◄ آمارهای معنادار از بهار مسکن
گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار ملک در خرداد ماه مؤید رفتار خاصی از سوی خریداران است.
گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار ملک در خرداد ماه مؤید رفتار خاصی از سوی خریداران است.
این گزارش نشان می‌دهد، خریداران در ماه مورد بررسی گرایش زیادی به خرید ساختمان‌هایی داشته‌اند که بالای ۱۵ سال عمر دارند.
آمار بانک مرکزی براساس توزیع معاملات آپارتمان‌ها به پنج دسته تقسیم می شود؛ اولین دسته‌ای که بانک مرکزی در طبقه‌بندی خود قرار داده است، ساختمان‌های تا سن ۵ سال است. محاسبه بانک مرکزی نشان می‌دهد تعداد معاملات در این دسته نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود ۱۰ درصد کاهش داشته است.
دسته دوم ساختمان‌هایی را دربر‌می‌گیرد که سن بنا از ۶ تا ۱۰ سال سیر می‌کند؛ در این حوزه نیز آمار معاملات منفی بوده است.
نکته قابل تأمل کاهش تعداد معاملات بناهای با سن دورقمی تا ۱۵ سال است. در این دسته نیز معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل افت کرده‌اند.
اما هر چه سن بنا به ۲۰ نزدیک‌تر بوده تعداد معاملات افزایش یافته است.
براساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های بین ۱۶ تا ۲۰ سال ۱۴ درصد افزایش یافته و تعداد معاملات آپارتمان‌های با عمر بالای ۲۰ سال ۱۰ درصد رشد داشته است.
۲ نکته از یک آمار
تمایل به خرید آپارتمان‌های با سن بالاتر می‌تواند بیانگر کاهش قدرت خریداران مصرفی باشد. هر چه قدرت خرید افراد پایین‌تر بیاید طبیعتا تمایل به تهیه سرپناه با سن بالاتر افزایش می‌باید.
گزارش بانک مرکزی هم نشان می‌دهد آپارتمان با ارزش ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون حدود ۳۴ درصد معاملات را به خود اختصاص داده است. اما نکته مهم‌تر در خصوص آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال است؛ آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال مشمول هیچ‌گونه تسهیلات بانکی حتی اوراق حق‌تقدم نمی‌شوند. چگونه می‌شود رشد معاملات بناهای با این سن حدود ۱۰ درصد بالا رود.
با توجه به قدرت اندک پس‌انداز دهک‌های کم‌درآمد می‌توان گفت آنها توانسته‌اند ارزش معاملات بین ۱۰۰ تا ۳۰۰ میلیون را نقدا تأمین کنند؛ این احتمال بعید به نظر می‌رسد اما می‌توان گمانه دیگری را مطرح کرد که افزایش تعداد معاملات آپارتمان‌های بالای ۲۰ سال بیشتر ناشی از خرید انبوه واحدهای فرسوده است. با توجه به کمبود زمین در شهر تهران امکان دارد سرمایه‌گذاران به سراغ مجتمع‌های کوچک در سراسر شهر رفته باشند و با خرید آنها قصد تخریب یا نوسازی دارند.
۲ آمار عجیب دیگر
در گزارش بانک مرکزی دو آمار دیگر نیز وجود دارد که معنادار به نظر می‌رسد؛ آمار اول مربوط به توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش واحدهاست. در خردادماه سال ۱۳۹۷، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با اختصاص ۱/۱۷ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش۲۰۰ تا ۳۰۰ و ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۷/۱۶ و ۷/۱۰ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
اما نکته عجیب به سهم معاملات آپارتمان‌های با قیمت بالای ۷۰۰ میلیون تومان تا ۲میلیارد تومان بازمی‌گردد. سطح معاملات در این دامنه قیمتی زیر ۵ درصد بوده است. جالب آنکه سهم رشد معاملات بیش از ۲ میلیارد تومان بالای ۵ درصد قرار گرفته است و در میان ۲۱ گروه قیمتی توزیع شده رتبه ششم را دارد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در خرداد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۳ونیم میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع بنا با سهم ۹/۷ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و سه دامنه قیمتی قرار گرفته بین ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۴ میلیون تومان هرکدام با سهم مشابه ۷/۱ درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند.
در این طبقه‌بندی نیز تعداد معاملات متراژهای بالای ۶ میلیون تومان زیر ۵درصد گزارش شده است، اما نکته جالب سهم بالای متراژهای بالای ۱۵ میلیون تومان در معاملات است. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد این بخش سهمی نزدیک به ۵ درصد دارد و در طبقه‌بندی قیمتی ۲۸ گانه در جایگاه هشتم از سهم معاملات قرار دارد.
