◄ رأی عدم اعتماد به شرکت‌های اجاره‌داری مسکن
شرکت‌های اجاره‌داری طرحی جدید برای بازار اجاره هستند. هرگاه بازار مسکن و اجاره با موج‌های قیمتی روبه‌رو می‌شود طرح‌های رنگ‌به‌رنگ در نظام بروکراسی نقش می‌بندد. قولنامه‌های دوساله، تعیین حد برای افزایش اجاره‌بها و... آخرین نمونه طرح‌هایی هستند که از سوی نمایندگان مجلس آماده شده و به رئیس‌جمهوری نیز تقدیم شده‌اند. شرکت‌های اجاره‌داری جای بنگاه‌ها می‌نشینند و به نمایندگی از مؤجران واحدها را اجاره می‌دهند.
شرکت‌های اجاره‌داری طرحی جدید برای بازار اجاره هستند. هرگاه بازار مسکن و اجاره با موج‌های قیمتی روبه‌رو می‌شود طرح‌های رنگ‌به‌رنگ در نظام بروکراسی نقش می‌بندد. قولنامه‌های دوساله، تعیین حد برای افزایش اجاره‌بها و... آخرین نمونه طرح‌هایی هستند که از سوی نمایندگان مجلس آماده شده و به رئیس‌جمهوری نیز تقدیم شده‌اند. شرکت‌های اجاره‌داری جای بنگاه‌ها می‌نشینند و به نمایندگی از مؤجران واحدها را اجاره می‌دهند.
در قالب این طرح مؤجران از معامله مستقیم با مستأجران منع می‌شوند و باید از طریق این واسطه‌ها واحدهای خود را اجاره دهند. قراردادها ۵ ساله خواهد بود و اختیار قیمت‌گذاری از مالک سلب شده است. «حملونقل» نگاهی به دیدگاه کارشناسان در رابطه با این طرح داشته است. طرحی که خانه‌ها را همانند هتل‌ها ستاره‌دار می‌کند و بر اساس ستاره نرخ اجاره تعیین می‌شود. نکته قابل‌تأمل در نظر کارشناسان این بود که هیچ‌کس به طرح نمایندگان رأی اعتماد نداد و این طرح از سوی نظام کارشناسی استیضاح شد.
موسی غنی‌نژاد: حقوق مالکیت چه می‌شود
حق مالکیت یکی از حقوق بنیادین هر فردی است. این حق جزء حقوق طبیعی است. در اسلام نیز این حق به رسمیت شناخته شده و امکان حذف نقش آن وجود ندارد. هر طرحی باید این حقوق را در نظر بگیرد. اگر طرحی ولو با نیت خیرخواهانه اقدام به نقض حقوق مالکیت افراد کند وجاهت ندارد. دولت و مجلس نمی‌توانند با هدف حل یک مشکل موجب ایجاد مشکل بزرگ‌تری شوند. مالکان واحدهای مسکونی باید اختیار دارایی خود را داشته باشند. سلب اختیار از آنها در بازار اجاره اصولی نیست و پیامدهای خطرناکی دارد. مدیریت بازار اجاره از این طریق میسر نیست و بهتر است دولت و مجلس به این رویه روی نیاورند.
داود سوری: دنیا را بر عکس فهمیده‌ایم
حدس می‌زنم این طرح برگرفته از الگوی بازار اجاره‌داری در دیگر کشورها وام گرفته شده است. در برخی کشورهای توسعه‌یافته شرکت‌هایی هستند که به‌صورت حرفه‌ای اقدام به اجاره واحدها می‌کنند. طبیعتا این شرکت‌ها با مقررات و قواعدی ایجاد شده که نتیجه آن برای تمامی آحاد اقتصادی برد-برد باشد. طراحان طرح شرکت‌های اجاره‌داری به یک نکته توجه نکرده‌اند شرکت‌های خارجی خود مالک خانه‌ها هستند درحالی‌که در نسخه وطنی شرکت‌ها قرار است خانه‌های مردم را اجاره دهند. چه تضمینی وجود دارد واسطه‌ها بهتر از بنگاه‌ها عمل کنند.
امیر قادری؛ ریسک انحصار بالا می‌رود
این طرح می‌تواند به انحصاری‌شدن بازار اجاره منجر شود ازآنجاکه نزدیک به نیمی از معاملات کشوری مسکن مربوط به معاملات اجاره است، این شرکت‌ها با در اختیار گرفتن نبض بازار اجاره مسکن درواقع کنترل نیمی از معاملات مسکن کل کشور را در انحصار خود می‌گیرند. نکته دیگر ریسک سرخوردگی در بازار اجاره است.
بر اساس آمار مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، هم‌اکنون ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور وجود دارد که ۳۷ درصد آن در اختیار مستأجران است؛ به‌عبارت‌دیگر بدون احتساب تغییر و تحولات ۳ سال اخیر، نزدیک به ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای در کل کشور وجود دارد که اگر قرار باشد مؤجران تنها از کانال واسطه‌ها مجاز به عرضه این واحدها به بازار اجاره باشند خطر ایجاد سرخوردگی، انصراف و خروج آنها از بازار اجاره و درنتیجه کمبود عرضه واحدهای مسکونی استیجاری و بالطبع افزایش شدید نرخ اجاره‌بها بسیار محتمل خواهد بود.
محمود غلامی؛ مالیات به جای طرح‌های اعوجاجی
اینکه چرا باید برای هر مسئله تجربه‌شده‌ای از ابتکارات ایرانی استفاده کنیم جای تعجب دارد. اعوجاج‌ها کمکی نمی‌کند. به اعتقاد من دخالت مستقیم دولت در بازار اجاره مسکن و نیز رهاکردن کامل این بازار به حال خود، درست نیست. دولت لازم است در قبال بازار اجاره ورود جدی داشته باشد و با اتخاذ سیاست‌های صحیح این بازار را کنترل کند تا مردمی که به‌ناچار تن به اجاره‌نشینی داده‌اند، در تلاطمات موجود بازار مسکن کمتر آسیب ببینند.
اما باید این را هم در نظر داشت که دولت برای تنظیم بازار اجاره باید سیاست‌هایی برای افزایش تولید و عرضه مسکن در پیش بگیرد و با اجرای مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) که چندین سال است در دنیا اعمال می‌شود، با رفتار سوداگرانه موجود در بازار مسکن مقابله کند و مانع تلاطم‌های آن شود. این اقدام، همان ورود هوشمندانه ـ و نه مداخله غیر کارشناسی با استفاده از تعیین سقف اجاره‌بها ـ در بازار اجاره مسکن است.
دولت می‌تواند با استفاده از سیاست‌های تشویقی مانند معافیت مالیاتی مدیریت بازار اجاره را انجام دهد. مثلا مؤجرانی که به میزان کمتر از نرخ تورم اجاره‌بها را افزایش دهند از مالیات معاف باشند. این پیشنهاد علاوه بر ایجاد امنیت روانی برای مستأجران، از افزایش ناگهانی اجاره‌بها جلوگیری می‌کند. دولت همچنین می‌تواند با اجرای سیاست معطل‌مانده مالیات بر خانه‌های خالی از احتکار مسکن جلوگیری کند.
بهروز ملکی: پاک‌کردن صورت‌مسئله
وظیفه دولت در بخش مسکن، سیاست‌گذاری، نظارت و تسهیل روابط فعالان بوده و هنر دولت، رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت سازوکار و قواعد بازار است.
بااین‌حال در فرهنگ اقتصادی عامه مردم، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به‌عنوان راهکار مقابله با گرانی مسکن و اجاره مسکن پنداشته می‌شود که نتیجه‌ای جز پاک‌کردن صورت‌مسئله ندارد.
این مسئله می‌تواند از سوی پوپولیست‌ها، در جامه حمایت از مصرف‌کننده موردتوجه و بهره‌برداری قرار گیرد تا با توسل به راه‌های میانبری چون قیمت‌گذاری، با ظواهر و معلول‌های تورم برخورد شود. بر اساس تجارب دوره‌های پیشین رونق بازار مسکن، سیاست‌گذاران این بخش با فشار از ناحیه افکار عمومی، به‌منظور مداخله مستقیم در قیمت‌های بازار مسکن در دوره رونق مواجه می‌شوند که می‌تواند موجبات کاهش مقاومت دولتمردان و گاه، روی آوردن به برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی در بازار مسکن را فراهم کند. نگاهی بلندمدت به تجارب خارجی و داخلی مداخله قیمتی دولت در بازار خرید یا اجاره مسکن، حاکی از آن است که این سیاست‌ها، پس از مدتی به ضد خود تبدیل شده و باعث شکل‌گیری یک سیکل با ماهیت باخت-باخت میان سمت عرضه و تقاضا می‌شود.
درنتیجه قیمت‌گذاری در حوزه مسکن را می‌توان به نوشاندن آب شور به فرد تشنه تشبیه کرد که هرچند به‌طور موقت، موجب کاهش عطش می‌شود ولی پس از مدتی موجب تشدید تشنگی می‌شود. توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاست‌های اقتصادی می‌توانند کارکردی دوگانه داشته باشند؛ به‌طوری‌که کثیری از سیاست‌ها که در کوتاه‌مدت برای عموم مردم خوشایند هستند، در بلندمدت پیامدهای ناگوار و نامطلوب اقتصادی بر جای می‌گذارند و برعکس.
احتمالا برای بسیاری از مردم، ملموس نخواهد بود که بسیاری از مشکلات، از همان سیاست‌های اقتصادی نشات می‌گیرد که برایشان خوشایند بوده است و در مقابل منافع اقتصادی که می‌برند، نتیجه همان سیاست‌های اقتصادی است که گاه برایشان چندان خوشایند نبوده است.
بر همین مبنا، کشورهای توسعه‌یافته به این بینش دست یافته‌اند که برخوردهای احساسی و عوام‌پسند، راه‌حل مواجهه با مسائل اقتصادی نیست و سیاست‌هایی همچون قیمت‌گذاری، چندین دهه است که از چرخه سیاست‌گذاری بخش مسکن در این کشورها حذف شده است.
محمود اولاد؛ کاسبی جدید برای بنگاه‌ها
این طرح که ظاهرا ۱۱ ماده دارد، یکی از ناامیدکننده‌ترین طرح‌هاست. اشکالات این طرح به‌قدری واضح است که نیازی به طرح نیست فقط برای اینکه متهم نشوم که این غرغرو هم با هرچه پیشنهاد می‌شود، بی‌دلیل و با دلیل مخالفت می‌کند، تیتروار چند موضوع اصلی را متذکر می‌شوم:
۱- طبق این طرح، شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن، فقط دلال هستند. خود هیچ واحدی ندارند. آنها واحدهای کسانی که می‌خواهند واحدشان را اجاره دهند به مدت ۵ سال (حداقل!) در اختیار می‌گیرند و به کسانی که می‌خواهند واحد اجاره کنند به مدت حداقل ۵ سال اجاره می‌دهند! آیا همه این کارها صرفا محض رضای خدا خواهد بود یا در قبال حق‌الزحمه؟ تأثیر آن؟ انگیزه تغییر دارایی؟ به هم ریختن تمام بازارها و ...
۲- بر اساس ماده ۲ و ۴، قانون‌گذار قصد ایجاد انحصار در بازار اجاره را دارد! این را حتما باید در کتب اقتصاد نوشت که نقش دولت و هدف مداخله ایجاد انحصار است نه رفع آن!
۳- طبق ماده ۳ مالک باید حداقل ۵ سال ملک خود را در اختیار شرکت قرار دهد و مسلوب‌الاختیار است! چند درصد بازار اجاره مسکن، صرفا برای اجاره است؟ چند درصد آن به‌صورت موقت برای تأمین مالی خرید واحد توسط مالک در بازار اجاره عرضه می‌شود؟ چه اتفاقی خواهد افتاد؟
۴- طبق ماده ۵ نیز مستأجرها باید حداقل ۵ ساله قرارداد اجاره ببندد! این دیگر نوبر است! اگر مستأجر خانه هم خریده باشد، باید به مستأجربودن ادامه دهد! هیچ‌کس حق ندارد در طول ۵ سال تصمیم بگیرد که مهاجرت کند، شرایط زندگی‌اش را تغییر دهد و حتی بمیرد!
۵- ماده ۹ خانه‌ها را ستاره‌دار می‌کند! حتی دو هتل ۵ ستاره هم قیمت یکسان ندارند ولی اینجا دو واحد هم ستاره باید قیمت یکسان داشته باشند! عوامل مؤثر بر قیمت هم آن‌قدر محدود است که بتواند مبنای دقیق اختلاف دو واحد و تعیین ستاره و قیمت باشد!
۶- ماده ۱۱ دم خروس است! کاسبی جدید برای مشاوران املاک!
۷- بقیه مواد حتی ارزش ماده بودن ندارند! ماده ۱۰ که توصیف اثرات است!
فخرالدین زاوه: به اجاره‌داری حرفه‌ای فکر شود
سیاست‌گذاری در بازار اجاره پیچیده و نیازمند بررسی جوانب مختلف برای دست‌یابی به نتیجه مطلوب است. یکی از الگوهای تجربه‌شده در سایر کشورها تعیین سقف نرخ اجاره‌ها است. بررسی تجربه کشورهای مختلف در استفاده از این الگو نشان می‌دهد چنین محدودیت‌هایی تأثیر منفی بر کیفیت و کمیت عرضه می‌گذارد. به‌علاوه، این‌گونه محدودیت‌ها و مقررات، حتی در کشورهایی که از سازوکارهای اطلاعاتی به‌مراتب کاراتری برای شناسایی درآمد و پایش بازار بهره‌مند هستند کارایی لازم را نداشته است.
در بازار اجاره، سیاست‌گذاری‌هایی که انگیزه‌ها و نیروهای بازار را مدنظر قرار نمی‌دهد و فقط بر اساس شرایط ناگوار موجود و برای پاسخ‌گویی به اذهان عمومی مطرح می‌شود، احتمالا هم در دست‌یابی به اهداف خود –در کوتاه یا بلندمدت- ناموفق خواهد بود و هم جامعه را از بهینه اقتصادی دورتر می‌سازد و در فرآیند رشد و رفاه اقتصادی تأخیر ایجاد می‌کند.
از منظر علم اقتصاد مداخله دولت در بخش‌هایی از بازار مسکن به شکل مناسب ضروری است، مهم‌ترین این حوزه‌ها مسکن اقشار کم‌درآمد است، در این بخش وظیفه دولت آن است که در این حوزه ورود کند و با پرداخت یارانه از این قشر حمایت کند. یکی از بهترین رویکردهایی که می‌توان به سیاست‌گذار پیشنهاد کرد آن است که سیاست‌های موردنظر خود را هر چه بیشتر در معرض نقد کارشناسی و جامعه قرار دهد تا جوانب مختلف امر بهتر برای سیاست‌گذار و جامعه روشن شود.
ازجمله بهترین راهکارهایی که برای سامان‌دهی بازار اجاره به سیاست‌گذار پیشنهاد می‌شود شامل تغییر نگرش سیاست‌گذار مبتنی عدم ترجیح دادن مالکیت بر اجاره‌نشینی برای تأمین نیاز مسکن اقشار جامعه، گسترش بازار اجاره‌داری حرفه‌ای به‌گونه‌ای که منجر به ایجاد واسطه‌گری بیشتر در بازار نشود، پرداخت کمک‌هزینه اجاره به اقشار کم‌درآمد آن‌هم نه به‌صورت یکسان بلکه بر اساس شرایط بازارهای محلی و سطح درآمد است. این نکته لازم به توضیح است که گسترش اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند فراهم‌کردن بستر لازم برای سرمایه‌گذاری همچون تسهیل فضای عرضه و کسب‌وکار در این حوزه و پایداری اقتصاد کلان است. همچنین پرداخت مؤثر کمک‌هزینه اجاره نیز نیازمند بستر اطلاعاتی مناسب و تأمین مستمر منابع منطبق با توانمندی اقتصاد داخلی است.
