تشریح اجرای طرح ستاد ملی بازآفرینی شهری با حضور مردم، دولت و بخش خصوصی
حسن روحانی، رئیس‌جمهور، در جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری، دستور ساخت ١٠٠ هزار مسکن را صادر کرد؛ خانه‌هایی که قرار است در گام اول در بافت‌های فرسوده و به کمک توسعه‌گران (به‌روزشده انبوه‌سازان مسکن با تکلیفی بیشتر) در اراضی دولتی ساخته شوند.
حسن روحانی، رئیس‌جمهور، در جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری، دستور ساخت ١٠٠ هزار مسکن را صادر کرد؛ خانه‌هایی که قرار است در گام اول در بافت‌های فرسوده و به کمک توسعه‌گران (به‌روزشده انبوه‌سازان مسکن با تکلیفی بیشتر) در اراضی دولتی ساخته شوند.
به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، هوشنگ عشایری، سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، در گفت‌وگو با «شرق» از برطرف‌شدن نقاط ضعف طرح قبلی برای احیای بافت‌های فرسوده خبر می‌دهد و تلاش‌هایی که بناست به کمک بخش خصوصی، دولت و مردم برای بازآفرینی این مناطق در ٢٧٠ محله کلید بخورد. این مقام مسئول در این گفت‌وگو علاوه‌بر شفاف‌سازی این طرح، به موردی اشاره می‌کند که بحث را کمی با چالش مواجه کرد. چندی پیش مدیرعامل بانک مسکن گفته بود تراز منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حال منفی‌شدن است و این احتمال وجود دارد که صندوق نتواند به تعهدات تکلیفی خود عمل کند.
بر اساس هشدار‌هایی که رحیمی‌انارکی اعلام کرده بود، احتمال ورشکستگی صندوق پس‌انداز مسکن یکم وجود دارد؛ به‌خصوص که طراحی صندوق به‌گونه‌ای است که تجهیز آن به‌سختی انجام می‌شود و درصورتی‌که روش‌های تجهیز آن را تغییر ندهند، سقوط این صندوق محتمل خواهد بود. این سخنان رحیمی‌انارکی را عشایری کاملا رد می‌کند و از اشتباه کلامی او خبر می‌دهد. به گفته عشایری، احتمالا منظور این مقام مسئول، افزایش سرمایه است، زیرا در مقطعی میزان وام از میزان دریافتی بانک بیشتر می‌شود؛ این به‌معنای سکته است، نه ورشکستگی. به گفته او، به محض اینکه رسوب وام‌ها اتفاق می‌افتد، سرمایه دوباره جایگزین می‌شود. بانک مسکن می‌گوید دولت باید به من در این مقوله کمک کند. نهایتا چند ماه پرداخت وام را متوقف می‌کند تا جبران شود. این یک امر طبیعی است و به معنی ورشکستگی نیست.
-برنامه ملی بازآفرینی شهری روز پنجشنبه با حضور آقای روحانی رسما کلید خورد. این برنامه قرار است در چه قالبی آغاز به کار کند؟
کمتر از دو ماه قبل، سی‌وششمین جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری برگزار شد و در آن، هدف قانون برنامه توسعه ششم مبنی‌بر برنامه ملی سالانه برای توسعه ٢٧٠ محله به تصویب رسید. این برنامه با درنظرگرفتن احیای بافت‌های فرسوده در دستور کار قرار گرفت. ابزار‌های تحقق‌پذیری این برنامه را برای آقای روحانی توضیح دادیم. به گفته او، با توجه به مضیقه‌های مالی و منابعی که وجود دارد باید به سراغ بخش‌هایی برویم که کمترین آسیب را در تأمین منابع مالی می‌توانند ببینند و نقش عمده‌اش را بخش خصوصی بازی می‌کند. در مدلی که ارائه شد، رویکرد ما محله‌محوری و بخشی از فعالیت‌هایمان نوسازی و بهسازی مسکن بود. در بخش نوسازی بر اساس خواسته رئیس‌جمهور.
به سمت عرضه دولتی رفتیم؛ بنابراین عرضه دولتی در بافت‌های ناکارآمد شهری را جزء برنامه کاری‌مان قرار دادیم؛ یعنی ضمن اینکه می‌خواهیم برنامه مسکن را در طرحمان تأمین کنیم اولا سعی کنیم تراکم پایین باشد و سراغ افزایش تراکم محله نرویم. دوم اینکه فضا‌های عمومی شهری را در طرح خودمان در نظر بگیریم.
-یعنی قرار است محله جدید در اراضی دولتی ایجاد کنید؟
خیر، در همان محله‌ها، اراضی دولتی وجود دارد؛ مثلا در محله بافت تاریخی، دولت زمین شش، هفت هزارمتری دارد، می‌خواهیم از آنجا شروع کنیم؛ یعنی توسعه‌گر برای ساخت محله باید با مردم وارد مذاکره شود و بگوید ٣٠ درصد من، ٤٠ درصد شما، شهرداری هم بگوید برای گرفتن پروانه باید کوچه دومتری، چهار متر شود و ما با مردم صحبت و بخشی از خانه‌ها را خریداری کرده و به پارک، مدرسه و درمانگاه تبدیل کنیم؛ بنابراین برنامه این شد که در دل همان بافت فرسوده یا تاریخی که اراضی دولتی داریم، طرح را اجرا کنیم.
-توسعه‌گران از کدام بخش هستند؟
بخش خصوصی.
-از این موضوع استقبال شده؟ مذاکره داشته‌اید؟
بخش عمده‌ای را آقای رئیس‌جمهور و آقای وزیر مذاکره داشته‌اند.
-این توسعه‌گران همان انبوه‌سازان هستند؟
تقریبا تفاوت دارند. انبوه‌سازان صرفا به ساخت‌و‌ساز ورود می‌کنند، اما توسعه‌گر در جریان ساخت‌و‌ساز مسکونی یک جریان تکلیفی هم دارد. مدل ما به این شکل است که روی زمین طرح مصوب می‌گذاریم و در اختیار توسعه‌گر قرار می‌دهیم و او در فضای رقابتی، سه آلترناتیو را پیش‌بینی می‌کند؛ هزینه ساخت و سود پیمانکاری، سود سرمایه‌گذاری و ضریب ریسک فروش. در فضای رقابتی هرکس سود کمتری را برای خود قائل شد، برنده می‌شود.
-یعنی مناقصه برگزار می‌کنید؟
بله. برنده مناقصه وقتی کار را تمام کرد به میزان هزینه‌ای که کرده و محاسبه سودهایش، واحد‌های ساخته‌شده را به قیمت کارشناسی برای فروش می‌گذارد و به همین ارزش از واحد‌های ساخته‌شده برمی‌دارد؛ مثلا از ١٠٠ واحد، ٨٠ واحد سهم پیمانکار و ٢٠ واحد سهم دولت می‌شود.
-قیمت‌ها به این صورت بالا نمی‌روند؟
بالاخره باید یا خدا را قبول داشته باشیم یا خرما را.
-به‌هرحال مردمی که در این مناطق سکونت دارند، عمدتا اوضاع مالی مساعدی ندارند. تسهیلاتی از سوی دولت در نظر گرفته شده؟
اولین تسهیلات این است که فرد، وارد جریان خرید زمین نمی‌شود. ما زمین را در اختیار می‌گذاریم که ساخته شود و هزینه‌ای داده نمی‌شود.
-با حذف زمین که عمده قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، پس باید منتظر باشیم قیمت‌ها خیلی پایین‌تر بیایند؟
زمین در قیمت‌گذاری نهایی لحاظ می‌شود.
-پس قیمت زمین در انتهای کار قرار است در نظر گرفته شود. این قیمت، قیمت اصلی زمین خواهد بود یا دولت ارزان‌تر حساب خواهد کرد؟
ما روی زمین قیمت نمی‌گذاریم. به سازنده می‌گوییم روی زمین ما بساز. بعد از ساخته‌شدن، عملا قیمت زمین هم در ساختمان لحاظ می‌شود. شما وقتی می‌خواهید روی یک خانه قیمت بگذارید، قیمت زمین را که جداگانه محاسبه نمی‌کنید؛ بنابراین، چون روی زمین قیمت نمی‌گذاریم، تخفیفی هم ندارد.
-پس قیمت واحد‌های جدید بالا می‌رود. وقتی کسی که در بافت فرسوده است و پولی برای نوسازی ندارد، چطور این جابه‌جایی و هزینه‌کرد را بپذیرد؟
توسعه‌گر روی اراضی دولتی خانه را می‌سازد، نه روی زمین مردم. ٨٠ واحد هم برای هزینه‌کرد خود از دولت می‌گیرد. در اینجا، این توسعه‌گر ملزم است ٤٠ واحد؛ یعنی ٥٠ درصد واحد‌های سهم خودش را با ضریب ١،٢ با ساکنان معاوضه کند؛ یعنی شما که آنجا خانه‌ای ٦٠ متری دارید، توسعه‌گر ملزم است یک واحد ٧٢ متری به شما بدهد.
-مابه‌التفاوت قیمت هم باید پرداخت شود؟
١،٢ قیمت به ارزش ملک بستگی دارد.
-مگر ممکن است قیمت مسکن نوساز پایین‌تر از مسکن چندسال‌ساخت و فرسوده باشد؟
بله؛ مثلا هزینه ساخت در منطقه ١٠ تهران پایین‌تر و در منطقه ١٨ بالاتر است؛ بنابراین ممکن است در یک محله، توسعه‌گر مجبور باشد علاوه بر جابه‌جایی، پولی هم دستی به صاحب خانه بدهد؛ اما در منطقه دیگر هزینه های «یر‌به‌یر» شود.
-یعنی مذاکره خارج از محله مدنظر هم می‌تواند باشد؟
توسعه‌گر ملزم است ٥٠ درصد واحد‌ها را به ساکنان همان منطقه بدهد.
-توسعه‌گر نیمی از سهم را با چه کسی معاوضه خواهد کرد؟ چطور انتخاب می‌کند با کدام صاحب ملک وارد مذاکره شود؟
ما الزامی نمی‌دهیم؛ الزامشان به این است با کسی که در آن محله است، وارد مذاکره شوند.
-در این مذاکرات رانت ایجاد نمی‌شود؟
مذاکره با توافق است. توسعه‌گر به محله می‌رود. دولت نمی‌خواهد دخالت کند، صرفا می‌خواهیم فرایند فضای کارشان را تسهیل کنیم. در سال‌های اول، این مذاکره با انتخاب تسهیلگر خواهد بود؛ اما در سال دوازدهم که پایان این طرح است، دیگر انتخابی در کار نیست. توسعه‌گر مجبور است ملک نوساز را با هر خانه فرسوده‌ای که باقی مانده بود، معاوضه کند. درهرحال، همه‌چیز به فضای مذاکره توافقی بستگی دارد. هر دو منافعشان را حفظ می‌کنند و یقینا سر هم کلاه نمی‌گذارند. توسعه‌گر و صاحب ملک می‌خواهند سود کنند و در نهایت اگر تصور کنند به نفعشان نیست، قبول نمی‌کنند. توسعه‌گر می‌خواهد واحد ساخته‌شده‌اش را بفروشد و الزام هم دارد؛ بنابراین در قیمت‌گذاری کوتاه می‌آید. اوایل کار راحت است؛ اما در آخر کار هر دو مجبور هستند و احتمال است به هم زور بگویند. در آخر کار ممکن است واحد‌های ساخته‌شده روی دست سازنده بماند و به همین دلیل، ریسک فروش را به توسعه‌گر داده‌ایم. اوایل کار، حق انتخاب بالاست و هر دو طرف سود‌های خوبی خواهند داشت. توسعه‌گر در طول ساخت نقش تسهیل‌گری را بازی می‌کند و مجبور است با مردم وارد مذاکره شود و تفاوتش با انبوه‌ساز این است که انبوه‌ساز ساختمان می‌سازد و کاری به ساخت کوچه و پیاده‌رو ندارد؛ اما توسعه‌گر ملزم است پارک و سالن ورزشی و... بسازد. این هزینه‌ها از زمین محاسبه می‌شود. واحد ساخته‌شده را بعدا حساب می‌کنیم. این‌طور سهم دولت کم می‌شود؛ چون هرچه هزینه می‌کند، در نهایت از زمین ما می‌گیرد. ریسک سرمایه‌گذاری را دولت پذیرفته و به اراضی خود منتقل کرده است و فقط ریسک فروش دارد که این ریسک را در پیشنهاد قیمت لحاظ می‌کند؛ چون ریسک فروش را پذیرفته، مجبور است سریع وارد مذاکره شود. ٥٠ درصد دوم را مختار است که معاوضه کند یا بفروشد. می‌تواند به ساکنان محل بفروشد یا به کسی دیگر.
-ازآنجاکه دست توسعه‌گر را باز گذاشته‌اید، ممکن است یک‌سری واحد‌ها را با امکانات کمتر یا بیشتر بسازد؟
ما ناظر هستیم و قرار است همه واحد‌ها یکدست ساخته شوند. قیمت‌گذاری بر اساس ساخت و به نرخ کارشناس رسمی خواهد بود. اگر واحد خوب ساخته نشود، قیمت‌گذاری هم کم خواهد بود و سهمش کم می‌شود. این کار یک ابزار نظارتی است تا در فرایند ساخت، کیفیت را پایین نیاورند.
-دولت با سهم خود چه می‌کند؟
دولت صرفا مجاز است سهم خودش را در قالب معاوضه یا اسکان موقت در نظر بگیرد و حق فروش ندارد. مثلا شما خانه‌ای دارید و می‌خواهید عوض کنید؛ اما می‌خواهید در همان محل، خانه ساخته شود نه جای دیگر. این افراد در واحد‌های دولتی به صورت موقت ساکن می‌شوند تا واحدشان ساخته شود. این جزئی از برنامه ملی ماست. نهادسازی، ظرفیت‌سازی، ابزارسازی، توسعه و خدمات روبنایی، مسکن، زیربنایی، شبکه‌سازی و جریان‌سازی باید در محله اتفاق بیفتد. اکنون فقط نوسازی و مقاوم‌سازی مسکن را انجام می‌دهیم. این بخشی از کل برنامه در قالب مدل «نماد» است؛ یعنی «نوسازی مسکن اراضی دولتی».
-با توجه به کاهش اعتبارات بازآفرینى از سوى مجلس، چه تدابیرى اتخاذ کردید؟
پول نداشتیم که به جان زمین‌هایمان افتاده‌ایم (با خنده). یکی از ظرفیت‌های خوب این برنامه، این است که سعی کرده‌ایم طرح را از منابع مالی دور کنیم. به این معنا که کنشگران محله با هم می‌توانند به افزایش تحقق‌پذیری این موضوع کمک کنند و به‌هیچ‌وجه منابع مالی منحصرا کمک‌کننده نیست. دولت، شهرداری و بخش خصوصی، خیران و سمن‌ها و سازمان‌های مردم‌نهاد ممکن است هرکدام به تنهایی پول داشته باشند؛ اما اگر هر بخش کار خود را کند و هم‌گرایی نداشته باشد، محله نابود می‌شود و بهبود پیدا نمی‌کند.
قبلا هم دولت کار خود را می‌کرد و شهرداری‌ها هم همین‌طور و به همین دلیل، در جنگ و دعوا بودیم. این تضاد باید حل شود. طبق این طرح، بدنه دولت، بخش خصوصی و شهرداری (سه کنشگر اصلی) با کمک‌گیری از دو بخش تسهیلگر برای جریان نرم‌افزاری و توسعه‌گرا برای جریان سخت‌افزاری وارد عمل خواهند شد. اجرای این برنامه سخت است، اما منابع مالی درشتی نیاز ندارد. دولت اکنون چهار هزار میلیارد تومان در بافت‌های فرسوده شهر‌ها خرج می‌کند. ما می‌گوییم این مبالغ هدف‌گذاری شود. ما می‌گوییم این مبلغ یک جا جمع شود و در قالب این برنامه با شش اولویت فقر شهری، تاب‌آوری، هویت مکانی، منزلت اجتماعی، محیط زیست و توانمندی اقتصادی، کنار هم جمع شوند و براساس این شاخص‌ها، دوهزارو ٧٠٠ محله را به وجود آوریم.
-این طرح، تلفیق سکونتگاه‌های رسمی و بافت‌های فرسوده است؟
این برنامه مشمول بافت‌های ناکارآمد شهری است. اگر در سکونتگاه‌های غیررسمی هم دولت زمین داشته باشد، مشکلی نداریم، اما در سکونتگاه‌های غیررسمی زمین کافی نداریم. بنابراین فعلا روی بافت فرسوده تمرکز کرده‌ایم.
-این برنامه آغاز طرح ملی بازآفرینی پایدار شهری است. در ادامه برنامه‌ها قرار است برای سکونتگاه‌های غیررسمی چه کار کنید؟
در این طرح هر سه بافت تاریخی، فرسوده و سکونتگاه غیررسمی در نظر گرفته شده است. برنامه‌های معطوف به سکونتگاه‌های غیررسمی در قالب پرداخت به زیربنا‌ها و زیرساخت‌ها در نظر گرفته می‌شود. اگر نسبتی در نظر بگیریم، در بافت‌های فرسوده و تاریخی بخش مسکن غالب است و غالب بخش روبنایی و زیربنایی در سکونتگاه غیررسمی در نظر گرفته می‌شود. جریان اجتماعی، ارتقای توانمندسازی یا توانمندی اقتصادی و اجتماعی مردم بین هر دو مشترک است. قرار است سالی صد هزار واحد تولید شود. استفاده از اراضی دولتی برای نوسازی مسکن، شتاب‌دهی به تحقق برنامه ملی بازآفرینی شهری است؛ بنابراین از لحاظ عدد، قرار است صد هزار واحد تولید شود. اراضی دولتی و شهرداری ظرفیت تقریبا ١٠ هزار واحد را دارند که اگر به این روش شروع شود، کمک بسیار خوبی به طرح پیشگام که در آینده برای تولید صد هزار واحد داریم، خواهد بود.
-قبلا که قرار بود وام ٦٠ میلیونی داده شود. در این مدت به عقیده کارشناسان کار خاصی نشده و حتی همکاری از سوی بانک‌ها صورت نگرفته است، اما اکنون که پروژه‌های پیشتاز روی زمین‌های دولتی مطرح شده و سرمایه‌گذاران آنچنانی از آن استقبال کرده‌اند، شاهد هستیم که رویکرد تغییر کرده. چرا قبلا تخصیص منابع صورت نمی‌گرفت، اما اکنون چنین برنامه‌ای پیش‌رو است؟
در برنامه قبلی، دولت وعده پرداخت یارانه را به وام‌گیرندگان داده بود. دولت از محل یارانه‌ها پیش‌بینی کرده بود، اما در تأمین نیاز‌های خود از محل هدفمندکردن یارانه‌ها بازماند. طبیعتا نتوانست خودش را اداره کند و به جای دیگری هم قرض دهد. سال اول مردم استقبال کردند، ٤٠، ٥٠ هزار نفر ثبت‌نام کردند و وام گرفتند و بعد متوجه شدند بانک به دولت اعلام کرد که من فعلا پول ندارم و تا به حال هم یک ریال داده نشده.
عدم موفقیت به خاطر این بود که برایش منبع مالی پیش‌بینی کرده بودند که محقق نشد. تفاوت این دو طرح این است که مبنای تحقق‌پذیری آن منابع مالی وابسته به هدفمندکردن یارانه بوده و، چون محقق نشد، شکست خورد، اما مبنای اصلی این زمینی است که وجود دارد. قرار نیست به کسی التماس کنیم که به ما زمین بده. این زمین برای دولت است و اختیارش در دست خودمان است. قرار نیست از جای دیگر بخواهیم، نیازی به اخذ مصوبه مجلس و دولت ندارد، اختیار اراضی دولتی در اختیار ماست و شهرداری هم اختیار زمین‌هایش را دارد. رئیس دولت هم به اعضای دولت فشار می‌آورند که این کار را به سرعت انجام دهید. پس همه چیز مهیاست که این اتفاق بیفتد. قرار است توسعه‌گران برای ساخت ١٠٠ صد هزار واحد با مردم وارد مذاکره شوند. بنابراین این طرح تکثیر می‌شود. خوبی تکثیرشدن این است که اکنون صد واحد می‌سازد و سال بعد مردم متوجه خوبی این کار می‌شوند و کم‌کم خودشان سراغ توسعه‌گرا‌ها خواهند رفت. سهم اراضی دولت به خدمات عمومی مختص می‌شود و بخش خصوصی که برای ساخت پارک، زمین نمی‌دهد (مگر اینکه خیر باشد)، نفع می‌برد و دولت هم اراضی‌اش را در اختیار فضا‌های عمومی می‌گذارد و، چون قابلیت تکثیر دارد، حتما سرعت بهتر و بیشتری را نسبت به مدل قبلی خواهد داشت. از طرف دیگر دارایی اولیه موجود، زمین است. تنها چیزی که اینجا برای انبوه‌سازان دنبالش هستیم، این است که ابزار تشویقی ایجاد کنیم که خریداران بیایند و مشتری ایجاد کنیم. مشتری را صندوق یکم پیش‌بینی کردیم که از محل سپرده‌گذاری هر روز هم تقاضا‌ها بیشتر می‌شود.
-آن‌گونه که مدیرعامل بانک مسکن گفته، تراز مالی صندوق یکم منفی است که ظن ورشکستگی آن می‌رود....
نه این‌طور نیست. احتمالا منظورش افزایش سرمایه است. مدل صندوق‌ها به این صورت است؛ پولی که از مردم می‌گیرند، امروز یک نفر ثبت‌نام می‌کند، ماه ١٢ مثلا ٣٠٠ هزار نفر. مدام پول زیاد می‌شود. از سال دوم، وام پرداخت می‌کنند. در نقطه‌ای میزان وام از میزان دریافتی بیشتر می‌شود. این ورشکستگی نیست، سکته است. به محض اینکه رسوب وام‌ها اتفاق می‌افتد، سرمایه دوباره جایگزین می‌شود. بانک مسکن می‌گوید این نقطه را دولت به من کمک کند. نهایتا چند ماه پرداخت وام را متوقف می‌کند تا جبران شود. این یک امر طبیعی است و به معنی ورشکستگی نیست. باید بگویند در نقطه‌ای دچار کسری می‌شویم که دولت باید تأمین کند. تا اقساط وام‌های اولیه برگردد، نقدینگی کم می‌شود و دولت باید جبران کند.
