◄ مختصات صعود بازار مسکن در سال جدید

هرچه به پایان سال نزدیک‌تر می‌شویم، گمانه‌ها و تحلیل‌ها از چشم‌انداز بازارها وسعت بیشتری می‌یابد. بازار مسکن به سبب خاصیت مصرفی و سرمایه‌گذاری و نقش مهمی که در زندگی خانوارها دارد، نقطه کانونی تمامی تحلیل‌ها است.

به گزارش تین‌نیوز، پرسش سمت‌وسوی قیمتی بازار مسکن مهم است. برای شناخت این سمت‌وسو ابتدا باید ویژگی‌های بازار مسکن را شناخت. این ویژگی‌ها که عمده آن‌ها به‌خصوصیات ذاتی مسکن مربوط است عبارت‌اند از: ناکارآمدی اطلاعاتی؛ بازار مستغلات به لحاظ اطلاعاتی مملو از نبود تقارن‌ و نواقص است. بخشی از این کاستی‌های اطلاعاتی و نداشتن شفافیت، به نبود یک بازار عمومی حاوی اطلاعات درباره قیمت‌ها و مبادلات (مشابه بازار بورس) بازمی‌گردد. فقدان یک بازار عمومی حاوی اطلاعات روزآمد، سیال، قابل اطمینان، در دسترس و وسیع پیرامون مبادلات و مشخصاً قیمت‌ها، منجر به هزینه‌های بالای جمع‌آوری اطلاعات برای تصمیم‌گیری و زمینه‌ساز نبود تقارن اطلاعاتی بین عاملان فعال در بازار است.

 بالابودن هزینه‌های مبادله؛ هزینه‌های مبادله در بازار مسکن به‌طور چشمگیری بالا و دارای پیامدهایی مهم بر عملکرد این بازار و شکل‌گیری قیمت‌ها در آن است. هزینه‌های مبادله موجود در بازار مسکن بر اساس یک جریان مبادلاتی در خرید یا فروش مسکن، شامل هزینه‌های اطلاعاتی (هرگونه هزینه نقدی یا هزینه‌های اختصاص زمان برای جمع‌آوری اطلاعات برای برآورد ارزش صحیح جاری ملک)، هزینه ریسک (ریسک زیان سرمایه یا ازدست‌دادن عایدی سرمایه، سرمایه، ریسک‌های حقوقی مربوط به رعایت حقوق مالکیت و تضمین قراردادها، ریسک تغییر قوانین و مقررات)، هزینه‌های نقل مکان و جابه‌جایی، به‌خصوص برای مالک‌نشینان، هزینه‌های ناشی از حق‌العمل کاری و انجام فرایندهای قانونی مربوط به خریدوفروش و نقل‌وانتقال مالکیت است. ارزش پولی بالای ملک در کنار هزینه‌های مبادله چشمگیر آن سبب کاهش تعداد معاملات و به‌اصطلاح رقیق شدن بازار مسکن می‌شود. نکته مهم آنکه همین معاملات اندک و ضعف‌های بازار مسکن از این حیث بر دامنه مشکلات اطلاعاتی بازار، به‌ویژه دسترسی عاملان به قیمت‌های جاری و برآورد قیمت صحیح ملک و در نتیجه بر هزینه‌های مبادله می‌افزاید.

 نکته دیگر آن است که به‌واسطه هزینه‌های بالای مبادله و کم‌معامله بودن بازار، میزان نقد شوندگی مسکن در مقایسه با سایر انواع دارایی‌ها بسیار پایین بوده که می‌توان از آن به‌عنوان نقصی دیگر در بازار مسکن یادکرد.

تعدیل کند در برابر تکانه‌های واردشده؛ از دیگر ویژگی‌های بازار مسکن این است که به تکانه‌های واردشده به بازار واکنش کندی نشان می‌دهد. نبود جریان شفاف اطلاعات و بالا بودن هزینه‌های مبادله و قیمت واحد مسکونی، از علل کشش‌ناپذیری این بازار در برابر تکانه‌هاست. با عنایت به تعدیل کند عرضه و تقاضای مسکن در مقابل مجموعه اطلاعاتی جدید و تکانه‌های واردشده ازیک‌طرف و وجود تکانه‌های فراوان و گاه متناوب از طرف دیگر، انتظار می‌رود بازار مسکن بازاری عموماً در شرایط نامتعادل بوده و قیمت‌ها در آن دارای رفتاری چرخه‌ای و به‌طور پیوسته در انحراف از مقدار میانگین و بلندمدت خود باشد.

پیوند وسیع با اقتصاد کلان؛ گستردگی بخش مسکن و تعدد عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضای آن موجب شده بازار مسکن با متغیرهای اقتصاد کلان رابطه‌ای متقابل و دوسویه داشته باشد. علاوه بر اختصاص بخشی از ارزش‌افزوده، سرمایه‌گذاری و اشتغال نیروی کار به بخش مسکن، این بخش پیوندهای پسین و پیشین وسیعی با سایر بخش‌های تولیدی دارد که همین مسئله احتمال تسری چرخه‌های بخش مسکن به سایر بخش‌ها و درنتیجه کل اقتصاد یا فرایندی برعکس را تقویت می‌کند.

 بازیگران قیمت مسکن؛ برخی تحقیقات نشان می‌دهد اگر رشد نقدینگی یک درصد افزایش یابد، نرخ رشد قیمت مسکن به‌اندازه یک‌هزارم درصد افزایش می‌یابد. البته تحقیقات دیگری نیز آثار نقدینگی را به دو بخش آنی و زمان‌دار تقسیم‌بندی کرده است. محققان در این تحقیقات بامطالعه فرایند نقدینگی و قیمت مسکن نشان داده‌اند، اثر تورمی نقدینگی در بخش مسکن با وقفه خودنمایی می‌کند و نباید آن را دست‌کم گرفت. البته فارغ از نقدینگی، بیشتر نتایج نشان می‌دهد در بین عوامل مؤثر بر قیمت مسکن، قیمت زمین و هزینه ساخت بیشترین تأثیر رادارند.

با این توضیح که تأثیرگذاری قیمت زمین‌بر قیمت مسکن قاعدتاً یک تأثیرگذاری با وقفه است که اثر خود بر قیمت تمام‌شده مسکن را پس از طی دوره ساخت و فروش نمایان می‌کند. بنابراین رابطه نزدیک و هم‌زمان بین قیمت زمین و مسکن بیشتر یک اثر هم‌زمانی است تا علیت، یعنی هر عاملی که قیمت زمین را افزایش دهد، به دلیل وجود یک نسبت ثابت بین قیمت زمین و مسکن در هر منطقه و تشابه عوامل بنیادین مؤثر بر قیمت آن دو، الزاماً قیمت مسکن را هم افزایش می‌دهد.

نرخ سود بانکی؛ درباره نرخ سود حقیقی، نتایج نشان می‌دهد چنانچه نرخ سود حقیقی یک درصد افزایش یابد، نرخ رشد قیمت مسکن یک‌صدم درصد کاهش خواهد یافت. اثرگذاری این نرخ به‌صورت نظری به دو شکل قابل تفسیر است. اولاً نرخ سود به معنای نرخ سود سپرده، بدیلی برای سرمایه‌گذاری در خرید مسکن است، پس احتمال رابطه منفی وجود دارد. از طرف دیگر، نرخ سود تسهیلات بانکی را می‌توان بخشی از هزینه تمام‌شده مسکن و دارای تأثیر مثبت بر قیمت مسکن دانست.

 رقبای بازاری مسکن؛ بازارهای دارایی جایگزین از دیگر عوامل مؤثر بر قیمت مسکن است که هرقدر بازدهی آن‌ها بیشتر باشد، امکان دارد از میزان تقاضای مسکن کاسته شده، قیمت مسکن کاهش یابد. البته نرخ ارز همان‌قدر که می‌تواند از جذابیت خرید مسکن بکاهد، به‌واسطه افزایش هزینه‌ای که بر مصالح و نرخ تورم دارد، می‌تواند بر این بازار به دلیل رشد قیمت اثرگذار باشد.

  عرضه مسکن؛ مطابق انتظار، سرانه ساختمان‌های مسکونی تکمیل‌شده (شاخصی از عرضه مسکن) تأثیر منفی بر قیمت مسکن دارد. اگر یک واحد افزایش یابد، قیمت مسکن سه‌صدم واحد کاهش خواهد یافت.

بنابراین در تحلیل سمت‌وسوی بازار مسکن باید این عوامل رصد شود. هر تغییری در این متغیرها بازتاب متفاوتی در بازار مسکن دارد. طبیعتاً رصد همه این عوامل به‌صورت جامع ممکن نیست، اما الگوهای قیمتی با ثابت نگه‌داشتن برخی فروض و برجسته کردن برخی عوامل تلاش دارند تابلوی راهنمایی، پیش روی سرمایه‌گذاران در این بازار قرار دهند.