◄ نسخه آخوندی برای مسکن: کنترل «مجازی» قیمت‌ها در بازار ملک
در روزهای اخیر نسخه ۹ بندی برای ایجاد تعادل و تنظیم قیمت‌ها در بازار مسکن از سوی کارشناسان وزارت راه وشهرسازی ارائه شد. یکی از گام‌های پیش‌بینی‌شده در این نسخه، ایجاد بازارگاه الکترونیکی یا همان بورس مجازی برای بازار مسکن است. نسخه‌ای که بر مبنای شفاف‌سازی اطلاعات، جلوگیری از جهش و تغییر قیمت‌های آنی مهم‌ترین هدف برای آن تعریف شده است. غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه-وشهرسازی، درباره چگونگی کارکرد، زمان اثرگذاری و گام‌های مکمل اجرای این نسخه توضیح داده است.
در روزهای اخیر نسخه ۹ بندی برای ایجاد تعادل و تنظیم قیمت‌ها در بازار مسکن از سوی کارشناسان وزارت راه وشهرسازی ارائه شد. یکی از گام‌های پیش‌بینی‌شده در این نسخه، ایجاد بازارگاه الکترونیکی یا همان بورس مجازی برای بازار مسکن است. نسخه‌ای که بر مبنای شفاف‌سازی اطلاعات، جلوگیری از جهش و تغییر قیمت‌های آنی مهم‌ترین هدف برای آن تعریف شده است. غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه-وشهرسازی، درباره چگونگی کارکرد، زمان اثرگذاری و گام‌های مکمل اجرای این نسخه توضیح داده است.
در خبرها آمده است وزارت راه‌وشهرسازی برای مدیریت قیمت در بازار مسکن به دنبال راه‌اندازی یک بازارگاه یا بورس مجازی برای معاملات مسکن است. با توجه به ارتباطی که شما با این وزارتخانه دارید این بازارگاه چیست، بر اساس چه فلسفه‌ای تعریف شده است و چه هدفی را تعقیب می‌کند؟
وزارت راه‌وشهرسازی همواره به دنبال این بوده است که اطلاعات عرضه و تقاضا در بازار مسکن را شفاف کند. این شفافیت موجب می‌شود که فعالان بازار سیگنال‌های درست دریافت کنند. برای مثال همواره گفته می‌شود که عرضه مسکن از تقاضا بیشتر بوده اما قیمت‌ها در بازار نوسانی بوده است.
چگونه وقتی عرضه زیادتر از تقاضا است قیمت در بازار بالا می‌رود؟ بخشی از پاسخ به نبود تطابق در عرضه و تقاضا بازمی‌گردد. برای مثال درحالی‌که اکثریت تقاضا به دنبال مسکن ارزان‌قیمت هستند سازندگان در حال لوکس‌سازی یا ساخت آپارتمان‌های با متراژ بالا هستند. بدین ترتیب در این بازار تعادل شکل نخواهد گرفت.
اما اگر فضایی ایجاد شود که در آن تطابق عرضه و تقاضا بیشتر شود قاعدتاً ارتفاع نوسانات قیمتی در بازار مسکن تا حد زیادی تعدیل خواهد شد. بنابراین هدف را می‌توان تطابق بیشتر عرضه و تقاضا در بازار مسکن عنوان کرد. وقتی هدف روشن شود کارکرد هم مشخص است.
فضایی ایجاد خواهد شد که در آن اطلاعات سمت عرضه و تقاضا قرار داده می‌شود تا در آن دو طرف برای رفع نیاز و فروش کالای خود ملاقات کنند. منتها چون این فضا در دسترس عموم است و از جامعیت و فراگیری بیشتری برخوردار است افق دید فعالان را وسیع‌تر می‌کند.
هر ایده نقطه عزیمتی دارد، یعنی گفته می‌شود می‌توان ایده را از این بخش شروع کرد و آن را تکمیل کرد. در بازارگاه مسکن ایده قرار است از کجا شروع شود؟
من برداشت خودم را می‌گویم. درحال‌حاضر تقاضای بالقوه‌ای از طریق بانک مسکن ایجاد شده است. یعنی ۲۳۰ هزار درخواست‌کننده استفاده از تسهیلات صندوق یکم تقاضایی است که قرار است به‌مرور وارد بازار مسکن شود. اگر عرضه‌کننده مسکن به این سطح تقاضا وصل شود دو اتفاق خواهد افتاد. اتفاق اول که اشاره کردم آنان می‌توانند با ملاقات یکدیگر اقدام به خریدوفروش کنند. اما اتفاق دوم می‌تواند این باشد که سازندگان با اطلاع از سطح تقاضا اقدام به تولید سریع واحدهای متناسب با تقاضای بالقوه در بازار کنند.
اما ساخت مسکن زمان‌بر است و تقاضای تشکیل‌شده شاید نتواند تا آن زمان صبر کند یا حتی در صورت صبر به دلیل نوسان قیمت در زمان موعود، قدرت خرید داشته باشد؟
چرا، اما می‌توان میانبر زد که تقاضا با ریسک افزایش قیمت مواجه نشود.
چگونه؟
قانون پیش‌فروش مسکن باید هر چر سریع‌تر نهایی شود. لایحه پیش‌فروش مسکن هم‌اکنون در دولت در نوبت بررسی است. به اعتقاد من باید در بررسی این لایحه تسریع شود و حداقل با قید یک‌فوریت به مجلس برود. با نهایی‌شدن این قانون می‌توان زمینه‌ای فراهم کرد که از طریق بانک‌ها تقاضاکننده مسکن و عرضه‌کننده بتوانند معامله کنند.
الآن در بازارگاه مدلی برای این در نظر گرفته شده است؟
درحال حاضر بحث‌هایی که برای تکمیل بازارگاه می‌شود در حد کلیات است. یکی از گونه‌هایی که در کلیات بر آن توافق شده است اتصال متقاضیان صندوق پس‌انداز مسکن یکم به سازندگان مسکن است. در مدل پیشنهادی فرض بر این است که از طریق بانک مسکن یک حساب امانی شکل گیرد. این حساب امانی، بین سازنده و بانک است که به‌صورت توافقی ایجاد می‌شود.
سازنده تسهیلات خود را در قالب این حساب از بانک دریافت می‌کند و بانک نیز نظارت می‌کند که منابع پرداخت‌شده در جهت توافق شده که ساخت مسکن است مصرف شود. این نظارت با هدف این است که منابع از مسیر اصلی به بازارهایی نظیر ارز و طلا منحرف نشود.
از آن‌طرف وقتی قرارداد پیش‌خرید بین خریدار و سازنده امضا می‌شود بانک به‌عنوان عامل دو طرف قرارداد را تأیید می‌کند. تأیید قرارداد بانک می‌تواند برای دو سمت اعتبار قرارداد را بالا ببرد. زیرا ازیک‌طرف سازنده مطمئن می‌شود که خریدار در نوبت تسهیلات است و از طرف دیگر خریدار نیز مطمئن است که سازنده تعهد خود را در موقع انجام می‌دهد.
این مدل اماواگرهایی دارد اول آنکه بانک مسکن حاضر به قبول چنین مکانیزمی است و نکته بعد در خصوص مراحل پرداخت خریدار به فروشنده است. معمولا سازنده نهایت درصدی که برای سند قبول می‌کند نزد خریدار بماند ۳۰ درصد است. اما متقاضیان صندوق پس‌انداز یکم سهم وام در سبد خریدشان بیش از ۳۰ درصد است و بعید است سازنده حاضر به معامله با این روش باشد؟
اشاره کردم که آنچه فعلا توافق شده در حد کلیات است و روی جزئیات آن هنوز کار دارد می‌شود. طبیعتا باید تمامی این مواردی که شما اشاره می‌کنید پاسخی برای آن پیدا شود اما در حد پاسخ فعلی باید بگویم بانک مسکن یا هر بانکی دیگر از حساب امانی استقبال می‌کند.
اول آنکه منشأ پرداخت تسهیلات به سازنده و خریدار واحد است. یعنی می‌توان در قالب مشارکت به سازنده دوساله تسهیلات را پرداخت کرد و پس از فروش واحد و تسویه سازنده همان قرارداد را در قالب فروش اقساطی با خریدار منعقد کرد. بنابراین بیش از آنکه نیازمند منابع جدید باشد نیازمند مدیریت منابع و قرینه‌سازی است. نکته دیگر به رسوب منابع ناشی از حساب امانی بازمی‌گردد که می‌تواند برای بانک در بخش منابع برگ برنده باشد. به لحاظ سیاستی هم بانک مسکن تابع سیاست‌های کلان وزارت راه‌وشهرسازی است و دلیلی ندارد که با این سیاست‌ها همراهی نکند.
در خصوص بخش دوم سؤال هم می‌تواند بخشی از دغدغه شما درست باشد اما توجه دارید وقتی کسی اقدام به پیش‌خرید می‌کند فقط روی وام مسکن حساب نکرده است بلکه در کنار وام، حتما پس‌اندازی هم دارد که بتواند در دوره‌های پرداخت از طریق آن تعهدات خود را به فروشنده انجام دهد. حال بسته به توان خرید می‌تواند ارقام و درصدهایی که گفتید متفاوت باشد. من فکر می‌کنم در ادامه می‌توان برای تمامی این سؤال‌های شما راهکار یافت و کار پیچیده‌ای نیست. الآن مهم تطابق دادن عرضه و تقاضا با یکدیگر است.
اما این تطابق تا قانون پیش‌فروش نهایی نشود اتفاق نخواهد افتاد؟
چرا می‌تواند اتفاق بیفتد. هم‌اکنون با چند شرکت در حوزه فعالیت‌های استارآپی مذاکره انجام شده و به‌محض آنکه توافق حاصل شود بازارگاه راه‌اندازی می‌شود. آنچه من اشاره کردم فازهای تکمیلی بود تا بازارگاه بتواند به اهداف خود به‌صورت کامل دست یابد. برای مثال قانون پیش‌فروشی که درحال حاضر وجود دارد با هدف پیشگیری از وقوع جرم تدوین شده و سخت‌گیرانه است. در قالب آن کسی تمایلی به معامله ندارد. اما لایحه فعلی منافع سمت عرضه و تقاضا را توأمان دیده است. در قالب این قانون معامله تسهیل می‌شود و هر کس که ودیعه برای خرید می‌گذارد مطمئن است که ضرر نخواهد کرد.
برای سازنده چه نفعی دارد که در وضعیت کنونی وارد معامله پیش‌فروش شود. چون در بازار کنونی می‌تواند ملک خود را نگه دارد و گران‌تر بفروشد؟
برای سازنده ریسک خواب سرمایه از بین می‌رود. تجربه‌های گذشته نشان داده سازندگانی موفق بوده‌اند که به‌جای توجه به سطح قیمت بر سرعت کار و آزادشدن منابع تمرکز داشته‌اند. طبیعتا وقتی سازنده‌ای با سرعت بیشتری بتواند ساخت‌وساز کند و به‌فروش رساند بازدهی بیشتری کسب می‌کند در مقایسه با سازنده‌ای که سرمایه خود را نگه می‌دارد تا از جهش قیمت استفاده کند.
فکر می‌کنید بازارگاه چه زمانی راه‌اندازی شود؟
زمانش بستگی به فراهم‌سازی مقدمات ازجمله انتخاب گروهی دارد که این بستر را در فضای مجازی ایجاد کنند اما من اعتقاد دارم می‌توان تا پایان تابستان فاز اول را راه‌اندازی کرد.
فکر می‌کنید بازارگاه چه خدمتی می‌تواند به مصرف‌کننده و سازنده کند؟
بازارگاه اگر بتواند مأموریت خود را به‌درستی پیش ببرد حتما در مهار جهش یک‌باره و آنی موفق است. با وجود بازارگاه می‌توانیم امیدوار باشیم که تقاضا به‌یک‌باره به بازار مسکن هجوم نیاورد.
اما ریشه اصلی جهش‌های دوره‌ای در بازار مسکن به سیاست‌های مالی به‌خصوص رشد نقدینگی بازمی‌گردد.
رشد نقدینگی در اقتصاد ایران و رشد‌نیافتن تولید متناسب آن موجب شده که نقدینگی به‌صورت سرگردان در هر مقطعی به یک بازار هجوم ببرد و بازار را با عدم تعادل روبه‌رو کند. به اعتقاد من اگر در بازاری میان عرضه و تقاضا تعادل باشد نقدینگی نمی‌تواند به‌یک‌باره موجب جهش شود. نقدینگی بازارهایی را دچار تلاطم می‌کند که موازنه عرضه و تقاضا شکننده است.
به همین دلیل وقتی تقاضا تحریک می‌شود عرضه عقب می‌افتد. اگر مکانیزم‌هایی که در قالب بازارگاه اشاره کردم ازجمله بحث پیش‌فروش راه‌اندازی شود می‌توان تا حدود زیادی از ایجاد التهاب و حاکمیت انتظارات منفی کاست. بدین ترتیب اطلاعات در بازار مسکن شفاف است و خریداران و سرمایه‌گذاران اطلاعات کامل‌تری دارند. بازارگاه هدفش متقارن‌سازی اطلاعات خریداران و فروشندگان است وقتی اطلاعات دو طرف متقارن باشد انتخاب‌ها درست‌تر صورت می‌گیرد. البته نافی سیاست‌های نقدینگی نیستم اما اعتقاد دارم این بازار نیاز است و می‌تواند به دو طرف کمک کند.
برای وضعیت کنونی بازارگاه می‌تواند مشکل‌گشا باشد؟
اگر سیاست‌های دولت از وام مسکن ادامه یابد و بانک هم بتواند در این چارچوب تعهدات خود را انجام دهد و در فازهای تکمیلی نقش ایفا کند می‌توان امیدوار بود ظرف دو سال آثار بازارگاه به‌طور کامل در بازار پدیدار شود.
البته در کنار این پیش‌شرط‌ها نحوه انجام مأموریت‌ها که در لابه‌لای سخنانم اشاره کردم بسیار مهم است. بازارگاه می‌تواند در فاز اول تطابق عرضه و تقاضا موجود را انجام دهد. در ادامه با تصویب قانون پیش‌فروش امکان متقارن عرضه و تقاضا در آینده و جهت سرمایه‌گذاری ساختمانی را انجام دهد. در این چارچوب موازنه عرضه و تقاضا در بازار مسکن پایدار است و امکان جهش‌های آنی در فواصل اندک به حداقل می‌رسد.
در آخر یک نکته‌ای که وجود دارد بحث اطلاعات خریداران و فروشندگان است. در بازارگاه سطح اطلاعاتی که در دسترس عموم قرار می‌گیرد تعریف شده است؟
این هم از مواردی است که در خصوص آن بحث زیادی در جریان است. اما نظرم بر این است که همانند الگوی بورس عمل کنیم. در بورس لزومی ندارد که تمامی اطلاعات در اختیار طرف‌های معامله و سایرین قرار گیرد. بنابراین در بازارگاه هم می‌تواند همین الگو رعایت شود. اطلاعات باید حداقلی باشد و در حد همان اطلاعاتی باشد که در زمان جست‌وجو در اختیار بنگاه‌های املاک قرار می‌گیرد.
همین الگو می‌تواند به بازارگاه تسری یابد و خریداران و فروشندگان بر همان مبنا با یکدیگر ملاقات کنند. مثلاً متقاضیان وام یکم در کنار ثبت‌نام برای دریافت تسهیلات فرمی را پر کنند که شامل محدوده موردنظرشان برای خرید، سطح قیمت و احیانا ویژگی‌های اصلی واحدها برای خرید باشد.
این روش برای متقاضیان جدید می‌تواند قابل‌اجرا باشد اما اطلاعات متقاضیان قبلی را چگونه می‌توان در بازارگاه وارد کرد؟
به‌محض اینکه فضا ایجاد شد می‌توان از طریق بانک و با یک پیامک متقاضیان را مطلع کرد تا بدون مراجعه حضوری و از طریق درگاه اطلاعاتی که لازم است به سازندگان دهند را تکمیل کنند.
