◄ تحلیل غلامرضا سلامی از دلایل جهش قیمت مسکن و آینده بازار
ریشه جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در نابسامانی‌های اقتصادی و سیاسی پیش آمده است. برای نمونه التهاب‌های چند ماه گذشته در بازار دارایی‌ها به‌ویژه بازار ارز که بازار مسکن را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی در گفتگویی به اقداماتی که در حوزه مسکن انجام شده پاسخ داده است، اما تأکید دارد بخش مسکن را نمی‌توان با یک متولی دید. او تعادل چهارجانبه‌ای را ترسیم می‌کند که یک ضلع آن وزارت راه‌وشهرسازی و اضلاع دیگرش سازمان برنامه، بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی است. نتیجه این تعادل در حل مسائل بسیار مؤثر است. او البته اعتقاد دارد فارغ از کیفیت تعادل، برای اقدامات مؤثری انجام شده از افزایش تسهیلات برای زوجین و انفرادی تا تشکیل برخی نهادها، که می‌تواند به تسهیل دسترسی مسکن مناسب منجر شود. او در این گفتگو از آخرین طرح برای راه‌اندازی مسکن اجتماعی نیز رونمایی کرد. طرحی که اجرای آن موکول به هماهنگی با دیگران می‌شود.
در دولت یازدهم و دوازدهم بخش مسکن با دولت‌های پیشین مقایسه می‌شود. مهم‌ترین پرسش این است که در این دوره چه اقدامی شد که بتوان آن را در مقایسه با قبل یک گام به جلو دانست؟
برای پاسخ به این سؤال ابتدا باید درباره وضعیتی که تحویل متولیان جدید بخش مسکن داده شد بحث شود. در دوره مورد اشاره معاملات مسکن در رکود قرار داشت: یعنی تقاضا از بازار عقب‌نشینی کرده بود و بازار با افت معاملاتی قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو بود. این رکود علاوه بر بخش، سایر صنایع وابسته را که تعداد کمی نبودند درگیر کرده بود و بسیاری از صنایع وابسته به ساختمان نیز از محل رکود مسکن آسیب دیده بودند. در همان زمان گزارش‌ها نشان می‌داد در شهر تهران، عرضه واحدهای مسکونی بیش از حجم معاملات بود. یعنی روند ساخت‌وسازها به‌گونه‌ای بود که بیش از تقاضا موجود در بازار بود.
علاوه بر این افزایش قیمت ابتدای دهه ۹۰ نیز بخش زیادی از تقاضا موجود در بازار را کنار گذاشته بود. بنابراین مسئله بازار مسکن در آن سال‌ها تقاضا بود. از همین‌رو سیاست وزارت راه‌وشهرسازی به‌درستی بر توانمندسازی بخش تقاضا و تحریک از این ناحیه صورت گرفت. از آن طرف با تحریک هدفمند تقاضا باید علامتی به سازندگان داده می‌شد که عرضه را متناسب با تقاضای واقعی تنظیم کنند. از همین رو تلاش‌ها معطوف به افزایش تسهیلات خرید مسکن شد. خاطرتان هست در آن زمان متقاضیان خرید مسکن، بالاترین سقفی که می‌توانستند تسهیلات دریافت کنند معادل ۲۰ میلیون تومان بود اما با تلاش‌های وزارت راه‌وشهرسازی این رقم افزایش یافت.
به‌طوری‌که در سال‌های ۹۲ و ۹۳ تسهیلات خرید مسکن در یک فاز از ۲۰ میلیون تومان به ۳۵ تومان و برای زوجین به ۵۰ میلیون تومان رسید. در ادامه تلاش‌های وزارت راه‌وشهرسازی برای زوجین در کلان‌شهرها به ۱۶۰ میلیون تومان رسید. درواقع ارزش تسهیلات در نظرگرفته شده برای زوجین ۳۵۷ درصد افزایش داشت.تعریف صندوق یکم در کنار افزایش سقف اوراق حق تقدم دو سیاست مؤثر برای تحریک تقاضای واقعی بود. نکته دیگر نرخ سود بود؛ طبیعتا با نرخ‌های بالای ۲۰ درصد کمتر کسی از جامعه هدف تسهیلات توان بازپرداخت داشت بنابراین تلاش زیادی صورت گرفت که نرخ سود این‌گونه تسهیلات تا حدودی زیادی تعدیل و سرانجام تک‌رقمی شود. بنابراین سیاست‌گذاری از طریق حوزه اعتباری و انگیزه‌بخشی به سازندگان، گام‌های بنیادی برداشت.
برخی می‌گویند این گام‌ها به‌موقع نبود؟
در بخش مسکن امکان سیاست‌گذاری تک‌بعدی وجود ندارد. یعنی بخش مسکن تاحدود زیادی در ارتباط با سیاست‌های کلان است و نقش ستاد اقتصادی دولت در این حوزه پررنگ است.
تمامی اقدامات اشاره شده در حوزه مسکن و ساختمان درست است که از جنس پولی و اعتباری بود، اما بار اصلی طراحی بر دوش وزارت راه‌وشهرسازی بود. در واقع سیاست‌گذار پولی درنهایت پیشنهادهای بخش را به تصویب نهایی رساند. بخشی از فرسایش‌ها، تأخیرها و تعلل به این دلیل است که در حوزه سیاست‌گذاری مسکن علاوه بر وزارت راه‌وشهرسازی سیاست‌گذاران مالی، اقتصادی و پولی کشور نیز دخیل هستند و آنها نیز باید در این حوزه حضور فعالی داشته باشند. وقتی حضور آنها فعال نباشد طبیعتا فرآیند فرسایشی می‌شود حتی ممکن است تأخیرهایی به وجود آید.
برای ایجاد رونق پایدار در بخش مسکن باید بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان برنامه و وزارت راه‌وشهرسازی هم جهت باشند. برای مثال وزارت اقتصاد و امور دارایی باید تنظیم بازار مسکن را با ابزارهای مالیاتی، افزایش سرمایه بانک‌ها برای ارتقای توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها و پشتیبانی بازار سرمایه از تأمین مالی طرف عرضه مسکن پیش ببرد. توانمندسازی مالی خانوارها و تأمین اعتبارات مورد نیاز برای تقویت قدرت خرید و ساخت مسکن نیز مرتبط با حوزه کار سیاست‌گذار پولی است.
تأمین اعتبارات دولتی در قالب وجوه اداره شده یا یارانه‌‌‌های تسهیلاتی، بخشی از حوزه کار سازمان برنامه است. پشتیبانی از سیاست‌های واگذاری زمین و تخفیف در عوارض ساخت نیز از وظایف سیاست‌گذار تخصصی بخش مسکن و شهرداری‌هاست. باوجود سختی‌ها و وضعیتی که برای هماهنگی میان چهار نهاد بود قدم‌های مثبتی برداشته شد. تاکنون ۴۰۰ هزار خانوار در صندوق پس‌انداز مسکن عضو شده‌اند که نشان از استقبال مردم از این تسهیلات دارد.
این تسهیلات در تهران ۱۶۰ میلیون تومان است و نرخ سود تک‌رقمی دارد و در ۱۲ سال بازپرداخت می‌شود.
در سایر شهرها نیز ۱۲۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است در حال حاضر ۴۰۰ هزار نفر متقاضی این نوع وام هستند که به معنای ۴۰۰ هزار نفر تقاضای فعال در بازار است. در کنار افزایش سطح تسهیلات به ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین سطح تسهیلات انفرادی‌ها هم از ۲۰ به ۸۰ میلیون تومان و روستایی از ۱۵ به ۲۰ میلیون انجام شد. مهم‌تر آنکه نهادهای جدیدی در بازار مالی کشور ایجاد شد که مهم‌ترین آنها شرکت تأمین سرمایه تخصصی بانک مسکن، مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات و صندوق‌های زمین و ساختمان بود.
شما اشاره کردید به هماهنگی کلان برای سیاست‌گذاری؛ از نگاه شما چرا برای برخی اقدامات ایجابی زمان زیادی صرف شد؟
بحث درباره این سؤال نیازمند وقت جداگانه‌ای است اما اگر به وضعیتی که این دولت سر کار آمد توجه کنید پاسخ خود را تا حدودی خواهید گرفت.گرفتاری‌های این دولت در زمان آغاز به کار کم نبود. به‌هرحال در سیاست خارجی و اقتصاد کشور با چالش‌های زیادی روبه‌رو بود. بزرگ‌ترین گرفتاری تعهدی بود که در بخش مسکن مهر داده شده بود.
اثر تزریق ۴۵ هزار میلیارد تومان پول پرقدرت برای اجرای این طرح رقمی حدود ۲۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی بود که در آن زمان، حجم زیادی از نقدینگی را به خود اختصاص می‌داد.
طرح مسکن مهر در کنار کسری پرداخت یارانه نقدی در قالب قانون هدفمندی یارانه‌ها سهم زیادی در افزایش نرخ تورم آن زمان و کاهش قدرت خرید مردم داشت. از سوی دیگر، مسکن مهر هیچ مسئول مشخصی نداشت. قراردادهای سه‌جانبه‌ای در وزارت راه‌وشهرسازی آن زمان وجود داشت که یک سر پیمانکار، یک طرف بانک عامل بخش مسکن و یک طرف هم شرکت شهرهای جدید بود. بر این اساس، پیمانکار و سازنده کار را انجام داد و پول آن را بانک مسکن می‌داد و در عین حال، یک رقمی را خریداران می‌گذاشتند و واحدهای مسکونی‌مهر ساخته می‌شد.
نظارت برنامه‌ریزی شده‌ای وجود نداشت و پیمانکار خود ناظر بود. نکته دیگر آنکه پیمانکاران تبدیل به سازنده شده بودند که این مسئله یک مشکل استراتژیک بود؛ چراکه کار پیمانکار، پیمانکاری است و باید کارفرما باشد، اما خود، کارفرما شده بودند.
این وضعیت در کنار تعجیلی که برای اجرای پروژه وجود داشت موجب شد ساختمان‌هایی در حاشیه شهرها بالا رود که هیچ‌گونه امکانات جانبی نداشت. وقتی می‌گوییم امکانات جانبی از برق، آب، گاز در نظر بگیرید تا بحث امنیت و سلامت.
یعنی می‌شود عده زیادی را در یک منطقه قرار داد، بدون آنکه برای امنیت آن فکری شود یا خدمات بهداشتی اصلا تعریف نشده باشد؟ توان زیادی صرف شد که ابتدا تعهدات داده شده به مردم انجام شود، امکانات زیرساختی فراهم شده و این واحدهای ساخته شده تبدیل به یک مجتمع مسکونی شوند.
نکته مهم تأمین منابع این اقدامات بود. در آن زمان دولت امکان تأمین اعتبار نداشت. به‌واسطه وضعیت تورم و نقدینگی استفاده از روش‌های گذشته و چاپ پول هم نبود بنابراین علاوه بر پیشبرد پروژه باید برای تأمین اعتبار نیز چاره‌اندیشی می‌شد. این کاستی‌ها وقت زیادی از سیاست‌گذار گرفت. یعنی باید هم برای مسیر پیش رو فکر می‌شد و هم برای تعهدات گذشته.
بااین‌وجود اگر ستاد کلان همراهی می‌کرد وزارت راه‌وشهرسازی در دو حوزه طرح و برنامه داشت و می‌توانست سریع‌تر اقدام کند.
اجازه بدهید وضعیت جاری را مرور کنیم، بازار مسکن در دوره کنونی نوسان قابل‌ملاحظه‌ای دارد. دلیل آن از نگاه شما چیست؟
ریشه جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در نابسامانی‌های اقتصادی و سیاسی پیش آمده است. برای نمونه التهاب‌های چند ماه گذشته در بازار دارایی‌ها به‌ویژه بازار ارز که بازار مسکن را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
چگونه می‌توان بازار را از این التهاب‌ها مصون کرد؟
باید از قبل برنامه‌ریزی داشت، متأسفانه هیچ‌گاه راهکار بلندمدتی در قالب همان تعادلی که در سؤال‌های قبلی اشاره کرده‌ام در نظرگرفته نشده است. اگر دستگاه‌های ستادی با برنامه‌ریزی کلان بخش مسکن را همراهی می‌کردند این مصونیت ایجاد می‌شد. برای نمونه اگر سازنده‌ها به متقاضیان مصرفی از طریق سیستم بانکی وصل می‌شدند بازار با ثبات بیشتری همراه بود. در این حالت تقاضای سفته‌بازی به بازار ملک سرایت نمی‌کرد.
یکی از بحث‌هایی که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی مطرح شد بحث مسکن اجتماعی بود. بسیاری از منتقدان هم بر همین موضوع متمرکز شده‌اند که چرا طرح مسکن اجتماعی دنبال نشد؟
یکی از توقعاتی که همواره وجود دارد اقداماتی است که دست آخر به رفتارهای جزیره‌ای منجر می‌شود و نتیجه‌ای برای اقتصاد و مردم در برندارد. در بخش مسکن باید از طریق ایجاد تعادل‌های اقتصاد کلان نسبت به افزایش درآمد خانوار اقدام کرد و سپس از طریق سیاست‌های پس‌انداز، کاری کرد که خانوارها قدرت خرید پیدا کنند. در ادوار گذشته سیاست‌های حمایتی زیادی اجرا شده اما کدام‌یک توانسته مسئله مسکن را حل کند؛ هیچ‌کدام و شاهد ما آن ۱۹ میلیون نفر بد مسکن در کشور هستند. چرا این سیاست‌های حمایتی جواب نداده است؟ چون به خود مسئله پرداخته نشده است.
در حوزه سیاست‌های مسکن و زمین شهری هیچ راه‌حلی وجود ندارد جز آنکه به خود مسئله پرداخته شود. مسئله مسکن و شهر در ایران مسئله اسکان غیررسمی، بافت‌های حاشیه‌ای و بافت‌های فرسوده ناکارآمد است. باید خود مسئله را حل کرد. اگر عدم قطعیت‌ها نباشد و بوروکراسی همکاری کند، طراحی‌های لازم برای اجرای مسکن اجتماعی می‌تواند نهایی شود.
برای نمونه در حال حاضر طرحی در حال مطالعه است که می‌توان با نهایی کردن آن این جمعیتی را که در وضعیت بدمسکنی قرار دارند نجات داد. صندوقی برای انجام طرح مسکن اجتماعی پیش‌بینی شده است که منابع آن از طریق زمین‌های دولتی قابل تأمین است.
دولت سه گونه زمین دارد؛ زمین‌های مرغوب که قابلیت تبدیل دارند و می‌توان با فروش آن به سرمایه‌گذاران خصوصی تبدیل به احسن کرد. زمین‌های متوسط که می‌تواند برای اجرای طرح صندوق یکم در اختیار سازندگان قرار گیرد و درنهایت زمین‌هایی که برای گروه‌های کم‌‌درآمد قابل استفاده است و در آن می‌توان به اجرای طرح مسکن اجتماعی پرداخت. منابع حاصل از واگذاری زمین‌های دسته اول و دوم در صندوق جمع می‌شود و برای مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری می‌شود. این طرح وجود دارد و می‌تواند آن را تکمیل و نهایی کرد. اجرای طرح را هم می‌توان به توسعه‌گران واگذار کرد اما برای اجرای طرح دیگر دستگاه‌ها در حوزه ستاد و صف نیز باید آمادگی داشته باشند. بنابراین یک تنه نمی‌توان کاری کرد و یکدست حتما صدا ندارد.
