◄ تغییرات در سمت عرضه و تقاضا ملک از چه وضعیتی خبر می‌دهد؟
نوسانات قیمت مسکن در برخی شهرها، ازجمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌طوری‌که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا فراگیر بر قیمت مسکن حاکم بوده است. تحولات ایجادشده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متأثر می‌کند. اقتصاددانان اعتقاد دارند قیمت مسکن نیز مانند هر کالای دیگری از دو تأثیر می‌گیرد. یک‌سو، عوامل سمت عرضه و سوی دیگر عوامل سمت تقاضا.
بهشاد بهرامی| نوسانات قیمت مسکن در برخی شهرها، ازجمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌طوری‌که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا فراگیر بر قیمت مسکن حاکم بوده است. تحولات ایجادشده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متأثر می‌کند. اقتصاددانان اعتقاد دارند قیمت مسکن نیز مانند هر کالای دیگری از دو تأثیر می‌گیرد. یک‌سو، عوامل سمت عرضه و سوی دیگر عوامل سمت تقاضا.
سمت عرضه: اقتصاددانان در معرفی عوامل ساخت طرف قیمت مسکن بر نهاده‌های تولید تأکید دارند. به بیان ساده‌تر در عناصر اثرگذار بر قیمت مسکن از سمت عرضه، قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، هزینه‌های صدور پروانه و جواز و... است.
سمت تقاضا: از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دودسته تقسیم می‌شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. به نظر می‌رسد تحولات بازار در ماه‌های اخیر باعث شده که از سطح تقاضای واقعی کاسته شود.
گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن طی تیرماه امسال نشان می‌دهد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۸/۴ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۰ و ۶/۶۴ درصد کاهش داشته است. در این ماه، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴/۱۳ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/۰ و ۱۵/۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.
بر پایه گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار ماه ابتدایی امسال هم حدود ۳/۲۶ هزار واحد مسکونی بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن ۹/۴۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۷/۱۲ میلیون تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۴/۱۰۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. این تغییر و تحولات باعث شده مجددا این جمله از زبان بنگاه‌های املاک و واسطه‌گران ملکی شنیده شود بازار «استپ» کرد. چرا؟
رویکرد سمت تقاضا
در فاصله تیر ۱۳۹۶ تا تیر ۱۳۹۸ بازار مسکن کشور و به‌خصوص تهران، دوره پرتلاطمی را تجربه کرد. ابتدا خریدوفروش در این بازار قوت گرفت و تعداد معاملات رو به افزایش رفت و سپس مطابق انتظار قیمت‌ها رشد فزاینده‌ای به خود گرفت که البته شدت آن برای بسیاری از فعالان و همچنین تحلیلگران بازار قابل پیش‌بینی نبود. این جهش قیمتی در بازار مسکن، قدرت خرید مصرف‌کننده را به‌شدت تحت‌تأثیر قرار داد و به‌طور طبیعی تقاضا را با افت مواجه کرد. کاهش تعداد معاملات ثبت‌شده در چند ماه اخیر نشان می‌دهد گرمای بازار مسکن در سال جاری به‌هیچ‌وجه همانند سال گذشته نخواهد بود.
همین موضوع سبب شده برخی این گزاره را مطرح کنند که جنس اتفاق در این دوره متفاوت از دوره دیگر است. آیا این گزاره صحیح است و رفتار بازار مسکن برخلاف دوره‌های رونق و رکود گذشته بوده است اکثر کارشناسان اعتقاد دارند غافلگیری در کار نبوده است. پس از چند سال رکود و تغییرنکردن چندان قیمت اسمی به دلایلی ازجمله ورد تقاضا افزایش قیمت‌ها استارت خورده است.
عوامل سرعت‌دهنده
رشد نقدینگی در اقتصاد ایران: حجم بالای نقدینگی ایجادشده در سال‌های اخیر یکی از دلایل رشد قیمت مسکن شد در برابر هر تغییر قلمداد می‌شد. تصمیم سیاست‌گذار برای کاهش نرخ سود و هم‌زمانی با برخی ریسک‌های سیاسی موجب شد نقدینگی خلق‌شده تمایل به کوچ یابد. این عامل، سازگار با مفاهیم اقتصادی، تمامی بازارها ازجمله مسکن را تحریک و به افزایش قیمت در آنها کمک کرد. در چهار سال منتهی به ابتدای سال ۱۳۹۶، در حالی نقدینگی تقریبا سالی ۲۵ درصد رشد داشت که رشد سالانه قیمت مسکن تک‌رقمی بود.
از نگاه عمده کارشناسان تعدیل ملایم قیمت مسکن و افزایش سقف وام اوراق به همراه تعریف وامهای جدید مثل صندوق یکم کمک کرد قدرت خرید متقاضیان مصرفی بهبود یابد. با ورود متقاضیان بالقوه به بازار زمینه‌سازی برای رونق معاملاتی و در ادامه رونق قیمتی فراهم شد.
بازارهای موازی: از نگاه بسیاری اقتصاددانان بازدهی بازارها یکی از عوامل اثرگذار بر قیمت یک بازار است. برای نمونه با وجود رشد بالای نقدینگی اما جذابیت نرخ سود بانکی تا سال ۹۶ مانعی برای رونق قیمت مسکن بود. در سایر بازارها نیز همین قاعده حاکم بوده است. تأثیر افزایش قیمت در بازارهای موازی عمدتا دلار به‌طور مستقیم و غیرمستقیم بر بازار مسکن اثرگذار بود و انتظارات تورمی در این بازار را افزایش داد.
شرایط بی‌ثبات و تلاطمات اقتصادی در این سال نقدینگی انباشته‌شده در قالب سپرده‌ها را مجددا سرگردان کرد. در چنین شرایطی هم با فشار از سمت تقاضا و هم با افزایش هزینه‌های ساخت در سمت عرضه، قیمت‌ها به سمت بالا تحریک می‌شد.
ریسک‌های بیرونی: در برهه‌ای از سال ۱۳۹۷ سرمایه‌گذاری در ابعاد بزرگ در بازارهای دلار و سکه عملا امکان‌پذیر نبود یا با ریسک‌های امنیتی قابل‌توجه همراه می‌شد. خریدوفروش دلار در بازار آزاد بارها خلاف قانون قلمداد شد و خرید سکه در تعداد بالا نیز با محدودیت‌هایی مواجه بود و حتی عواقب سنگینی برای برخی از معامله‌گران بزرگ داشت. با تشدید برخوردهای قضایی و انتظامی این دو بازار جذابیت خود را از دست داد.
ازاین‌رو بازار مسکن شرایط منحصربه‌فردی پیدا کرد؛ از این نظر که حجم بسیار بالای سرمایه نیز به‌راحتی قابلیت ورود به آن را داشت و هیچ‌گونه ریسک امنیتی و سیاسی هم آن را تهدید نمی‌کرد. بنابراین، مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و غیراقتصادی در این مدت با هم همراه شدند تا افزایش قیمت در این بازار را تشدید کنند و نرخ رشدهای (نقطه‌به‌نقطه) بالای ۱۰۰ درصدی را در فصل اول ۱۳۹۸ رقم بزنند.
پیام کاهش تقاضا
در تئوری اقتصاد مسکن همیشه عنوان می‌شود که دوره‌های رونق و رکود در این بازار از سمت تقاضای مصرفی شروع شده و از طریق تقاضای سرمایه‌ای تشدید می‌شوند. در دوره اخیر نیز همین موضوع اتفاق افتاد. از اواسط سال ۱۳۹۶ تقاضای مصرفی به بازار رونق داد و موجب شروع دوره رونق در این بازار شد و سپس تقاضای سرمایه‌ای به آن شدت بخشید و نرخ رشدهای بالاتر را به ثبت رساند.
رشد سطح معاملات ابتدا از مناطق متوسط شهر و با واحدهای کوچک و متوسط شروع می‌شود که عمدتا مورد تقاضای مصرف‌کنندگان است و سپس به مناطق لوکس‌تر سرایت می‌کند که بیشتر مورد اقبال سرمایه‌گذاران حقیقی و همین‌طور حقوقی است. در طرف مقابل نیز با تداوم افزایش قیمت‌ها، تقاضای مصرفی چون آسیب‌پذیرتر است زودتر از بازار خارج می‌شود و تقاضای سرمایه‌ای با سیگنال‌گرفتن از این اتفاق خود را تعدیل می‌کند.
مصرف‌کننده در این شرایط یا وارد بازار اجاره می‌شود یا با تغییر منطقه موردتقاضا به سمت محل‌های ارزان‌تر یا حتی شهرهای کوچک‌تر، کیفیت تقاضای خود را تغییر می‌دهد. سرمایه‌گذار نیز که در این شرایط می‌داند عایدی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مثل قبل نیست، سعی می‌کند بازار دیگری را برای این منظور پیدا کند لذا معمولا از متقاضی به عرضه‌کننده تبدیل می‌شود. درنتیجه دوره جدیدی از چرخه‌های تجاری بازار مسکن شروع می‌شود که در آن معاملات کم‌رونق شده و خریدوفروش افت می‌کند. همچنین قیمت‌ها به یک ثبات نسبی می‌رسند و معمولا کمتر از تورم عمومی مصرف‌کننده رشد پیدا می‌کنند.
آیا بازار از طرف عرضه شارژ می‌شود؟
با توجه به عقب‌نشینی تقاضا برای سمت عرضه مسکن چه اتفاقاتی می‌افتد؟
آخرین آمارها مربوط به سال گذشته است. آمار پروانه‌های ساختمانی را در زمستان ۱۳۹۷ منتشر کرده است. این آمار نشان می‌دهد که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری کشور، نسبت به پاییز ۱۳۹۷ رشد ۵/۶۶ درصدی و نسبت به زمستان ۱۳۹۶ رشد ۱/۲۱ درصدی داشته است. متراژ کل زیربنای پروانه‌های صادره و تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها نیز به ترتیب با رشد ۶/۲۳ و ۹/۲۳ درصدی نسبت به زمستان ۱۳۹۶ و ۳/۴۳ درصدی نسبت به پاییز ۱۳۹۷ همراه بوده‌اند.
این آمار امیدبخش است، اما معنای رونق از سمت عرضه را می‌دهد؟
برخی کارشناسان می‌گویند اما این امید را ندارند. از نگاه آنان صدور پروانه‌های ساختمانی در زمستان به دلیل پیش‌دستی سازندگان از افزایش احتمالی هزینه‌های صدور پروانه و اخذ مجوز در سال بعد است. این موضوع در زمستان سال ۱۳۹۷ با توجه به تغییر مبنای ارزش معاملاتی و ادعای افزایش ۱۰۰ درصدی قابل توضیح است. سهم تهران از پروانه‌های کل کشور، نسبت به پاییز کاهش قابل‌توجهی داشته است؛ به‌گونه‌ای که سهم ۲/۲۲ درصدی تهران در پاییز از زیربنای پروانه‌های صادره، به ۲/۱۶ درصد کاهش یافته است.
همین روند در خصوص تعداد واحد مسکونی نیز برقرار است. به‌عبارت‌دیگر، هرچند پروانه‌های صادره در شهر تهران رشد داشته است، اما سهم آن در مقایسه با رشد پروانه سایر نقاط کشور کمتر بوده است فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند: بازار تهران نسبت به سایر نقاط کشور طلایه‌دار رونق و رکود است و معمولا دوره‌های رونق و رکود در تهران پیش از سایر نقاط کشور آغاز می‌شود پس وقتی در تهران اوضاع به سمت انقباض می‌رود در سایر نقاط نیز با تأخیر این اتفاق رخ می‌دهد.
چه می‌شود؟
فعالان ساختمانی می‌گویند: «در شرایطی هستیم که رکود سنگینی بر بازار وارد شده است که علل آن هم کاملا مشخص است؛ ۱) کاهش قدرت نقدینگی خرید مردم ۲) سوداگری اشخاصی در حوزه مسکن که در بعضی از مناطق کشور صورت گرفته و قیمت‌ها را به‌شدت خارج از چارچوب‌های اقتصادی افزایش داده و اینک به‌ناچار قیمت‌ها را کمتر کرده‌اند.
کسانی که به‌قصد و غرض سوداگری آن پلاک‌ها را خریدند و قیمت‌ها را به‌صورت غیرکارشناسی افزایش دادند، مجبور شدند واقعیت‌های بازار را بپذیرند و متناسب با کاهش نرخ تورم و ارز، قیمت‌ها را معرفی کنند. مردم فعلاً در شرایط بسیار سختی برای خرید مسکن هستند و آن جامعه هدف و کسانی که مشتری واقعی خرید مسکن هستند، شرایط برای آنان بسیار سخت است.»
به گفته آنان حوزه مسکن از اقتصاد کلان تبعیت می‌کند. اگر اقتصاد کلان به ثبات برسد حوزه مسکن هم به ثبات خواهد رسید؛ کما اینکه الآن به نظر می‌رسد شرایط کمی رو به بهبود است. در خصوص قیمت‌ها هم آن چیزی که به نظر می‌رسد، متناسب با نرخ تورم و هزینه‌ها تمام‌شده باید نوسان یابد و خارج از این هم هر اتفاقی که رخ بدهد، حبابی بیش نیست.
درمسکن وثبت قیمتهادرسایتهاهرکی هرکی شده هرج مرج دلبخواهی بیدادمیکنداین سایتهاهم بسته نمیشودسیاست دولت قشرضیعف واجاره نشین رابدبخت کردوپولداران راثروتمندترکرداین دولت مردمی نیست سرمایه داری است این وامهای مسکن هم به بهانه قدرت خریدبه سندملکداران تعلق میگیردبرمیدارندرفع نیاز مالی میکنندنمیفروشندمسکن کمبودمیشود یاچون نیازمالی کردندقیمتهای دلبخواهی ثبت میکنندآنگاه دولت میگویدبودجه نیست پول نیست و پول نیست حقوق کارگران بدندپس چرا به سندملکداران هست این وامهانقدینگی راافزایشی داده وکمرقشرضعیف واجاره نشین راشکست