◄ جهش شدید قیمت مسکن؛ کارشناسان مقصرند یا مشاوران املاک؟
مشاوران املاکی که به تبع موقعیت خود به راحتی نسبت به خرید ملک های موجه ورود می کنند و پای معاملات می نشینند و به نوعی با واسطه گری و دلالی هیزم در اجاق گرانی می ریزند.
هُرم گرمای تابستان و بازار داغ دلار، بازار مسکن را هم متأثر کرده و در این میان قیمت خرید و اجاره بهای مسکن به شدت رو به افزایش گذاشته است. این در حالی است که تخطی و ورود سودجویانه مشاوران املاک هم برافزایش تصاعدی قیمت مسکن دامن زده است. مشاوران املاکی که به تبع موقعیت خود به راحتی نسبت به خرید ملک های موجه ورود می کنند و پای معاملات می نشینند و به نوعی با واسطه گری و دلالی هیزم در اجاق گرانی می ریزند.
همین مدل رفتاری و ورود مشاوران املاک به خرید و رهن مسکن باعث شده تا آنها معمولاً در قامت مالک و فروشنده از پایین آمدن قیمت ها ممانعت کنند.
در عین حال با توجه به اینکه درآمد آنها وابسته به حق کمیسیون است، طبیعتا از بالابودن قیمت ها بیش تر منتفع می شوند و همواره تمایل به افزایش قیمت ها در این رسته صنفی مقبول تر است. برای مشخص شدن وظایف و همچنین بررسی تخطی مشاوران املاک گفتگویی با مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، رفتیم. او با تکذیب هرگونه نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت ها انگشت اتهام خود را به سوی کارشناسان می گیرد. خسروی عنوان می کند که آبروی صنف دست کارشناسان است و آمار شکایات در این صنف کمتر از ۲ درصد است.
در دور جدید ریاستتان چه تغییراتی در اتحادیه دادید؟
به محض ورود از صفر تا صد کارکنان کمیسیون رسیدگی به شکایات را از زیر قرآن رد کردم و از آنها خداحافظی کردم، چراکه اظهارنظرهای ناخوشایندی در مورد آنها شنیده بودم. عده ای از مشاوران املاک را که در رشته حقوق از دانشگاه علمی-کاربردی خودمان فارغ التحصیل شده بودند به کار گرفتم.
با این تغییر چه اتفاقی در خصوص عملکرد اتحادیه در رسیدگی به شکایات رخ داد؟
پرونده هایی که مدت ها در کمیسیون می ماند ظرف مدت کمتری رسیدگی شدند و امروز مدت زمان رسیدگی به شکایات در اتحادیه به ده روز تقلیل پیداکرده است. این در حالی است که در صورت عدم حصول نتیجه از طریق اتحادیه، شکایت مشمول ماده ۲۸ می شود و به اتاق اصناف می رود و اتاق به کمک اماکن، مشاور املاک متخلف را ظرف مدت ۲۲ روز پلمپ می کند.
در این مدت که دوباره به ریاست بازگشته اید، چه تعداد شکایات و واحدهای پلمپ شده دارید؟
از اول آذرماه سال گذشته تا ششم مردادماه امسال، حدود ۳۶۴ مورد شکایت به اتحادیه ارسال شده است؛ که از این تعداد ۴۰ مورد به دادگاه ارجاع شد و ۲۹۵ مورد نیز با صلح و سازش در کمیسیون ختم شدند. در این مدت ۲۰ واحد صنفی مشاور املاک نیز با دستورات مقامات و مراجع پلمپ شده اند.
از شواهد و قرائن این گونه برمی آید که شکایت در صنف مشاوران املاک بیشتر از رسته های صنفی دیگر است، این مسئله را ناشی از چه می دانید؟
به نظرم همه ما در فقر حقوقی به سر می بریم و همین مسئله باعث افزایش شکایات و پرونده های قضایی در کشور شده است.
در این بین چون مشاوران املاک اعتباری اعتمادی کار می کنند، حدود ۲ درصد از شکایات را به خود اختصاص داده اند. در موقع رسیدگی به شکایات معمولا این نکته مدنظر قرار نمی گیرد که مبایعه نامه در مشاوران املاک مجاز تنظیم شده است یا اینکه یک فرد فاقد جواز کسب، این قرارداد را منعقد کرده است.
یک نکته دیگر اینکه مشاوران املاک تخلف هایی هم در خصوص قیمت گذاری دارند و گاهی بدون رؤیت ملک، در قیمت گذاری ها دخالت می کنند و معمولا قیمت گذاری آنها میل به سمت بالا دارد، در مورد این تخلفات چه نظری دارید؟
من به عنوان مشاوره املاک همیشه پایین آورنده قیمت هستم. وقتی مالکی، ملکش را به من می سپارد من ترجیح می دهم که با لابی با صاحب خانه قیمت را پایین بیاورم تا زودتر معامله انجام شود و من به کمیسیون خودم برسم؛ اما متأسفانه عده ای چون توان حل مشکل را ندارند به مردم آدرس غلط می دهند. من به عنوان مشاور املاک امانت فروش هستم.
من با حرف شما مخالفم و بارها شاهد دخالت مشاوران جهت افزایش قیمت ها بوده ام...
مشاوران املاک گاهی به مالکان مشاوره می دهند که متناسب با نرخ تورم سالیانه قیمت خود را اصلاح کنند اما همواره، آنها پایین آورنده قیمت هستند.در زمانی که سیستم عرضه و تقاضا برهم خورده و تقاضا بر عرضه پیشی گرفته است، ناخودآگاه فضای رانتی به وجود می آید و این فضا در بازار مسکن، باعث سوءاستفاده های زیادی شده است و معمولا مشاوران املاک با مالکان برای بالابردن قیمت ها همدست می شوند.
ابتدا هم گفتم ما فقر حقوق فردی و اجتماعی داریم. از همه می خواهیم به جای عصبانیت و اظهارنظر در مورد افزایش قیمت مدل رفتاری مان را عوض کنیم. سیاست گذاری در قیمت و تأمین مسکن بر عهده من نیست.
اگر بخواهیم به اجتماع آگاهی دهیم باید اطلاعات کامل برای انجام یک معامله درست را منتشر کنیم. به عنوان مثال مشاوران حق اخذ بیع از مستأجر را ندارند، زمانی بیع گرفتن مجاز است که هم زمان مالک و مستأجر حضور داشته باشند و مشاور بیع از مستأجر گرفته و در اختیار موجر قرار دهد. حتما مردم باید در مشاوران املاک مجاز قراردادهای خود را منعقد کنند، چراکه راحت تر می شود امور و شکایات صاحبان جواز کسب را پیگیر کرد.
اتحادیه هم تنها از مالک و دارنده جواز کسب بازخواست خواهد کرد. از مردم و مشاوران می خواهم که سواد حقوقی خود را افزایش دهند و مواد قانونی مالک و مستأجر را کاملا مدنظر داشته باشند. چراکه عذر و بهانه هائی مانند طمع کردم. رودربایستی داشتم، نخوانده امضا یا مشاور متخصص نداشتم از منظر قانونی قابل قبول نیست. از طرفی الزامی است که خریدار کل مدارک ملک و مالک را روئیت و چک کند.
شما مدام تکرار می کنید که مشاور املاک به عنوان امانت فروش، مالک است، این امانت فروش چه وظایفی بر عهده دارد؟
باید ملک را نشان دهد درصورتی که موردپسند واقع شد، باید مدارک و مستندات ملک و طرفین معامله را دریافت و چک کند و نهایتا قرارداد را تنظیم کند و کمیسیون خود را بگیرد. حتی مشاور در خصوص دعاوی دو طرف بعد از عقد قرارداد هم وظیفه ای بر عهده ندارد. بازهم برگردیم به نکته ای که همیشه در مورد مشاوران املاک مطرح می شود و آن دخالت آنها در باب قیمت گذاریست، هرچند شما این نکته را رد می کنید و بر این باورید که مشاوران در بالارفتن قیمت ها نقشی ندارند، اما با توجه به کمبود عرضه و تقاضا در بازار، محدودیت های زیادی در انتخاب متقاضیان وجود دارد و درعین حال آمار معاملات بالاست، مشاور املاک دغدغه ای در مورد اخذ با تأخیر کمیسیون ندارد.
چه قیمت پایین چه قیمت بالا باشد به خاطر کمبود مسکن، متقاضی ناچار به معامله است، چراکه گزینه های زیادی برای انتخاب ندارد. درعین حال افزاش روزافزون واحدهای صنفی هم گواهی بر این مدعاست که سود معقولی در معاملات ملکی است و رقابت مخربی هم به خاطر تعداد زیاد آنها به وجود آمده است.
بازهم تأکید می کنم پایین آورنده قیمت هستیم و اصلا قیمت را تعیین نمی کنیم. اصل کلی اقتصادی عرضه و تقاضا را که نمی شود منکر شد و دراین بین ثابت شده که سیاست دستوری درمانگر نیست درحالی که کشورهای همسایه ما مانند ترکیه که قرابت های زیادی باهم داریم، با سیاست های درست، بازار مسکن خود را مدیریت و کنترل می کند.
دولت ترکیه خانه های ویژه ای را ساخته و برای مدت محدود در اختیار خانه اولی ها قرار می دهد. ما هم باید با چنین سیاست هائی صنعت اجاره نشینی در کشور را تقویت کنیم. ارگان های دولتی باید به ساخت وساز وارد شوند؛ اما دستور پادگانی غلط است.
در مورد قیمت گذاری هم باید بگویم که مالکیت در تمام ادیان و اسلام محترم است و اجازه ارزان فروشی ممکن نیست.
اهرم کنترلی هر بازاری عرضه و تقاضا است و تا زمانی که تناسب بازار برقرار نشود، مانع افزایش قیمت ها نمی توان شد.
علاوه بر این، قیمت های بورس، طلا، ارز و حامل های انرژی نیز تأثیر گذار است. بااین حال تغییراتی در دست انجام است و مشاوران املاک هم در قیمت گذاری درست و منطقی ورود خواهند کرد. مثل طرحی که به صورت پایلوت در شیراز راه اندازی شده و در دانشگاه علمی-کاربردی این شهر رشته کارشناسی مسکن راه اندازی شده است و امید است که از این طریق مؤلفه قیمت گذاری برای ارزش گذاری اجاره صورت بگیرد.
آماری از تعداد مشاوران املاک مجاز کشور می دهید؟
۱۲۴ هزار مشاور املاک در کشور داریم. ۲۲ هزار آنها در استان تهران فعالیت دارند و ۱۲ هزار مشاور املاک در شهر تهران فعالیت دارند.
حد و حدود صنفی در رسته شما چگونه رعایت می شود؟
حدود صنفی در صنف مشاوران املاک ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر در نظر گرفته شده بود که با توجه به اینکه احتمال و شائبه ایجاد رانت وجود داشت، در صنف رعایت نمی شود. به خواست مسئولان و جهت ایجاد رقابت سالم حدود صنفی در مشاوران املاک مدنظر قرارگرفته نمی شود.
کارشناسانی که در این صنف مشغولند، باید چه خصوصیاتی داشته باشند؟
با وجودی که آبروی ما دست کارشناسان است هیچ محدودیتی یا خصیصه ای برای آنها در نظر گرفته نشده است. بااین حال بازرسی هایی برای کنترل مشاوران و کارشناسان صورت می گیرد. طبق قانون اتحادیه محق به دخالت در مورد کارشناسان نیست و تنها می تواند از طریق مدیریت صاحبان جواز آنها را کنترل کند.
چند بازرس دارید؟
در هر منطقه حدود ۲۰ تا ۳۰ مشاور به عنوان بازرس افتخاری انتخاب کرده ایم.
بازرسان چه مواردی را چک می کنند و اینکه در مورد قیمت ها هم کنترلی دارند؟
ما بیزنس می کنیم. حق نداریم به صورت خلق الساعه وارد معاملات شویم. حتی اگر بازرسی در زمان معامله وارد املاک شود، حق دخالت در معامله را ندارد تا مشاوره املاک بتواند با کلمات خود بازی کرده و معامله را جوش بدهد و نانی به دست آورد.
بازرس حق تفحص در امور را هم ندارد، او تنها مسئول چک کردن جوازداشتن و صحت معاملات و افراد معامله گر را دارد؛ اما اگر شکایات یا گزارش میدانی درباره اعتراض به فعالیت، مشاوری به دستمان برسد، آن را بررسی می کنیم و اگر درست باشد با اخذ تعهدنامه ای مشاور رو مکلف به اصلاح رفتار خواهیم کرد.
آمار شکایات در کمیسیون چگونه است؟
هفته ای ۱۰ تا ۱۵ شکایت به اتحادیه می رسد که ۸۰ درصد آنها مربوط به اضافه برداشت کمیسیون و ۲ درصد عدم احراز هویت طرفین است.
