۷ کاری که مشکل مسکن در ایران را ریشه‌ کن می‌ کند

مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی ابوالفضل نوروزی به ارائه راهکارهایی برای برون رفت از وضعیت فعلی بازار مسکن پرداخته است که زیرساخت های ۹۰ درصد از آن ها آماده است.

فارس: بعضی از کارشناسان عقیده دارند که آماده سازی اولیه زمین ها قبل از واگذاری به مردم اهمیت دارد. آیا شما موافق این موضوع هستید و دلیل شما چیست و در کل چه اقداماتی باید انجام شود تا مردم به تعهدات دولت در زمینه تأمین زمین و مسکن اعتماد کنند؟

نوروزی: موضوعی که باید به آن توجه کرد این است که مردم باید زمین هایی برای ساخت مسکن دریافت کنند که حداقل آماده سازی های لازم روی آن ها انجام شده باشد؛ به طوری که زمین ها قطعه بندی شده، بر و کف عراضی آماده و به طورکلی شرایط حداقلی برای ساخت فراهم باشد.مردم باید بدانند که کجا می توانند در کجا ساخت و ساز را انجام دهند و در آن ساخت وساز انجام دهند. باید اعتماد داشته باشند که دولت در این مسیر اقدامات لازم را انجام داده است.

نکته ی بعدی این است که وقتی دولت اقداماتی را در منطقه ای انجام می دهد، باید برای مردم روشن باشد که تنها زمین خالی نیست و دولت واقعاً در حال انجام کاری است. بسیاری از مردم، به ویژه در مناطق مختلف، با سوءظن به این موضوع نگاه می کنند و گمان می کنند که دولت تنها اقداماتی ظاهری انجام می دهد. این نگاه باید اصلاح شود؛ زیرا مردم، به ویژه کسانی که قصد دارند در پروژه های مسکن ثبت نام کنند، انتظار دارند که دولت در راستای ساخت و ساز اقدامات مؤثری انجام دهد.

یکی از نکات مهم این است که زمینه سازی برای ساخت مسکن باید هم زمان به طور کامل آماده باشد. این آماده سازی شامل اقدامات اولیه مانند تأسیس زیرساخت ها، جدول گذاری، درخت کاری و برق رسانی به مناطق است.

راهکارهای افزایش جذابیت سرمایه گذاری در زمین های مسکونی

همچنین، هنگامی که زیرساخت ها آماده می شود، باید همزمان با آن زمین ها به مردم واگذار شود. به هیچ عنوان نباید منتظر ماند تا زیرساخت ها کاملاً تکمیل شود، بلکه باید همزمان با پیشرفت کار، زمین ها نیز در اختیار مردم قرار گیرد.نکته دیگر، ارائه وام های ساخت مسکن است. باید برای مردم شرایطی فراهم شود که بتوانند با دریافت وام، ساخت مسکن را آغاز کنند.

مسئولین باید پیگیری کنند که وام های لازم به موقع در اختیار مردم قرار گیرد تا روند ساخت ادامه یابد.در خصوص پروژه های انفرادی و گروهی، زمین هایی که به مردم داده می شود باید قابلیت سرمایه گذاری داشته باشند. یعنی مردم باید بتوانند روی این زمین ها سرمایه گذاری کرده و ساخت وساز کنند. اگر زمینی که به مردم داده می شود از نظر ارزش بازار قابل توجه نباشد، مردم تمایلی به سرمایه گذاری در آن نخواهند داشت.

به عنوان مثال، در مناطقی که زمین ها ارزش زیادی ندارند، مردم رغبتی برای هزینه های سنگینی برای ساخت خانه ندارند چرا که سرمایه گذاری در مناطق دیگر و یا بازارهای ثانویه ممکن است برای مردم اقتصادی تر باشد.در نهایت، باید تأکید کنم که برای موفقیت پروژه های مسکن، به ویژه در مناطقی که فرهنگ مردم با آپارتمان نشینی سازگار نیست، باید تدابیری اندیشیده شود که مردم برای ساخت وساز تشویق شوند و سرمایه گذاری مناسبی در این زمینه انجام دهند. در غیر این صورت، پروژه ها با مشکلات جدی مواجه خواهند شد.

اعتمادسازی در فرآیند تأمین زمین و مسکن

بعضی ها واقعاً می گویند که زمین نداریم، اما در حقیقت از پیگیری و اقدام خودداری می کنند.در کشور ما برای انجام کارها سختی های زیادی وجود دارد. وقتی که می خواهی کاری انجام دهی، همه چیز پیچیده و دشوار می شود.

یکی از نکات مهم، تأکید بر ارائه زمین هایی است که قابلیت سرمایه گذاری داشته باشند. نباید زمین هایی به مردم واگذار کنیم که ارزش کمی دارند و نمی توانند به راحتی برای ساخت وساز استفاده شوند.برای مثال، در سمنان، در مناطقی که ارزش سرمایه گذاری داشتند، سه تا چهار خانوار زمین دریافت کرده و موفق شدند در مدت شش ماه تا یک سال خانه هایشان را بسازند و در آن ها زندگی کنند. به طور کلی، باید ملاحظات دقیق تری در هنگام واگذاری زمین به مردم رعایت شود.

فارس: چه تفاوتی میان واگذاری زمین به صورت دائمی و اجاره ای (۹۹ ساله) وجود دارد؟

نوروزی: وقتی زمین به صورت ۹۹ ساله به مردم واگذار میشود عملا بین ۵۰ الی ۷۰ درصد هزینه های خانه دار شدن برای مردم کاهش می یابد.وقتی که مالکیت زمین به صورت دائمی به مردم واگذار می شود، بازپس گیری آن به مراتب سخت تر خواهد بود.در صورتی که زمین ها به گروه های کوچک واگذار شود، ممکن است مردم علاقه ای به مشارکت نداشته باشند، بنابراین باید به دقت گروه های هدف را انتخاب کرده و فرآیندهای اجرایی به طور کامل آماده شود.

فارس: اخیرا شنیده ایم که سامانه ای به عنوان هم رسان دارد ایجاد میشود و می خواستیم بدانیم که نقش سامانه هایی مانند "سامانه هم رسان" در تسهیل فرآیند ساخت وساز چیست و آیا می توان فرآیند صدور پروانه های ساختمانی را سریع تر و ساده تر کرد؟

نوروزی: بله ببینید با ایجاد سامانه ای به نام "سامانه هم رسان"، این امکان فراهم می شود تا مردم به راحتی با پیمانکاران و استادکاران ارتباط برقرار کرده و فرآیند ساخت وساز را راحت تر پیش ببرند.این سامانه امکان عقد قراردادهای رسمی و حقوقی را فراهم می آورد و به طور کلی به مردم کمک می کند تا راحت تر افراد مورد نیاز خود را پیدا کنند و پروژه های ساخت وساز خود را به عنوان کارفرما به انجام برسانند.

در این سامانه می توان زیرساخت هایی ایجاد کرد که برای مثال برای یک زمین 200 متری ده ها مدل معماری طراحی و بعد از تایید نظام مهندسی و شهرداری در سامانه قابل نمایش باشد. وقتی نقشه ها تایید می شوند، مردم با کمترین هزینه و زمان می توانند ساخت وساز خود را به عنوان کارفرما شروع کنند.

از یک طرف این کار مزایای زیادی دارد و از طرف دیگر، فرایند صدور پروانه ساختمانی که یکی از مشکلات اصلی حوزه مسکن است، بسیار طولانی می شود. به این معنا که وقتی نقشه ها از سوی نظام مهندسی و شهرداری تأیید شدند، مردم باید به دنبال تأسیس سایر مدارک مورد نیاز مانند نقشه های تاسیسات، مکانیک، برق و معماری بروند.

این نقشه ها به طور کامل باید انجام شود.این فرآیند در نهایت هم برای مردم از لحاظ مالی بسیار به صرفه خواهد بود. همچنین میتوانیم گروه های جهادی متخصص در حوزه عمرانی را از طریق این سامانه برای ساخت مسکن محرومین به پروژه ها متصل کرد.به این ترتیب، تمام مراحل به طور شفاف انجام خواهد شد و مردم می توانند از گروه های جهادی با رتبه بندی مشخص استفاده کنند. این امر باعث می شود که مردم به راحتی پیمانکار مناسب خود را پیدا کنند و از نظر مالی نیز صرفه جویی کنند.

این فرآیند باید به صورت شفاف و منظم انجام گیرد. در کنار این، می توانیم درگاه های کمک مردمی برای حمایت از محرومان جهت ساخت مسکن فراهم کنیم. این موارد باید به طور کامل در سامانه ای شفاف نمایش داده شوند و پیشرفت کار برای عموم مردم قابل مشاهده باشد. به این ترتیب، به جای اینکه مردم با مشکلات مختلف درگیر شوند، همه چیز به طور شفاف و مرتب در دسترس است.

در زمینه انتخاب افراد برای پروژه های مختلف، باید فرآیندهایی وجود داشته باشد که به افراد حق انتخاب بدهد، به گونه ای که هیچ کس نتواند حق دیگران را ضایع کند

.فارس: بعضی ها عقیده دارند که دولت نباید تصدیگر شود و نباید مستقیماً با پیمانکاران قرارداد ببندد نظر شما در این باره چیست و چه مزایایی در اجرای پروژه های کوچک مقیاس (ساختمان های یک تا سه طبقه) نسبت به انبوه سازی وجود دارد؟

نوروزی: سوالی که مطرح کردید این است که دولت نباید خودش وارد تصدیگری شود و نباید مستقیماً با پیمانکاران قرارداد ببندد. یکی از مشکلات اصلی پروژه ها، طولانی بودن زمان اجرای آنها و در نتیجه بالا رفتن هزینه ها است. چرا که پیمانکاران قراردادهایی با تعدیل قیمت دارند و هر چه پروژه بیشتر طول بکشد، سود بیشتری نصیب آنها خواهد شد.

به طور کلی، ما نباید در پروژه های جدید به سمت انبوه سازی برویم. باید یک حالت بینابین از انبوه سازی و پروژه های کوچک داشته باشیم.به طور مثال، اگر بخواهیم پروژه هایی در مقیاس کوچک مانند واحدهای یک طبقه تا سه طبقه تا پایان سفت کاری و نما و تاسیسات انجام دهیم، پیمانکاران بدون تعدیل قیمت وارد پروژه می شوند و راحت تر کار را پیش می برند. در این صورت، پروژه ها سریع تر و با کیفیت بهتری اجرا خواهند شد.ساختمان های یک تا سه طبقه سریع تر به پایان می رسند و به ویژه در این حالت نازک کاری ها با مدیریت و سلیقه مردم انجام می شود و برای پیمانکاران الزامی نیست.

لزوم شفافیت در پیشرفت پروژه های مسکن و جلب اعتماد عمومی

به طور مثال، اگر پروژه ای ۷۰ درصد پیشرفت کرده است، باید این مورد به طور رسمی اعلام شود و حتی می توانیم مبلغ تقریبی که برای تکمیل پروژه نیاز است، به مردم اطلاع دهیم. این شفاف سازی باعث افزایش اعتماد و مشارکت مردم خواهد شد.برای پروژه های حمایتی نیز می توانیم مکانیزم هایی برای کمک به افراد نیازمند ایجاد کنیم.

به عنوان مثال، می توانیم برای کمک به تامین مالی پروژه هایی که برای دهک های پایین درحال ساخت است به جای بخشی از آورده مردم عراضی وزارت راه و شهرسازی با مطالبات قطعی پیمانکاران تهاتر نمود و پس از ساخت واحدهای مسکونی این منابع را به صورت اقساطی و قرض الحسنه از مردم اخذ نمود.بانک مسکن به عنوان ضامن پرداخت این منابع که از محل تامین زمین ایجاد می شود برای زمین ها می تواند کمک کند و این فرایند به صورت شفاف و سازمان یافته انجام شود.

در این مدل، مردم باید اعتماد کنند که تمام مراحل به طور شفاف و صحیح پیش می رود و هیچ گونه سوءاستفاده ای در کار نخواهد بود.در نهایت، این فرایند باید به گونه ای طراحی شود که هم متقاضیان عادی و هم حمایتی به راحتی بتوانند در آن شرکت کنند و از مزایای آن بهره مند شوند. اگر مردم احساس کنند که شفافیت در کار وجود دارد و پروژه ها به طور واقعی در حال پیشرفت هستند، اعتماد آنها جلب خواهد شد و این پروژه ها موفق خواهند بود.