◄ تب ایرانی خرید خانه در ترکیه بالا گرفت + جدول

بهشاد بهرامی: سقوط ارزش لیر در برابر ارزهای معتبر بین‌المللی در طول چند هفته اخیر به عنوان فرصتی استثنایی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه مطرح می‌شود. هرچند افت ارزش پول ملی ترکیه به معنای افزایش قدرت خرید سرمایه‌گذاران خارجی است؛ اما چشم‌انداز مبهم اقتصاد ترکیه از فقدان تضمین برای بازدهی مطلوب درخصوص این نوع از سرمایه‌گذاری حکایت دارد. با توجه به نامشخص بودن آینده لیر، رشد قدرت خرید سرمایه‌گذاران خارجی ممکن است موقت باشد. از طرف دیگر، بروز بحران اقتصادی اخیر در ترکیه تنها به نوسانات ارزی مربوط نمی‌شود و مؤلفه‌های دیگری نیز در گسترش التهابات نقش قابل توجهی داشته‌اند.

پیدایش جذابیت بازار مسکن

حجم بالای متقاضیان خارجی برای خرید مسکن در شهرهای بزرگ ترکیه از یک دهه قبل شکل گرفت. رشد شاخص قیمت مسکن در آن دوره منجر به افزایش قابل توجه ساخت‌وساز شد که فراتر از ظرفیت بازار داخلی بود. اشباع سرمایه‌گذاری در حوزه املاک همزمان با کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان داخلی باعث شد مقامات دولتی به فکر فروش آپارتمان‌های ساخته شده به سرمایه‌گذاران خارجی‌ بیفتند. به این ترتیب، علاوه بر تولید جریان ورود ارزهای خارجی به ترکیه، املاک مازاد بر ظرفیت فروخته شدند و به‌مرور بخشی از  تورم مسکن از بین رفت. این روند ظرف یک دهه گذشته ادامه پیدا کرد. تداوم رونق سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ترکیه از سوی خریداران خارجی تا زمانی که ترکیه دچار بحران ارزی شد قابل مشاهده است.

ریسک‌های آتی برای خریداران

حتی پس از آن نیز صف خریدارانی که ایرانی‌ها نیز در میان آنها هستند به چشم می‌خورد. بنابراین، شرایط دیگر مشابه دوره ۱۰ساله نیست و سقوط لیر قیمت خانه‌ها را با پول‌های قوی‌تر از لیر ارزان‌تر ساخته است. همان‌طور که هجوم سرمایه‌گذاران داخلی برای یک دهه گذشته منجر به تورم مسکن شده بود، هجوم خریداران خارجی نیز می‌تواند فضا را به گونه‌ای متشنج کند. از آنجا که وضعیت اقتصادی ترکیه نابسامان است و هیچ تضمینی قادر به تأمین امنیت ۱۰۰ درصدی سرمایه‌گذاری در چنین شرایطی نیست. با پذیرش این فرض که اقتصاد ترکیه به دلیل کسری‌ ترازنامه تجاری، بدهی روزافزون و هنگفت در بخش دولتی و شرکتی، تورم روبه‌رشدی که بی‌درمان باقی مانده و مهم‌تر از همه بدهی در ارزهای غیرملی مانند دلار و یورو، کماکان محیطی ریسک آفرین برای سرمایه‌گذاری است.

هجوم سرمایه‌گذاران داخلی در دهه گذشته به  تورم مسکن منتهی شد و هجوم اخیر سرمایه‌گذاران خارجی برای خرید املاک و مستغلات ترک، احتمال بروز دو سناریو را تقویت می‌کند. اولین سناریو که با توجه به کاهش سرمایه‌گذاری شرکت‌های خارجی در ترکیه، قطع همکاری برخی از بانک‌های اروپایی که تأمین‌کننده منابع مالی مورد نیاز ترکیه بوده‌اند و کاهش ۳ درصدی رشد اقتصادی در سال‌های پیش رو، محتمل‌تر نیز می‌شود، بروز رکود مسکن است. سناریو حباب مسکن نیز سایه خود را بر فراز بام‌های استانبول به پرواز درآورده است. عواملی که از این سناریو حمایت می‌کنند، تورم ۲رقمی صعودی، رشد ۲رقمی شاخص قیمت مسکن و اشباع‌شدن خانه‌های مازاد برظرفیت است.

پر‌شدن ظرف بازار املاک می‌تواند منجر به بازگشت سیکل ساخت‌وساز برای فروش به خارجی‌ها مثل ۱۰ سال گذشته شود؛ اما چنانچه وضعیت اقتصادی ترکیه نزول بیشتری را تجربه کند، تورم مسکن بیش از دهه گذشته منبسط می‌شود و بادکنک حباب نیز وارد جریان اصلی بحران اقتصاد ترکیه خواهد شد. با این اوصاف، احتمال رخ دادن چنین آینده‌ای برای بازار مسکن ترکیه، فرصت استثنایی برای سرمایه‌گذاری و خرید ملک برای ایرانی‌ها یا حتی دیگر سرمایه‌گذاران خواهد بود؟ بخشی از خریداران، تاجرانی هستند که برحسب قوانین ناچار به خرید هستند و از آنجا که زمان قابل توجهی در ترکیه اقامت دارند، با ریسک زیادی همراه نیستند.

گروه دیگری که بازنشستگان خارجی هستند برای استفاده از طبیعت و زیبایی‌های طبیعی اقدام به خرید می‌کنند که بازدهی و سودگیری برای آنان اهمیت زیادی ندارد؛ اما گروه‌های دیگر که به دنبال سودگیری از شرایط کنونی هستند، باید به آینده اقتصادی ترکیه توجه بیشتری داشته باشند. اگر مسکن به فروش نرود، قیمت آن افت کند یا سیاست فروش به خارجی‌ها مانند نیوزلند لغو شود، آنگه دیگر رونقی در بازار املاک و مستغلات باقی نخواهد ماند که بتوان از آن سود جست. در نهایت حتی نمی‌توان به عنوان یک خارجی از تسهیلاتی با اقساط ۸۰ الی ۱۲۰ ماهه‌ای‌ که برای ترغیب سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ترکیه اجرا شده بود، بهره برد. تضعیف اقتصاد ترکیه باتوجه به کوچک شدن دایره متحدان اردوغان، در آینده گردشگری را نیز تحت تأثیر منفی قرار خواهد داد و افت گردشگری به معنای تضعیف بازار مسکن نیز خواهد بود.

جایگاه ایرانیان در بازار مسکن ترکیه

بخشی از جذابیت خرید مسکن در این کشور که با سقوط شدید لیر شکل گرفت، هیجانی است؛ به‌ویژه برای خریداران ایرانی که دچار تب مسکن ترکیه شده‌اند. ارزش لیر و ریال ظرف ماه‌های گذشته در برابر دلار آمریکا تضعیف شده است. تضعیف ریال زودتر از لیر شروع شد و ایرانی‌ها با افت قدرت خرید خانه در ترکیه مواجه شدند.  پس از گذشت شکاف زمانی و ریزش پرشتاب لیر ترکیه، با اینکه قدرت خرید ایرانی‌ها به یک سال قبل بازنگشته بود؛ اما جو روانی که از افزایش قدرت خریدشان نسبت به چند ماه قبل حکایت داشت، زمینه‌ساز هجوم به املاک ترکیه شد.

تا جایی که ایرانی‌ها پس از عراق و عربستان، سومین کشور خریدار املاک در ترکیه هستند. پس از ایران، روسیه، کویت و افغانستان قرار دارند. ایرانی‌ها در ماه جولای (مرداد) سال گذشته تنها ۷۴ واحد ملک خریداری کرده بودند و در نیمه ابتدایی سال۲۰۱۷ میلادی نیز ۳۷۵ واحد ثبت شده است. این در حالی است که ایرانی‌ها تنها در ماه جولای سال جاری ۳۲۱ واحد ملک خریده‌اند. داده‌های «ترک‌استت» نشان می‌دهد، ایرانی‌ها در ۶ماهه ابتدایی سال ۲۰۱۸ میلادی ۲۶۵۱ واحد از املاک و مستغلات ترکیه را خریداری کرده‌اند که از نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه ۲۳۷ درصدی با افزایش خرید ۸۹۰ واحد حکایت دارد.