◄ چالش‌های ساخت 200 هزار واحد مسکونی در برنامه نوسازی بافت فرسوده

قائم‌مقام انجمن صنفی کارفرمائی انبوه سازان ساختمان و مسکن استان تهران، از ساخت 200 هزار واحد مسکونی در سال 97 بر اساس دستور صریح رئیس‌جمهور خبر داد.

به گزارش خبرنگار تین‌نیوز، به گفته ایرج رهبر، مسئله احیای بافت‌های فرسوده از برنامه‌های ضروری است که از مدت‌ها پیش شروع می‌شد تا معضل بافت‌های فرسوده تا به امروز به‌تدریج حل‌وفصل می‌شد. از ده سال پیش صحبت‌های زیادی در این‌باره شد که متأسفانه هیچ‌یک  علیرغم تلاش‌های زیاد دولت‌های قبلی برای ورود به حوزه احیای بافت‌های فرسوده به نتیجه مطلوب نرسیدند.

رهبر در ادامه سخنان خود، تصریح کرد: از سال 1386 مسئولیت کانون  انبوه‌سازان  سراسری را بر عهده داشتم، از ده سال پیش باوجود مشکلات فراوان صحبت ازاحیای بافت‌های فرسوده همواره مطرح بوده  و برنامه‌هایی نیز از زمان دکتر عبدالعلی‌زاده در این خصوص مطرح شد که وزارت راه و شهرسازی وقت تفاهم‌نامه‌هایی با این کانون به امضا رساند که متأسفانه هیچ‌یک به مرحله اجرا گذاشته نشد.

وی افزود: حدود 14 هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری وجود دارد که 19 میلیون نفر از هم‌وطنان ما در بافت‌های ناکارآمد شهری و در حاشیه شهرهای ما ساکن هستند. می‌توان گفت حدود 5 میلیون و سیصد واحد مسکونی در بافت‌های ناکارامد شهر وجود دارد که نوسازی در آن‌ها غیرقابل اجتناب است.

رهبر با تأکید بر ضرورت نوسازی بافت‌های فرسوده، گفت: آنچه مسلم است بافت‌های فرسوده و قابل احیا موجود هستند، از سال گذشته بود که اهمیت بافت‌های فرسوده با ورود مجلس به این مسئله بار دیگر مورد توجه قرار گرفت که با تصویب لایحه‌ای مقرر کرد تا سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده احیا شود که چنانچه طبق این مصوبه نوسازی صورت گرفته بود تا به این تاریخ 20 درصد از بافت‌های فرسوده کشور مورد بازآفرینی قرار گرفته بود که شاید حدود 2 درصد از اهداف در این بخش محقق شده باشد.

به گفته وی، چنانچه خواسته باشیم مشکلات بازآفرینی بافت‌های ناکارآمد شهری را بازگو کنیم سرلوحه آن‌ها کمبود منابع مالی است که مانعی عظیم در تحقق اهداف را باعث می‌شوند. کانون انبوه‌سازان براین باور است که منابع مالی با حضور بخش خصوصی و فاینانسورهای خارجی قابلیت تأمین دارد و هستند سرمایه‌گذارانی که با تضمین بازگشت سرمایه و شفافیت پروژه‌های مسکونی به‌راحتی با اعتماد به توجیه اقتصادی طرح در این بخش حضور خواهند یافت اما این کار نیازمند اعتمادسازی است.

وی یادآور شد: مسئله بعدی واگذاری مسئولیت به بخش خصوصی است تا بتواند برنامه‌های جامع در بخش بافت‌های ناکارآمد شهری را با آسودگی خیال و حمایت دولت را به کار ببندد این مقوله بسیار مهمی است که پیش از این‌که مورد انتقاد آیندگان قرار بگیریم برنامه‌ریزی و چشم‌انداز بلندمدت، قابل‌قبول و کارشناسی شده‌ای را در برنامه خود داشته باشیم، اگر طرح جامع قابل‌قبولی برای احیای بافت‌های فرسوده در دست نداشته باشیم، حتماً بدانیم محکوم به شکست خواهیم بود کما اینکه از این قبیل طرح‌ها کم نبوده‌اند که محکوم به شکست شده و کنار گذاشته شده‌اند.

به گفته رهبر، متأسفانه برخوردهای سلیقه‌ای مانع بزرگی در پیشبرد اهداف بزرگ هستند؛ نمونه بارز آن ساخت مسکن مهر است که با انحراف از هدف اصلی امروز محکوم به شکست شده و استقبالی از خرید آن‌ها نمی‌شود. دولت سابق بر اساس مصوبه قانونی تولید و عرضه مسکن اقدام به ساخت مسکن مهر کرد که علیرغم مطلوب بودن مصوبه در حمایت دولت از بخش خصوصی به‌منظور ساخت منازل مسکونی در طیف انبوه اما با اختلاط سلیقه و شخصی کردن مسئله مسکن مهر در دول یازدهم به‌شدت مورد انتقاد قرار گرفت و تا مدت‌ها تمایلی به تکمیل آن‌ها وجود نداشت اما با دستور وزیر راه و شهرسازی اقدامات تکمیلی در دستور کار قرار گرفت، طرح مسکن مهر در دو بخش مردمی و انبوه‌سازان مشکلاتی را رقم زد که تا به امروز تبعات آن مرتفع نشده است.

حمایت از انبوه‌سازان

وی در بخش دیگری از سخنان خود درباره قانون حمایت از انبوه‌سازان افزود:  تاکنون این قانون صورت اجرا به خود نگرفته است، اگر ما برای هر طرحی مصوبه قانونی و تائید هیئت‌وزیران را در اختیار داشته باشیم که با تغییر دولت‌ها دستخوش تحول نشوند قطع یقین به اهدافی که برای این بخش پیش‌بینی‌شده در کوتاه‌ترین زمان ممکن دست خواهیم یافت و طرح‌های ما می‌توانند با موفقیت همراه باشند.

رهبر تأکید کرد: در مقوله احیای بافت فرسوده چنانچه قرار است اتفاقی بیفتد باید مصوبه‌ای قاطع به تصویب هیئت‌وزیران برسد تا نوسازی مناطق ناکارامد شهری با سهولت و سرعت بیش‌تری همراه شود؛ در غیر این صورت مسکن مهر بار دیگر تداعی خواهد شد و اگر خواسته باشیم امتیازی به بخش خصوصی داده شود، این امتیاز باید قاطع، قانونی و شفاف باشد.

وی افزود: حتماً برای تحقق فرمایشات ریاست‌جمهوری در مناطق ناکارآمد شهری که ساخت 200 هزار واحد مسکونی است باید یکسری اقدامات و تمهیداتی اندیشیده شود که دارای تائید هیئت‌وزیران و یا مجلس  را به همراه داشته باشد، این مهم باید در کنار دیگر امتیازات به انبوه‌سازان بخش خصوصی به‌منظور کسب اعتماد داده شود تا این بخش با خیالی آسوده به احیای بافت فرسوده اقدام کند.

رهبر تصریح کرد: اعتقاد انجمن انبوه‌سازان بر این است که حتماً دولت باید برای یک طرح ملی، برنامه جامعی را در دستور کار داشته باشد تا کار همراه با موفقیت همراه شود به اعتقاد انبوه‌سازان دولت از پرداختن به این کار نباید قصد تولید ثروت داشته باشد زیرا این هدف مانعی است در برابر تحقق اهدافی که برای نوسازی بافت ناکارامد شهری در نظر گرفته‌شده است.

چرا دولت قصد احیای بافت‌های فرسوده را دارد

به گفته رهبر، متأسفانه بافت فرسوده به دلیل برخی مشکلات، مسائلی را برای کشور و دولت به همراه داشته است که دولت را ناگزیر به نوسازی آن کرده است، مسائل اجتماعی، اعتیاد، انواع بزه و وجود بافت‌های ناکارآمد که در بلایای طبیعی متأسفانه آمار بالایی از تلفات را به خود اختصاص می‌دهد که باید درزمانی کوتاه به آن رسیدگی شود و لذا دولت ترجیح داده تا به‌منظور کاهش تبعات موجود و آینده، نسبت به نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری اقدام کند.

وی یادآور شد: بنابراین دولت با پیش‌بینی درست و به هنگام از صرف هزینه بیشتر در مواقع بحرانی کاسته و نسبت به احیای بافت فرسوده تدبیر اندیشیده که مورد تائید انجمن انبوه‌سازان نیز هست، دولت باید یک جمع جبری باید به این نتیجه برسد که در یک بازه زمانی کوتاه به احیای بافت‌های فرسوده دست نخواهیم یافت.

احیای بافت فرسوده باید برد-برد باشد

رهبر با بیان این‌که احیای بافت فرسوده باید یک معامله برد-برد باشد افزود: دولت باید به این نکته توجه داشته باشد امتیازاتی که در اختیار دارد نباید برای تولید ثروت در بافت‌های فرسوده به کار گرفته شود و یارانه اختصاصی به بخش خصوصی را به حساب هزینه‌های که بر عهده اوست بگذارد تا انبوه‌سازان با دلگرمی بیشتری به این حوزه ورود پیدا کند، از درون احیای بافت‌های فرسوده قطعاً زمینه اشتغال نیز فراهم می‌شود.

وی گفت: سخنان رئیس‌جمهور در تخصیص تسهیلات 6 درصدی قطعاً به دور از واقعیت نیست و به نظر بنده باید به‌عنوان یک وظیفه نزد ولت تلقی شود. باید معافیت مالیاتی در نوسازی بافت‌های فرسوده لحاظ شود، در اختیار قرار دان زمین دولتی برای احیای بافت‌های فرسوده باید جزو وظایف دولت باشد تا بخش خصوصی با یک ضریب اطمینان بالایی برای احیای بافت‌های ناکارامد شهری داوطلب حضور در این طرح باشد.

رهبر با بیان این‌که «مسئله اطمینان یک طرف قضیه و مشکلات اجرایی روی دیگر سکه هستند که اگر قرار بر ورود انجمن انبوه‌سازان به این بخش باشد، بایستی دستورالعمل اجرای مدونی در اختیار داشته باشد تا در بخش اجرا با مشکلی روبرو نباشد»، تصریح کرد: 2700 محله در کشور وجود دارد که دارای بافت فرسوده بوده و نیازمند احیاست. طبق نظر مجلس باید سالانه 10 درصد بافت‌های فرسوده را احیا کنیم و در واقع باید سالانه 270 محله بازسازی شوند. این محله‌ها مساحت‌هایی از یک هکتار دارند تا چند ده هکتار دارند که بعضاً به دلیل پراکندگی جمعیت کار در آن مشکل به نظر می‌رسد.

به گفته این مقام مسئول، هر کاری در ابتدا با مشکلاتی همراه است اما در بافت‌های فرسوده این کار با سختی بیش‌تری همراه است زیرا تملک اراضی و توجیه کسانی که یک عمر با استقلال کامل در منزل خود زندگی کرده‌اند کار بسیار مشکلی است که باید چاره‌ای برای آن اندیشید، شاید اگرچند سال قبل به این کار اقدام شده بود تصورات از این‌گونه ساخت‌وسازها به‌گونه‌ای دیگر بود و کار با سهولت بیشتری انجام می‌گرفت.

بی‌اعتمادی به مسئولان در تملک اراضی بافت‌های فرسوده

وی در ادامه سخنان خود، یادآور شد: در سال‌های نه‌چندان دور، مردم به شهرداری دوره مدیریت گذشته در نوسازی و احیای بافت فرسوده اعتماد کردند که نتیجه آن شد، پس از سال‌ها از شروع طرح بسیاری از مالکان هنوز نتوانسته‌اند در ازای ملک خود صاحب‌خانه شوند.

رهبر تأکید کرد: باید تدبیر جدیدی برای جلب اعتماد مردم اندیشیده شود که بهترین آن طرح کلید به کلید انجمن انبوه‌سازان در پیشنهاد به دولت است. با ساخت مسکن در زمین‌های آزاد و در اختیار قرار دادن آن به مالکان، کار احیای بافت‌های فرسوده با سهولت و سرعت بیشتری همراه خواهد شد. با طرح کلید به کلید دیگر نیازی به جلب اعتماد مردم نیست.

احیای بافت فرسوده باید با چشم‌انداز طولانی‌مدت صورت بگیرد

به گفته وی، بسیاری از مشکلاتی که امروز در بافت‌های فرسوده با آن مواجه هستیم به دلیل برخی کوته‌نظری‌ها در تصمیم‌گیری‌های کلان است که به آینده درازمدت در ساخت‌وسازها توجه نشده است.

رهبر تصریح کرد: اعضای انجمن انبوه‌سازان بر این باورند که نوسازی بافت فرسوده‌ای با این وسعت باید دارای برنامه مدون و دقیق و کارشناسی شده‌ای باشد که تا صد سال آینده با مشکلی در این بخش مواجه نباشیم، استحکام، طراحی مهندسی و استفاده از تجربیات دیگر کشورها در شهرسازی اصولی باید در احیای بافت فرسوده مدنظر قرار بگیرد.

ایجاد زیرساخت، نیاز اصلی بافت‌های فرسوده

به گفته قائم‌مقام انجمن صنفی کارفرمائی انبوه سازان ساختمان و مسکن استان تهران، زیرساخت‌های فعلی پاسخگوی نیاز بافت‌هایی که مورد بازسازی قرار گرفته‌اند نیست و گستره آن‌ها باید وسیع‌تر از گذشته باشد، گاز، برق، آب و تلفن از ضروریات زندگی است که باید در بسترسازی بافت‌های فرسوده به‌دقت مورد نظر قرار گیرد تا از کنده‌کاری‌های چندباره جلوگیری شود ضمن آنکه، سیستم فاضلاب نیز باید ایجاد شود.

 جمع‌بندی بحث نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری

رهبر خاطرنشان کرد: اگر بخواهیم کار طبق اصول مهندسی پیش برود در ابتدا باید کار تخصصی زیادی در این بخش صورت بگیرد و پس از آن و با در نظر گرفتن تمامی جوانب اقدام به ساخت‌وساز با تکیه بر اصول روز شهرسازی جهانی کنیم که صد البته اعتمادسازی نیز نباید از نظرها دور بماند.