◄ بررسی سیگنال رشد در بخش مسکن
بخش ساختمان در سال‌های ۹۴ و ۹۵ در رکود قرار داشته است. با نگاه فصلی نیز رشد این گروه از تابستان ۹۱ تا زمستان ۹۵ همواره منفی بود، اما در زمستان سال گذشته پس از هجده فصل، رشد فصلی ساختمان مثبت شد. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد بخش ساختمان در فصل بهار جایگاه خود در مدار رشد را تحکیم کرده است.
بهشاد بهرامی: بخش ساختمان در سال‌های ۹۴ و ۹۵ در رکود قرار داشته است. با نگاه فصلی نیز رشد این گروه از تابستان ۹۱ تا زمستان ۹۵ همواره منفی بود، اما در زمستان سال گذشته پس از هجده فصل، رشد فصلی ساختمان مثبت شد. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد بخش ساختمان در فصل بهار جایگاه خود در مدار رشد را تحکیم کرده است.
رشد اقتصادی این گروه در فصل گذشته ۱/۷ درصد ثبت شده که با توجه به داده‌های موجود، از سال ۹۱ این اتفاق بی‌سابقه بوده است. رشد بخش ساختمان در بهار سال گذشته،۱/ ۱۵- درصد ثبت شده بود، اما آیا این تغییر می‌تواند نشانه‌ای از آغاز رونق در بخش ساختمان باشد؟ هفته‌نامه حمل‌ونقل در گفتگویی با دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان، به این سؤال پاسخ داده است.
پس از هجده فصل، در زمستان سال گذشته رشد ساختمان مثبت شد. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد بخش ساختمان در فصل بهار امسال نیز جایگاه خود را در مدار رشد تحکیم کرده است. رشد اقتصادی این گروه در فصل گذشته ۱/ ۷ درصد ثبت شده که با توجه به داده‌های موجود، از سال ۹۱ این اتفاق بی‌سابقه بوده است. رشد بخش ساختمان در بهار سال گذشته، ۱/ ۱۵- درصد ثبت شده بود. این تغییر می‌تواند نشانه‌ای از آغاز رونق در بخش ساختمان باشد.
رونق معنا و مفهوم متعددی دارد. اگر منظور از رونق جهش قیمتی به شکل‌های گذشته است، مسکن هنوز توان چنین اتفاقی را ندارد. بررسی نشانه‌های مختلف در بخش مسکن حاکی از آن است که افزایش قیمت در حوزه ساختمان محدود به تغییرات نرخ تورم است.
این پیش‌بینی بر چه اصلی استوار است؟
چون منابع عظیمی که از سوی بانک‌ها وارد حوزه مستغلات و منجمد شده است، همچنان نقش بازدارنده را در این حوزه بازی می‌کند. در واقع، به دلیل سرمایه‌گذاری بالای بانک‌ها مازاد عرضه وجود دارد و هنوز ظرفیت ورود حجم انبوهی از منابع به این بخش وجود ندارد. بنابراین در این حالت، با توجه به این عامل بازدارنده، میانگین قیمت ساختمان محدود به تغییرات سالانه نرخ تورم می‌ماند.
طبیعتا عرضه مازاد باید به کاهش قیمت منجر شود، بنابراین در این حالت چرا باید سالانه ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت مسکن رشد کند؟
در سؤال نخست، شما اشاره کردید بخش مسکن هجده فصل رشد منفی را گذرانده است. یعنی چهار سال و نیم است که این بخش رشد مثبتی را به لحاظ سرمایه‌گذاری نداشته، در حالی که در این مدت تقاضای مصرفی وجود داشته است.
با توجه به اینکه مسکن کالای همگن نیست، به این معنا که تولید آن در بازار مشابه باشد و قیمت یکسانی داشته باشد، طبیعتا در آن بخش که شدت مازاد عرضه زیاد نیست و تقاضا نیز وجود دارد، تغییرات در سطح تورم رخ می‌دهد. در حقیقت، بازار به سطح رونق طبیعی بازمی‌گردد.
منظور از رونق طبیعی چیست؟
در دوره‌های گذشته، سرمایه‌گذاری به دلیل جهش قیمت مسکن وارد این بخش می‌شد، پس از اینکه جهش قیمتی رخ می‌داد، سرمایه‌گذاران به ساخت‌وساز تمایل پیدا می‌کردند؛ اما این بار بدون آنکه جهش قیمت رخ دهد، شواهد از تحرک ساخت‌وساز حکایت دارد.
این ساخت‌وساز به همان دلیلی است که قبلا اشاره کردم؛ یعنی وجود تقاضا در بخشی از بازار و نیاز به سرمایه‌گذاری. البته، طولانی بودن دوره رکود، نبود نشانه‌ای از تزریق مالی دولت و حتی چشم‌انداز درآمد ارزی بالا نیز دلایل منتفی بودن جهش و تمایل به بازدهی در حد طبیعی بازار بوده است.
قبلا، رویه‌های انبساط مالی دولت یا افزایش درآمد نفت می‌توانست نشانه‌ای برای جهش قیمتی باشد، اما اکنون هیچ کدام از نشانه‌ها در تیررس نیست. بنابراین برخی از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند با همان بازدهی معمول وارد بازار شوند. در واقع، ساخت‌وساز کنونی واکنشی است به نیاز مسکن مصرفی.
یکی از گرفتاری‌های اساسی بازارهای دارایی در ایران جهش دوره‌ای آنها است. بازار مسکن نیز از این چرخه مستثنی نیست، اما چرا این وضع در دیگر کشورها حل شده و بخش مسکن با نوسان‌های دوره‌ای روبه‌رو نیست؟
تفاوت اقتصاد ایران با اقتصاد دیگر کشورها در متغیر تورم است؛ یعنی بخش زیادی از نوسانات قیمت مسکن ناشی از انباشت تورم است. کشورهای دیگر بیش از ربع قرن است که مسئله تورم را حل کرده‌اند، اما در ایران هنوز حل نشده است. بنابراین در کشوری که تورم دارد، ممکن نیست قیمت دارایی‌ها به ویژه قیمت حقیقی مسکن ثابت بماند.
یعنی ورود سرمایه‌گذاری‌های سفته‌بازانه به بازار علت نوسان نبوده است؟
سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه معلول است، نه علت. قابلیت چنین اتفاقی را دولت‌ها با سیاست‌های تورمی ایجاد کرده‌اند و با کوچک‌ترین تحریک بیشترین واکنش به آن رخ می‌داده است.
سفته‌بازان چگونه تشخیص می‌دهند مسکن مستعد تحریک است؟
یکی از نسبت‌های علامت‌دهنده، نسبت قیمت مسکن به اجاره است. این نسبت در مقایسه با بازدهی دیگر بازارها یک سطح عادی دارد، اما وقتی قیمت مسکن برای چند سال ثابت می‌ماند و اجاره به دلیل نرخ تورم بالا می‌رود، بعد از مدتی مجددا تعدیل می‌شود.
اما در دیگر کشورها، به دلیل آنکه تورم پیوسته وجود ندارد، امکان سیکل نیز وجود دارد. در ایران، به دلیل تداوم تورم، رفتار مالی دولت و نحوه هزینه‌کرد منابع ارزی، فعالان اقتصادی دست دولت را خوانده‌اند و از طریق برخی شاخص‌ها می‌توانند در لحظه و در بازار مدنظر حضور داشته باشند.
درباره این نسبت اشاره می‌کنید که چگونه می‌تواند حسگر تغییرات قیمت مسکن باشد؟
اجاره‌بها در بازار نقشی همانند نرخ سود بانکی را برای سپرده‌ها ایفا می‌کند. وقتی یک نفر رقمی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کند، انتظار بازدهی مطلوب را دارد. در بازار اجاره نیز، سرمایه‌گذاران همین نقش را برای اجاره‌بها قائل هستند.
یعنی اگر ارزش قیمتی ملکی یک میلیارد تومان باشد و اجاره سالانه آن ۱۵۰ میلیون تومان، نرخ بازدهی بازار اجاره معادل ۱۵ درصد است. اگر در بازار رکود باشد، قیمت تغییر نمی‌کند، اما تورم اجاره‌بها را بالا می‌برد؛ مثلا یک سال بعد، بازدهی اجاره ۲۰ درصد می‌شود.
وقتی میزان بازدهی به سطحی برسد که احساس جذابیت را به اکثر سرمایه‌گذاران منتقل کند، آنها را برای ورود به این بازار مجاب می‌کند. یعنی، در می‌یابند که سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز ارزش افزوده بالایی دارد.
با مهاجرت سرمایه به این بازار کبریت در انبار باروت انداخته می‌شود و جهش قیمتی رخ می‌دهد. اما به دلیل نوع و کیفیت سرمایه‌گذاری بازار اشباع و وارد رکود می شود. یعنی عرضه بالا می‌رود، اما به دلیل رشد قیمت‌ها قدرت خرید وجود ندارد و تقاضا از بازار عقب‌نشینی می‌کند.
اکنون، چنین نشانه‌هایی در بازار مسکن وجود ندارد، زیرا تغییرات نرخ تورم در این مدت شدید نبوده است. درآمد ارزی دولت هم به میزانی است که انتظار ریخت‌وپاش وجود داشته باشد. نرخ سود بانکی هم می‌تواند همچنان در مقایسه با دیگر بازارها جذاب باشد، چون هنوز از نظر عده زیادی بدون خطر است. بنابراین فعلا، شاهدی از اتفاقات تورمی به شکل گذشته در بخش مسکن وجود ندارد.
