◄ نقشه راه تعدیل قیمت در بازار مسکن
آیا مسکن در ایران گران است؟ سه سال قبل تحقیقات یک مؤسسه وابسته به نهاد ریاست جمهوری بر اساس آخرین آمار و اطلاعات نشان داد: «به دلیل کنترل قیمت‌ها در بازار کالا، سرکوب مالی در بازار پول و به دلیل دخالت کمتر دولت در بازار مسکن، این بازار به‌صورت عمومی همواره محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری و پس‌انداز فعالان اقتصادی بوده است.» بر اساس گزارش این مؤسسه در سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۲ قیمت یک مترمربع زمین در تهران ۱۲۹ برابر و قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران ۸۷ برابر شده است. این در حالی است که شاخص قیمت مصرف‌کننده در این فاصله فقط ۴۸ برابر شده است. این آمارها به‌وضوح نشان می‌داد قیمت مسکن در ایران به طرز قابل‌توجهی از میانگین قیمت‌ها پیش افتاده است. این پیش‌افتادگی چه آثاری دارد؟
آیا مسکن در ایران گران است؟ سه سال قبل تحقیقات یک مؤسسه وابسته به نهاد ریاست جمهوری بر اساس آخرین آمار و اطلاعات نشان داد: «به دلیل کنترل قیمت‌ها در بازار کالا، سرکوب مالی در بازار پول و به دلیل دخالت کمتر دولت در بازار مسکن، این بازار به‌صورت عمومی همواره محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری و پس‌انداز فعالان اقتصادی بوده است.» بر اساس گزارش این مؤسسه در سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۲ قیمت یک متر مربع زمین در تهران ۱۲۹ برابر و قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران ۸۷ برابر شده است. این در حالی است که شاخص قیمت مصرف‌کننده در این فاصله فقط ۴۸ برابر شده است. این آمارها به‌وضوح نشان می‌داد قیمت مسکن در ایران به طرز قابل‌توجهی از میانگین قیمت‌ها پیش افتاده است. این پیش‌افتادگی چه آثاری دارد؟
در ادبیات مسکن دو شاخص با عنوان «قیمت خانه به درآمد» و شاخص «استطاعت خرید خانه» وجود دارد. گزارش سرشماری مناطق شهری دنیا در سایت دموگرافیا نشان می‌دهد: «ایران در بین ۹۵ کشور در شاخص نسبت قیمت یک خانه میان‌قیمت به درآمد در دسترس یک خانواده میان‌درآمد رتبه ۶۷ را دارا است.» البته در شاخص استطاعت خرید خانه وضعیت ایران وخیم‌تر است. در شاخص میزان استطاعت مالی یک خانواده واقع در دهک‌های میانی درآمد برای بازپرداخت وام رهنی یک خانه میان‌قیمت رتبه ایران ۹۰ است.
حسین عبده تبریزی و میثم رادپور در گزارشی دلیل گران‌بودن قیمت مسکن در ایران را ریشه‌یابی کرده‌اند. در این ریشه‌یابی نارسایی دو جهت شناسایی شده است: نارسایی سمت عرضه و نارسایی سمت تقاضا.
نارسایی از سمت عرضه
هر بازاری دو سمت دارد؛ سمت عرضه و تقاضا. در سمت عرضه بازار مسکن دو بخش نقش اصلی را دارند؛ نهاده‌های تولید و بازیگران.
نهاده‌های تولید شامل زمین، مصالح، انرژی، نیروی کار و پروانه ساخت هستند. بازیگران نیز در قالب توسعه‌گران، انبوه‌سازان، شرکت‌های ساختمانی و سازندگان خرده‌پا تعریف می‌شوند. توسعه‌گران، انبوه‌سازان، شرکت‌های ساختمانی و سازندگان خرد با صرف مخارج و هزینه‌هایی شامل هزینه تحصیل زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز (مصالح، انرژی و نیروی کار)، هزینه پروانه ساخت و هزینه‌های مالی، نهاده‌های تولید را به مسکن تبدیل می‌کنند.
ایران با وجود اینکه نسبت به بسیاری از کشورها از نظر وسعت زمین‌های قابل توسعه و نیز از بابت هزینه نهایی نهاده‌هایی مانند مصالح، انرژی و نیروی کار مزیت نسبی دارد، با مقایسه قیمت واحدهای مسکونی علی‌الخصوص در کلان‌شهرهای کشور با قیمت‌های مسکن در شهرهای دنیا به این نتیجه می‌رسیم که ایران در زمره کشورهای گران‌قیمت قرار دارد. در بسیاری از محله‌های کلان‌شهرهای ایران، قیمت مسکن از بسیاری شهرهای پیشرفته دنیا هم بالاتر است و این در حالی است که سطح خدمات شهری در آن محله‌ها در مقایسه با شهرهای مدرن بسیار پایین‌تر است.
چگونه می‌توان این پدیده را توضیح داد؟
در ایران متوسط «سهم زمین از قیمت مسکن» در مقایسه با دیگر کشورها بسیار بالا است. سهم زمین از قیمت مسکن در نقاط متراکم شهری چیزی در حدود ۶۰ درصد است و در مورد مسکن لوکس این سهم حتی به ۹۰ درصد هم می‌رسد. باوجوداینکه در خصوص «سهم زمین از قیمت واحد مسکونی» ملاحظات متعددی وجود دارد، ولی به هر ترتیب در کشورمان متوسط سهم زمین تناسبی با ارقام جهانی ندارد.
برای نمونه در دنیا تنها در برخی شهرها و مراکز مالی و تجاری بسیار ویژه مانند هنگ‌کنگ و در کشوهای کوچک و پرجمعیتی مانند ژاپن است که این سهم بالا است. در این کشور به علت کمبود زمین سعی دارند بستر دریا را به زمین قابل‌سکونت تبدیل کنند بنابراین بالابودن «سهم زمین از قیمت واحد مسکونی» توجیه دارد. اما در کشوری با وسعت ایران آیا این بالابودن توجیه دارد. پاسخ به بالابودن سهم زمین از قیمت واحد مسکونی را باید در این نکته جست‌وجو کرد. دلیل بالابودن این سهم کمبود عرضه زمین شهری است و علت این کمبود هم به فقدان حضور توسعه‌گران مربوط است.
چرا سهم زمین بالا است؟
نبود توسعه‌گران در کشورمان باعث شده عرضه زمین شهری به‌هیچ‌عنوان پاسخگوی تقاضای فزاینده آن نباشد. شهروندان برای برخورداری از حداقل سطح خدمات شهری ناچارند به کلان‌شهرها مهاجرت کنند. تقاضای مازاد، قیمت‌های زمین شهری را به‌سوی نقاط تعادلی بالا و بالاتر هدایت کرده است و به همین دلیل در کلان‌شهرها، «سهم زمین از قیمت واحد مسکونی» به طرز غیرعادی بالا رفته است. کمبود عرضه زمین شهری به‌خوبی در تراکم بسیار بالای کلان‌شهرهای کشور و علی‌الخصوص تهران نمایان است. درحال‌حاضر در میان ۱۰۰ شهر اول پرجمعیت دنیا، تهران دوازدهمین شهر متراکم است که عمدتاً پس از شهرهای کشورهای پرجمعیتی نظیر هند، بنگلادش، پاکستان و فیلیپین قرار دارد.
توسعه‌گران چه‌کاری انجام می‌دهند؟
این شرکت‌ها، زمین خام را در مقیاس‌های بسیار بزرگ از دولت تحویل می‌گیرند و آن را به زمین شهری بدل می‌کنند. آنها با ایجاد تأسیسات زیربنایی از قبیل آب، برق، تلفن، اینترنت، گاز شهری، شبکه فاضلاب و نیز احداث تأسیسات روبنایی مانند فضای سبز، اماکن تفریحی، بیمارستان، مدرسه، مسجد، مراکز پلیس و نیروی انتظامی و همین‌طور با جاده کشی، ریل‌گذاری و ایجاد امکانات دسترسی ارزان‌قیمت به خدمات حمل‌ونقل ریلی و جاده‌ای، زمین خام را جهت انبوه‌سازی و احداث شهرها و شهرک‌ها آماده می‌کنند.
توسعه‌گران با آبادکردن سطوح بسیار بزرگ زمین از صرفه‌های ناشی از مقیاس بهره می‌گیرند و بدین‌ترتیب با عرضه قطعات بسیار بزرگ زمین شهری، قیمت تمام‌شده زمین شهری و درنتیجه «سهم قیمت زمین از قیمت واحد مسکونی» را به میزان قابل‌ملاحظه‌ای می‌کاهند. در همسایگی کشورمان، با حضور فعال همین شرکت‌هاست که بیابان‌های امارات متحده عربی در سال‌های اخیر با هزینه‌هایی قابل‌قبول به زیباترین شهرهای منطقه و حتی جهان بدل شده است.
چرا توسعه‌گران در کشور حضور ندارند؟
۱- سرمایه‌بر بودن: برای انجام فعالیت توسعه‌گری اساساً به سرمایه‌های بزرگی نیاز است. متأسفانه باوجوداینکه توسعه‌گری فعالیتی بسیار پربازده محسوب می‌شود، به دلیل بسترهای سیاسی-اقتصادی نامناسب کشور، تحریک بخش خصوصی برای ورود به فعالیتی تا این حد سرمایه‌بر دشوار است.
۲- نیاز به سطح بالای هماهنگی: توسعه‌گری سطح بالایی از هماهنگی در میان سازمان‌های ذی‌ربط را می‌طلبد. بسیاری از وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها از سازمان آب، برق، مخابرات گرفته تا ادارات پلیس و نیروی انتظامی و... در فرآیند توسعه‌گری نقش دارند. ایجاد چنین سطحی از هماهنگی نیازمند فراهم‌آوردن بسترهای لازم قانونی و اقتصادی است.
۳- بالابودن نسبی هزینه‌های ساخت‌وساز: در کشورمان مزیت‌های نسبی قابل‌ملاحظه‌ای درزمینه قیمت مصالح ساختمانی (مانند سیمان و کاشی)، انرژی و هزینه کارگر وجود دارد. اما با لحاظ این مزیت‌ها هزینه‌های ساخت‌وساز در کشورمان نسبت به استانداردهای جهانی بالاست.
یکی از دلایل عمده این پدیده عدم توسعه انبوه‌سازی و درنتیجه عدم امکان بهره‌برداری از صرفه‌های ناشی از مقیاس است. دلیل عمده عدم توسعه انبوه‌سازی نیز به فقدان شرکت‌های توسعه‌گری برمی‌گردد. انبوه‌سازان به قطعات نسبتاً بزرگ زمین شهری نیاز دارند. چنین زمین‌هایی یا در شهرهای بزرگ یافت نمی‌شود و یا تنها در قیمت‌هایی بسیار بالا عرضه می‌شود. ازآنجاکه در کشورمان به دلیل فقدان حضور شرکت‌های توسعه‌گری، عرضه زمین شهری محدود است، انبوه‌سازی نیز توسعه نیافته است.
در غیاب انبوه‌سازان؛ بهره‌وری پایین ساخت‌وساز از تورم ناشی از افزایش قیمت زمین و عدم توسعه انبوه‌سازی نیز یکی از دلایل رشد سازندگان انفرادی و بی‌تجربه محسوب می‌شود؛ وگرنه چگونه ممکن است برای سازندگان غیرحرفه‌ای با وجود بهره‌وری پایین و عدم دسترسی به روش‌های کنترل هزینه و مدیریت پروژه و حتی عدم امکان بهره‌گیری از صرفه‌های ناشی از مقیاس، فرصت رقابت با انبوه‌سازان فراهم بوده باشد.
نارسایی‌های سمت تقاضا
بزرگ‌ترین متقاضیان مسکن، خانوارها هستند و مسکن عموماً عمده‌ترین قلم سبد مصرفی آنها است. خرید مسکن به‌طور متوسط بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری یک خانواده عادی محسوب می‌شود. ازآنجاکه برای افراد و خانوارها خرید مسکن یکی از چالش‌برانگیزترین تصمیم‌های اقتصادی محسوب می‌شود، وجود نهادهایی که آنها را در این زمینه حمایت و راهنمایی کنند، برای توسعه طرف تقاضا ضروری به نظر می‌رسد؛ نهادهایی که در بازار مسکن ایران نبود آنها کاملاً احساس می‌شود. عمده‌ترین نارسایی در طرف تقاضای بازار مسکن، عدم نهادسازی و توسعه سازمان‌هایی است که فرآیند طولانی و پردردسر خرید این دارایی عمده را برای آحاد مردم تسهیل می‌کنند. در دنیا بانک‌های رهنی، مؤسسات اعتبارسنجی، بیمه‌کنندگان وام‌های رهنی، ارائه‌دهندگان خدمات حساب امانی، خریداران وام‌های رهنی و... سابقه چند ده‌ساله دارند.
حضور این نهادها برای توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن و متعاقباً توسعه طرف تقاضای مسکن ضروری به نظر می‌رسد. مطالعات عبده تبریزی و رادپور در جمع‌بندی نقشه راه تعدیل قیمت در بازار مسکن را ارائه کرده است. از دیدگاه آنها، برای تعدیل قیمت در بازار مسکن باید نارسایی‌های دو سمت عرضه و تقاضا برطرف شود. به این معنا که از یک‌سو، پنج اقدام برای افزایش قدرت خرید خانوارها و ورود آنها به بازار مسکن باید انجام شود.
در این حوزه، اقداماتی شامل افزایش قدرت خرید با بالابردن رقم وام مسکن از طریق تقویت بازار ثانویه، راه‌اندازی مؤسسه بیمه اعتباری رهن، ایجاد مؤسسات اعتبارسنجی، شکل‌گیری گسترده بازار رهن ثانویه و افتتاح عملیاتی حساب امانی برای پیش‌فروش می‌تواند در کاهش نارسایی‌ها و تبدیل تقاضای بالقوه به بالفعل در بازار مسکن مؤثر واقع شود. همین‌طور از سوی دیگر از چهار مسیر نارسایی‌های سمت عرضه نیز قابل‌رفع است. حمایت از تأسیس شرکت‌های توسعه‌گر زمین، تبدیل خرده‌سازها به انبوه‌ساز، هدایت ساخت‌وساز به بافت فرسوده و کاهش وابستگی شهرداری‌ها به درآمد تراکم‌فروشی مهم‌ترین اقدامات در این حوزه عنوان شده است.
