خیز ساختمانی در بافت فرسوده

خیز ساختمانی در تهران، از محله‌های بافت فرسوده آغاز شد. ساخت‌وساز مسکونی در مناطق دارای املاک کلنگی طی دو ماه اول امسال به لحاظ تیراژ احداث واحد مسکونی بیش از 50 درصد افزایش یافت؛ درحالی‌که سایر مناطق پایتخت همچنان با رشد منفی عرضه مسکن مواجه است. بررسی‌ها درباره منشا رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده نشان می‌دهد‌ 6 عامل محرک در دو دسته «تسهیلات و مشوق‌ها» و همچنین «تحولات بازار معاملات ملک» باعث تحریک ساخت‌وساز در این مناطق شده که مهم‌ترین آن، «وام‌ خرید بدون شرط» است.

روند ساخت‌وسازهای مسکونی در محدوده 3 هزار و 268 هکتاری بافت فرسوده تحت تاثیر 6 محرک جدید که در یک سال و نیم اخیر به بازار آمده‌اند در مسیر رشد قرار گرفت، به طوری که کانون رونق ساختمانی در تهران در هسته پایتخت که عمدتا مناطق بافت فرسوده هستند در حال شکل‌گیری است و علائم اولیه رونق ساختمانی بعد از توقف جریان تعمیق رکود در بافت فرسوده خود را نشان می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد» کارنامه رسمی از آخرین وضعیت ساخت‌وسازهای مسکونی در دو ماه ابتدایی سال 96 که شهرداری تهران منتشر کرده نشان می‌دهد: در دو ماه اول امسال آپارتمان‌سازی در بافت فرسوده تهران به لحاظ تیراژ ساخت(تعداد واحد مسکونی) 56 درصد نسبت به مدت مشابه سال 95 افزایش پیدا کرده، این در حالی است که در دو ماه اول سال 95 حجم ساخت وساز در بافت فرسوده 32 درصد نسبت به دو ماه ابتدایی سال 94 کاهش یافته بود.

مطابق با بررسی‌های انجام شده این میزان رشد 5/ 1 برابری ساخت وساز مسکونی در بافت فرسوده ناشی از 6 محرک سیاستی و همچنین حرکت بازار معاملات برای تحریک سرمایه‌گذاری در این محدوده شهری بوده‌ است. منظور از محرک سیاستی، سیاست‌گذاری‌هایی است که به تحریک سیاست‌گذاری در بافت فرسوده منجر می‌شود و منظور از حرکت بازار معاملات علامتی است که از بازار مسکن به سازنده‌ها بابت مزیت ساخت‌وساز در بافت فرسوده منعکس شده است.

در شهر تهران طی ابتدای تابستان سال 92 تا انتهای خرداد 95 رکود ساختمانی وجود داشته طوری که در سال 93 ساخت‌وساز در کل شهر تهران معادل 59 درصد و در سال 94 معادل 34 درصد کاهش داشت اما شدت رکود از نیمه سال 95 به بعد در کل مناطق شهر تهران کم شد و به دلیل توقف جریان تعمیق رکود ساختمانی از نیمه سال 95 و رشد نامحسوس و اولیه ساخت‌وساز، معدل کل ساخت‌وسازها در پایتخت طی یک سال 95 رشد یک درصدی را نسبت به 12 ماه سال 94 تجربه کرد. کارشناسان با اعلام رسمی این آمار در ماه گذشته عنوان کردند که نرخ رشد یک درصدی به‌عنوان نشانه اولیه از تحرک ساخت‌وساز است.

در حال حاضر آمار جزئی‌تر از ویژگی‌ ساخت‌وسازهای مسکونی در شهر تهران در سال 95 که به تفکیک ساخت‌وسازها در هسته پایتخت و سایر مناطق منتشر شده مشخص می‌کند: خروج از رکود ساختمانی در تهران با نیروی محرکه سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده در جریان است. در حالی که سال گذشته ساخت وساز مسکونی در شهر تهران یک درصد نسبت به سال 94 به لحاظ تیراژ افزایش پیدا کرد اما در بافت فرسوده میزان رشد ساخت‌وساز به مراتب بیشتر بود و به 5 درصد رسید. سال گذشته 66 هزار واحد مسکونی در مناطق 22 گانه شهر تهران ساخته شد که از این تعداد 10 هزار و 667 واحد مسکونی در محدوده هسته فرسوده پایتخت احداث شده است. بررسی این آمار نشان می‌دهد: در سال 95 محل احداث 1/ 16 درصد واحدهای مسکونی جدید ساخته شده در شهر تهران، محدوده بافت فرسوده بوده‌است.

این روند رشد در سال جاری نیز ادامه پیدا کرده، به‌طوری که طبق آمار ارائه‌شده از سوی سازمان نوسازی شهر تهران، در دو ماه اول سال جاری معادل هزار و 742 واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل معادل 56 درصد افزایش داشته‌است. آنچه در حال حاضر بافت فرسوده شهر تهران را کانون رشدساز فعالیت‌های ساختمانی معرفی می‌کند دو آمار مربوط به «میزان رشد ساخت‌وساز در بافت فرسوده» و «سهم ساخت‌وساز در بافت فرسوده از کل ساخت‌وسازهای شهر تهران» است.

آمار اول حاکی از آن است که میزان رشد ساخت‌وساز در بافت فرسوده بیش از میزان رشد ساخت‌وساز در کل شهر تهران است. آمار‌ها نشان می‌دهد درکل شهر تهران ساخت‌وساز مسکونی در دو ماه اول امسال 15 درصد کاهش داشته در حالی که این شاخص در محدوده بافت فرسوده رشد 56 درصدی را تجربه کرده است. به عبارت دیگر فعالیت‌های ساختمانی در مناطق خارج از بافت فرسوده در دو ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال 95 معادل 25 درصد افت را تجربه کرده‌است.

گزارش «دنیای اقتصاد» از آمار دوم که نشان‌دهنده شکل‌گیری رونق در بافت فرسوده است، حاکی از آن است که تحت تاثیر حرکت سرمایه‌های ساختمانی به بافت فرسوده سهم این مناطق شامل مناطق 7 تا 12 و 14 تا 18 و 20 از کل ساخت‌ وساز در پایتخت از 9/ 13 درصد مربوط به دوره رونق قبلی(سال 95) به 1/ 16 درصد در یک سال 95 و 25 درصد در حال حاضر افزایش پیدا کرده است.

این میزان افزایش سهم ناشی از رشد تیراژ ساخت‌وساز در بافت فرسوده و عدم رشد مثبت ساخت وساز در خارج از بافت فرسوده بوده‌است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد 6 محرک از دو مسیر سیاست‌گذاری بخش مسکن و بازار معاملات مسکن منجر به تحرک محسوس و قوی ساخت‌وساز در بافت فرسوده شده‌است. اولین محرک مربوط به تسهیلات خرید مسکن با امتیاز ویژه در بافت فرسوده پایتخت است که از محل صندوق پس‌انداز یکم در حال پرداخت است.

تسهیلات این صندوق که در حالت کلی بالاترین سقف وام خرید را به سپرده‌گذاران پرداخت می‌‌کند در بافت فرسوده با دو امتیاز ویژه به خریداران آپارتمان‌ها تعلق می‌گیرد. امتیاز اول کمتر بودن نرخ سود تسهیلات معادل 5/ 1 واحد درصد(نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در محدوده بافت فرسوده معادل 8 درصد و در سایر مناطق شهری معادل 5/ 9 درصد است) نسبت به سایر مناطق شهری است و امتیاز دوم حذف شرط خانه اولی برای پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در بافت فرسوده است. اگرچه در سایر مناطق شهری نداشتن سابقه مالکیت برای استفاده از این تسهیلات الزامی است اما در بافت فرسوده همه نوع طیف تقاضای خرید مسکن می‌توانند از این وام استفاده کنند.

این شکل پرداخت تسهیلات خرید مسکن در بافت فرسوده سبب شده از یکسو هزینه دریافت وام و میزان پرداخت اقساط ماهانه در بافت فرسوده کمتر از سایر مناطق شهری برای تقاضای مصرفی شود و از سوی دیگر امکان استفاده تقاضای سرمایه‌ای از این تسهیلات در بافت فرسوده فراهم شود. کارشناسان بازار مسکن معتقدند ورود تقاضای سرمایه‌ای و همچنین ورود تقاضای مصرفی از نوع غیرخانه‌اولی به بافت فرسوده یکی از نیازهای هسته فرسوده پایتخت برای تغییر چهره محله‌ها و فراهم شدن زمینه برای ورود سرمایه‌گذاران برای توسعه سایر کاربری‌ها در این مناطق است.

همین موضوع باعث شده معاملات در بافت فرسوده پایتخت رونق گیرد و سرمایه‌‌گذار را برای سرمایه‌گذاری بیشتر تحریک کند.

محرک دوم تسهیلات ساخت بدون سپرده مخصوص ساخت‌وساز در بافت فرسوده است که در حال حاضر تا سقف 50 میلیون تومان به سازنده‌های بافت فرسوده پرداخت می‌شود. در شرایطی که مسیر پرداخت وام ساخت بدون سپرده در سایر مناطق شهری(تسهیلاتی که سال گذشته پرداخت آن توسط بانک مسکن در دامنه 110 تا 150 میلیون تومان آغاز شد) با اختلال روبه‌رو شده اما با اولویت تعیین شده برای تزریق منابع به بافت فرسوده، روند پرداخت وام 50 میلیونی به پروژه‌های بافت فرسوده بدون معطلی در جریان است.

این موضوع باعث شد آن دسته از سازنده‌ها که کمبود نقدینگی دارند با استفاده از بسته تسهیلاتی پایتخت بتوانند خود را تجهیز کنند. نیروی محرک سوم که از طرف بازار معاملات مسکن شکل گرفته تقویت معاملات مسکن در بافت فرسوده است. ماه گذشته در حالی که حجم معاملات خرید مسکن یک درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افت داشت در محدوده بافت فرسوده حجم معاملات با 3/ 2 درصد رشد همراه بود.

اگرچه کل معاملات بازار مسکن از رکود عمیق سال‌های 92 تا 94 فاصله گرفته و از سال 95 در فاز پیش رونق قرار گرفته اما میزان تحرک در بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق 22گانه بیشتر است. این روند باعث شده طول دوره انتظار برای فروش آپارتمان به خصوص واحدهای مسکونی نوساز نسبت به خارج از بافت فرسوده کمتر شود.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که بسیاری از سازنده‌ها طی مدت اخیر حداکثر در بازه زمانی یک ماهه واحدهای مسکونی خود را به فروش رسانده‌اند. محرک چهارم نیز که از طرف بازار معاملات خرید مسکن است به میل بالا برای پیش‌خرید مربوط می‌شود. از آنجا که متقاضیان خرید مسکن در بافت فرسوده باید دوره سپرده‌گذاری را طی کنند و از طرف دیگر با نوسانات مواجه هستند، ترجیح می‌دهند که پیش‌خرید انجام دهند تا از نوسانات قیمتی بازار در امان بمانند و این شکل ورود متقاضیان به بازار مسکن در بافت فرسوده به‌عنوان یک امتیاز برای سازنده‌ها محسوب می‌شود.

پنجمین نیروی محرکه نیز به تفاوت در نوسان قیمت بین مناطق بافت فرسوده و سایر مناطق شهری مربوط می‌شود. مطابق بررسی‌ها میزان نوسانات قیمت در بافت فرسوده به مراتب کمتر از مناطق دیگر شهر است که می‌تواند برای خریداران مصرفی یک امتیاز ویژه تلقی شود و محصول آن چون به رشد معاملات دامن می‌زند متوجه سازنده‌ها باشد.

نهایتا ششمین عاملی که باعث حرکت ساخت‌وساز در بافت فرسوده شهری شده بسته تشویقی شهرداری برای نوسازی املاک فرسوده تهران است که مجموعه‌ای از معافیت‌ها و تخفیفات را برای هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز در نظر گرفته است. کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز از این محل باعث می‌شود عایدی سازنده‌ها از محل فعالیت‌های ساختمانی در محدوده بافت فرسوده با افزایش مواجه شود. ارائه تراکم تشویقی، تخفیفات 50 تا 100 درصدی عوارض ساختمانی، لحاظ امتیازات ویژه برای تامین پارکینگ و رایگان شدن هزینه انشعابات ساختمانی از جمله این تخفیفات است. البته در سال جاری یک پارامتر هزینه‌ای دیگر شامل هزینه خدمات نظام مهندسی مشمول تخفیف شده است.

این مشوق‌ها و معافیت‌ها به گونه‌ای پرداخت می‌شود که سازنده‌ها به تجمیع املاک فرسوده (تخریب بیش از یک پلاک) تشویق می‌شوند. فرآیند ساخت‌وسازهای تجمیعی سبب می‌شود هزینه ساخت وساز بیش از ساخت وساز انفرادی کاهش یابد و در نتیجه می‌تواند عایدی بیشتری نصیب سازنده‌ها کند. آمارها نشان می‌دهد سهم ساخت وساز تجمیعی در بافت فرسوده پایتخت در سال 95 معادل 43 درصد از کل ساخت‌وسازهای انجام شده در این محدوده بوده که این سهم در دو ماه اول سال جاری به 50 درصد یعنی معادل نیمی از پروژه‌های نوسازی انجام شده در بافت فرسوده رسیده است. بررسی‌ها حاکی از آن است که این بسته تشویقی بین 25 تا 30 درصد هزینه ساخت وساز را در هسته فرسوده پایتخت نسبت به سایر مناطق کاهش می‌دهد که به این ترتیب سازنده‌ها در بافت فرسوده به همین میزان و وابسته به تناسب قیمت فروش از عایدی بیشتری نسبت به سایر مناطق می‌توانند برخوردار شوند.