فرصت‌سوزی دولت در تنظیم بازار اجاره/عدم توجه به مسکن استیجاری
فعالان بازار از افزایش اول به عنوان بازگشت رونق به بازار یاد کردند، اما جهش دوم قیمت را که گفته می‌شود، دلیل واقعی اقتصادی نداشت و به دلیل تکانه‌های ارزی بود، هم فروشندگان و هم خریداران را غافلگیر کرد.
در حالی که فصل نقل و انتقالات بازار مسکن از چندی قبل آغاز شده، دولت هنوز برنامه مشخصی برای کنترل اجاره بهای مسکن ارائه نکرده و اگر هم برنامه ای بوده، در حد پیشنهاد و ارائه طرح بوده است.
به گزارش تین نیوز به نقل از فارس، همه ساله با آغاز فصل نقل و انتقالات، بازار مسکن دستخوش تغییرات عمده می شود و هر سال نیز دولتی ها و مجلسی ها با دادن پیام ها و وعده های توخالی مستاجران را به روزهای بهتر امیدوار می کنند، اما بعد از اتمام روزهای داغ تابستان مجددا این بازار تا سال آینده فراموش می شود.
بازار مسکن این روزها شرایط خاصی را سپری می کند و بر خلاف سال های گذشته که این بازار تقریبا در رکود مطلق به سر می برد، در یک سال و نیم اخیر بازار مسکن با دو افزایش ناگهانی قیمت مواجه شد.
فعالان بازار از افزایش اول به عنوان بازگشت رونق به بازار یاد کردند، اما جهش دوم قیمت را که گفته می شود، دلیل واقعی اقتصادی نداشت و به دلیل تکانه های ارزی بود، هم فروشندگان و هم خریداران را غافلگیر کرد.
از سال گذشته که قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ درصد رشد کرد و وقتی قیمت مسکن در مناطق 4 و 5 به یکباره افزایش و قدرت خرید کاهش می یابد، متقاضیان مسکن برای حفظ قدرت خرید مجبور هستند که برای خرید مسکن به مناطقی که دولت تسهیلات با نرخ سود کمتر پرداخت می کند، مراجعه کنند، پس مناطقی مثل مناطق 10 و 12 که دارای بافت فرسوده است و تسهیلات با نرخ سود 6 درصد اعطا می شود، بهترین گزینه می تواند باشد.
اما نکته مهم این کاهش قدرت خرید را باید در مهاجرت مستاجرانی دانست که نه تنها قدرت خرید مسکن در تهران را ندارند، بلکه حتی توانایی اجاره مسکن را هم ندارند، بنابراین مجبور می شوند به شهرهای حاشیه تهران مراجعه و در آن نقاط به دنبال تهیه مسکن بگردند.
کم کاری دولت در ارائه طرح و راهکارهای متعادل کردن نرخ اجاره بها را باید این روزها به عینه دید، چرا که با وجود آغاز فصل نقل و انتقالات نه تنها برنامه های کوتاه مدت هنوز رونمایی نشده، بلکه برنامه ای برای بلند مدت نیز دیده نمی شود.
*مهاجرت مستاجران به حاشیه شهرها
مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن ، با اشاره به اینکه کوچ متقاضیان مسکن به مناطق پایین تر از سال گذشته، بعد از گران شدن قیمت ها آغاز شد، گفت: قطعا مستاجران به دلیل گران شدن نرخ اجاره بها به دنبال مناطق پایین تر و حتی شهرها کشیده می شوند.
وی افزود: ایران یکی از کشورهایی است که کمترین تولید مسکن در بخش استیجاری را دارد، بنابراین دولت می تواند با تولید مسکن استیجاری به کمک بازار مسکن و مستأجران به خصوص خانه اولی ها بیاید.
وی تأکید کرد: قطعاً شفافیت در قیمت ها نیز می تواند به تعادل بازار اجاره بها کمک کند، پس هر چقدر به سمت شفافیت قیمت ها در بازار اجاره حرکت شود، به سود مستأجران خواهد بود، پس باز هم باید تأکید کنیم که مکانیزم های قهری در سایر بازارها نیز عملاً کارایی خود را ندارند و بعد از مدت کوتاهی کارایی خود را از دست خواهند داد.
ارائه بسته جدید وزارت راه و شهرسازی نیز که به گفته اسلامی وزیر راه و شهرسازی فاز مطالعاتی آن عید فطر آغاز می شود، نیز این روزها مورد انتقاد اکثر کارشناسان مسکن واقع شد، به طوری که که قریب به اتفاق این افراد معتقد هستند که تعیین سقف قیمتی برای اجاره بها نمی تواند در بازار اجاره مفید واقع شود.
روانشادنیا در مورد تعیین قیمت اجاره بها با اشاره به اینکه مکانیزم های غیراقتصادی با توجه به افزایش بی رویه اجاره بها کمتر می تواند در بازار اثرگذار باشد، اظهار داشت: قطعاً مکانیزم های غیراقتصادی در بازار اجاره بها می تواند به بازار زیرزمینی و قیمت های پنهان منجر شود، پس دولت بهتر است که تمهیداتی برای این موضوع بیاندیشد.
طبق وعده ای که وزیر راه و شهرسازی داده باید دید تا عید فطر و با گذشت ۱۵ روز از آغاز فصل نقل و انتقالات بازار اجاره مسکن این فاز مطالعاتی چه اقدام موثری در بازار مسکن ایجاد خواهد کرد؟
*اجاره بها با دستورات پادگانی کنترل نمی شود
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک ، در پاسخ به این سؤال که وزارت راه و شهرسازی به دنبال ارائه پیشنهاد جدیدی با ابزارهای مالیاتی برای تعیین سقف اجاره بها است، گفت: دستورات پادگانی برای تعیین نرخ اجاره بها در دولت نهم و دهم با زور تعزیرات اجرا شد و مقرر شد در سال اول ۷ درصد اجاره بها رشد کند و در سال بعد ۹ درصد باشد.
وی افزود: این اقدام نه تنها بازار اجاره بها را کنترل نکرد بلکه باعث شد، تا بسیاری از موجران با مستأجران به صورت زیرمیزی اقدام به افزایش نرخ اجاره بها بسیار بالاتر از نرخ اعلام شده کنند.
خسروی در پاسخ به این سؤال که چرا نمی توان برای مسکن و یا اجاره بها همانند سایر کالاها قیمت تعیین کرد، اظهار داشت: مالکیت در اسلام محترم است، بنابراین مسکن با سایر کالاها متفاوت است، چرا که برای کالاهایی مثل موبایل، تلویزیون، دوربین و لوازم خانگی می توان جایگزین از طریق واردات ایجاد کرد اما آیا مسکن و زمین را می توان وارد کرد؟
نکته جالب در اظهارات قلی خسروی این است که معتقد است دولت باید به سمت صنعتی سازی و تولید مسکن استیجاری حرکت کند.
*دولت سازوکاری برای مسکن استیجاری ندیده
رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سؤال که چرا دولت به سمت صنعت اجاره حرکت نمی کند، گفت: چون هنوز سازوکاری برای آن ندیده است و بهترین کار الگوبرداری از اقدام ترکیه برای این منظور است که با همکاری شهرداری و تأمین اجتماعی واحدهای مسکونی استیجاری احداث و به خانه اولی ها به اجاره داده می شود.
*دولت به عنوان تسهیل کننده تولید مسکن را گسترش دهد
عباس زرکوب عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان کشور با تأکید بر اینکه هر گونه محدودیتی در زمینه قیمت گذاری در مسکن و یا نظام اقتصادی اثرات معکوسی داشته و دارد، گفت: تعیین سقف اجاره بها موجب کاهش عرضه و ساخت و ساز می شود.
زرکوب با اشاره اینکه هر گونه محدودیتی در زمینه قیمت گذاری در نظام اقتصادی کشور و بخش مسکن اثرات معکوس می گذارد، گفت: قطعاً با قیمت گذاری در مسکن که در اسلام بارها به مالکیت اشاره و آن را محترم دانسته، نتیجه عکس می گیریم، چرا که مسکن مثل بازار ارز نیست که بتوان در آن دخالت قیمتی کرد.
عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان کشور با اشاره به اینکه قطعاً وقتی محدودیت قیمتی برای اجاره بها در نظر گرفته شود، عرضه و ساخت وساز مسکن هم کاهش می یابد، گفت: این پیشنهاد نشان می دهد که کار ناپخته ای است و تنها برای اینکه گفته شود، برنامه ای برای کنترل اجاره مسکن دارند، اجرا می شود.
زرکوب تصریح کرد: برای نظام دهی اجاره بها نیاز به یک تأمل و تعمق همه جانبه است و باید دولت به عنوان تسهیل کننده و تشویق کننده نه به عنوان مداخله گر موجب گسترش و توسعه ساخت وساز برای پاسخگویی عرضه به تقاضا باشد.
اظهارات کارشناسان مسکن نشان می دهد که برنامه های کوتاه مدت باید قبل از آغاز فصل نقل و انتقالات آن هم به شکل منطقی ارائه شود اما بهترین اقدام برای کنترل بازار مسکن و اجاره تولید مسکن استیجاری است، کاری که می تواند با الگوبرداری از کشورهای همسایه مثل ترکیه بازار اجاره مسکن را متعادل تر کند.
برخی از کارشناسان نیز بر این باور هستند که دولت می تواند برای کنترل اجاره بهای مسکن در کوتاه مدت شفاف سازی قیمت ها را در دستور کار خود قرار دهد، موضوعی که سالهاست به آن تاکید می شود، اما هر بار به فراموشی سپرده می شود.
به اعتقاد عباس فرهادیه مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی یکی از روشهایی که می تواند منجر به شفاف سازی قیمت اجاره بهای مسکن شود، تقویت سامانه بازار املاک است که امیدوار هستیم به قانون تبدیل شود.
