عدم دست‌یافتن به ظرفیت‌هایی که دست‌یافتنی به نظر می‌رسید، ناشی از همین مداخله دولت در بازارهای مختلف، تعیین دستوری قیمت‌ها و تخصیص دستوری منابع -هرچند با نیات خیرخواهانه- است.
یک اقتصاددان معتقد است نرخ‌گذاری دستوری در برخی بازارهای اقتصادی ازجمله بازار مسکن، بازار را از نقطه بهینه دور می‌سازد.
فخرالدین زاوه، اقتصاددان، با اشاره به مختصات بازارهای اقتصادی، میگوید: «در علم اقتصاد استدلال می‌شود که در بسیاری از بازارها رقابت و قیمت‌های رقابتی، ازلحاظ اقتصادی جامعه را به نقطه بهینه می‌رساند. براین اساس مداخله نابه‌جای دولت در سازوکار بازار –به‌طور مثال با قیمت‌گذاری یا تخصیص دستوری منابع- جامعه را از نقطه بهینه دور میکند. بخشی از عملکرد اقتصادی دهه‌های اخیر کشور و عدم دست‌یافتن به ظرفیت‌هایی که دست‌یافتنی به نظر می‌رسید، ناشی از همین مداخله دولت در بازارهای مختلف، تعیین دستوری قیمت‌ها و تخصیص دستوری منابع -هرچند با نیات خیرخواهانه- است.
او با اشاره به پدیده شکست بازار میگوید: «در برخی بازارها به اصطلاح شکست بازار وجود دارد و سازوکار بازار از تخصیص بهینه منابع عاجز است. بازار مسکن در تمام جوامع، برای اقشار کم‌درآمد با پدیده شکست بازار مواجه است. اقشار کم‌درآمد با توجه به محدودیت درآمد، از توان مالی لازم برای تأمین سرپناه مناسب که از حقوق اولیه انسان‌هاست و در قانون اساسی کشور نیز مورد تأکید قرار گرفته است، برخوردار نیستند. بنابراین دولت‌ها موظفند سیاست‌های حمایتی برای این اقشار در پیش گیرند.» او درعین‌حال معتقد است: «مداخله نابه‌جای دولت در سایر بازارها و برای سایراقشار می‌تواند منجر به تخصیص نابهینه منابع شده و جامعه را از نقطه بهینه دور سازد.
اما موضوع هنگامی پیچیده‌تر می‌شود که سازوکار دقیقی برای شناسایی اقشار نیازمند حمایت در کشور وجود ندارد.» زاوه با تأکید برآنکه توصیه به مداخله در بازار مسکن برای پیاده‌سازی سیاست‌های حمایتی، لزوما به معنای واگذاری تمامی مراحل اجرایی و امور به دولت نیست، میگوید: «می‌توان سیاست‌های حمایتی مسکن را با حداقل متولی‌گری دولت و با بهره‌گیری از سازوکار بازار به سرانجام رساند.» به گفته او مداخله ناموجه و تصمیم‌‌گیری‌‌‌های یک‌شبه موجب افزایش نااطمینانی و کاهش سرمایه‌گذاری می‌شود. این قبیل سیاست‌های ناگهانی، علاوه بر تأثیر منفی کوتاه و میان‌مدت بر سرمایه‌گذاری، در بلندمدت نیز بسیار تأثیرگذار است.
اعتماد و اطمینان بخش خصوصی به عملکرد دولت محصول یک رابطه و تعامل طولانی‌مدت است و به‌تدریج باید شکل‌‌گرفته و تقویت شود. این اعتماد و اطمینان هرچند یک‌شبه ساخته نمی‌شود، اما با یک عملکرد نسنجیده دولت، به‌سادگی و یک‌شبه قابل از بین‌رفتن است. او یکی از چالش‌های پیش روی بازار مسکن در سال‌های پیش رو را پایین‌‌بودن میزان عرضه معرفی میکند و میگوید: «باتوجه به زمان‌بر بودن ساخت‌وساز و عرضه مسکن، هرگونه تأخیر در سرمایه‌گذاری به میزان کافی در امروز، می‌تواند عرضه را در سال‌های آتی کاهش دهد.»
او به تجربه سال‌های ۸۵ تا ۹۲ اشاره میکند و ادامه می‌دهد: «در این سال‌ها هجوم سوداگران به بازار مسکن منجر به افزایش شدید بهای زمین و در کنار آن افزایش عرضه و افزایش خانه‌های خالی -به‌ویژه در متراژهای بزرگ- شد. هم‌زمانی وفور نسبی عرضه و رکود طولانی بازار مسکن، سرمایه‌گذاری در واحدهای جدید را به‌شدت کاهش داد. بهبود این چرخه معیوب چه از منظر متراژ و چه از منظر حجم و زمان عرضه نیازمند سیاست‌گذاری صحیح است.»
به گفته زاوه مؤثرترین نوع سیاست‌گذاری آن است که انگیزه‌های اشخاص را با اهداف موردنظر سیاست‌گذار هم‌راستا کند. او در توضیح این موضوع میگوید: «در این صورت اشخاص بدون نیاز به کنترل بیرونی و مقررات دستوری، بر اساس منافع خود هدف مطلوب سیاست‌گذار را برمی‌گزینند. مالیات یک ابزار شناخته‌شده و موفق برای این منظور به شمار می‌رود. از ابزار مالیاتی می‌توان برای ترویج اجاره‌داری حرفه‌ای (برای اقشار متوسط و کم‌درآمد)، سیاست‌گذاری برای عرضه واحدهای خالی و کنترل سوداگری در بخش زمین و کاهش سهم آن در هزینه تمام‌شده مسکن بهره برد. البته در مورد خاص خانه‌های خالی، اخذ مالیات از خانه‌های تحت مالکیت دوم -یا سوم- و بیشتر است.»
