◄ نوسانات قیمت مسکن پس از تغییرات نرخ دلار
کارشناسان بازار مسکن در تحلیل چرایی کاهش حجم معاملات مسکن در وضعیتی که بازار مسکن ماه‌های نخست رونق را پس از عبور از یک دوره رکود طولانی تجربه می‌کند به اثرگذاری عامل رشد پی‌درپی قیمت مسکن در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت اشاره می‌کنند.
بازار مسکن در حالی ریزش معاملات مسکن در یک ماه نخست فصل تابستان را تجربه کرد که در همین مدت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران معادل ۷ درصد نسبت به ماه قبل از آن (خردادماه) با رشد مواجه شد. کارشناسان بازار مسکن در تحلیل چرایی کاهش حجم معاملات مسکن در وضعیتی که بازار مسکن ماه‌های نخست رونق را پس از عبور از یک دوره رکود طولانی تجربه می‌کند به اثرگذاری عامل رشد پی‌درپی قیمت مسکن در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت اشاره می‌کنند. به گفته کارشناسان حوزه مسکن و ساختمان، رابطه مستقیمی میان قیمت و حجم معاملات ماهانه مسکن وجود دارد.به این معنا که هم‌زمان با افزایش هیجانی و ناگهانی قیمت‌ها در بازار، قدرت خرید متقاضیان مصرفی کاهش و به دنبال آن حجم معاملات مسکن در یک شیب نزولی قرار می‌گیرد.
آنان درعین‌حال به عامل دیگری در افزایش قیمت مسکن اشاره می‌کنند. از دیدگاه آنها یکی از عوامل مهم و اثرگذار در افزایش قیمت‌ها کاهش شدید عرضه در بازار است. آنها در تشریح این وضعیت عنوان می‌کنند کاهش شدید عرضه به‌ویژه عرضه واحدهای نوساز به دلیل عدم تمایل سازنده‌ها به فروش واحدها در شرایطی که بازهم به افزایش قیمت بیش از این امیدوارند، در کنار کاهش عرضه ناشی از دوره طولانی‌مدت رکود ساختمانی از سال ۹۲ به بعد موجب افزایش قیمت مسکن و به دنبال آن کاهش معاملات شده است. علاوه بر این یکی از عوامل اصلی در قیمت‌گذاری بالای ساختمان‌های عرضه‌شده به بازار مسکن، تورم قیمت مصالح ساختمانی است. وقتی با تورم عمومی نهاده‌های ساختمانی مواجه می‌شویم طبیعتا سازنده این تورم را به قیمت تمام‌شده منتقل می‌کند.
در چنین وضعیتی نوسانات بازار ارز، یکی از عوامل اصلی رشد مداوم قیمت‌ها در بازار مسکن بود. در هفته‌های اخیر نااطمینانی فزاینده در دو سمت عرضه و تقاضای مسکن درباره آینده دلار و سرنوشت بازارهای مختلف درگیر با تحولات ارزی، سبب شد گروهی از فروشنده‌های آپارتمان از فروش منصرف شوند، گروهی دیگر قیمت‌های آتی دلار را در تعیین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان خود، پیش‌خور کنند و سطح قیمتی را به شکل نامتعارف و ناگهانی، بالاتر ببرند و یک گروه فروشنده نیز به شکل مشروط پای میز مذاکره ملکی مقابل خریدار ظاهر شوند. این گروه، تنها در صورت پیداشدن فایل مناسب برای خرید مجدد، حاضر به فروش آپارتمان خود بوده است.
پس از تلاطمات مدت‌زمان اخیر، رونمایی و ابلاغ بسته جدید ارزی، امیدی را برای متقاضیان مصرفی بازار مسکن به وجود آورده است. برخی امیدوارند کاهش نوسانات بازار ارز، افزایش ناگهانی قیمت‌ها در سایر بخش‌های اقتصادی ازجمله بازار مسکن را کاهش دهد. حسین عبدهتبریزی، مشاور مالی وزیر راه‌‌وشهرسازی درباره میزان و چگونگی اثرگذاری این بسته بر اقتصاد معتقد است: «اگر این بسته در عمل و اجرا، مطابق آنچه مطرح‌شده، پیاده شود می‌تواند از التهاب عمومی در همه بازارها ازجمله بازار مسکن کم کند.» عبدهتبریزی درعین‌حال بخشی از توقع فروشنده‌های مسکن درباره اثر مستقیم نوسانات ارزی بر تغییرات قیمت ملک را به دلیل تفاوت محرز بین این دو بازار، غیرمعقول دانست و گفت: «این تصور که رفتار قیمتی یک کالای غیرقابل تجارت –ملک و ساختمان- عینا از تغییرات قیمتی یک کالای قابل تجارت همچون ارز و سکه تبعیت کند، برداشتی منطقی نیست.»
او دراین‌باره تصریح کرد: «با بالا و پایین‌‌شدن قیمت دلار، قیمت خودرو هم دچار نوسان می‌شود چون خودرو کالایی است که می‌توان آن را وارد یا صادر کرد. اما زمین و مسکن کالایی است که واردات و صادرات ندارند بنابراین این توقع که قیمت مسکن و زمین عینا با بالا و پایین‌‌شدن قیمت ارز، از آن تقلید کند تصور درستی نیست. به تعبیر دیگر این‌گونه نیست که نرخ ارز اگر دو برابر شود قیمت مسکن هم عینا دو برابر شود.» او گفت: «وقتی نرخ ارز افزایش می‌یابد، قیمت آن بخش از مصالح ساختمانی که به ارز وابسته است افزایش می‌یابد، قیمت مسکن نیز به‌تبع آن افزایش پیدا می‌کند اما نه به همان نسبت تغییرات نرخ ارز.»
