معیارهای تعیین اجاره بهای مسکن چیست؟

افزایش فزاینده اجاره مسکن در مناطق شهری بدون هرنوع ضابطه و قانون در حالی از سوی مالکان واحدهای مسکونی تعیین می شود که هیچ معیاری بر آن حاکم نبوده و قیمت گذاری تنها بر اساس نیاز مالکان تعریف و تعیین می شود.

به گزارش ایرنا، مشکل تامین مسکن به عنوان مهم ترین دغدغه اقشار متوسط و کم درآمد جامعه که درصد قابل توجهی از جمعیت کشور را تشکیل می دهند، امنیت اجتماعی و اقتصادی خانواده ها را نشانه رفته است.

اجرای برخی طرح ها از جمله طرح مسکن مهر تاکنون فقط مسکنی زودگذر بر درد بی علاج مسکن اقشار متوسط و ضعیف جامعه بوده است.

عدم توانایی قشر متوسط و کم درآمد جامعه در تامین مسکن که اغلب دارای مشکلات معیشیتی و درآمدی هستند، آنان را به سوی اجاره یا رهن خانه ها و آپارتمان های کوچک و گاه کم کیفیت تولید شده توسط انبوه سازانی سوق داده که منفعت خود را بر رفاه جامعه ترجیح داده اند.

با وجود اینکه بخش مهمی از درآمد ماهیانه خانوارها صرف تامین مسکن از جمله اجاره واحدهای مسکونی می شود، به نظر می رسد تاکنون راهکار مناسبی برای کنترل این هزینه ها با ابزارهای نظارتی اندیشیده نشده است.

عدم رعایت عرف و انصاف در معاملات املاک از جمله در رهن و اجاره که به صورت امری رایج در شهرهای مختلف به وجود آمده، زمینه را برای زیر فشار قرار دادن اقشار کم درآمد و متوسط جامعه توسط مالکان واحدهای مسکونی ایجاد کرده است.

عقد قراردادهای خارج از قانون با بهایی بیشتر از ارزش واقعی واحد مسکونی به عناوین مختلف از جمله رهن که گاه آن را قراردادی مبتنی بر ارزش های اسلامی نیز عنوان می کنند، بیش از پیش بازار اجاره بهاهای سنگین را گرم تر از هر زمانی کرده است.

امری که می توان با ایجاد فرمول و راهبردی مناسب بر اساس ارزش مکانی و منطقه ای ملک و واحدهای مسکونی، قراردادهای منصفانه برای رهن و اجاره و حتی فروش مسکن در نظر گرفت.

نقص های واضح در قوانین مصوب در این زمینه، دست دلالان و حتی صاحبان املاکی را که نه به دنبال مسکن دار کردن مردم، بلکه به دنبال سود خارج از عرف برای خود هستند، باز گذاشته است.

با در نظر گرفتن وضعیت فعلی بازار مسکن و درخواست و تقاضای صاحبان املاک برای در اختیار گرفتن حاشیه سود بیشتر، حقوق مستاجر به عنوان بخش مهمی از جامعه کنونی کشورمان در حال از بین رفتن و در این میان سکوت و انفعال مراجع و دستگاه های متولی و ناظر بر بازار مسکن، کاملا واضح است.

وجود وام های سنگین با دوره های پرداخت کوتاه که توسط سازندگان و انبوه سازان بر پیکر برخی از صاحبان واحدهای مسکونی تحمیل شده را نیز می توان از دلایلی دانست که بار پرداخت آن از دوش مالک برداشته شده و سنگینی آن بر دوش مستاجری نهاده شده که گاه توان آن را نیز ندارد.

بر اساس قانون حقوق مالک و مستاجر، تعیین میزان رهن و اجاره بها بر عهده موجر و مالک ملک خواهد بود و این در حالی است که اختیار کامل در این مورد موجب تحمیل اجاره بهاهای خارج از عرف و سنگین بر مستاجر می شود.

عدم وجود قوانین حقوقی شفاف در زمینه مسکن اجاره ای، همواره چالشی بزرگ برای تامین حقوق مستاجران به عنوان بخش مهمی از جامعه کم درآمد و متوسط در شهرها بوده که مورد غفلت نهادها و سازمان های مدافع حقوق شهروندی بوده است.

تصویب و اجرای قوانین لازم و شفاف در حوزه مسکن، می تواند راهبردی مناسب برای رفع اختلاف نظرها در مورد تعیین میزان اجاره بهای مسکن در شهرها باشد، لیکن فرهنگ سازی در این زمینه فارغ از وجود قوانین مصوب، راهکاری به مراتب کم هزینه تر و گاه عملی تری در اوضاع کنونی خواهد بود.

بنگاه های معاملات ملکی به عنوان بخش مهمی از موضوع تعیین اجاره بهای مسکن، نقش مهمی در افزایش یا کاهش و نیز تعادل در عقد قراردادهای بین مالک و مستاجر است.

با وجود تعیین ارقام رهن و اجاره که از سوی مالک واحدهای مسکونی انجام می شود، لیکن بنگاه های معاملات املاک نقش تسریع کننده و واسطه ای خود را با در نظر گرفتن منافع صنفی انجام می دهند.

دریافت حق معامله به صورت درصدی از هر عقد قرارداد بر اساس میزان رهن یا اجاره، کفه ترازوی میل به افزایش مبالغ و اجاره بها را در زمان عقد قراداد اجاره بها، به نفع مالک سنگین تر می کند.

ایجاد قانون و یا راهکاری مناسب برای نظارت بر این معاملات که گاه با فرارهای مالیاتی نیز همراه بوده و نیز ایجاد ساز و کاری مناسب برای تعیین میزان رهن و اجاره بر اساس ارزش منطقه ای و ریالی ملک می تواند در تعدیل و مهار صعودی اجاره بهای واحدهای مسکونی نقش موثری ایفا کند.

یکی از مستاجران واحدهای مسکونی در این رابطه به خبرنگار ایرنا گفت: برخی مالکان با تعیین ارقام سنگین در قالب رهن و اجاره، فشار سنگینی بر مستاجران وارد کرده و در حال حاضر موارد محدودی با قیمت مناسب در سطح شهرها برای اجاره وجود دارد که اغلب آنها نیز در مناطق حاشیه شهری و با امکانات پایین بوده یا ساختمان هایی در حال تخریب هستند.

حسین قمری اصل افزود: وجود دو واحد با شرایط یکسان اما با اجاره های مختلف، نشان از بی نظمی در موضوع اجاره مسکن در کشور دارد و برای آنکه حق مستاجران ضایع نشود باید راهکاری از سوی مسئولان اندیشیده شود.

یکی دیگر از مستاجران نیز در این خصوص اظهار کرد: در مراجعه به بنگاه های معاملاتی با قیمت های عجیبی در زمینه رهن و اجاره مواجه شدم، به طوریکه در یکی از این موارد در شهری چون مراغه، میزان رهن نصف ارزش فروش ملک بود و پرداخت این میزان از عهده مستاجران خارج است.

علی قربانی زاده اضافه کرد: برخی از واحدهای اجاره ای که حتی امکاناتی مانند سیستم گرمایشی، کابیت بندی و پارکینگ ندارند با قیمت های بسیار بالا در لیست واحدهای اجاره ای املاک قرار گرفته اند و در این موارد حقوق مستاجر به کل نادیده گرفته شده و موجران به دلیل انتفاع بیشتر از هرگونه نوسازی و تعمیر و نگهداری واحد اجاره ای خودداری می کنند.

رئیس انجمن صنفی بنگاه های معاملات املاک مراغه نیز در این خصوص به خبرنگار ایرنا گفت: عدم وجود قوانین مصوب در زمینه نظارت بر تعیین میزان اجاره بهای مسکن، موجب افزایش آن و در نتیجه رکود در بخش مسکن شده است.

حسین صلواتی افزود: بنگاه های معاملات ملکی با وجود نظارت مستمر اتحادیه صنفی به دلیل نبود قانون الزام آور در مورد اجاره بهای مسکن، فقط بر اساس خواست مالکان واحدهای مسکونی اقدام به عقد قراردادهای اجاره می کنند.

وی ادامه داد: در برخی از موارد، قیمت بیش از عرف برخی از واحدها مسکونی و حتی صنفی موجب وارد آمدن خسارت به مستاجران و نیز بروز برخی اختلافات حقوقی در این زمینه نیز شده است.

وی اضافه کرد: تصویت قوانین توسط دستگاه های متولی امر از جمله دستگاه قضائی و نمایندگان مجلس، گام مهمی در احقاق حقوق شهروندی و تعیین میزان اجاره بهای منصفانه در سطح جامعه خواهد بود.

وی با بیان اینکه توجه به فرهنگ اسلامی در عقود و نیز قراردادها از جمله تاکیدات دین مبین اسلام در جامعه است گفت: رعایت انصاف به عنوان بخشی از آموزه های دینی توسط مالکان در واگذاری واحدهای مسکونی به صورت اجاره می تواند در قالب فرهنگی فراگیر بخش اعظمی از مشکلات موجود در این زمینه را مرتفع سازد.

با وجود اظهارنظرها و دیدگاه ها متفاوت در سطح جامعه، ایجاد قوانین و راهبردهای صنفی در کنار توجه به آموزه های اسلامی و دینی مبتنی بر انصاف و رعایت حقوق شهروندی می تواند چاره گشای کلاف سر درگم تعیین اجاره بهای مسکن در جامعه کنونی باشد.

شهرستان مراغه با حدود 250 هزار نفر جمعیت در 127 کیلومتری تبریز، مرکز آذربایجان شرقی واقع است.