دستکاری در بازار

عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهارات خود، در تشریح وضعیت بازار مسکن کشور، «مسکن مهر» و «بیماری هلندی» را دو «اتفاق بزرگ» در این حوزه دانسته و گفته است بازار مسکن ایران تحت تاثیر این عوامل «دستکاری» شده است‌.

وی با تشریح اصلی‌ترین مسایل حوزه مسکن و ارائه توصیه‌هایی به سیاستگذاران آتی این حوزه از رشد ۱۵۰ درصدی کفایت سرمایه بانک مسکن خبر داد و تاکید کرد‌: راهکار ما برای سه گروه عمده متقاضی مسکن یعنی جوانان و خانه‌اولی‌ها، حاشیه‌نشینان و ساکنان بافت‌های فرسوده و در نهایت توانمندکردن متقاضیان است که این مدل، فعالیت‌های بانک مسکن در آینده است‌.

وزیر راه و شهرسازی در مراسم رونمایی از سند راهبردی بانک‌مسکن در افق ۱۴۰۰ گفت‌: نکته‌ای که علاقه‌مندم به آن توجه داشته باشیم نگاهی است که ما به بخش مسکن در ایران داریم‌. فکر می‌کنم در این بخش نیاز به تعمق زیادی داریم تا بتوانیم از شرایط بازار مسکن در کشور ارزیابی داشته باشیم‌.

عضو کابینه دولت تدبیر و امید تحولات جمعیتی دهه ۹۰ تاکنون را نیز مورد بررسی قرار داد و افزود‌: بد نیست در حال حاضر، یک ارزیابی از تحولات جمعیتی و درک روشنی از تقاضای بخش مسکن داشته باشیم و این نکته را مورد بررسی قرار دهیم که تصور ما از تقاضا چیست‌. وی تصریح کرد‌: فکر می‌کنم همچنان در حوزه سیاست، تلقی از پاسخگویی به تقاضای بخش مسکن، تحت تاثیر شرایط دهه ۷۰ اتفاق افتاد و اتفاقاتی که در دهه بعد رخ داد، کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد و این نکته مهمی است که باید مورد توجه قرار گیرد‌.

تشریح دو اتفاق بسیار بزرگ در بخش مسکن

وزیر راه و شهرسازی گفت‌: دو اتفاق بسیار بزرگ در ۱۰ سال گذشته در بخش مسکن رخ داد‌. یکی بحث مسکن مهر بود که در هر صورت چیزی حدود دو میلیون عرضه ایجاد شد که برای این دو میلیون عرضه اعلام شده که برای بخشی از آن، تقاضای موثری وجود دارد و برای بخش دیگری نیز تقاضای متوسطی وجود دارد‌. بنابراین عرضه گسترده دو میلیونی را از جهت مداخله دولت داشتیم که یکی از اتفاقاتی است که باید به آن توجه کنیم‌.

سیاستگذار ارشد حوزه مسکن کشور ادامه داد‌: اتفاق دیگری که رخ داد، همان بیماری‌ای است که اقتصاددانان تحت‌عنوان بیماری هلندی مطرح می‌کنند‌. به این مفهوم، یک سرمایه‌گذاری گسترده در بخش مسکن رخ داد که منجر به احداث حدود 6/2 میلیون واحد مسکونی فاقد ساکن و حدود 1/2 میلیون واحد مسکونی به عنوان خانه دوم در سراسر کشور شد‌.

آخوندی با تاکید بر اینکه بازار ویژه‌ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخگو نیست، گفت‌: کاهش نرخ رشد جمعیت از یک سو، افزایش عرضه 6/2 میلیون خانه خالی و عمدتا در کلانشهرها، انباشت 1/2 میلیون واحد مسکونی خانه دوم از سوی دیگر نشان می‌دهد که بازار ویژه‌ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخ نمی‌دهد‌. به همین جهت وقتی بخش مسکن را مورد توجه قرار می‌دهیم، می‌بینیم که از جهت ارقام کلی چیزی حدود ۲۴ خانوار داریم و چیزی بیش از ۲۷ میلیون خانه در کشور داریم‌. در واقع اینها نشان می‌دهد که ما بازاری به شدت دستکاری شده داریم‌.

وی ادامه داد‌: در بازار مسکن ایران، دستکاری‌های بسیار گسترده‌ای انجام شده و این دستکاری در دو میلیون واحد مسکن مهر، 6/2 میلیون واحد مسکن سوداگری که به صورت مسکن خالی است و همچنین 1/2 میلیون خانه دوم است که مجموعا 6/6 میلیون واحد مسکونی می‌شود که بیش از ۲۵ درصد کل خانوارهای ایران را شامل می‌شود‌.

عضو کابینه دولت یازدهم با تاکید بر آنکه اتفاق رخ داده در بخش مسکن کشور اتفاق عجیب و غریبی بوده است به سیاستگذارانی که می‌خواهند وارد این عرصه شوند، توصیه‌هایی ارائه کرد و گفت‌: هر کسی که بخواهد وارد برنامه‌ریزی بخش مسکن شود، از یک سو با یک معادله و با شرایط بازار بسیار پیچیده‌ای مواجه است و از سوی دیگر در طرف تقاضا، شاهد هستیم که با وجود ارقام کلان و ارقامی که راجع به واحدهای اضافه عرضه گفته می‌شود در حوزه تقاضا، چیزی حدود ۱۱ میلیون نفر در حوزه بافت‌های حاشیه‌نشینی در وضعیت بدمسکنی هستند که حتما نیاز به بهسازی مسکن دارند‌. همچنین چیزی حدود هشت تا ۹ میلیون نفر در بافت فرسوده در وضعیت بدمسکنی به سر می‌برند که مجموعا ۱۹ میلیون نفر این وضعیت را دارند و در مسکن‌های نامناسب زندگی می‌کنند و اینها را باید به اضافه خانوارهای جدیدی کنیم که مرتب تحت‌عنوان خانوارهای جوان تشکیل می‌شود و باید در سیاستگذاری‌های حوزه مسکن مورد توجه قرار گیرد‌.

آخوندی گفت‌: آیا مفهوم مازاد عرضه به این معنی است که تقاضا برای مسکن وجود ندارد در حالی که پاسخ منفی است و به هیچ وجه چنین مفهومی نیست و تفاضای واقعی مسکن هم در بافت فرسوده برای بهسازی وجود دارد و هم در بافت حاشیه‌ای و هم در بخش خانه‌اولی‌ها وجود دارد ولی از آن طرف نیز ما شاهد یک مازاد عرضه هستیم‌. مساله چیست؟

نرخ رشد شهری در بیشتر استان‌ها نزدیک صفر است

وزیر راه‌ و شهرسازی گفت‌: آمار سال ۹۵ نشان می‌دهد نرخ کل رشد جمعیت 24/1 و در این حدود بوده است‌. استان‌هایی که نرخ رشدشان بالای یک درصد است حدود ۱۵ استان هستند و عمده نرخ رشد جمعیت ایران در استان‌های کشور حدود 17/1، 33/1 و 42/1 است‌.

وی ادامه داد‌: تقریبا نیمی از استان‌های کشور استان‌هایی هستند که نرخ رشد منفی و نرخ رشد نزدیک به صفر دارند‌. این خیلی با تحولات جمعیتی دهه‌های ۶۰ و ۷۰ متفاوت است‌. همچنین در بررسی استان به استان وقتی نرخ رشد جمعیت شهری و روستایی همان استان را بررسی می‌کنیم، می‌بینیم که نرخ رشد شهری آن استان به سمت صفر نزدیک است‌.

این مقام مسوول با اشاره به اینکه طرح‌های جامع شهری حدود هر ۱۰ سال یک‌بار برای هر شهری بازنگری می‌شود، یادآور شد‌: وقتی طرح‌های جامع شهرها را در شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران بازنگری می‌کنیم، شاهد هستیم که بیشتر شهرها به افق جمعیتی پیش‌بینی شده در طرح جامع نرسیده‌اند‌. بنابراین بررسی‌ها و بازنگری‌هایی که در این چندساله انجام شده، جمعیت با نرخ رشد صفر پیش‌بینی می‌شود و به همین دلیل نیز تحولات جمعیتی بسیار حائز اهمیت است‌.

وی ادامه داد‌: نرخ رشد جمعیت در کلانشهرها، در مهاجرت و هم در نرخ رشد توسعه به شدت کاهش پیدا کرده و به یک تا یک و نیم درصد رسیده است‌. بنابراین حواس‌مان باشد با وجود این نرخ رشدهایی که آمارهای رسمی نشان می‌دهد، اینکه از نرخ رشد ۱۳ درصدی در کلانشهر تهران صحبت می‌شود، آن نرخ رشدها وجود خارجی ندارد‌.

عدم تلاقی عرضه و تقاضا بزرگ‌ترین مساله مسکن در کشور است

آخوندی تصریح کرد‌: اصلی‌ترین مساله که بسیار مهم است سیاستگذار نسبت به آن دقت و توجه داشته باشد، این است که نحوه مداخلات گذشته باعث شده عرضه و تقاضا همدیگر را قطع نکنند‌. به این معنا عرضه در یک محلی شکل گرفته که آنجا عمدتا تقاضایی وجود نداشته است و در مکان‌هایی که تقاضا وجود دارد نیز اصولا عرضه مناسبی صورت نگرفته است‌. به عبارت دیگر، عدم تلاقی عرضه و تقاضا در حوزه مسکن یکی از اصلی‌ترین مسایل ماست‌.

وی یادآور شد‌: دو میلیون و ۵۷۸ خانه خالی در کشور وجود دارد اما عرضه‌ای نیست که بتواند تقاضای بازار را پاسخ دهد بنابراین ما عدم تلاقی عرضه و تقاضای بسیار جدی در حوزه بخش مسکن داریم‌.

عضو کابینه دولت تدبیر و امید گفت‌: در حال حاضر سوالی که فراروی سیاستگذار است، این است که آیا مفهوم اقدام سریع برای خروج از رکود کار مجددی مثل مسکن مهر است که بار دیگر دولت مداخله کند همچون مداخله‌ای که در مسکن مهر داشت و بار دیگر یک میلیون واحد ایجاد شود و برایش تقاضایی وجود نداشته باشد؟ بسیار مهم است که در حال حاضر در حوزه سیاستگذاری به چه سمتی برویم‌.

وی ادامه داد‌: مفهوم ساده‌انگارانه‌اش این است که دوباره دولت در بازاری که همواره در اختیار مردم و همواره در اختیار بخش خصوصی بوده و سهم دولت به یک درصد هم نمی‌رسیده، مداخله کند‌. مسکن مهر مداخله ۸ درصدی دولت در انباشت مسکن بود‌. بزرگ‌ترین مداخله دولت در حوزه مسکن در طول تاریخ ایران بود که با شکست جدی نیز مواجه شد‌.

آخوندی گفت‌: تمام تلاشی که داریم، این است که اگر تقاضا در حوزه حاشیه‌نشینی است همان‌جا تقاضا را پاسخ دهیم یا اگر تقاضا در حوزه بافت فرسوده و میانی شهرهاست در همان بافت‌ها پاسخ دهیم‌. رها کردن حاشیه و بافت فرسوده و رفتن به بیابان‌ها و مجددا احداث مسکن مساله را بر سر جای خود باقی می‌گذارد‌. اگر قرار بود مداخله مسکن مهر کمکی به خانه‌دار شدن مردم و حل مساله مسکن آنها بکند که ۱۹ میلیون بدمسکن در بافت فرسوده و حاشیه‌ها حداقل به نصف خود می‌رسید در حالی که می‌بینیم مساله بدمسکنی به قوت خود باقی است‌.

وزیر راه و شهرسازی افزود‌: علت اینکه بنده شخصا در این چهارساله تا این حد روی بحث توانمندسازی و مدل بانک مسکن تاکید داشته و دارم این است که تنها راه‌حلی که می‌بینم توانمندسازی متقاضیان واقعی مسکن است و آخر کار هیچ‌کدام از مدل‌های دهه‌های ۵۰، ۶۰ و ۷۰ پاسخگوی نیاز دهه ۹۰ نخواهد بود‌.

عضو کابینه دولت یازدهم ادامه داد‌: در حال حاضر شهرهای جدید به صورت جدی پاسخگوی نیاز مسکن مردم نیست زیرا تحولات جمعیتی شهر تهران به عنوان پایتخت و بزرگ‌ترین شهری که بیشترین تقاضا را داشته در سال ۹۰، 5/8 میلیون و سال ۹۵، 7/8 میلیون نفر بوده است‌. اینها نشان می‌دهد که تحولات جمعیتی مانند دهه‌های گذشته نیست و این تصور که باید شهرهای جدیدی را پیرامون تهران برای سرریز جمعیت ایجاد کنیم وجود ندارد‌. این تحولات جمعیتی نشان می‌دهد راهکارهای دهه‌های ۶۰ و ۷۰ پاسخگوی نیاز امروز جمعیتی کشور نیست‌.

آخوندی تصریح کرد‌: راهکار مسکن مهر نیز که از ابتدا به هیچ‌یک از نیازهای واقعی مسکن برای متقاضیان پاسخ نمی‌داد‌، مسکن مهر نه شبیه راهکارهای جدید بود، نه شبیه راهکارهای آماده‌سازی زمین کنار شهرها و از ابتدا معلوم بود که به هیچ‌کدام از نیازهای اصلی پاسخ نمی‌دهد و پاسخ اصلی به مساله مسکن و تامین آن راه‌حلش آن‌گونه مداخله گسترده دولت نبود‌.