◄ چرا بازار مسکن دوباره به خواب رفت؟
بررسی شواهد مختلف خبر از قرارگیری بازار مسکن در ایستگاه رونق از ماه‌های پایانی سال گذشته دارد. بازاری که پس از یک خواب عمیق و طولانی‌مدت، با ورود متقاضیان مصرفی تحرکات جدیدی را زیرپوست خود لمس کرده است. اما آمارهای رسمی تحرکات بازار در دو ماه ابتدایی سال جاری نشان می‌دهد با وجود رشد قیمت‌ها، شیب رشد معاملات کاهش پیدا کرده است. این وضعیت برای برخی از فعالان بازار مسکن احتمال دوباره به خواب رفتن بازار معاملاتی مسکن را خبر می‌دهد.
بررسی شواهد مختلف خبر از قرارگیری بازار مسکن در ایستگاه رونق از ماه‌های پایانی سال گذشته دارد. بازاری که پس از یک خواب عمیق و طولانی‌مدت، با ورود متقاضیان مصرفی تحرکات جدیدی را زیرپوست خود لمس کرده است. اما آمارهای رسمی تحرکات بازار در دو ماه ابتدایی سال جاری نشان می‌دهد با وجود رشد قیمت‌ها، شیب رشد معاملات کاهش پیدا کرده است. این وضعیت برای برخی از فعالان بازار مسکن احتمال دوباره به خواب رفتن بازار معاملاتی مسکن را خبر می‌دهد.
سجاد ابراهیمی، عضو هیئت‌علمی پژوهشکده پولی و بانکی، در تحلیل این وضعیت معتقد است برای سال جاری انتظارات و ریسک دو عامل مهم ورود متقاضیان به بازارهای مختلف اقتصادی است. او می‌گوید در سال جاری وزن اثرگذاری عوامل بیرونی بخش مسکن بر سمت‌وسوی این بازار بیشتر است. او با بررسی عوامل مختلف اثرگذار بر روند بازار مسکن و احتمال خواب دوباره آن تحلیل می‌کند.
آمارها و نشانه‌ها حکایت از آن دارد که بازار مسکن پس از چند سال رکود از نیمه دوم سال گذشته جذاب شده است. قیمت‌ها رشد یافته و مهم‌تر از آن در مقاطعی معاملات هم افزایش پیدا کرده است. اما سؤال این است که در سال جاری این جذابیت حفظ خواهد شد یا نه؟ در واقع چقدر احتمال دارد بخش مسکن وارد رکود شود؟
در سال جاری پیش‌بینی و تحلیل نسبت به سال‌های دیگر کمی سخت‌تر است. چون نسبت به سال‌های قبل نااطمینانی بیشتر شده است و این نااطمینانی‌ها بر روی محاسبات و روند‌ها سایه انداخته و نمی‌توان مانند زمانی که شرایط عادی است تحلیل کرد.
منظور شما از نااطمینانی‌ها مقوله توافق هسته‌ای و خروج آمریکا از برجام است؟
من کلی‌تر می‌بینم. بحث من بازگشت یا عدم بازگشت تحریم‌ها است. طبیعتاً نسبت به سطحی که تحریم‌ها قرار باشد بازگردد روند‌ها نیز می‌تواند تغییر کند.
شما در این حوزه چه سناریویی را مدنظر قرار دارید؟
سناریوهای متعددی می‌توان تعریف کرد اما برای پاسخ به سؤال شما من دو سناریو مطرح می‌کنم. سناریو نخست به ادامه روند کنونی بازمی‌گردد روند کنونی منظورم برجام منهای آمریکا است. سناریو دوم را هم بدبینانه فرض می‌کنم که در آن نظام تحریم‌های ظالمانه علیه ایران بازمی‌گردد.
تفاوت این دو سناریو در چیست؟
تفاوت در ثابت نگه‌داشتن درآمدهای نفتی و به تبع منابع ارزی ناشی از صادارت است. اگر بتوان این دو متغیر را از تکانه‌های شدید مصون کرد طبیعتاً اثر آن در نرخ ارز منعکس می‌شود.
اهمیت نرخ ارز از چه جهت است؟
بازدهی انتظاری و ریسک. اگر بازدهی انتظاری در این بخش جذاب نباشد طبیعتاً منابع و سرمایه‌ها به‌سوی دیگر بازارها می‌رود. توجه داشته باشید درحال‌حاضر قیمت نفت مناسب است. اگر بتوانیم نفت را مانند سال گذشته یا در محدوده نزدیک به آن بفروشیم درآمد ارزی قابل‌قبول خواهد بود.
اما مسئله دوم که برای ما مهم‌تر است دسترسی ما به منابع ارزی است. اگر نتوانیم همه دارایی‌ها را به‌صورت نقد در دسترس داشته باشیم، ممکن است نوسان ارز را داشته باشیم، زیرا مسئله کمبود منابع ارزی نیست؛ بلکه کمبود دسترسی به دارایی‌های ارزی مسئله‌ساز شده است. درحال‌حاضر دسترسی محدودی به دلار به‌عنوان ارز اصلی مبادلات جهانی داریم و این دسترسی در آینده کمتر هم خواهد شد.
بر این اساس به نظر می‌رسد که در سال ۹۷ با چالش‌هایی در بازار ارز مواجه باشیم. شاید در کوتاه‌مدت بتوان نوسان را مدیریت کرد اما این مدیریت دائمی نیست مگر فروش نفت و انتقال آن با اختلال جدی مواجه نشود. بنابراین در سال ۹۷ وجود یا عدم وجود نوسان ارزی یک فاکتور تعیین کننده است.
البته چون موضوع ما مسکن است منابع این بخش کلان است و گفته می‌شود بازار ارز ظرفیت جذب منابعی که به‌سوی بازار مسکن گسیل می‌شود را ندارد؟
این بحث می‌تواند درست باشد به همین دلیل می‌توان در کنار بازدهی انتظاری به مقوله ریسک اشاره کرد. وقتی شما به مقوله ریسک توجه کنید شاید منابع به سمت ارز نیاید اما به سمت مسکن هم نخواهد رفت.
بر چه اساسی این استدلال را می‌کنید؟
طبیعتاً سرمایه ترسو است و بسته به موقعیت و محیط پیرامونی حوزه‌های سرمایه‌گذاری را انتخاب می‌کند. وقتی نااطمینانی و ریسک بالا باشد نرخ ارز بالا می‌رود در صورتیکه اگر این وضعیت تعدیل شده باشد نرخ ارز نوسان بالا و مستمری نخواهد داشت. پس نوسان مستمر زمانی اتفاق می‌افتد که ریسک و نااطمینانی بالا باشد. در این حالت سرمایه وارد بازاری که خاصیت نقدشوندگی پایین دارد نمی‌شود. تلاش می‌کند در حوزه‌هایی بماند که قدرت نقد شوندگی بالایی داشته باشند و به‌راحتی قابل‌انتقال باشند.
حتی سرمایه‌هایی که با هدف حفظ قدرت خرید وارد بازار می‌شوند؟
اشاره کردم بسته به اینکه سرمایه‌گذار چه وزنی به آینده سیاسی می‌دهد شرایط می‌تواند متفاوت باشد. اگر سرمایه‌گذار نسبت به آینده خوش‌بین باشد یا برعکس طبیعتاً رفتار یکسانی نمی‌تواند بکند. بنابراین انتظارات و ریسک دو عامل تعیین‌کننده جهت سرمایه‌ها در سال جاری هستند.
پس شما متغیرهای سیاسی را مزاحمی برای رونق بخش مسکن در سال ۹۷ می‌بینید؟
اگر فرض را بر این بگذاریم که تحریم‌ها به شکل شدید برگردد و از سوی شرکت‌ها جدی گرفته شود سرمایه‌گذاری قطعاً در همه بخش‌ها ازجمله بخش مسکن کاهش خواهد یافت. حتی اگر وضعیت موجود هم ادامه پیدا کند، نمی‌توان انتظار افزایش سرمایه‌گذاری را داشت. چون ریسک اقتصاد ایران بالا است. اما اگر بتوان اقدام جدی در شرایط کنونی انجام داد که تحریم‌های یک‌جانبه آمریکا نافذ نشود می‌توان انتظار داشت که فعالیت‌های اقتصادی به همین ترتیب موجود ادامه پیدا کند و رشد حدود ۳ درصدی در اقتصاد ایران اتفاق بیفتد. در این حالت شاید بخش مسکن هم با تکانه‌ای منفی روبه‌رو نشود. درواقع من اعتقاد دارم در وضعیت ریسک‌های نه‌چندان بالا و مدیریت انتظارات ممکن است بخش مسکن با کاهش تولید در سال جاری روبه‌رو نشود.
به نظر می‌رسد شما با فرض وجود آرامش در اقتصاد ایران و بی‌حاشیه بودن محیط پیرامونی آن بازهم به بخش مسکن در سال جاری امید زیادی ندارید. چه دلیلی دارد که مسکن را در معادلات تحلیلی خود حاشیه‌نشین کرده‌اید؟
البته من وقتی از مسکن صحبت کرده‌ام تمرکز بیشتر بر شهر تهران بود. دلیل این تحلیل هم که اشاره کردید به روند نیمه دوم سال گذشته بازمی‌گردد. قیمت مسکن در این مقطع رشد بالایی داشت و حتی موجب کاهش معاملات هم شد. درواقع الآن قیمت مشخصی وجود ندارد و قیمت‌ها در مقایسه با دوره‌های مشابه و نرخ تورم موجود رشد قابل‌توجهی داشته است. طبیعتاً اگر قیمت‌ها با توان خرید سمت تقاضا مقایسه شود نمی‌توان توقع داشت روند معاملات افزایشی شود. چون بخش زیادی از مردم توان خرید ندارند.
سفته‌بازان چطور آن سرمایه‌ها را به این سمت گسیل نمی‌کنند؟
آنها وقتی سرمایه‌ها را گسیل می‌کنند که تب معاملاتی بالا باشد. در شرایطی که روند معاملات کند باشد آنها وارد حوزه‌ای نمی‌شوند که ممکن است به قفل‌شدن سرمایه منجر شود.
نکته‌ای که می‌توان به‌صورت موردی دید وضعیت قیمت‌ها با توجه به سطح معاملات است. در برخی مناطق با وجود کاهش معاملات اما قیمت‌ها بالا رفته یا حداقل ثابت مانده است. چرا؟
شما اگر به سال‌های ۹۱ و ۹۲ هم نگاه کنید پس از پرش قیمت‌ها و رکود معاملاتی قیمت‌ها زیاد پایین نیامد و در یک سطحی متوقف شد. به‌گونه‌ای که روند تورم از روند رشد قیمت‌های اسمی پیشی گرفت. بنابراین ممکن است قیمت‌های اسمی تغییر نکند اما به‌مرور و با چند سال رکود رشد تورم این قیمت را تا حدودی تعدیل می‌کند. ازاین‌رو قیمت‌های اسمی نمی‌تواند ملاک قرار گیرد. نکته دیگر آنکه سمت عرضه شاید هنوز امیدوار به داغ‌شدن معاملات دارد و بر قیمت‌های خود اصرار می‌کند اما به‌تدریج اگر این روند تغییر نکند و تقاضا در بازار کاهش یابد ممکن است قیمت‌های اسمی تا حدودی تعدیل شود.
فکر می‌کنید چه عاملی بتواند بخش تقاضا در بازار مسکن را تحریک کند؟
طبیعتاً تسهیلات یکی از محرک‌های سمت تقاضا است اگر سطح تسهیلات با توجه به قیمت‌ها توازن پیدا کند شاید در برخی مناطق رونق برقرار باشد. البته افزایش تسهیلات هم بسته به منابع و توان قسط‌دهی خانوار است. برخی سیاست‌ها در بافت‌های فرسوده هم شاید بتواند احتمال رکود را تعدیل کند. اما آنچه می‌تواند ضربه‌گیر رکود در این بخش شود مجموعه‌ای از عوامل سیاسی و اقتصادی است که در ابتدا به آن اشاره کردم و راجع به آن بحث کردیم.
منبع: هفته‌نامه‌حمل‌ونقل
