تغییر الگوهای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

«تمرکز بر افزایش قدرت خرید خانه اولی ها و دهک های متوسط» از جمله برنامه های آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم است که به گفته بسیاری این امر می تواند با تکیه بر دور جدید برنامه های سیاست گذار پولی برای تکمیل سبد تسهیلات مسکن رونق بازار مسکن را به دنبال داشته باشد.

به گزارش گسترش تجارت برنامه های جدید برای رونق بازار مسکن درحالی مطرح می شود که این بازار در چند سال اخیر رفتارهای متفاوتی از خود نشان داده است. واکنش هایی که اغلب متاثر از روند رشد جمعیت، کاهش بعد خانوار، رشد خانوارهای تک نفری، تغییرات اقتصادی و حتی مسائل فرهنگی بوده است.

آمار می گوید؛ درحال حاضر ۲/۶میلیون مسکن خالی و ۲/۱میلیون مسکن نیمه خالی در کشور وجود دارد که به طور عمده در محدوده قیمتی واحدهای لوکس و نیمه لوکس قرار دارد. از سوی دیگر آمارهای ساخت وساز علائم خروج از رکود در بخش ساختمان را تایید می کند.به گفته علیرضا زاهدیان، زمستان ۱۳۹۵ تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه های ساختمانی صادر شده ۹/۹ درصد رشد نسبت به زمستان ۱۳۹۴رشد داشته است و در شهر تهران نیز این تعداد با ۲۵/۵ درصد رشد به ۱۸۵۰۸ واحد مسکونی افزایش یافته است.

معاون طرح های آماری و آمارهای ثبتی مرکز آمار ایران با اشاره به نتایج طرح آمارگیری از نیروی کار در بهار ۱۳۹۶ براین نکته تاکید دارد که نتایج این طرح نشان می دهد تعداد شاغلان بخش ساختمان با افزایش ۹۶۱۳۷ نفری نسبت به بهار ۱۳۹۵ همراه بوده است. بنابراین آمارهای حاصل از دو منبع آماری متفاوت علائم خروج بخش ساختمان از رکود را تایید می کنند.

 علاوه بر این انتظار می رود در فاصله ای حدود ۱ تا ۳ ماه بخش هایی از صنعت که مرتبط به بخش ساختمان هستند نیز از رشد ساخت وساز تاثیر مثبت بگیرند. آنچه در ادامه می خوانید نظر برخی از فعالان بازار درباره تحولات اخیر بخش مسکن است.

ظهور نشانه های رونق در بازار مسکن

حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی: پیش نشانه های رونق در بخش مسکن نمایان شده و در این بین ایستادگی چند سال گذشته دولت یازدهم برای اینکه رونق در بازار از نوع رونق سفته گرایانه نباشد، کمک بسیاری کرده و هم اکنون نیز پیش نشانه های رونق واقعی و مبتنی بر نیاز واقعی مردم و مصرف کننده را در بازار شاهد هستیم که این وضعیت به ثبات بازار کمک می کند.

ما باید تفاوتی بین رونق سفته بازی با رونق واقعی قائل باشیم. اغلب رونق سفته بازی، اینگونه است که با دخالت در بازار، تزریق منابع مالی و اجرای سیاست های منع یا تشویق می شود رونق صوری در بازار، ایجاد کرد. ما در ۴۰ سال گذشته دوران رکود و رونق را همزمان داشتیم. به عنوان نمونه، در سال ۸۶ شاهد بودیم، ناگهان با افزایش ۶۰ درصدی نرخ مسکن روبه رو شدیم. این افزایش نرخ به گونه ای رخ داد که رونق واقعی را در بازار ایجاد نکرد. به همین دلیل نیز رکود بلافاصله شروع می شد.

آنچه سیاست دولت یازدهم بود و در دولت دوازدهم نیز تداوم پیدا می کند ایجاد رونق واقعی در بازار مسکن است. بدین معنا که مسکن از یک کالای سرمایه ای به بازاری تبدیل شود که نیاز مصرف کننده را پاسخ دهد. اگر بتوانیم این سیاست را تداوم دهیم آن وقت شاهد افزایش قیمت های ناگهانی و بی منطق نخواهیم بود و سود معقول و منطبق با شرایط بازار ایجاد می شود. در این حالت، مصرف کننده واقعی که همان مردم هستند، راضی شده و سود لازم نیز عایدشان خواهد شد.در دوران افزایش نرخ ناگهانی و رونق سفته بازانه شاهد بودیم کیفیت قربانی می شده زیرا همه می خواستند این محصول (مسکن) را که سود زیادی داشت به پایان برسانند و بفروشند به همین دلیل نیز عموما، کیفیت قربانی می شد.

اما درحال حاضر، چه خریدار و چه سازنده های انبوه، قدرت خوبی برای مذاکره در بازار دارند و این کمک می کند تا محصولاتی که تولید می شود با کیفیت مناسبی ارائه شود.شاید درحال حاضر دوران ایده آلی در صنعت ساختمان بنا شده اما وضعیت فعلی، تضمینی برای یک دوره پایدار برای یک دهه پیش رو است، باید به این نکته نیز توجه کرد که صنعت ساختمان در کشور ما یک صنعت خصوصی است و به غیراز یک دوره تاریخی که دخالت دولت، بازار را به هم زد، خوشبختانه همواره مبتنی بر نظام بازار و دخالت بخشی خصوصی بوده است.

از سوی دیگر همواره عرضه و تقاضا، تعیین کننده بازار صنعت ساختمان است، اگر محصولات ارائه شده، باکیفیت باشند به راحتی می تواند در بازار، مصرف کنندگان خود را پیدا کند. اهداف صنعتی سازی کاهش هزینه و سرعت بیشتر است و محصولاتی که با این ویژگی های ساخته می شوند طرفداران خود را دارند و در بازار مورد توجه مصرف کنندگان و تولیدکنندگان قرار می گیرد.

تاثیرمتغیرهای اجتماعی بر بازار

محمدمهدی مافی ـ کارشناس اقتصاد مسکن: در ۳۰ سال اخیر بحث هرم جمعیتی، تعداد نفر در خانوار و ساختار واحد جامعه که در گذشته با تشکیل خانواده و ازدواج فرزندان شکل می گرفت در حال تغییر است که به روشنی بر موضوع اقتصاد مسکن تاثیر می گذارد. در جوامع مترقی برای تحولات اجتماعی راهکار در نظر می گیرند، اما در جامعه ما اغلب درباره این مسائل دیرتر از زمان وقوع آن فکر می شود و اگر کسی در موقع مقرر نسبت به آن هشدار دهد در جوابش می گویند مشکل اصلی جامعه ما این نیست.

 اما به نظر من از هم اکنون باید فکر کنیم تغییر ساختاری که در جامعه اتفاق افتاده چه پیامدهایی برای بخش مسکن خواهد داشت تا به سمت ساخت مسکن متناسب با این ساختار اجتماعی برویم. از ۲۰ سال گذشته تا سال های دهه ۸۰ نتوانستیم مشکل مسکن جوانان را برای کسانی که دهه ۶۰ به دنیا آمده بودند، حل کنیم. حالا آن قشر یک مرحله جلو آمده و تشکیل خانواده داده اند.

درحال حاضر باید فکری کنیم ساختار سالمندی جمعیت و شرایط اجتماعی موجود، دست کم در بخش مسکن مشکلات کمتری را رقم بزند. اما نباید راهکارهای عجولانه ارائه داد، بلکه باید با تشکیل اتاق های فکر و پژوهش های دانشگاهی به این مسائل علمی تر نگاه کنیم و راهکارهای کاربردی ارائه دهیم.

تغییر رفتار سرمایه گذاران در بازار مسکن

مهدی روانشادنیا ـ تحلیلگر بازار مسکن: نمود تحولات بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ را بیش از هر زمان دیگری می توان در رفتار این بازار از ابتدای سال ۱۳۹۵ تاکنون شاهد بود. در حقیقت این بازار مبتنی بر رفتار دوره های گذشته تحت تاثیر وام صندوق یکم و سایر متغیرهای اقتصادی رفتار جدیدی از خود نشان داد.

خریداران با تمایل به واحدهای با عمر بیشتر، متراژ کمتر و در مناطق متوسط شهر تهران و توسعه اجاره نشینی، در تیر ۱۳۹۶ ثابت کردند فرمول های قدیمی کارآیی کمی در تحلیل شرایط موجود بازار دارند. این تغییرات می تواند آدرس مناسبی برای سرمایه گذاران بازار مسکن در سال های آینده باشند. تحلیل آمار منتشر شده حاکی از آن است که شدت هجوم تقاضای خرید برای مسکن بزرگ متراژ در سال های اخیر نسبت به دهه های ۶۰، ۷۰ و ۸۰ کاهش یافته است.

از سوی دیگر روند اخیر بازار و تحولات جمعیتی کشور نشان می دهد تقاضای کل کشور به سمت تقاضای بهره برداران واحدهای مسکونی و مصرف کنندگان واقعی است و سهم سفته بازان، سرمایه گذاران و نگاه به واحدهای مسکونی به عنوان یک سرمایه کمرنگ تر می شود. توان اقتصادی این قشر واحدهایی با میانه متراژ حدود ۷۰ مترمربع، ارزش متراژی ۳/۵میلیون تومان در تهران است. بنابراین گزارش، تحلیل داده های آماری حاکی از آن است شرط حیات سازندگان حرفه ای ساختمان در این بخش، آمادگی آنها برای دوره جدیدی از مولفه های بازار مسکن است.

در این دوره، واحدهای کوچک متراژ (بین ۵۰ تا ۸۰ مترمربع)، در مناطق متوسط شهرها و بافت های فرسوده و با ارزش متوسط هر واحد بین ۲۵۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان در تهران بیشترین متقاضی را خواهند داشت. از آنجا که برای سازندگان سنتی مطلوبیت اقتصادی این بازار همچون واحدهای لوکس، بزرگ و مرفه نشین نیست، پوست اندازی جدیدی در روش ها و فناوری ساخت، نظام تامین مالی و تسهیلات دولت و شهرداری ها شرط تعادل عرضه و تقاضا در سال های آینده است.

آمار تیرماه مسکن شهر تهران نیز حاکی از آن است که ۴/۳ درصد واحدهای مبادله شده شهر تهران، ارزش بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع داشته، ۳۴ درصد واحدها ارزش متراژی بیش از ۵ میلیون تومان و ۶۰ درصد واحدها ارزش متراژی بین ۲ تا ۵ میلیون تومان داشته اند. ۲/۱درصد واحدها متراژ بیش از ۲۰۰ مترمربع داشته، ۴/۶درصد بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع، ۲۱/۷ درصد بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و ۶۲ درصد بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع زیربنا داشته اند. روانشادنیا تصریح کرد: بیشترین فراوانی مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع، نرخ متوسط ۳ تا ۳/۵ میلیون تومان و میانگین ارزش هر واحد مسکونی ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است.