هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان چقدر است؟

هزینه ساخت نهضت ملی مسکن که در ابتدای امر حدود ۳ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا بود، حالا از ۱۰ میلیون تومان هم عبور کرده و دورنمای افزایش آن نیز باز است.

به گزارش تین نیوز به نقل از همشهری، در سال جاری بازار مسکن به ثبات نسبی رسیده و از شوک های گرانی خبری نیست. معمولا هرگاه بازار مسکن به ثبات می رسد، عده ای از به اصطلاح بسازبفروش ها با طرح ادعاهایی درباره بروز قریب الوقوع گرانی یا ارائه ارقام نادرست درباره قیمت ها تلاش می کنند تقاضا در بازار را تحریک و درآمد بیشتری کسب کنند.

 در سال جاری بازار مسکن به ثبات نسبی رسیده و از شوک های گرانی خبری نیست. معمولا هرگاه بازار مسکن به ثبات می رسد، عده ای از به اصطلاح بسازبفروش ها با طرح ادعاهایی درباره بروز قریب الوقوع گرانی یا ارائه ارقام نادرست درباره قیمت ها تلاش می کنند تقاضا در بازار را تحریک و درآمد بیشتری کسب کنند.

اخیرا درباره هزینه ساخت مسکن هم ارقام محیرالعقولی از جانب این عده مطرح شده که بررسی ها نشان می دهد درست نیست.

هزینه ساخت نهضت ملی مسکن که در ابتدای امر حدود ۳ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا بود، حالا از ۱۰ میلیون تومان هم عبور کرده و دورنمای افزایش آن نیز باز است. واقعا هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان چقدر است؟

گرانی مسکن یکی از مشکلات طولانی مدت اقتصاد ایران است و بخش قابل توجهی از این گرانی ناشی از سفته بازی در حوزه زمین شهری است. گرچه عده ای همپای تورم زمین، گرانی نهاده های ساختمانی، بوروکراسی مجوزهای ساخت وساز و خواب بالای سرمایه در صنعت ساختمان را نیز عامل گرانی شدید این کالای ضروری عنوان می کنند، اما آمارهای رسمی نشان می دهد آنگونه که برخی سازندگان می گویند، هزینه های ساخت وساز مسکن نمی تواند توجیه کننده جهش های متوالی قیمت مسکن باشد.

سهم عوامل در قیمت مسکن

سهم زمین از قیمت نهایی مسکن در مناطق مختلف متغیر است؛ اما در شهری نظیر تهران به طور میانگین از ۴۰ تا ۶۰ درصد برآورد می شود؛ گرچه در مناطق اعیان نشین شهر سهم ۸۰ درصدی و حتی بالاتر نیز برای سهم زمین در قیمت مسکن امکان پذیر است.

براساس آمارهای وزارت راه وشهرسازی در سال ۱۴۰۲، جدا از هزینه زمین، ۵۳ درصد هزینه انجام شده در ساخت وساز مربوط به مصالح و نهاده های ساختمانی بوده و ۴۷ درصد باقیمانده به هزینه های مربوط به دستمزد نیروی انسانی، بیمه کارگران، مالیات، عوارض و پروانه، خدمات مهندسی و سود سازنده یا پیمانکار اختصاص داشته است.

در این ترکیب، سود سازنده ۸ درصد در نظر گرفته شده که دلیل آن احداث پروژه توسط آورده نقدی متقاضیان و تسهیلات بانکی بوده است؛ درحالی که در پروژه های معمولی سطح شهر، سازندگان برای دوره های زمانی تکمیل ساختمان، هزینه خواب سرمایه را نیز به هزینه تمام شده ساخت اضافه می کنند که رقم آن در دوره دوساله ساخت می تواند تا ۵۰ درصد نیز برسد.

به دلیل همین سهم عوامل مختلف در هزینه ساخت مسکن است که دولت ها در دوره های مختلف طرح های مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی را برای ارزان سازی مسکن از طریق حذف قیمت زمین و حذف هزینه خواب سرمایه سازنده اجرا کرده اند؛ هرچند در شرایط فعلی، نهضت ملی مسکن به دلیل همکاری نکردن بانک ها در پرداخت تسهیلات، با مشکلات بزرگ در اجرای پروژه های انبوه سازی مواجه شده و از این مسیر به دلیل اثرات تورمی با افزایش هزینه ساخت روبه رو است.

آمار مسکن به روایت بانک مرکزی

آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد در سال ۱۴۰۲ میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین معادل ۱۰.۲ میلیون تومان بوده است. این رقم در سال جاری با احتساب تورم ۲۳ درصدی تولیدکننده معادل ۱۲.۵ میلیون تومان برآورد می شود؛ اما سازندگان بخش خصوصی در تهران معتقدند میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حداقل ۱۵ میلیون تومان است.

در سال گذشته در شهر تهران هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود ۱۰ میلیون تومان و متوسط قیمت زمین (با احتساب میانگین ساخت ۷ واحد مسکن در هر قطعه زمین) حدود ۱۷ میلیون تومان بوده است. یعنی هزینه تمام شده هر مترمربع برای سازندگان مسکن ۲۷ میلیون تومان بوده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در تهران در سال گذشته ۷۵ میلیون تومان بود که بدین ترتیب سود بالای سازندگان مسکن مشخص می شود.

در سطح شهرهای کشور هم هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در سال گذشته نزدیک ۷ میلیون تومان و متوسط قیمت زمین (با احتساب میانگین ساخت ۷ واحد مسکن در هر قطعه زمین) ۴ میلیون تومان بوده است. یعنی ساخت هر مترمربع برای سازندگان حدود ۱۱ میلیون تومان تمام می شده است.

افزایش قیمت با ملاحظات سازندگان

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران می گوید: در قیمت ۱۵ میلیون تومانی برای ساخت مسکن، چند اصل اساسی مدنظر قرار نگرفته و همین مسئله عامل پایین بودن قیمت شده است.

باقرپور با اشاره به اینکه به ازای هر مترمربع زیربنای مفید مسکونی، باید مشاعات نیز تأمین شود، می افزاید: جدا از هزینه مشاعات اعم از حیاط، راه پله و آسانسور، در داخل واحدها نیز تجهیزات و امکانات بسیاری نظیر پکیج، رادیاتور، کابینت و... هست که با هزینه ۱۵ میلیون تومانی هیچ کدام از آنها اجرا نمی شود.

نکته دیگری که این فعال حوزه ساختمان مطرح می کند، استانداردبودن سازه و ساخت وساز است. او می گوید: برای ساختمان باکیفیت و استاندارد که بتوان عنوان مسکن مناسب به آن داد، هزینه ساخت می تواند تا ۲ برابر مبلغ اعلام شده نیز افزایش یابد.