◄ پیشنهاد مدل مالی خانه‌سازی اجتماعی به وزیر جدید راه‌وشهرسازی
احمد خرم، وزیر پیشین راه و ترابری، در گفتگو با «حمل‌ونقل» با بیان اینکه تمامی بسته‌های پیشنهادی و سیاست‌های حمایتی در دوره‌های گذشته شکست‌خورده است، چالش‌های اصلی حوزه مسکن را تشریح و تأکید می‌کند برای آنکه وزیر جدید راه‌وشهرسازی بتواند مشکل بخش مسکن و ساختمان را در یک پروسه پنج ساله حل کند باید دو گام اصلی بردارد.
احمد خرم، وزیر پیشین راه و ترابری، در گفتگو با «حمل‌ونقل» با بیان اینکه تمامی بسته‌های پیشنهادی و سیاست‌های حمایتی در دوره‌های گذشته شکست‌خورده است، چالش‌های اصلی حوزه مسکن را تشریح و تأکید می‌کند برای آنکه وزیر جدید راه‌وشهرسازی بتواند مشکل بخش مسکن و ساختمان را در یک پروسه پنج ساله حل کند باید دو گام اصلی بردارد.
دولت یک سال و اندی از فعالیتش نگذشته است که به دلیل استعفای وزیر راه‌وشهرسازی اقدام به جابه‌جایی در این حوزه کرده است. از نگاه شما به‌عنوان یکی از برگزیدگان سازمان نظام‌مهندسی، وزیر جدید با چه چالش‌هایی در حوزه مسکن و شهرسازی روبه‌رو است و بر‌اساس این چالش‌ها باید چه اولویتی داشته باشد؟
اول‌ازهمه باید اشاره کنم وزارت راه‌وشهرسازی طیف گسترده‌ای از مسئولیت‌ها را دارد که خوب است به آن توجه شود. ازاین‌رو اولویت‌ها در هر شاخه‌ای باید متناسب با تجارب گذشته و نیازهای روز چیده شود. به اعتقاد من تمامی بسته‌های پیشنهادی و سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن از ابتدای انقلاب شکست خورده است. برای نمونه در دولت مرحوم آیت‌الله هاشمی رفسنجانی، بحث مسکن اجتماعی شروع شد اما این پروژه اصلا به سرانجام نرسید دو هزار واحد شروع شد اما به دلیل آنکه به اتمام نرسید بعدها در مسکن مهر ادغام شد.
بعدازآن بحث مسکن استیجاری مطرح شد که برابر اطلاعات من ۱۷ هزار واحد برای این طرح در ابتدا در نظر گرفته شد اما این پروژه نیز به سرانجام نرسید. در دوره آقای خاتمی بحث فروش متری مسکن طرح و از سوی وزارت مسکن و شهرسازی پیگیری شد. اما این طرح هم با استقبال روبه‌رو نشد و از این طریق هم نتوانستیم مسئله مسکن را حل کنیم. در دوره‌ای دیگر هم موضوع مسکن حمایتی پیش کشیده شد که در این قالب هم یک باب ساخته نشد.
به نظر شما چرا هیچ‌کدام از این پروژه‌ها به ثمر نرسید و با هدف‌گذاری اولیه فاصله داشت؟
اگر قرار باشد ساده جواب بدهم باید گفت سوراخ دعا را گم کرده‌ایم. وقتی تجربه دنیا را کنار می‌گذاریم و خود به دنبال کشف روش می‌رویم نتیجه بهتری از این حاصل نمی‌کنیم. عمده کشورهایی که موفق شده‌اند مسئله مسکن را برای شهروندان خود حل کنند از سه یا چهار روش مشخص استفاده کرده‌اند. درواقع این روش بر پایه اصولی واحد اما با روش‌های متنوع اجرا شده است.
این اصول واحد چیست؟
دولت سیاست‌گذاری می‌کند و تسهیلگر است، یعنی سیاست‌گذار فضایی را به وجود می‌آورد که بدون مداخله دولت برخی در ساخت و عرضه مسکن پیش‌قدم می‌شوند.
حتی برای کم‌درآمدها؟
این بخش را شهرداری‌ها و نهادهای خیریه تأمین می‌کنند. دولت در این بخش سیاست‌گذار است و حمایت‌هایی که می‌کند جهت‌دهنده است.
یا برای اجرای این سیاست‌ها قالب مشخصی در نظرگرفته شده است؟
اتفاقا نکته‌ای که قصد داشتم اشاره کنم همین بود، برای نمونه در کشورهای اروپایی قالب کار بر اساس اجاره به‌شرط تملیک است. به این معنا که در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط صاحب‌خانه ملک را به مستأجر انتقال می‌دهد و مستأجر در پایان دوره‌ای که توافق کرده در صورت عمل به تعهداتش مالک می‌شود. متراژ واحدها هم از ۴۰ متر شروع و تا ۲۰۰ متر است.
هر فرد بسته به سطح توان مالی و قدرت پس‌اندازی که دارد اقدام به خرید می‌کند. یعنی شهرداری‌ها و خیریه‌ها با حمایت دولت مسکن می‌سازند و به مصرف‌کنندگان عرضه می‌کنند. بسته به توان درآمدی با هر فرد قراردادی امضا می‌شود در پایان این قرارداد ملک منتقل می‌شود. جدولی طراحی می‌شود که متناسب با سطح درآمدها مختلف است تا اکثر افراد بتوانند از این مسیر خانه‌دار شوند. فرد در یک خانه مستأجر می‌شود و اگر بتواند طبق قرارداد عمل کند مالک می‌شود اما در ایران چطور یک زوج جوان باید بخش زیادی از درآمد خود را اجاره بدهند و دست‌آخر هیچ‌چیزی ندارند. چرا؟ چون نمی‌خواهیم مثل قاعده اکثر کشورهای پیشرفته و درحال‌توسعه موفق عمل کنیم.
چرا بر اساس تجارب موفق عمل نمی‌کنیم؟
در هر دوره دلیل خاص خود را داشته است، اما خوب است کشورهای موفق را مطالعه کنید. نظام تأمین مالی که شکل گرفته کاملا منسجم و هماهنگ است. برای نمونه برای خرید زمین یا خانه کلنگی وام تعریف شده است، برای ساخت مسکن به سازندگان وام پرداخت می‌شود. برای خرید مسکن متقاضیان می‌توانند از وام استفاده کنند. نکته جالب آنکه به دلیل نرخ تورم پایین این وام‌ها با نرخ سود پایین داده می‌شود. تقریبا وام‌های پرداخت‌شده حدود۹۰ درصد ارزش خرید هر واحد است. البته نظارت می‌کنند که وام‌های ساخت‌وساز به سازندگان واقعی و حرفه‌ای تعلق گیرد نه سازندگان غیرحرفه‌ای و بدون صلاحیت.
پروژه طوری طراحی می‌شود که یا فروش برود یا اجاره داده شود و اگر یک سال پس از اتمام خالی ماند سازنده و مالک ناچار است مالیات‌های سنگینی پرداخت کند که ظرف مثلا پنج سال ارزش ملک را مستهلک می‌کند. اما ما در ایران اصلا از این پتانسیل‌ها استفاده نمی‌کنیم. برای نمونه بافت فرسوده یک فرصت برای اقتصاد کشور است اما پس از سه سال به دلیل اختلاف‌ها در سطح کلان به نتیجه نرسیده است. اگر خلاصه کنم مجموع سیاست‌های پولی و مالی و اختلاف‌ها در سطح کلان موجب شده که مسائل مسکن باقی بماند و وزیر جدید باید با گسترش این چالش‌ها مقابله کند.
شما به تجربه موفق کشورهای جهان اشاره کردید. گفتید در این کشورها وام‌های مختلفی برای ساخت‌وساز و خرید ملکی پرداخت می‌شود. این وام‌ها با نرخ سود پایینی هم داده می‌شود که دلیل آن را البته نرخ تورم پایین در این کشورها دانستید، سؤال من این است در شرایط تورمی بالا و کمبود منابع دولت از کجا بتواند همانند کشورهای مدنظر شما عمل کند؟
از همان‌جایی که در ابتدای سال حدود ۲۰ میلیارد دلار ارز با قیمت ارزان در اختیار عده‌ای قرار گرفت. دولت ما از ترکیه و مالزی ثروتمندتر است، به هرحال سالی ۶۰ میلیارد دلار نفت می‌فروشیم.
در دوره تحریم‌ها که نمی‌توان این میزان فروخت؟
حداقل تا الآن که فروخته‌ایم، از دولت دوم آقای خاتمی به بعد درآمدهای نفتی رو به بالا بوده است، در اول انقلاب با تخصیص پول یک روز فروش نفت کلی کار عمرانی انجام شد. بنابراین الآن هم اگر درست از منابع نفتی استفاده کنیم می‌شود. من پیشنهاد می‌کنم وزیر جدید برای آنکه بتواند در یک دوره پنج ساله مسئله مسکن در ایران را حل کند باید دو اقدام انجام دهد. ابتدا در سطوح سیاسی و تصمیم‌گیری این موافقت را جلب کند که از محل درآمدهای نفتی یا صندوق توسعه ملی دو میلیارد دلار سپرده‌گذاری ارزی شود، برای این کار لازم است بانک مسکن هم وارد میدان شود، بانک مسکن بخشی از این سپرده‌ها را در صندوقی با نام صندوق ریسک ارزی دپو می‌کند و چهار برابر حجم سپرده‌گذاری شده می‌تواند تسهیلات بدهد.
برای مثال سالی ۸ میلیارد دلار با توجه به سپرده‌گذاری انجام‌شده می‌توان تسهیلات داد. اگر وضعیت تحریمی نباشد علاوه بر اینکه ظرف پنج سال مسئله مسکن حل می‌شود هم اقتصاد رونق پیدا می‌کند و هم تورم بالا نمی‌رود. مشابه این کار را ما در ابتدای دهه ۸۰ برای حمل‌ونقل زمینی انجام دادیم. در سال ۱۳۸۱ تولید کامیون در کشور زیر ۱۵۰۰ دستگاه بود با به‌کارگیری مدل مشابه مدلی که برای مسکن مطرح کردیم در سال ۱۳۸۳ ظرفیت تولید کامیون در کشور به بیش از ۱۵ هزار دستگاه رسید. درواقع در یک‌فاصله اندک قدرت تولید ۱۰ برابر شد. چنین کاری در مسکن هم شدنی است. نکته اینکه این منابع در قالب سپرده ارزی است و خرج نمی‌شود در گام دوم بانک مسکن می‌تواند از محل این منابع چند برابر تسهیلات دهد و این تسهیلات را با نرخ مناسب و انگیزه بخشی در اختیار سازندگان واقعی قرار دهد.
دو نکته، سپرده ارزی را با توجه به نوسان بالا چگونه می‌توان تسهیلات داد و بانک مسکن چگونه می‌تواند این تسهیلات را با نرخ سود پایینی بدهد؟
آقای طیب‌نیا، وزیر پیشین اقتصاد، محاسبه‌ای کرده بود که هر بانک از محل یک واحد سپرده‌گذاری می‌تواند ۱۲ برابر تسهیلات بدهد من عدد ۴ را در نظر گرفتم بنابراین مابه‌التفاوت این رقم می‌تواند جهت پوشش ریسک و تخفیف نرخ به کار گرفته شود. در ثانی پرسش شما از جنس محاسبه و پوشش نوسان است که در همه‌جا در نظر گرفته می‌شود و نیازمند کشف راهکار جدیدی نیستیم. کافی است بر سر اصل موضوع توافق شود. من هم امیدوارم وزارت راه‌وشهرسازی که در این حوزه وظیفه برنامه‌ریزی و تخصیصی دارد با هماهنگی بخش مالی و پولی کشور بتواند مسیر پایداری برای نظام تأمین مالی مسکن ایجاد کند. این نظام علاوه بر کمک به خانه‌دار شدن مردم می‌تواند بیش از ۱۸۰ رشته فعالیت اقتصادی را به تحرک وا دارد.
