◄ نجات بازار مسکن با استارتاپ‌ها
«استارتاپ‌ها به کمک مستأجران می‌آیند»! این خبر را هفته گذشته محمد اسلامی، وزیر راهوشهرسازی پس از مذاکرات اولیه با معاونت علمی وفناوری ریاست جمهوری و وزارت ارتباطات اعلام کرد.محمد اسلامی، وزیر راهوشهرسازی در مورد ایجاد بنگاه‌های استارتاپ معاملات مسکن، گفت: «این بنگاه‌های استارتاپ ارتباط میان مالک و مستأجر را به‌خوبی برقرار و نظام‌بخشی و نظام‌مندی مناسبی را در دسترسی آسان مالک و مستأجر به همدیگر ایجاد می‌کنند.»
بهشاد بهرامی: «استارتاپ‌ها به کمک مستأجران می‌آیند»! این خبر را اخیرا محمد اسلامی، وزیر راهوشهرسازی پس از مذاکرات اولیه با معاونت علمی وفناوری ریاست جمهوری و وزارت ارتباطات اعلام کرد.محمد اسلامی، وزیر راهوشهرسازی در مورد ایجاد بنگاه‌های استارتاپ معاملات مسکن، گفت: «این بنگاه‌های استارتاپ ارتباط میان مالک و مستأجر را به‌خوبی برقرار و نظام‌بخشی و نظام‌مندی مناسبی را در دسترسی آسان مالک و مستأجر به همدیگر ایجاد می‌کنند.»
او با بیان اینکه مذاکرات اولیه برای فعالیت استارتاپ معاملات مسکن با معاونت علمی و فرهنگی رئیس‌جمهوری و وزارت ارتباطات در حال انجام است، افزود: «معاملات مسکن سازمان‌یافته می‌شود.» اما استارتاپ‌ها در این مأموریت جدید تا چه میزان می‌توانند موفق باشند؟ برخی از موافقان استارتاپ‌ها برای دفاع از این ایده به مکانیزم جورسازی اشاره می‌کنند. به‌طورکلی به بازارهایی که در آنها کالاها یا افراد با یکدیگر پیوند داده می‌شوند و این پیوند معمولا فرآیندی غیرپولی دارد بازارهای «جورسازی» گفته می‌شود.
جورسازی با هدف طراحی بازارها است و حوزه فعالیت‌های مشترک اقتصاددانان، مهندسان علوم رایانه، متخصصان تحقیق در عملیات و حتی ریاضیدانان به حساب می‌آید. این گروه در پی بهره‌گیری از اصول عمومی حاکم بر مبادلات برای ایجاد بازارهای جدید یا رفع نواقص بازارهای موجود هستند. تمامی تلاش‌ها در این مطالعات می‌تواند به یک مطالعه ختم شود در واقع چه کسی چه چیزی بخرد؟ برخی اعتقاد دارند طراحی استاراتاپ‌ها دقیقا می‌تواند در همین راستا باشد و مبادلات را بهینه‌تر کند.
اما برخی دیگر اعتقاد دارند استارتاپ‌ها جایگزین بازار نمی‌شوند و تصور اشتباهی است که بتوان برای هر مسئله‌ای از این روش‌ها استفاده کرد. جهت واکاوی این موضوع و پاسخ به این سؤال که این فن‌آوری جدید می‌تواند یک اهرم نجات برای بازار مسکن تلقی شود یا خیر، با دو نفر گفتگو شده است. امین جلالی از ایده استفاده از استارتاپ‌ها دفاع می‌کند و می‌گوید آنها می‌توانند جانشین اینترنتی بنگاه‌های املاک باشند اما نیما نامداری این ایده را ناکارآمد می‌داند و تأکید می‌کند: «مواظب باشیم به‌گونه‌ای نشود که ایده‌های مهندسی به‌جای سیاست‌های اقتصادی به خورد سیاستمداران داده شود.»
جانشین اینترنتی بنگاه‌های املاک
گفتگو با امین جلالی، فعال حوزه استارتاپی
به‌عنوان نخستین سؤال، فکر می‌کنید استارتاپ‌ها می‌توانند به بازار مسکن کمک کنند. با توجه به اینکه بخش زیادی از این بازار مبتنی بر اطلاعات املاک است این مهم چگونه از سوی استارتاپ‌ها قابل انجام است. چون الآن بنگاه‌ها به‌صورت محلی و مراجعه حضوری این کار را انجام می‌دهند یا روی سایت دیوار و دیگر سایت‌های مشابه کاربران خود مسئول ارائه قیمت هستند. اما ظاهرا توقع این است که با ورود استارتاپ‌ها، آنها نقش فعال‌تری داشته باشند؟ آیا این کار شدنی است؟
از نظر من شدنی و حتی ضروری است. اتفاقا بستر قانونی آن هم فراهم است. سال ۸۷ قانونی در ایران تصویب شد که اجازه دسترسی آزاد به اطلاعات را به شهروندان ایرانی می‌دهد. بر اساس این قانون همه وزارتخانه‌ها، دستگاه‌های دولتی و شهرداری‌ها که وزارت راهوشهرسازی نیز جزء آنهاست، موظف هستند اطلاعات غیرخصوصی را در اختیار مردم قرار دهند.
وزارت راهوشهرسازی سامانه «سابا» را راه‌اندازی کرده و اطلاعات معاملات رسمی انجام شده با کدرهگیری را در آن قرار می‌دهد؛ استارتاپ‌ها می‌توانند از این اطلاعات در سامانه خود استفاده کنند. هم اکنون برخی استارتاپ‌ها فقط به این مورد بسنده می‌کنند و خود را محدود به این داده‌ها نمی‌کنند. بلکه داده‌های مخصوص به خودشان را جمع‌آوری و تولید می‌کنند.
نحوه کار این بانک چگونه است؟
بسته به استارتاپ متفاوت است اما در نمونه جهانی از هوش مصنوعی استفاده می‌شود. یکی از اثرات مثبت این مثلث فناوری، کاهش خطای انسانی در تصمیم‌گیری‌ها و ایجاد فرصت‌های بهتر برای انتخاب‌های درست‌تر است. طبیعتا هر شخصی که اطلاعات و داده‌های بیشتری داشته باشد، قدرت بیشتری در دست دارد؛ مثلا می‌تواند از این قدرت در سرمایه‌گذاری‌ها و فعالیت‌های اقتصادی سود ببرد و با چشمانی باز شرایط حال و آینده بازار را رصد کند.
بازار مسکن هم جزء یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین بخش‌های اقتصادی ایران به حساب می‌آید؛ بالغ‌بر ۲۰ درصد درآمد ملی کشور از این بخش کسب می‌شود و حجم پول و سرمایه در گردشی که در این بازار وجود دارد اهمیت بالای آن را نشان می‌دهد این بازار به همان اندازه که سودآور است، می‌تواند ریسک زیادی را متوجه سرمایه‌گذار کند و او را به خطر بیندازد. حال ممکن است این فرد یک مستأجر باشد یا یک مشاور یا انبوه‌ساز. در کشور ما شناخت کارشناسان و فعالان حوزه مسکن تنها در تجربه و پیش‌بینی آنها از وضعیت و شرایط بازار خلاصه می‌شود که قطعا خالی از خطا و اشکال نیست.
درحالی‌که کشورهای پیشرفته جهان مدت‌هاست از فناوری‌های نوین در بازار مسکن سود می‌برند، بازار مسکن ایران همچنان سنتی باقی مانده و قدمی در جهت مدرن‌شدن بر نداشته است. با توجه به اینکه بازار مسکن بازار جذابی برای سرمایه‌گذاری است، ولی درعین‌حال ریسک بالایی دارد؛ وقت آن رسیده تا در ایران به بحث استفاده از فناوری اطلاعات برای کمک به افراد و شرکت‌ها به‌منظور خرید، فروش و مدیریت دارایی‌های واقعی ازجمله مسکن اهمیت بیشتری داده شود. شبیه این اتفاق در بازار حمل‌ونقل اینترنتی افتاد و مردم آثار آن را به‌خوبی لمس می‌کنند.
الآن نمونه‌ای داریم که فقط آگهی‌نامه اینترنتی نباشد؟
نمونه‌های مختلفی هستند. مثلا مجموعه‌ای وجود دارد که کاربر کافی است با واردکردن کدپستی ۱۰ رقمی خانه خود می‌تواند به تخمینی دقیق از قیمت فعلی ملک دست پیدا کند و آن را با وضعیت بازار و سایر املاک مشابه بسنجد. این سیستم حتی تاریخچه معاملات انجام شده در سال‌های گذشته را به مالک نشان می‌دهد تا دریابد ارزش ملک او طی زمان چقدر بیشتر شده و برای سرمایه خود چه تصمیماتی می‌تواند اتخاذ کند.
همینطور، ارزش واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران را بر اساس داده‌های عمومی وزارت مسکن و شهرسازی، قیمت واحدهای مشابه و ویژگی‌هایی همچون سن بنا، متراژ، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ، طبقه و غیره با دقت بالایی می‌سنجد و به اطلاع کاربر می‌رساند. یا سیستمی دیگر وجود دارد که جانشین اینترنتی بنگاه‌های ملکی است.
در این سیستم اطلاعات یک ملک کامل داده می‌شود حتی نقشه مهندسی خانه هم طراحی و روی سایت قرار می‌گیرد. این سایت بر خلاف نگاه سنتی که به دنبال خسته‌کردن مشتری و فروش یا اجاره ملک هستند تلاش دارد ترکیبی را ایجاد کند که مشتریان بهترین انتخاب را داشته باشند. یعنی بستر را شفاف می‌کنند. مثلا در همین سیستم از طریق هوش مصنوعی که ایجاد شده املاکی که دارای انحراف زیادی از قیمت‌های میانگین منطقه هستند پذیرفته نمی‌شود و با درخواست تقاضا نمایش آنها موافقت نمی‌شود.
این بازار چگونه می‌تواند به ساماندهی قیمت کمک کند؟
در استارتاپ‌ها تکیه بر هوش مصنوعی و علم داده‌ها است با استفاده از این روش می‌توان فضا را تغییر داد. یعنی با تحلیل و آنالیز اطلاعات و داده‌های مسکن و نتیجه‌ای که در اختیار کاربرانی قرار می‌گیرد آنها می‌توانند شناختی صحیح، علمی و واقع‌گرایانه از وضعیت بازار مسکن داشته باشند دیگر به‌راحتی کسی نمی‌تواند قیمت‌های سلیقه‌ای پیشنهاد دهد یا با استفاده از نا تقارنی اطلاعات افراد آنها را دچار ضرر و زیان کرد.
الآن در دنیا نیز سایت‌های خارجی مشهوری همچون Zoopla و Zillow نیز در حوزه مسکن به کاربران خدمت ارائه می‌کنند. این دو نیز با استفاده از فناوری اطلاعات به متقاضیان در بازار مسکن سرویس ارائه می‌کنند. پس در ایران هم می‌توان از این ابزار کمک گرفت چون بسیاری از دنیا با این ابزار کار را آسان‌تر و راحت کرده‌اند. به بیانی دیگر در بازار سنتی کنونی همه برنده نیستند اما وقتی اجازه داد شود استارتاپ‌ها در این حوزه فعال شوند و جا باز کنند به‌واسطه پلت‌فرم‌های حاکم بر آن همه برنده می‌شوند. حتی کسانی که قصد خرید یا فروش و سرمایه‌گذاری ندارند با اطلاع دقیق از وضعیت بازار می‌توانند تصمیم‌های منطقی‌تر بگیرند.
تکنولوژی جای سیاست نمی‌نشیند
گفتگو با نیما نامداری، پژوهشگر حوزه آی‌تی
وزیر راهوشهرسازی از ورود استارتاپ‌ها به حوزه مسکن خبر داده برخی هم تأکید دارند این ابزار می‌تواند به ساماندهی بازار اجاره هم کمک کند. نظر شما چیست؟
ببینید من یک بار دیگر هم نوشته‌ام و الآن هم لازم می‌دانم تأکید کنم که ظاهرا قرار است همان بلایی را که مهندسان عمران بر سر سیاست‌های اقتصادی دولت‌های قبلی آوردند، مهندسان رایانه و فناوری اطلاعات بر سر اقتصاد در دولت فعلی بیاورند. در سال‌های قبل مدیران برای حل مشکلات اقتصادی کشور پشت ساختن مسکن مهر، سد، نیروگاه، جاده، فرودگاه و خیلی سازه‌های عمرانی دیگر پنهان می‌شدند این روزها پشت سامانه‌های اطلاعاتی پنهان می‌شوند.
حتما شما هم شنیده‌اید چند وقتی است به‌صورت مداوم سامانه‌های اطلاعاتی جدید تولید می‌شوند و حل مشکلات اقتصادی منوط به فعال‌سازی این سامانه‌ها می‌شود. اما هرقدر که آن سازه‌ها منجر به بهبود سیاست‌های اقتصادی در دولت قبل شدند، این سامانه‌ها هم خواهند شد.
نگاه خیلی بدبینانهای نیست؟
شما به متر من توجه کنید؛ در دهه‌های ۶۰ تا ۸۰ توسعه اقتصادی صرفا در ساخت‌وساز و توسعه سخت‌افزاری کشور دیده می‌شد. سیاست‌گذاری اقتصادی به‌عنوان زیرمجموعه‌ای از برنامه‌های عمرانی تلقی شده و وظیفه اصلی دولت اجرای پروژه‌های عمرانی تلقی می‌شد. اما در سال‌های اخیر معلوم شد که مثلا مشکل اقتصاد مسکن فقط با ساخت مسکن دولتی حل نمی‌شود، مشکل آب صرفا با ساختن سد حل نمی‌شود، مشکل آموزش و فرهنگ تنها با ساختن مدرسه حل نمی‌شود، بهداشت و درمان هم با تمرکز بر ساخت بیمارستان و درمانگاه متحول نمی‌شود.
طبعا واضح است که کسی مخالف ساخت‌وساز و توسعه عمرانی نیست، اما بدون داشتن سیاست اقتصادی روشن که رابطه میان منابع مصرف شده و منافع حاصل‌شده در این پروژه‌ها را معلوم کند و عمران را در خدمت توسعه اقتصادی قرار دهد، صرف ساخت‌وساز ضرورتا شرایط اقتصادی کشور را بهبود نمی‌دهد. حالا در دهه ۹۰ همین داستان با سامانه‌های اطلاعاتی و کارت‌های هوشمند و فناوری اطلاعات در حال تکرار است.
مدیران کشور می‌خواهند مشکل فقر را با سامانه کوپن الکترونیکی حل کنند، بحران یارانه انرژی را با سامانه سهمیه‌بندی سوخت حل کنند، سیاست‌گذاری ارزی را با سامانه نیما متحول کنند، مشکل قاچاق را با کارت هوشمند برطرف کنند، تحریم را با ارز دیجیتال دور بزنند، بحران بیمه سلامت را با دفترچه بیمه الکترونیکی سامان دهند حالا مسئله مسکن هم را با استارتاپ‌ها. اما استارتاپ‌ها در حوزه حمل‌ونقل،خرید و... مؤثر بوده‌اند و نقش مناسبی داشته‌اند.
من تأثیر فناوری اطلاعات را بر سیاست‌گذاری اقتصادی نادیده نمی‌گیرم. فناوری اطلاعات ابزاری قدرتمند در ارتقای کیفیت تصمیم‌گیری و از آن مهم‌تر اجرای تصمیمات اقتصادی است. به‌خصوص جنبه قابلیت‌ساز فناوری اطلاعات باعث شده بسیاری کارها که تا پیش‌ازاین ممکن نبود اکنون به سهولت ممکن شود. حتی در حوزه سیاست‌گذاری اقتصادی هم به لطف علوم داده، فناوری اطلاعات نقش بسیار مهمی یافته است.
اما مسئله این است که سیاست‌های اقتصادی اشتباه با کاربرد فناوری اطلاعات به سیاست‌های صحیح بدل نمی‌شوند؛ مثلا نظام چندنرخی ارز قطعا منجر به فساد و نابهینگی تخصیص ارز خواهد شد و سامانه نیما خطاهای اقتصادی آن را برطرف نمی‌کند، کوپن الکترونیکی همه اشکالات اقتصادی کوپن را کماکان دارد، کارت هوشمند سوخت باعث نمی‌شود قیمت‌گذاری واقعی سوخت‌های فسیلی ضرورت نداشته باشد یا مکانیزه‌کردن صندوق فروشگاهی موجب نمی‌شود کنترل قیمت‌ها به سیاستی مطلوب و ممکن بدل شود.
فناوری اطلاعات ابزاری بسیار مهم و قابلیت‌ساز اما کماکان ابزار است و سیاست‌های اشتباه را نمی‌توان با به‌کارگیری ابزاری هرقدر قدرتمند و مفید به سیاست درست بدل کرد. همان‌گونه که با ساخت انبوه مسکن مهر موفق به حل مشکل مسکن نشدیم با ساختن سامانه‌های اطلاعاتی متعدد و بزرگ هم نمی‌توانیم رابطه میان رشد نقدینگی و افزایش تورم را منتفی کنیم. من این رفتار را یک عارضه می‌بینم.
الآن شما اشکالی بر ورود استارتاپ‌ها در بازار مسکن می‌بیند؟
به‌هیچ‌وجه.
استارتاپ‌ها نمی‌توانند تقارن اطلاعاتی در بازار مسکن را از بین ببرند و بازار شفاف‌تر شود؟
اول استارتاپ را تعریف کنیم. شرکت نوپا یا نوآفرین یا استارتاپ کوتاه‌شده به یک شرکت یا کسب‌وکار گفته می‌شود که معمولاً درنتیجه کارآفرینی ایجاد می‌شود، رشد سریعی دارد و در جهت تولید راه‌حلی نوآورانه و دوام‌پذیر برای رفع یک نیاز در بازار شکل گرفته است. این شرکت‌ها معمولاً مبتنی بر ایده‌هایی ریسک‌پذیر هستند که مدل کسب‌وکارشان مشخص نیست و بازار هدفشان نیز در حد فرض است و در هر حوزه‌ای ایجاد شوند. ساده این تعریف یعنی تبدیل یک ایده به یک عملیات ممکن است به سود منجر شود و امکان دارد با زیان همراه باشد.حال یک‌وقت شما می‌گویید ورود استارتاپ‌ها به بازار مسکن اتفاقا خوبی است من می‌گویم قطعا؛ اما اگر می‌گویید می‌تواند به ساماندهی بازار مسکن منجر شود می‌گویم بعید است.
چرا؟
چون بازار تابع سیاست‌های کلان است. مهم‌ترین مسئله مسکن و اجاره سیاست‌های اقتصاد کلان و بازدهی دیگر بازارها است. اگر دو مقوله با اشکال روبهرو باشد استارتاپ‌ها کاری نمی‌توانند انجام دهند. نکته دیگر اینکه بازار مسکن بازار بزرگی است استارتاپ‌ها در شروع حتی اثری که شما فکر می‌کنید به‌واسطه شفافیت قیمت داشته باشند را ندارند.
همین الآن چند استارتاپ در حوزه مسکن هست که قرار است با هم ادغام شوند. اینها سهمی از بازار ندارند که بتوانند مرجع قیمت‌گذاری شوند سهم از بازار آنها کوچک است. البته من مدافع استارتاپ هستم. هر چه استفاده از تکنولوژی بیشتر شود به سهولت کار کمک می‌کند اما باز می‌گویم تکنولوژی جای سیاست نمی‌نشیند وقتی شما در حوزه اقتصاد کلان موضوعیت مناسبی ندارید طبیعتا در بخش مسکن هم ندارید. مواظب باشیم به‌گونه‌ای نشود که ایده‌های مهندسی به‌جای سیاست‌های اقتصادی به خورد سیاستمداران داده شود.
