◄ ممنوعیت تراکم فروشی اثری بر بازار مسکن ندارد
داود سوری، اقتصاددان، از دو جهت نگران قطع فروش تراکم نیست و می‌گوید اگر این سیاست اجرا شود بر بازار مسکن اثری ندارد.
داود سوری، اقتصاددان، از دو جهت نگران قطع فروش تراکم نیست و می‌گوید اگر این سیاست اجرا شود بر بازار مسکن اثری ندارد.
جهت اول ناشی از آثار منفی فروش تراکم است که سوری اعتقاد دارد اجرای آن موجب بی‌ثباتی در بازار مسکن می‌شد و جهت دیگر وضعیت کلان بازار است. این اقتصاددان در گفتگو با «حمل‌ونقل» دلایل خود را توضیح داده است.
آقای سوری، شهردار منتخب تهران یکی از مخالفان جدی فروش تراکم است. برخی نگرانند لغو فروش تراکم در شهری مانند تهران موجب شود قیمت‌ها دچار جهش مجددی شود اما برخی دیگر این نگرانی را ندارند؛ شما جزء کدام دسته هستید؟
من جزء کسانی هستم که از بابت فروش تراکم نگرانی ندارم و فکر می‌کنم این سیاست اگر اجرا شود اثر چندانی بر بازار مسکن پایتخت ندارد.
دلیل نبود نگرانی را به اشتراک می‌گذارید؟ حتما این آسودگی خیال بر مبنای محکمی استوار است.
از دو جهت می‌توانم توضیح دهم. جهت اول آثاری است که سیاست تراکم‌فروشی برای شهری مانند تهران به دنبال داشته است. ببینید ازجمله مشکلات اقتصادی شهری در ایران این است که شهرداری‌ها جهت تأمین درآمد و منابع مالی خود اقدام به فروش تراکم می‌کنند. فروش تراکم یعنی چه؟ یعنی فروش منافع آتی شهروندان. همچنین این سیاست منجر به بی‌انضباطی در امور شهری شده است. حال این مسئله را در شهر تهران بررسی کنید.
در شهر تهران عمده مطالعاتی که انجام شده است نشان می‌دهد که فروش تراکم در تهران و در منطقه‌هایی مانند ۱، ۲، ۴ و ۵ نه‌تنها به ارتقای کیفیت زندگی کمکی نکرده است بلکه باعث توسعه گسترده سوداگری و افزایش قیمت مسکن نیز در این کلان‌شهر شده است. یعنی علاوه بر کاهش کیفیت زندگی، وضعیت را به لحاظ اقتصادی برای افرادی که بضاعت کمتری دارند را در مناطق پایین و اطراف تهران سخت‌تر کرده است.
اما در همه‌جا سعی می‌شود با سیاست بلندمرتبه‌سازی به عرضه مسکن کمک شود تا از این طریق عرضه با تقاضای موجود در بازار همخوان باشد؟
این حرف به شرطی درست است که به نحوه استفاده از آن نیز توجه شود. اگر به نحوه استفاده توجه نشود این سیاست همانند سیاست‌های دیگر به انحراف کشیده می‌شود. در دنیا زمانی که بحث بلندمرتبه‌سازی مطرح می‌شود، مابه‌ازایی دارد. برای مثال، می‌گویند بلندمرتبه‌سازی می‌کنیم که مابه‌ازای آن زمین بیشتری را آزاد کنیم، یا زمین بیشتری در اختیار مردم قرار گیرد، یا فضای سبز بیشتری داشته باشیم. اتفاقی که در تهران افتاده و یا در شهرهای دیگر نیز شاهد هستیم، این است که ما هم چوب را خوردیم و هم پیاز را. یعنی عایدی که به دستمان نیامده هیچ، بلکه تراکم و جمعیت‌پذیری شهر را نیز بدون خدمات توسعه دادیم و خدمات متناسب را ایجاد نکردیم.
ما برای تأمین خدمات محلی در طرح‌های جامع برای هر نفر ۲۵ مترمربع در نظر می‌گیریم. این استاندارد در کشورهای توسعه‌یافته ۵۳ مترمربع است. در مقیاس محلی، ۲۵ متر را در نظر می‌گیریم. وقتی ما اجازه می‌دهیم یک نفر در اینجا زندگی کند، باید ۲۵ مترمربع بتوانیم خدمات محلی برای او در نظر بگیریم. به‌عبارت‌دیگر، اگر بعد خانوار را به‌طور متوسط ۴ نفر در نظر بگیرید، یک مترمربع فروش تراکم مسکونی معادل یک مترمربع ارزش واقعی زمین است؛ برای شهرهای متعادل. کشورهای دیگر این کار را نمی‌کنند. این از بی‌خردی نیست، بلکه این کار این‌قدر گران و پرعارضه است که سراغ آن نمی‌روند.
شما نکته دومی هم داشتید که فکر می‌کنم با سؤال قبلی من جا ماند دلیل دومی که نگران قطع‌شدن فروش تراکم نیستید چیست؟
دلیل دوم به اشباع‌شدن ظرفیت مسکن بازمی‌گردد. برای مثال شما در شهر تهران به آماری که درباره خانه‌های خالی داده می‌شود توجه کنید. فکر می‌کنید با این آمار ظرفیت سرمایه‌گذاری در این بخش هنوز وجود دارد؟ من بعید می‌دانم وقتی ۷۰۰ هزار واحد وجود دارد که برای آن مشتری وجود ندارد بازهم به بخش مسکن اقبال وجود داشته باشد الا بخش‌هایی که به بافت فرسوده مرسوم است و آن بخش‌ها در صورت توانمندسازی تقاضا می‌توان به آینده آن امیدوار بود.
مسکن دو کارکرد دارد مصرفی و سرمایه‌گذاری فکر نمی‌کنید خاصیت سرمایه‌گذاری که همانند یک پناهگاه عمل می‌کند کماکان موردتوجه باشد؟
طبیعتا بخشی از این ۷۰۰ هزار واحد قبلا با همین تفکر وارد شده‌اند بنابراین من فکر نمی‌کنم این خاصیت هم قابل حفظ‌شدن باشد.
قرینه‌ای برای این اعتقادتان دارید؟
به یک نکته قبل از پاسخ به سؤال شما تأکید کنم که فکر می‌کنم این خاصیت پناهگاهی در یک بازه پنج ساله و به‌صورت تدریجی حذف خواهد شد.
اما قرینه اول رشد جمعیت است، هرچقدر جلوتر آمده‌ایم نرخ رشد جمعیت کمتر شده است و ادامه همین مسیر ممکن است نرخ رشد را منفی کند. بنابراین وقتی این نرخ اندک باشد تقاضای مؤثر در آینده کمتر می‌شود.
نکته دیگر بحث رشد اسمی قیمت مسکن در مقایسه با سایر بازارها است. اگر دقیق بررسی شود نرخ بازدهی مسکن از سایر بازارها عقب‌تر بوده است. یعنی مسکن پس از چند سال ثبات قیمت مسکن جهش داشته است اما نسبت آن در مقایسه با سایر بازارها کمتر بوده است.
نکته بعدی وضعیت واحدهای تجاری، مال‌ها و آپارتمان‌ها است. این قرینه را چشمی اگر بررسی کنید متوجه می‌شوید در بسیاری از آنها تعداد واحدهای خالی کم نیست این نمونه شاخصی خوبی از محو تدریجی خاصیتی است که شما اشاره کردید.
حتی در برخی مناطق دیگر هم چنین عارضه‌ای وجود دارد برای مثال در کیش به ازای هر نفر یک واحد مسکونی وجود دارد آیا در این حالت مسکن می‌تواند خاصیت پناهگاهی را در آینده حفظ کند من بعید می‌دانم. البته این حرف به معنای آن نیست که قیمت اسمی بالا نمی‌رود امکان دارد رشد کند اما بازدهی آن از بازارهای رقیب بیشتر نخواهد بود.
