◄ الگوی جایگزین برای وام مسکن و افزایش قدرت خرید خانوارها
با افزایش قیمت مسکن، سهم خانوارهای مالک مسکن به مرور کاهش یافته است. سهم خانوارهای مالک مسکن در ابتدای دهه هفتاد ۷۷ درصد و در ابتدای دهه هشتاد ۷۲ درصد و در سال ۱۳۹۶ به ۶۵ درصد رسیده است. به بیان دیگر با افزایش نسبی قیمت مسکن، توان‌پذیری خرید مسکن کاهش یافته و خانوارهای بیشتری ناچار به اجاره مسکن شده‌اند.
تکانه در بازار مسکن را برخی به بازی مار و پله تشبیه می‌کنند. تمامی تلاش‌های یک فرد برای رسیدن به خانه آخر، بالا رفتن از نردبان‌ها و... با یک نیش، نقش بر آب می‌شود و دوباره باید از اول شروع کند. در بازار مسکن، وام‌های طراحی شده را به نردبان تشبیه می‌کنند و افزایش قیمت‌ها را به نیش مار، هر چه افزایش قیمت‌ها بالاتر باشد عقب‌گرد هم شدیدتر است.
بنابراین مسیر رسیدن به خانه و سرپناه دورتر می‌شود. در دولت یازدهم اصلاحاتی برای سقف تسهیلاتی خرید مسکن انجام شد و با طراحی ابزار مختلف در سبد تسهیلاتی، شانس رسیدن افراد به خانه افزایش یافت. اما افزایش قیمت‌های اخیر این طراحی‌ها را تضعیف کرد. با توجه به میانگین قیمت‌ها در تهران، قدرت بالاترین رقم وام خرید مسکن به زیر ۳۰ درصد رسیده است.
به‌طوری که نسبت ارزش وام مسکن یکم -تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی- به میانگین قیمت واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی در تهران به کمتر از ۲۳ درصد رسیده است و اگر روند موجود تا پایان تابستان ادامه داشته باشد چه بسا به سطحی پائین‌تر بازگردد.از این رو پرسش اصلی این است که انتخاب سیاست‌گذار برای حمایت از قدرت خرید تقاضا در وضعیت کنونی چیست؟
وضعیت کنونی از این جهت معنا‌دار است که دولت به‌واسطه برگشت تحریم‌ها با کاهش منابع روبه‌رو خواهد بود. بنابراین از محل منابع دولتی نمی‌توان امید چندانی به امداد داشت. در مقابل بانک‌ها نیز از وضعیت مطلوبی برخوردار نیستند که بتوان بار افزایش منابع را بر دوش آنان گذاشت. از این‌رو در گفتگو با حمید آذرمند، پژوهشگر اقتصادی و یکی از کارشناسان طرح جامع اقتصاد ایران این چالش به بحث گذاشته شده است.
آذرمند در گفتگو با «حمل‌و‌نقل» اقدام به ارائه الگویی برای تأمین مالی مسکن در وضعیت جدید کرده است؛ الگویی که به لحاظ مالی به منابع دولت و بانک‌ها فشار نمی‌آورد اما قدرت انتخاب متقاضیان را بالا می‌برد.
بازار مسکن در حال حاضر با تکانه‌های قیمتی مواجه است. البته برخی اعتقاد دارند این تکانه‌ها به نقطه پیک نرسیده و مسکن هنوز ظرفیت خالی مانده برای افزایش قیمت را دارد. اگر این تحلیل درست باشد پس باید منتظر روند روبه رشد قیمت مسکن بود. برای این تکانه، دلایل مختلفی ذکر می‌شود اما خوب خواهد شد اگر قبل از ورود به بحث اصلی، تحلیل شما را هم از دلایل رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر مرور کنیم.
بازار مسکن نیز همانند سایر دارایی‌ها، تحت‌تأثیر رشد بی‌رویه نقدینگی، دچار تلاطم و بی‌ثباتی شده است. رشد بی‌رویه نقدینگی در اقتصاد و از طرف دیگر، بازده بالا و ریسک پایین سرمایه‌گذاری در مستغلات و همچنین سیاست‌های نادرست شهرداری‌ها در تحریک سوداگری مسکن، منجر به هجوم بخشی از نقدینگی اقتصاد به سمت سرمایه‌گذاری در مستغلات شهری شده است. محدودیت زمین از یک سو و بازده بالای سرمایه‌گذاری در مسکن موجب شده که افزایش قیمت مسکن بیش از رشد سایر کالاها و دارایی‌ها باشد. همین افزایش نسبی قیمت دارایی‌ها در بخش مسکن در مقایسه با سایر دارایی‌ها باعث تشدید انگیزه سرمایه‌گذاری در مسکن و افزایش قیمت آن بوده است.
قطعاً هر افزایش قیمتی برای مصرف‌کنندگان تبعاتی دارد، تبعات افزایش قیمت مسکن که تقریبا از اواخر پاییز سال قبل شروع شده و کماکان ادامه دارد، چیست؟
همان‌طورکه اشاره کردید هر افزایش قیمتی که در اقتصاد رخ می‌دهد تبعاتی دارد و افزایش نسبی قیمت مسکن نیز تبعات مختلفی داشته است.
می‌شود به صورت موردی تبعات را تشریح کنید؟
با افزایش قیمت مسکن، سهم خانوارهای مالک مسکن به مرور کاهش یافته است. سهم خانوارهای مالک مسکن در ابتدای دهه هفتاد ۷۷ درصد و در ابتدای دهه هشتاد ۷۲ درصد و در سال ۱۳۹۶ به ۶۵ درصد رسیده است. به بیان دیگر با افزایش نسبی قیمت مسکن، توان‌پذیری خرید مسکن کاهش یافته و خانوارهای بیشتری ناچار به اجاره مسکن شده‌اند.
از طرف دیگر، افزایش قیمت مسکن منجر به افزایش هزینه اجاره و افزایش سهم آن در سبد مصرفی خانوار و کاهش سهم سایر اقلام و در نتیجه کاهش رفاه خانوار شده است. رکود اقتصادی و کاهش درآمد خانوار، همزمان با افزایش قیمت مسکن، مشکلات خانوارها را دوچندان کرده است. مشکل افزایش قیمت مسکن و تبعات اقتصادی و اجتماعی آن، در سال جاری بیش از قبل قابل مشاهده است. چنین شرایطی نیاز به سیاست‌گذاری مناسب دارد.
اشاره کردید به سیاست‌گذاری مناسب. می‌دانید که در دوره اخیر و پس از سال‌ها قبض تسهیلات برای خرید مسکن، سیاست‌گذار اجازه افزایش سقف‌های تسهیلاتی را داد.مثلا اوراق حق تقدم مسکن از حدود ۳۵ میلیون تومان به ۱۲۰ میلیون تومان افزایش یافت. یا صندوق یکم طراحی شد که سقف وام برای زوجین را در تهران تا ۱۶۰ میلیون تومان افزایش داد. اما افزایش قیمت‌های اخیر قدرت خرید این وام‌ها را ذوب کرد. یعنی وام‌های موجود تکافوی خرید را نمی‌دهد. از سوی دیگر هر افزایشی نیازمند تأمین منابع است که در شرایط موجود کار سختی است. بنابراین اصلی‌ترین سؤال این است که در وضعیت کنونی مناسب‌ترین سیاست‌گذاری یعنی چه و باید چه شاخص‌هایی داشته باشد؟
اجازه بدهید بحث را پله پله جلو ببرم تا پاسخ شما را بدهم. همانطور که اشاره کردید راه‌حل ساده‌تر برای جبران کاهش توان‌پذیری خرید مسکن، آن است که سیاست‌گذار تمرکز خود را بر افزایش وام مسکن قرار دهد. این مسئله، مشکلات نظام بانکی را که با تنگنای منابع روبه‌رو هستند افزایش خواهد داد. علاوه برآن، سیاست افزایش وام خرید مسکن، منجر به افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش مضاعف قیمت مسکن خواهد شد.
از سوی دیگر، تجربه تلخ مسکن مهر نیز ثابت کرد که توسعه طرح‌های مسکن با تکیه بر منابع بانک مرکزی چگونه منجر به افزایش تورم و تحمیل هزینه بر کل جامعه می‌شود.
بنابراین، بهترین سیاست برای افزایش توان‌پذیری خرید مسکن توسط خانوار و همچنین کمک به رشد اقتصادی کشور، حمایت از عرضه انبوه مسکن با طراحی یک نظام تأمین مالی مناسب است.
این سیاستی که شما اشاره می‌کنید چه تفاوتی با موارد گذشته دارد چون همانطور که خودتان هم گفتید ما در دوره‌ای تجربه تحریک سمت عرضه را داشتیم اما دستاورد مطلوبی نداشت؟
سیاستی که من پیشنهاد می‌کنم بر این اساس استوار است که به‌جای فشار بر نظام بانکی برای افزایش وام خرید مسکن بهتر است منابع مالی و حمایت‌های دولتی بر افزایش عرضه انبوه مسکن متمرکز شود. به این منظور باید از طرح‌های بزرگ انبوه‌سازی مسکن در کلان‌شهرها حمایت شود.
منفعت چنین طرحی چیست؟
این شیوه منافع زیادی خواهد داشت. از یک طرف انبوه‌سازی مسکن منجر به صرفه‌های مقیاس و کاهش هزینه تمام شده مسکن و کاهش زمان تولید مسکن می‌شود. از سوی دیگر، این نوع طرح‌ها در ابعاد گسترده ظرفیت نقدینگی و ثبات بخشی به اقتصاد را دارند. علاوه بر آن، با گسترش انبوه‌سازی مسکن در ابعاد گسترده، رونقی در صنایع وابسته به ساختمان ایجاد خواهد شد. انبوه‌سازی مسکن می‌تواند منجر به کاهش انگیزه‌های سوداگری در مستغلات شده و مانع از تخصیص ناکارای منابع اقتصاد شود.
این طرح چه مقدماتی می‌خواهد؟
برای توسعه طرح‌های انبوه‌سازی مسکن لازم است، نظام تأمین مالی آن نیز طراحی شود. نظام تأمین مالی انبوه‌سازی مسکن متکی بر ابعاد مختلف است. بعد اول، تأمین مالی از بازار سرمایه از طریق انتشار اوراق با سررسید و نرخ معین برای توسعه طرح‌های انبوه‌سازی است. بعد دوم، فروش سهام طرح‌های انبوه‌سازی از طریق بازار سرمایه است.
بعد سوم، تخصیص وجوه اداره شده دولتی برای به گردش انداختن این سرمایه‌گذاری‌ها از محل منابع بودجه عمومی و بازگشت وجوه پس از اتمام طرح است. در این بین، شهرداری‌ها و وزارت راه‌و‌شهرسازی می‌توانند با تأمین زیرساخت‌های عمومی این طرح‌ها، انگیزه برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را افزایش دهند.
همزمان با اجرای این گونه طرح‌ها لازم است با ابزارهای مالیاتی، انگیزه برای سوداگری در بازار مسکن و ساخت و ساز انفرادی مسکن را کاهش داد تا از ناکارایی در تخصیص منابع اقتصاد جلوگیری شود. با توسعه طرح‌های بزرگ انبوه‌سازی مسکن، بدون افزایش فشار بر نظام بانکی، زمینه جذب نقدینگی در بخش واقعی اقتصاد و کمک به رشد اقتصادی فراهم می‌شود. توسعه این طرح‌ها، می‌تواند با کاهش قیمت تمام شده مسکن و افزایش کیفیت و استاندارد ساخت مسکن، بر مطلوبیت و رفاه خانوارها بیفزاید.
