خانه هایی که حتی با حذف ۴ صفر هم نمی توانیم بخریم

برای کنترل رشد نجومی قیمت ها در بخش مسکن چه باید کرد موضوعی است که سال ها در رسانه ها و محافل عمومی علمی کشور مورد بحث و بررسی قرار گرفته و به هیچ نتیجه ای نرسیده است.

به گزارش تین نیوز به نقل از فارس طی یک سال اخیر یعنی از تیرماه ۹۷ تا تیرماه سال جاری، قیمت مسکن در پایتخت با رشد ۹۱/۵ درصدی از حدود متری هفت میلیون تومان به ۱۳/۳ میلیون تومان رسیده است. همچنین بین مناطق ۲۲گانه، بالاترین میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیرماه سال جاری مربوط به مناطق یک با ۲۹/۸ میلیون تومان، منطقه سه با ۲۳/۷ میلیون تومان و منطقه دو با ۲۱/۳ میلیون تومان است؛ اما در این گزارش با بررسی داده های سامانه املاک و مستغلات کشور به نتایج قابل تاملی رسیده ایم.

طبق این بررسی ازمجموع چهارهزار و ۷۹۰ فقره معاملات مسکن که طی تیرماه سال جاری در تهران انجام شده است، تعداد ۲۰۶۲ فقره یعنی معادل ۴۳ درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک میلیارد تومان معامله شده اند. به عبارت دیگر، با لحاظ این قیمت ها و در نظر گرفتن وام های ۸۰ و ۱۶۰ میلیونی مسکن زوجین و مسکن اولی ها تنها می توان درحد چند متر مسکن در شهر تهران خرید.

از دیگر نتایج بررسی داده های سامانه املاک و مستغلات کشور این است که ۲۵ ملک در ۱۴ محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه، باغ فردوس، امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت آباد و امانیه با قیمت هر مترمربع بین ۵۰ تا ۹۸ میلیون تومان معامله شده است.

این که برای کنترل رشد نجومی قیمت ها در بخش مسکن چه باید کرد موضوعی است که سال ها در رسانه ها و محافل عمومی علمی کشور مورد بحث و بررسی قرار گرفته و به هیچ نتیجه ای نرسیده است. در این زمینه کارشناسان اقتصادی در کنار التهابات ارزی و پیروی قیمت های بخش مسکن از روند عمومی نرخ تورم، دلیل دیگر افزایش نجومی قیمت مسکن را حجم بالای تقاضای سرمایه ای از سوی دست های پرقدرت پرنفوذ می دانند.

با این پیش زمینه، آنان معتقدند اگرچه بخشی از افزایش قیمت مسکن نتیجه روند طبیعی شرایط اقتصادی کشور است، اما بخش دیگری از این افزایش قیمت ها ماحصل فعالیت های سوداگرانه ای است که دولت باید از طریق ابزارهای مالیاتی این تلاطم ها را کنترل کند.

اما در کنار کارشناسان اقتصادی که معمولا صدای شان کمتر از سوی دولتی ها شنیده می شود، دولتی ها همچنان مشغول اظهارنظرهای منفعلانه هستند، چنان که وزیر مسکن حالا بعد از چندماه سکوت می گوید «مسکن نخرید ارزان می شود.» اما آیا با انفعال دولت، مسکن ارزان خواهد شد؟

 بفرمایید خانه متری ۹۸ میلیون تومان!

براساس آن چه از داده های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه سال جاری ۱۳ میلیون و ۳۵۱ هزار تومان بوده است. هم چنین بالاترین میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیرماه سال جاری مربوط به مناطق یک با ۲۹/۸ میلیون تومان، منطقه سه با ۲۳/۷ میلیون تومان و منطقه دو با ۲۱/۳ میلیون تومان است.

اما در این گزارش با بررسی داده های سامانه املاک و مستغلات کشور، به داده های بسیار قابل تاملی رسیده ایم، به طوری که بررسی ها نشان می دهد ۲۵ ملک در شهر تهران بالای متری۵۰ میلیون تومان به فروش رفته اند.

بین این ۲۵ خانه لاکچری، بالاترین قیمت مربوط به ملکی در خیابان فلاحی زعفرانیه است که قیمت هر مترمربع آن ۹۸ میلیون تومان است. رتبه دوم گران ترین املاک تهران مربوط به ملکی در خیابان گل افشان شمالی، بلوار ایوانک با قیمت متری ۹۶ میلیون تومان است. در رتبه سوم ملکی در کوی فراز قرار دارد که هر مترمربع آن ۸۹ میلیون تومان معامله شده است. رتبه چهارم بازهم به ملکی در خیابان گل افشان شمالی، بلوار ایوانک اختصاص دارد که هر مترمربع آن ۶۸ میلیون تومان به فروش رسیده است. رتبه پنجم مربوط به ملکی در محله الهیه، نرسیده به باغ سفارت ترکیه بوده که هر مترمربع آن ۶۴ میلیون تومان معامله شده است.

رتبه های ششم تا دهم مربوط به املاکی است که در محلات باغ فرودس (کوچه نصیرزاده)، زعفرانیه (کوهرنگ)، امامزاده قاسم (خیابان باهنر، کوچه شهیدمطهری)، حصار بوعلی (خیابان ثروتی) و ولنجک (خیابان بوستان) قرار داشته که متری بین ۶۰ تا ۶۳ میلیون تومان معامله شده اند.

در طیف قیمت ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان نیز به ترتیب ۱۵ ملک در محلات فرمانیه (بالاتر از بوستان صدر)، باغ فردوس (خیابان پروفسور حسابی)، فرمانیه (خیابان آذرمینا)، ولنجک (خیابان بوستان ۶ فقره ملک)، جماران (خیابان فرخی)، الهیه (خیابان مرتضی فیاض)، محله حصار بوعلی (خیابان شهید علی اکبر ثروتی)، دزاشیب (خیابان آریا شرقی)، سعادت آباد (میدان فرهنگ) و محله امانیه (خیابان ولیعصر، کوچه شناسا) معامله شده اند.

 قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ تا  ۵۴ میلیارد تومان

بررسی ارزش کل املاک معامله شده از این منظر مهم است که در حال حاضر مجموع وام مسکن زوجین و مسکن اولی ها درنهایت بیش از ۱۸۰ میلیون تومان نیست، رقمی که با آن می توان در حد چند متر مسکن در شهر تهران خرید.

در این زمینه بررسی آخرین داده های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می دهد از چهارهزار و ۷۹۰ فقره معاملات مسکن تهران که در تیرماه سال ۹۸ انجام شده، دوهزار و ۶۲ فقره از آن ها یعنی معادل ۴۳ درصد کل معاملات ارزشی بیش از یک میلیارد تومان داشته اند.

طبق این داده ها، بررسی ها نشان می دهد ازمجموع معاملات ۲۰۶۲ فقره ای تیرماه در شهر تهران، در طیف قیمتی یک میلیارد تا دومیلیارد تومان ۱۲۰۱ فقره معامله، در طیف قیمتی دو تا سه میلیارد تومان ۴۵۱ فقره، در طیف سه تا چهارمیلیارد تومان ۱۷۰ فقره، در طیف چهار تا پنج میلیارد تومان ۷۸ فقره، در طیف قیمتی پنج تا ۶ میلیارد تومان ۵۷ فقره، در طیف قیمتی ۶ تا هفت میلیارد تومان ۲۳ فقره، در طیف قیمتی هفت تا هشت میلیارد تومان ۱۷ فقره، در طیف قیمتی هشت تا ۹ میلیارد تومان ۱۰ فقره، در طیف ۹ تا ۱۰ میلیارد تومان ۱۱ فقره، در طیف ۱۰ تا ۱۱ میلیارد تومان ۱۰ فقره، در طیف ۱۱ تا ۲۰ میلیارد تومان ۲۹ فقره، در طیف ۲۰ تا ۴۰ میلیارد تومان سه فقره، در طیف قیمتی ۴۰ تا ۵۰میلیارد تومان یک فقره و در طیف ۵۰ میلیارد تومان نیز یک فقره معامله انجام شده است.

طبق داده های ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات کشور، گران ترین ملک معامله شده در تیرماه ۹۸ مربوط به سعادت آباد تهران با متراژ ۱۲۸۱ متر و به ارزش ۵۴ میلیارد تومان و دومی مربوط به محله ولنجک با متراژ ۵۱۵ مترمربع و به ارزش ۴۹.۵ میلیارد تومان است.

 حق کمیسیون یک ملک ناقابل ۲۸۲ میلیون تومان!

با توجه به این که خرید و فروش مسکن در ایران تابع سازوکارهای درست و دقیق قیمت گذاری نیست، هم چنین با توجه به وجود ضعف در سیستم های نظارتی و نبود قوانینی مانند شناسنامه ساختمان و مواردی از این دست، بسیاری از کسانی که حتی یک بار در عمر خود ملک فروخته یا ملک خریده اند، همواره از قیمت گذاری مشاوران املاک ناراضی بوده اند.

بر این اساس همواره این شائبه وجود داشته که مشاور هوای یکی از دو طرف معامله را نگه داشته و دیگری به همین جهت متضرر شده است. اما در این زمینه بد نیست نگاهی به حق کمیسیون مشاوران املاک هم بیندازیم تا دقیق تر متوجه نگرانی مردم در خرید مسکن باشیم.

در این زمینه بررسی آمارهای استارتاپ «کیلید» که به صورت هوشمند حق کمیسیون املاک را از شاخص های مختلف ازجمله قیمت ملک و منطقه جغرافیایی و عرف مناطق به دست می آورد، نشان می دهد در یک نمونه ۲۵ فقره ای که در این گزارش به جزئیات قیمت فروش آن املاک پرداخته شده، بالاترین حق کمیسیون مربوط به ملکی است که در بلوار ایوانک قرار داشته و مبلغ آن ۲۸۲ میلیون تومان است. ۱۳۰ میلیون تومان، ۱۱۲ میلیون تومان، ۱۰۹ میلیون تومان، ۱۰۸ میلیون تومان، ۱۰۵ میلیون تومان، ۱۰۳میلیون تومان، ۸۹ میلیون تومان، ۸۷ میلیون تومان، ۸۳ میلیون تومان و... دیگر اعدادی هستند که فقط در یک فقره معامله به عنوان حق کمیسیون به مشاوران املاک تعلق گرفته است.

حال شاید بهتر شود قضاوت کرد که اگر هم قرار باشد مشاوران املاک هوای یک طرف معامله را داشته باشند، این حق کمیسیون ها بسیار وسوسه کننده است تا یک طرف بازنده و دیگری برنده باشد.