۲ میلیون و ۱۱۵ هزار واحد شبه خالی در کشور/ راهکار کارشناسان برای مصرفی شدن خانه خالی و شبه خالی

دنیای اقتصاد نوشت: خانه های «شبه خالی» که کاملا به لحاظ وضعیت سکونتی و نحوه استفاده مالکان، با خانه های «خالی» تفاوت دارد، برای اولین بار «اعلام وضعیت» شد. گزارش ها از اطلاعاتی که نتایج سرشماری سال ۹۵ را تکمیل می کند، حاکی است: ابهامی که در صفحه ۴۰ از جزوه ۴۶ صفحه ای «گزیده نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۱۳۹۵» وجود داشت، با دستیابی به یک آمار جدید، تعیین تکلیف شد.

گزیده نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۱۳۹۵ که اسفند سال گذشته، منتشر شد، نشان می داد: کل موجودی مسکن کشور بدون احتساب «واحدهای مسکونی خالی از سکنه» و «اقامتگاه دوم دسته ای از خانوارهای کشور»، رقمی معادل ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار و ۴۶ واحد است. در صفحه ۴۰ گزارش مرکز آمار با عنوان «گزیده نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۱۳۹۵»، تاکید شده، آمار ۸/ ۲۲ میلیونی از تعداد واحدهای مسکونی در حال استفاده، بدون احتساب خانه های خالی و اقامتگاه دوم، محاسبه شده است.

در صفحه ۴۵ این گزارش، اگر چه تعداد کل خانه های «خالی» در کشور رقمی معادل ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد مسکونی، اعلام شده اما درباره «تفکیک صورت گرفته بین خانه های خالی و اقامتگاه دوم یا عدم تفکیک این دو نوع املاک مسکونی»، اطلاعاتی درج نشده که این موضوع، در هفته های اخیر پرسش های متعددی برای فعالان بخش مسکن ایجاد کرده بود. تاکنون به استناد گزارش مرکز آمار، تصور می شد، «اقامتگاه دوم» یا همان «خانه های دوم گروهی از خانوارها که به صورت روزهایی از سال مورد استفاده قرار می گیرد»، بخشی از همان آمار خانه های «خالی» است و بر همین اساس، متولی بخش مسکن و سیاست گذاران اقتصاد مسکن، در ابتدای سال ۹۶ با استناد به نتایج سرشماری۹۵، کل موجودی مسکن کشور را با احتساب جمع «واحدهای در حال استفاده» و «خانه های خالی»، رقمی معادل ۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، برآورد کردند.

اما بررسی ها از آنچه نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ را «تکمیل» می کند و همزمان، ضمن رفع ابهام فعالان بخش، یک آمار واقعی و درست از کل موجودی مسکن کشور در اختیار دولت می گذارد، حاکی است: کل واحدهای مسکونی موجود در کشور از سه دسته «خانه در حال استفاده»، «خانه خالی از سکنه» و «خانه شبه خالی» تشکیل می شود که مجموعه آنها معادل ۲۷ میلیون و ۵۲۸ هزار و ۲۸۲ واحد است. واقعیت فعلی بازار مسکن کشور نشان می دهد: ۱۷ درصد از کل خانه های موجود در شهرها و روستاها، به صورت «خالی از سکنه» و «اقامتگاه دوم خانوارها»، توسط مالکان، نگهداری می شود که ۱۰ درصد آن، «خالی از سکنه» و ۷ درصد دیگر، «اقامتگاه دوم» محسوب می شود.

گزارش ها از تعداد خانه هایی که «اقامتگاه دوم» خانوارها بوده و برای اولین بار، آمار آن اعلام می شود، حاکی است: در حال حاضر ۲ میلیون و ۱۱۵ هزار واحد مسکونی در کل کشور، «خانه دوم» افراد است که به صورت موردی یا مقطعی برای سکونت روزها یا هفته هایی از سال، از آنها بهره برداری و استفاده می شود. ملاک عمل در شمارش «خانه دوم» در آمارگیری انجام شده، «استفاده ناپیوسته در حداکثر ۶ ماه از سال» بوده است به این معنا که عمده ویلاهای استان های شمالی و همچنین آپارتمان هایی در سایر شهرها که مالک آنها، برای گذراندن اوقات فراغت، برای مدتی از سال در آن ساکن می شود، جزو «اقامتگاه دوم» طبقه بندی می شود و عملا این نوع خانه های دوم با «خانه های دوم یا چندم افراد که هیچ استفاده ای از آن نمی شود و خالی بودن آنها از سوی مامور سرشماری محرز شده است»، کاملا تفاوت دارد. آمار ۱/ ۲ میلیونی از «اقامتگاه دوم»، با خانه های دوم افرادی که در حال حاضر اقوام آنها در آن خانه، ساکن دائم هستند یا اجاره داده شده است، متفاوت است.

«اقامتگاه دوم»، خانه های «شبه خالی» به حساب می آید که اگر چه آثار منفی این نوع املاک مسکونی در متغیرهای اقتصادی بازار ملک، به مراتب کمتر از «خانه های خالی» است اما رشد نجومی هر دو گروه از این املاک طی ۵ سال گذشته، از یک «بیماری پنهان» در بازار مسکن کشور خبر می دهد که در دنیا برای جلوگیری از بروز آن، نسخه آزموده شده، از سوی دولت های مرکزی و محلی (شهرداری ها)، به کار گرفته شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تعداد خانه های خالی در کشور در فاصله سال های ۹۰ تا ۹۵، رقمی معادل ۵۵ درصد رشد پیدا کرده و از حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی به حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی افزایش یافته است. از طرفی، تعداد «خانه های شبه خالی» یا همان «اقامتگاه دوم» نیز در فاصله ۹۰ تا ۹۵ با رشد ۲۰۰ درصدی، از ۷۰۰ هزار واحد مسکونی به ۲ میلیون و ۱۱۵ هزار واحد رسیده است. این میزان رشد در خانه هایی که «بهره برداری صفر» یا «بهره برداری مقطعی» از آنها صورت می گیرد، در شرایطی اتفاق افتاده که کل موجودی مسکن کشور در این ۵ سال، ۱۸ درصد افزایش یافته است. رشد شدید املاک خالی و شبه خالی، از نرخ ناچیز «هزینه نگهداری دارایی ملکی در کشور» نشات می گیرد.

بررسی ها در این باره نشان می دهد: در ایران، به همان اندازه که هزینه صاحب خانه شدن در سطح بالاتری از قدرت خرید مسکن سایر کشورها است، هزینه نگهداری ملک، در سطح فوق العاده پایین تر قرار دارد. در کشورهای توسعه یافته با درجات مختلف توسعه یافتگی، دو نوع مالیات ملی و محلی به ترتیب شامل «مالیات بر عایدی سرمایه ملکی» و «مالیات سالانه بر املاک» از مالکان دریافت می شود که پرداخت آنها از سوی مالکان، از یکسو ریسک سوداگری در بازار ملک به شکل بلااستفاده گذاشتن خانه را بالا می برد و از سوی دیگر، هزینه ای را که خانه دوم افراد به شهر تحمیل می کند به شکل عوارض شهری، در اختیار دولت محلی برای پوشش مخارج شهر می گذارد. مالیات بر عایدی سرمایه که با هدف کنترل سوداگری دریافت می شود و در عین حال اولین ملک خانوارها و محل اصلی سکونت افراد از آن معاف است، با نرخ نزدیک به ۳۰ درصد و حتی تا ۴۵ درصد، از مالکان دریافت می شود. مبنای این مالیات، سود حاصل از فروش ملک است؛ به این معنا که بهای فروش، پس از کسر قیمت زمان خرید و هزینه استهلاک، مبنای نرخ مالیات قرار می گیرد. مالیات سالانه بر املاک نیز در عمده کشورها، دارای نرخ ۱/ ۰ تا ۵/ ۰ درصد است که پایه آن، ارزش روز املاک است. این مالیات، در کلان شهرها به شکل «شارژ شهری» با نرخ پایه یک درصد دریافت می شود. در شهر تهران، شبیه این نوع مالیات شهری، تحت عنوان «عوارض نوسازی» از مالکان با نرخ ۰۱/ ۰ درصد اخذ می شود که چنین مالیاتی که در سایر شهرها نیز به همین نسبت محاسبه می شود، به قدری ناچیز و قابل اغماض است که هیچ اثری در کاهش خانه های خالی یا شبه خالی ندارد. ضمن آنکه، غالب مالکان، تکلیفی در پرداخت سالانه این عوارض برای خود قائل نیستند، چرا که جرایم تاخیر در پرداخت این عوارض نیز به لحاظ ریالی و شکل اعمال، بی اثر است. کارشناسان با اشاره به اینکه در ایران، به دلیل تورم بلندمدت در اقتصاد، امن ترین بازار برای حفظ ارزش واقعی دارایی افراد طی سال های گذشته، بازار ملک بوده است، تصریح می کنند: اگر چه بخشی از ریشه پدیده خانه های خالی و شبه خالی، به «ویژگی انحصاری بازار ملک برای حفظ ارزش دارایی ها در برابر تورم» برمی گردد اما سیاست گذاران می توانند با ابزارهای مالیاتی، دست کم، هزینه ها و عوارضی را که وجود خانه های خالی و شبه خالی به شهرها وارد می کنند به نفع متقاضیان مصرفی مسکن تامین کنند.

تایید آمار خانه های خالی از کانال «برق»

بررسی ها درباره صحت و سقم آمار مربوط به ۵ میلیون خانه «خالی» و «شبه خالی» در کشور نشان می دهد: به رغم تردیدهایی که طیف های مختلف، به این ارقام وارد می کنند، این آمار با استناد به اطلاعات یک مرجع خارج از مرکز آمار قابل تایید است. اطلاعات مربوط به تعداد مشترکان خانگی برق در کشور حکایت از آن دارد که در حال حاضر حدود ۲۷ میلیون مشترک خانگی برق وجود دارد که این تعداد مشترک تقریبا با کل خانه های موجود در کشور که تعداد آنها ۵/ ۲۷ میلیون واحد، در سرشماری، محاسبه شده است، برابری می کند. اختلاف ۸/ ۱ درصدی بین این دو آمار، «خطای آماری» عنوان می شود که از نظر محاسبه کننده ها و عوامل آماری، طبیعی بوده است.

عوامل سرشماری معتقدند: در جریان آمار گیری، به دلیل نظارت لایه های مختلف از درون مرکز بر اطلاعات سرشماری و همچنین دقت بالا، «کم پوششی» به لحاظ عدم پوشش مکان های مسکونی صورت نگرفته است، ضمن آنکه، نوع تحقیقات برای تمییز قایل شدن بین خانه خالی و شبه خالی، به گونه ای بوده که وضعیت تک تک واحدهای مسکونی موجود در کشور به صورت «در حال استفاده و داشتن ساکن دائمی»، «بدون استفاده و خالی بودن» و همچنین «اقامتگاه دوم به شکل سکونت مقطعی در سال» طبقه بندی شده است./