◄ نقد احمد خرم به طرح جدید تسهیلات‌دهی به انبوه‌سازان
درحال‌حاضر اگرچه رکود ساختمانی در تهران و برخی شهرهای بزرگ متوقف شده اما ساخت‌وساز به شکلی که بتواند پاسخگوی شدت معاملات خرید مسکن باشد، رونق نگرفته است. در سایر شهرها نیز اوضاع ساخت‌وساز عقب‌تر از کلان‌شهرها است. در این میان، جنس کنونی عرضه همانند دوره‌های قبل، ناهمخوانی شدید با الگوی تقاضای خرید دارد. طبق آمارهای رسمی، در تهران با وجود تمرکز معاملات خرید بر آپارتمان‌های زیر ۹۰ مترمربع و شدت آن در دسته واحدهای تا ۶۰ مترمربع، عمده نوسازها متراژ سه‌رقمی دارند.
درحال‌حاضر اگرچه رکود ساختمانی در تهران و برخی شهرهای بزرگ متوقف شده اما ساخت‌وساز به شکلی که بتواند پاسخگوی شدت معاملات خرید مسکن باشد، رونق نگرفته است. در سایر شهرها نیز اوضاع ساخت‌وساز عقب‌تر از کلان‌شهرها است. در این میان، جنس کنونی عرضه همانند دوره‌های قبل، ناهمخوانی شدید با الگوی تقاضای خرید دارد. طبق آمارهای رسمی، در تهران با وجود تمرکز معاملات خرید بر آپارتمان‌های زیر ۹۰ مترمربع و شدت آن در دسته واحدهای تا ۶۰ مترمربع، عمده نوسازها متراژ سه‌رقمی دارند. در پایتخت، ۶۰ درصد معاملات مسکن به واحدهای زیر ۹۰ مترمربع اختصاص دارد درحالی‌که ۳۳ درصد واحدهای مسکونی جدید ساخته‌شده در سال گذشته، در این طیف متراژی احداث شده‌اند. ۲۰ درصد معاملات مسکن نیز در واحدهای زیر ۶۰ مترمربع خلاصه می‌شود اما سهم این دسته از خانه‌ها در ساخت‌وسازهای تهران کمتر از ۵ درصد است.
ازاین‌رو اوایل امسال در خبری اعلام شد تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با هدف تحریک سمت عرضه به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود. به این صورت که یک بسته ۳۰ هزار میلیارد تومانی از سوی بانک عامل بخش مسکن برای تأمین مالی به ظرفیت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال جدید تدارک دیده شده که ترکیبی از وام‌های خرید و ساخت با لحاظ دست‌کم ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید را به سه شکل سپرده‌گذاری در صندوق یکم، خرید اوراق و بدون نیاز به سپرده‌گذاری در اختیار دو سمت عرضه و تقاضای مسکن قرار می‌دهد. مطابق با جزئیات بسته، تسهیلات جدید تدارک دیده شده برای سمت عرضه، در چهار گروه شهری تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه‌یافته، با سقف‌های ریالی متفاوت پرداخت می‌شود و در هر گروه، برحسب نوع سازنده و شیوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعریف شده است.
سقف این وام در تهران برای سنتی‌سازی ۷۰ میلیون، انبوه‌سازان ۹۰ میلیون و برای انبوه‌سازان استفاده‌کننده از تکنولوژی‌های نوین نیز ۱۱۰ میلیون تومان است. تسهیلات جدید دارای مشوق ریالی برای کوچک‌سازی است. در شرایط کلی، برای دریافت این تسهیلات، باید معادل ۲۰ درصد سقف وام، اوراق مسکن تهیه شود؛ اما سازنده‌های آپارتمان‌های حداکثر ۷۵ مترمربع در شهرهای بزرگ و حداکثر ۱۰۰ مترمربع در شهرهای کم‌جمعیت، از خرید اوراق معاف هستند. سیاست‌گذار با پیش‌بینی این مشوق به دنبال آن است که ارزش واقعی وام برای کوچک‌سازی را نسبت به پروژه‌های ناهماهنگ با الگوی تقاضای خرید، افزایش دهد.
تدوین چنین بسته‌ای آن‌هم با هدف تحریک سمت عرضه، این سؤال را به وجود می‌آورد که آیا اساسا مختصات برنامه‌ریزی‌شده می‌توان در ایجاد انگیزه انبوه‌سازان و فعالان سمت عرضه بازار مسکن برای ورود به عرضه ساخت‌وساز مؤثر باشد؟ آیا این بسته و امتیازات در نظر گرفته‌شده برای ساخت واحدهای مسکونی میان‌متراژ، می‌تواند در افزایش ساخت تعداد واحدهای کوچک‌متراژ اثرگذار باشد؟ اگرچه برخی معتقدند ازسرگیری پرداخت تسهیلات بدون سپرده برای ساخت مسکن، بتواند به تحریک سرمایه‌گذاری ساختمانی برای رشد مثبت تیراژ ساخت‌وساز منجر شود اما احمد خرم، رئیس سازمان نظام‌مهندسی استان تهران، معتقد است الگوی طراحی‌شده برای پرداخت تسهیلات به سازندگان در تحریک سمت عرضه نمی‌تواند مؤثر باشد.
اوایل امسال بسته جدیدی برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت به انبوه‌سازان طراحی شد. در قالب بسته امتیازات ویژه‌ای برای انبوه‌سازانی که به ساخت واحدهای میان‌متراژ اقدام می‌کنند یا از تکنولوژی‌های نوین استفاده می‌کنند در نظر گرفته شد با این هدف که در بخش عرضه تحرک جدیدی آغاز شود. با توجه به تجربه‌های پیشین از دیدگاه شما آیا این امتیازات می‌تواند به ایجاد انگیزه در انبوه‌سازان برای فعالیت بیشتر کمک کند؟
هرچقدر این تسهیلات در دوره‌های گذشته توانسته در تحریک عرضه مؤثر باشد بسته جدید نیز می‌تواند اثرگذار عمل کند. تجربه نشان داده مدل طراحی‌شده برای پرداخت تسهیلات به سازندگان و انبوه‌سازان مسکن نمی‌تواند به تشویق برای عرضه بیشتر کمک کند.
چرا معتقدید نمی‌تواند اثرگذار باشد؟
به این دلیل که این بسته فارغ از استانداردها و الگوهای طراحی و تجربه‌شده در سایر کشورهای دنیا تدوین شده است.
در الگوهای مورداستفاده دنیا از چه مکانیزمی برای پرداخت تسهیلات به بخش عرضه و تحریک آنها استفاده می‌شود؟
الگوی تأمین مالی مورداستفاده در سایر کشورهای دنیا، پس از تجربه راهکارهای مختلف در سه تا چهار دهه گذشته همچون مسکن اجتماعی، امید؛ نوسازی بافت فرسوده، مسکن حمایتی، مسکن استیجاری و... به دست آمد. درحال‌حاضر فرمولی که در سایر کشورها اجرایی می‌شود به این قرار است که تا ۹۵ درصد هزینه خرید زمین یا واحد مسکونی فرسوده از طرف بانک در اختیار تسهیلگر قرار می‌گیرد.
پس‌ازآن روی زمین، نقشه شهرسازی پیاده می‌شود و مطابق با مقررات ملی ساختمان و شهرسازی، پروژه طراحی می‌شود، طرح به بانک ارسال و هم‌زمان به شهرداری جهت تأیید برده می‌شود. در این میان پس از تأیید نقشه، پروانه ساختمانی از سوی شهرداری صادر می‌شود و بانک هم‌زمان با دریافت پروانه ساختمانی از سازنده یا همان تسهیلگر، هزینه‌ها را برآورد و حسابی را برای متقاضی افتتاح می‌کند و همان روز تا ۹۵ درصد هزینه ساخت به تسهیلگر وام پرداخت می‌شود. در این مدل سازنده هیچ‌گونه دغدغه تأمین مالی ندارد.
تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار ۱۸ درصد پرداخت می‌شود اما سازنده‌های دارای پروانه صلاحیت حرفه‌ای و انبوه‌سازان چنانچه از تکنولوژی نوین ساخت‌وساز استفاده کنند، این تسهیلات را با نرخ سود ۱۷ درصد (یک واحد درصد سود کمتر) دریافت خواهند کرد. این تسهیلاتی که شما مثال زدید با چه نرخ سودی به سازنده پرداخت می‌شود؟
نرخ سود پیش‌بینی شده برای این نوع وام‌ها، معادل ۱ تا ۳ درصد است. بیش از این همان‌طور که در بسته طراحی‌شده پیش‌بینی شده، توجیهی برای تولید مسکن با نرخ سود بالا وجود ندارد.
دوره بازپرداخت این تسهیلات چگونه پیش‌بینی شده است؟
سه ساله است. یعنی دوره ساخت‌وساز یک پروژه ساختمانی که بین یک تا دو سال زمان می‌برد پس‌ازآن سازنده باید واحد مسکونی تکمیل‌شده را بفروشد یا اجاره دهد.
اگر در این مدت فروش یا اجاره نرفت، تکلیف چیست؟
اگر در این فاصله زمانی واحد مسکونی همچنان خالی از سکنه باقی ماند مالیات سنگینی برای آن تعریف می‌شود که به‌طور طبیعی به دلیل نرخ بالای مالیات، واحد مسکونی از مالکیت سازنده خارج می‌شود. به همین دلیل است که گفته می‌شود نرخ بالای مالیات بر خانه‌های خالی در سایر کشورها یک نوع بازدارندگی در مقابل بروز این پدیده در بازار مسکن دارد.
تسهیلات پیش‌بینی شده برای خرید مسکن (طرف تقاضا) در سایر کشورها چگونه است؟
وقتی یک واحد مسکونی در هر یک از مناطق شهری ساخته می‌شود، از طرف شهرداری و نظام‌مهندسی ارزش‌گذاری می‌شود. متقاضی خرید خانه با مراجعه به بانک امکان دریافت تسهیلات خرید مسکن تا ۹۵ درصد ارزش روز واحد مسکونی را دارد. نکته جالب‌توجه آنکه وام خرید مسکن ظرف دو تا سه روز به متقاضی پرداخت می‌شود. این در حالی است که در الگوی طراحی‌شده برای متقاضیان خرید مسکن در قالب صندوق یکم نیاز به حداقل یک سال سپرده‌گذاری وجود دارد. البته برای دریافت تسهیلات خرید مسکن، سطح توانایی متقاضی برای بازپرداخت وام بر اساس فیش حقوق ماهانه ارزیابی می‌شود.
به‌این‌ترتیب بازهم معتقدید وام در نظر گرفته شده برای انبوه‌سازان نمی‌تواند موتور ساخت‌وساز به‌ویژه در بافت فرسوده را روشن کند؟
نوسازی بافت فرسوده با تسهیلات در نظر گرفته شده و با وجود همه امتیازات پیش‌بینی شده، پیش نخواهد رفت. اگر در طرحی همچون مسکن مهر هم حدود دو میلیون واحد مسکونی در خارج از شهرها ساخته شد به دلیل تزریق خط اعتباری حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان بود.
