رکود تورمی بازار مسکن چطور می‌شکند؟

بازار مسکن به طور مشخص از نبود میزان کافی عرضه رنج می برد. تجربه مسکن مهر نیز نشان داد ورود مستقیم دولت به این بخش چه تبعاتی به همراه دارد. در این شرایط، دولت با طرح های گوناگون به دنبال ترغیب بخش خصوصی جهت تقویت عرضه است.

به گزارش تین‌نیوز به نقل از ایرنا، رونق نسبی در بازار مسکن پس از گذشت چهار سال رکود از پاییز سال 96 آغاز شد. هر چند که انتظار می رفت قیمت ها متناسب با شرایط بازار با شیب ملایم تغییر کند اما با رها شدن فنر تورم و افزایش قیمت دلار، بخشی از نقدینگی های سرگردان به بازار مسکن هجوم آورد.

با کاهش ارزش ریال، مردم به سمت تبدیل پول خود به دارایی و کالاهای با دوام تمایل پیدا کردند. در نهایت هجوم تقاضا در بازار مسکن که همواره با کمبود عرضه مواجه است باعث افزایش جهشی قیمت ها شد به طوری که قیمت واحدهای مسکونی در تهران تا صد درصد افزایش پیدا کرد.

ادامه التهابات ارزی باعث ادامه دار شدن افزایش قیمت ها در بازار مسکن شد و پس از گذشت بیش از یک سال هنوز هم رشته افزایش قیمت ها در بازار پاره نشده و قیمت مسکن بدون منطق باز هم در حال افزایش است. هر چند که وزیر راه وشهرسازی برنامه هایی برای تعادل بخشی به بازار مسکن در دست اجرا قرار داده اما این برنامه ها در کوتاه مدت تاثیری در بازار ندارد و به دنبال افزایش بهای ملک، اجاره بها هم روند صعودی در پیش گرفته است که به طور مستقیم معیشت مردم به ویژه اقشار کم درآمد را هدف قرار می دهد.

کارشناسان اقتصادی بر این باورند که بازار مسکن چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره بها قابل کنترل نیست و تا زمانی که تقاضا تاب افزایش قیمت ها را داشته باشد، این شرایط ادامه پیدا می کند و تنها راهکار کنترل بازار مسکن افزایش عرضه است تا انبوه عرضه بتواند منجر به شکستن قیمت ها شود.

آرامش بازار مسکن در گرو ثبات شرایط اقتصای و سیاسی

«محمدمهدی مافی» کارشناس اقتصاد مسکن درگفت وگو با پژوهشگر ایرنا درباره وضعیت بازار مسکن اظهار داشت: بازار مسکن کشورمان دچار رکود تورمی شده و به همین خاطر در شرایطی که قدرت خرید مردم بسیار کاهش پیدا کرده همچنان افزایش قیمت ها ادامه دارد. طبق قاعده بازار، با کاهش تعداد معاملات مسکن ناشی از افول قدرت خرید مردم در برابر رشد قیمت ها، بازار باید نسبت به تعدیل و تنظیم قیمت ها اقدام کند اما در حال حاضر تحت تاثیر جو روانی حتی با افت معاملات هنوز شاهد ادامه افزایش قیمت مسکن هستیم. این شرایط که نه تنها بازار مسکن بلکه اقتصاد کشور به آن مبتلا شده به دلیل برداشت مردم از آینده اقتصادی کشور است.

مافی با تاکید بر اینکه این واکنش بازار در شرایط اضطراری شکل می گیرد،‌ گفت: اگر شرایط سیاسی به ویژه سیاست خارجی و شرایط اقتصادی رو به بهبود باشد به طور قطع قیمت ها در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن به سمت ثبات پیش خواهد کرد و حتی ممکن است شاهد افت اندک قیمت مسکن هم باشیم.

وی با بیان اینکه بخشی از افزایش قیمت مسکن به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی است،‌ ادامه داد: در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی از دو میلیون تومان تا 10 میلیون تومان برآورد می شود. این در حالی است که سال های گذشته این رقم از حدود یک میلیون تا یک میلیون و 200 هزار تومان آغاز می شد.

به گفته مافی، زمین هم سهم و نقش پررنگ و قابل توجهی در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی دارد به طوری که چیزی حدود 50 تا 70 درصد قیمت یک واحد مسکونی را تشکیل می دهد.

وی با بیان اینکه بازار مسکن متاثر از شرایط کلان اقتصادی و سیاسی است، گفت: یکی از موضوعات مهم و تاثیر گذار در بازار مسکن میزان عرضه است. درسال های گذشته تولید مسکن قابل توجه نبوده و به همین دلیل امروز در برابر انبوه تقاضای مصرفی و غیر مصرفی با کمبود عرضه در بازار مسکن مواجهیم. همین موضوع به شدت افزایش قیمت ها دامن زده است.

مافی با تاکید بر اینکه در هر شرایطی ورود دولت به ساخت و ساز مسکن بسیار سخت است، اظهار داشت: کنترل بازار مسکن از طریق عرضه و تولید قابل انجام است و دولت می تواند با ارایه مشوق هایی سرمایه های بخش خصوصی را وارد این حوزه کند.

به گفته این کارشناس اقتصادی، سرمایه و نقدینگی که به طور عمده از طریق بهره ‌های بانکی در اختیار مردم قرار گرفته تناسبی با موجودی مسکن ندارد و اگر این سرمایه به بازار مسکن حمله کند، عرضه در برابر تقاضا بسیار کم است واین شرایط باعث ادامه رشد قیمت‌ها می ‌شود. بنابراین موثرترین راهکار ممکن این است که عرضه ‌های کلان را در میان مدت و بلند مدت تعریف کنیم.

تعادل بخشی به بازار مسکن از طریق تقویت عرضه

به طور قطع دخالت و ورود مستقیم دولت در ساخت و ساز و بازار مسکن یک روش مطرود و منسوخ است که البته کشورمان یک بار برای امتحان این روش در قالب پروژه مسکن مهر هزینه های بسیار زیادی را متحمل شد. هر چند در شرایط اقتصادی مشابه با اواسط دهه 80 تا ابتدای دهه 90 قرار داریم اما دولت دیگر زیر بار پروژه های هزینه بر و ناکارآمدی مانند مسکن مهر نمی رود. این بار سیاست دولت تقویت طرف عرضه از طریق ارایه بسته های تشویقی به سازندگان مسکن و انبوه سازان است.

در این طرح قرار شده تا دو سال دیگر 400 هزار واحد مسکونی به دست بخش خصوصی ساخته شود. مهم ترین مشوق دولت برای ورود سرمایه گذاران به حوزه عرضه مسکن، حذف سهم زمین از سبد سازندگان است و قیمت زمین به صورت مشارکتی با بخش خصوصی در پروژه اعمال می شود. از سوی دیگر دولت از سال گذشته طرح کارت اعتباری مسکن را کلید زده است که در این طرح مصالح ساختمانی بدون واسطه و به صورت انبوه به دست سازندگان مسکن می رسد. در این جریان تخفیف هایی در فروش مصالح ساختمانی ارایه خواهد شد که این موضوع به کاهش قیمت تمام شده مسکن منجر می شود.

مسوولان معتقدند که با این سازو کار می توانند بازار مسکن را کنترل کنند و در عین حال به صنعت ساختمان به عنوان صنایع پیشران اقتصاد رونق بخشند. از همه مهم تر این است که اجرای این دو سیاست متکی به منابع دولتی نیست و در این شرایط اقتصادی با ایجاد رونق و اشتغال باری را هم از روی دوش دولت برمی دارد.