سیاستی که بازار مسکن را ویران کرد

به گزارش تین نیوز به نقل از مهر، کارشناسان معتقدند سیاست های انقباضی ۶ سال گذشته وزارت راه و شهرسازی و فقدان ابزار مالیاتی برای مهار سوداگری در بازار مسکن، عامل اصلی رشد لجام گسیخته قیمت هاست و در صورت برقراری مالیات بر عایدی سرمایه، دلالی و سوداگری از این بازار رخت برمی بندد و حباب قیمت فروکش می کند.

برخی منابع از نقش تعیین کننده برخی بانک های خصوصی در سوداگری بازار مسکن سخن می گویند و معتقدند فقدان مصونیت بازار مسکن در مقابل سودگران بزرگ که حجم عظیمی نقدینگی در اختیار دارند، موجب شده این نقدینگی با نیت کسب سودهای کلان و یکشبه، هر از گاهی بازار ارز، مسکن یا خودرو را تحت تأثیر قرار دهد. حال آنکه دولت می تواند با وضع مالیات بر عایدی سرمایه، از چنین سوداگری هایی که زندگی مردم عادی را به شدت تحت تأثیر قرار می دهد، جلوگیری کند.

اذعان معاون وزیر راه به ضربه سیاست های غلط آخوندی در حوزه مسکن

سید مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اخیراً در یک برنامه تلویزیونی در پاسخ به پرسش مجری برنامه مبنی بر اینکه علت نابسامانی های اخیر بازار مسکن چه فرد یا عواملی است، گفت: علاوه بر شاخص های اقتصاد کلان کشور که در بروز این نابسامانی ها مؤثر است، سیاست های انقباضی دوره گذشته وزارت راه و شهرسازی که پس از طرح مسکن مهر احساس می شد با افزایش عرضه مواجه هستیم، مانع ساخت و ساز شدند که درنتیجه بازار مسکن به این روز افتاد.

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی بدون نام بردن از عباس آخوندی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی، تلویحاً سیاست های انقباضی وی در بخش ساخت و ساز را یکی از عوامل نابسامانی بازار مسکن معرفی کرد.

اگرچه مازیار حسینی توضیحی درباره جزئیات سیاست های انقباضی بازار مسکن در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی ارائه نداد، اما عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی و حامد مظاهریان معاون سابق مسکن و ساختمان این وزارتخانه بارها درباره وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور و لزوم بازارپذیر کردن آنها سخن گفته و این استدلال را مطرح کرده بودند که تا زمانی که این خانه ها وارد بازار نشوند، نیازی به ساخت مسکن جدید نیست.

سیاست آخوندی در وزارت راه و شهرسازی آنگونه که بارها اعلام کرده بود، ترجیح تحریک سمت تقاضا بر سمت عرضه با راه اندازی موج جدید تسهیلات خرید مسکن و افزایش سقف های آنها در چند مرحله بود بود؛ نقطه اوج این سیاست، راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم با هدف افزایش سقف تسهیلات ارزان قیمت خرید مسکن بود و نرخ سود این نوع تسهیلات را چندین بار کاهش داد که نهایتاً به نرخ های سودهای ۶ و ۸ درصد با هدف تحریک سمت تقاضا، ختم شد.

 تحریک سمت تقاضا با ابزار صندوق مسکن یکم، عامل گرانی مسکن

ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیز در گفت وگویی که سال گذشته با مهر داشت، یکی از عوامل گرانی مسکن در سال گذشته را صندوق پس انداز مسکن یکم عنوان کرد.

به گفته این فعال ساخت و ساز مسکن، با توجه به اینکه صندوق پس انداز مسکن یکم به تحریک سمت تقاضا دست زد، ولی از تحریک سمت عرضه در این طرح خبری نبود، لذا در گرانی مسکن بی تأثیر نبوده است.

با این حال برخی کارشناسان هم معتقدند بیش از آنکه کافی نبودن عرضه مسکن در افزایش قیمت ها مؤثر باشد، عدم وجود ابزار نظارتی در این بازار که بتواند مانع سفته بازی شود، به افزایش قیمت بی رویه مسکن کمک کرد.

 نظارت بر سوداگران، بازار مسکن را به هم ریخت

افشین پروین پور درباره نقش سیاست های دولت قبل در جلوگیری از عرضه مسکن در ایجاد نابسامانی در این بازار اظهار داشت: وقتی جلوی عرضه گرفته می شود، روی بازار تأثیر می گذارد به خصوص که حجم تقاضا بالاست.

وی افزود: علاوه بر نقش عرضه و تقاضا در بازار مسکن، نباید نقش سوداگری در این بازار را در افزایش قیمت ها فراموش کرد. خصوصاً که بازار مسکن مانند سایر کالاها نیست که اگر عرضه زیاد شود، قیمت آن کاهش می یابد. قانون عرضه و تقاضا آنگونه که در دیگر کالاها دیده می شود، در مسکن صادق نیست. چون مسکن کالای خاص و ویژه ای است که می تواند به راحتی اسیر سوداگری شود.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در همین تهران هم تعداد زیادی خانه خالی که حتی بر اساس الگوی مصرف ساخته شده و جز خانه های لوکس محسوب نمی شوند، داریم؛ اما به دلیل آنکه در دام سوداگری و سفته بازی بازار مسکن گرفتار شده اند، امکان بازارپذیر شدن آنها به دلیل بالا بودن قیمت وجود ندارد.

عضو شواری عالی مسکن دولت دهم ادامه داد: سیاست های انقباضی ساخت و ساز در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی (دوره وزارت آخوندی) اگرچه در این نابسامانی بازار تأثیر داشت، اما در حال حاضر هم می توان با استفاده از ابزارهای مالیاتی به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه ظرف ۶ ماه از افزایش نابسامانی ها در بازار مسکن جلوگیری کرد.

پروین پور تأکید کرد: هر چه قدر هم که عرضه افزایش یابد، باز هم سفته بازان، دلالان و سوداگران که در بازار مسکن وارد شده اند، به خرید واحدهای نوساز اقدام کرده و اجازه کاهش قیمت نمی دهند. تا زمانی که سوداگری کنترل نشود، قیمت مسکن تعدیل نمی شود.

 سوداگران به بازار مسکن هجوم برده اند

وی با تأکید بر اینکه تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن بسیار بالاست، اظهار کرد: با توجه به اینکه بازارهای موازی جذابیت خود را از دست داده اند، سوداگران وارد بازار مسکن شده اند و اجازه کاهش قیمت را نمی دهند مگر اینکه با افزایش عرضه، سیاست های کنترل بازار هم اعمال شود به این صورت که اعلام شود هر فردی بیشتر از یک واحد مسکن بخرد، در هنگام فروش باید مالیات بدهد؛ رقم این مالیات هم باید به قدری زیاد باشد که برای رفتارهای سوداگرانه به صرفه نباشد.

کارشناس بازار مسکن یادآور شد: به دلیل اینکه این بازار دچار نابسامانی شده، اتفاقی که اخیراً شاهد آن هستیم این است که بسیاری از افرادی که در خارج از کشور سکونت دارند، به دلیل آنکه قدرت پول آنها بیشتر از پول ملی ماست، به راحتی می توانند تعداد بالایی خانه را خریداری کنند. اینها نتایج نبود ابزار مالیاتی برای کنترل بازار مسکن است که سبب شده این بازار رها باشد.

راهکار تعادل بخشی به بازار مسکن

پروین پور خاطرنشان کرد: مالیات بر خانه های خالی هم اگر در کنار ابزار مالیاتی عایدی بر سرمایه اعمال شود، قطعاً قیمت مسکن کاهش می یابد؛ چون ممکن است برخی افراد در صورت اعمال مالیات بر عایدی، اقدام به احتکار مسکن کرده و از فروش آن خودداری کنند؛ اما اگر در کنار مالیات بر عایدی، مالیات بر خانه های خالی نیز به صورت روزانه اخذ شود، هزینه های نگهداری خانه به شدت برای مالک بالا رفته و چاره ای جز وارد کردن واحدهای مسکونی احتکار شده به بازار ندارد.

وی افزود: تجربه ای که در دولت دهم داشتیم این بود که اعلام شد قرار است از واحدهای معامله شده مالیات بگیریم؛ البته این اقدام هیچ گاه انجام نشد اما صرف اعلام این موضوع، باعث افت ده درصدی قیمت مسکن شد. بنابراین صرفاً اقدام دولت برای انجام این کار، سبب کاهش قیمت مسکن می شود؛ چه رسد به اجرای آن.

عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت با بیان اینکه به نظر می رسد دولت تلاشی برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه ندارد، گفت: اگر این نوع پایه مالیاتی عملیاتی شود، مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل می شود.

دولت به جای پیگیری مالیات بر عایدی، مالیات بر ساخت و ساز را تصویب کرد

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان درباره نقش سیاست های انقباضی در بخش ساخت و ساز در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی گفت: متأسفانه در بخش ساخت و ساز، دولت از ساخت و ساز حمایت نکرد. اگر موضوع بازآفرینی شهری با شدت و سرعت پیگیری می شد و دولت تخصیص منابع به این موضوع را عملی می کرد، شاهد رونق در حوزه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت های فرسوده بودیم.

دبیر کانون سراسری انجمن های انبوه سازان سراسر کشور با اشاره به عدم همراهی دستگاه های دولتی با دستور رئیس جمهور برای اختصاص اراضی در اختیار خود در بافت های فرسوده به برنامه ملی بازآفرینی شهری، یادآور شد: در بخش مالیات ها نیز به جای آنکه مالیات بر عایدی سرمایه را پیگیری کنند، سال گذشته مالیات بر ساخت و ساز در هیئت دولت تصویب شد.

وی با اشاره به عدم پرداخت تسهیلات ارزان قیمت با سود پایین به انبوه سازان، تصریح کرد: دولت می توانست با اجرایی کردن قانون تسهیل فضای کسب و کار در بخش ساخت و ساز، جلوی مشکلات انبوه سازان را بگیرد تا از قیمت تمام شده مسکن کاسته شود. اما این اتفاق رخ نداده است.

پورحاجت با اشاره به اینکه بخش زیادی از هزینه مسکن را، زمین به خود اختصاص داده است، گفت: دولت می تواند با در اختیار قرار دادن اراضی متعلق به خود در شهرها و سپس اخذ قیمت زمین از خریدار نهایی به صورت اقساطی، به تعدیل بازار مسکن کمک کند.

این فعال ساخت و ساز تصریح کرد: زمان آخوندی از برگزاری جلسات شورای مسکن در وزارت راه و شهرسازی خبری نبود؛ این در حالی است که علی رغم آنکه یکی از شعارهای محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، احیای شورای مسکن بود، اما در هیچیک از جلسات شورای مسکن از انبوه سازان و بخش خصوصی دعوت نشده است. در حالی که رئیس دولت دهم به همه ادارات کل راه و شهرسازی استان ها بخشنامه صادر کرده بود که از انبوه سازان در جلسات شورای مسکن دعوت شود.

دولت از ابزار زمین برای کاهش قیمت تمام شده مسکن استفاده کند

مهدی غلامی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره طرح دولت در خصوص ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی اظهار داشت: ساخت مسکن مشارکتی بیشتر از آنکه به سود مردم و مصرف کنندگان نهایی باشد، به سود سازنده و سرمایه گذار است؛ اگر قرار است ساخت این تعداد مسکن در تعدیل بازار مسکن اثرگذار باشد، باید کاری کنیم که قیمت تمام شده آن کاهش یابد، در این راستا دولت می تواند از ابزار در اختیار خود به خصوص زمین نهایت استفاده را به سود خریدار ببرد.

وی به طرح مسکن ویژه تهرانسر (شهر تهران) اشاره و اظهار کرد: در این طرح سازندگان تنها هزینه ساخت را دریافت می کردند و در مالکیت واحدها سهیم نبودند. از طرفی با پیش فروش واحدها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر کاهش قیمت مسکن، سود حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف کننده منتقل شد. بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه ها مستقیماً به گروه های هدف تعلق گرفت.

آخوندی با مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی مخالف بود

وحید عزیزی، کارشناس اقتصادی نیز در درباره نقش سیاست های دوره وزارت عباس آخوندی بر بازار مسکن، با بیان اینکه آخوندی به دلیل مخالفت با اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی و همچنین مخالفت با پیگیری مجلس از تصویب طرح مالیات بر عایدی مسکن، نقش مهمی در تشدید نابسامانی این روزهای بازار مسکن و رشد لجام گسیخته قیمت ها دارد، اظهار داشت: اگر دو ابزار «مالیات بر خانه های خالی» و «مالیات بر عایدی سرمایه» اجرایی شده بود، دیگر شاهد تبدیل شدن مسکن به عنوان کالای سرمایه ای نبودیم.

وی تأکید کرد: وزارت راه و شهرسازی بیش از ۴ سال فرصت داشت تا سامانه اطلاعاتی مربوط به خانه های خالی با نام سامانه ملی املاک و اسکان را تهیه کند اما این اتفاق عملی نشد در حالی که می شد با استفاده از همین سامانه، در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه نیز به عنوان زیرساخت اطلاعاتی املاک استفاده کرد تا افرادی که معاملات مکرر مسکن دارند یا اقدام به احتکار مسکن می کنند، شناسایی و از آنها مالیات اخذ شود. اقدامی که باعث می شد تا قیمت ها در بازار مسکن دچار نوسانات شدید یک سال گذشته نشود.