◄ «خوب» و «بد» طرح اقدام ملی مسکن
یکی از مدیران سابق دولت شنیده است که پس‌ازآنکه گزارش‌های بانک مرکزی از افزایش قیمت مسکن در دولت ارائه شد، رئیس‌جمهوری موضع قابل‌تأملی اتخاذ کرده است. او گفته اگر وزارت راه‌وشهرسازی در دولت یازدهم سیاست عرضه مسکن را در پیش می‌گرفت و از طریق واگذاری زمین و تسهیلات، کمک به افزایش ساخت‌وساز میکرد امروز شاهد جهش قیمت مسکن نبودیم. این گزاره نشان می‌دهد که رئیس‌جمهوری از استراتژی وزیر خود در دولت قبل ناراضی بوده است.
یکی از مدیران سابق دولت شنیده است که پس‌ازآنکه گزارش‌های بانک مرکزی از افزایش قیمت مسکن در دولت ارائه شد، رئیس‌جمهوری موضع قابل‌تأملی اتخاذ کرده است. او گفته اگر وزارت راه‌وشهرسازی در دولت یازدهم سیاست عرضه مسکن را در پیش می‌گرفت و از طریق واگذاری زمین و تسهیلات، کمک به افزایش ساخت‌وساز میکرد امروز شاهد جهش قیمت مسکن نبودیم. این گزاره نشان می‌دهد که رئیس‌جمهوری از استراتژی وزیر خود در دولت قبل ناراضی بوده است.
وزیری که اعتقاد به ساخت مسکن دولتی و مداخله در بازار نداشت. شاید به همین دلیل باشد که امروز وزیری در رأس امور است که اعتقاد به نهضت خانه‌سازی دارد. محمد اسلامی می‌گوید: «مسئولیت دولت، تأمین مسکن جامعه هدف و رفع دوقطبی شدن امکانات جامعه است.» به گفته او با نگاه به روند آمار ازدواج‌های ثبت‌شده در کشور می‌توان نتیجه گرفت که در هر سال حدود ۴۰۰ هزار مسکن جدید نیاز داریم و همگی موظفیم با بسیج امکانات در قالب طرح اقدام ملی کمبودهای بخش مسکن کشور را جبران کنیم.
می‌توان چرخش ۱۸۰ درجه‌ای سیاست‌های مسکن در دولت روحانی را با دوران تصدی محمود احمدی‌نژاد مقایسه کرد. در آن زمان نیز اولین وزیر مسکن در کابینه احمدی‌نژاد برای طرح مسکن مهر اقدام اساسی نکرد. او اعتقاد داشت تجربه بم را باید در طرح مسکن مهر به کار بست. سعیدی‌کیا می‌گوید: «در شورای معاونان وزارتخانه عهد کردیم که مسکن مهر را دولت نسازد بلکه کمک کنیم مردم بسازند. ما همین کار را هم کردیم. زیرا ساخت‌وساز کشور ما بومی است و یکی از بومی‌ترین کارهاست. در تجربه بم دولت امکانات را در اختیار مالکان قرار می‌داد و آنها خود می‌ساختند.»
اما خروجی این نگاه منجر شد که خروجی طرح مسکن مهر با انتظارات احمدی‌نژاد همخوانی نداشته باشد. به همین دلیل در دولت دوم، او علی نیکزاد را به کار گرفت و اولویت اول و آخرش را مسکن مهر اعلام کرد. نیکزاد در جریان بازدید استانی از ایلام به ابتکار آنها پی برد. آنها ساخت را با قیمت مقطوع ۳۰۰ هزار تومان انجام می‌دادند. او این مدل را به کل کشور تعمیم داد. قراردادی سه‌جانبه میان متقاضیان، سازنده و البته وزارتخانه که بر اساس آن با متری ۳۰۰ هزار تومان ساخت مسکن مهر قیمت خورد. نتیجه مشخص بود ساخت‌وساز سرعت گرفت اما در عمل سازنده‌ها پیمانکار وزارتخانه شدند و مسکن مهر بزرگ‌ترین پروژه خانه‌سازی دولتی شد. برخی می‌گویند تاریخ در حال تکرار است اما گونه و شکل آن مشخص نیست.
طرح اقدام ملی مسکن
دولت دوازدهم با وزیر جدید در حال تلاش برای تحرک‌بخشیدن به بخش عرضه است. این تحرک را در قالب اقدام ملی مسکن استارت زده است. در این طرح دولت تلاش می‌کند همانطور که در سند ملی بازآفرینی شهری، دستگاه‌های دولتی را ملزم به اختصاص زمین‌های شهری به برنامه بازآفرینی کرده بود، حال نیز با بهره‌مندی حداکثری از ظرفیت‌های ماده ۶ قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن، زمین‌های مسکونی متعلق به دستگاه‌ها و نهادهای صددرصد دولتی را به اجرای طرح تخصیص دهد تا با مشارکت انبوه‌سازان، ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در ۲ سال آینده تولید و عرضه شود. از این تعداد، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید ساخته می‌شود و از ۲۰۰ هزار واحد باقیمانده ۱۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن و ۱۰۰ هزار واحد توسط شرکت بازآفرینی شهری در بافت‌های فرسوده ساخته می‌شود.
در ماده ۶ قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن، وزارت راه‌وشهرسازی موظف شده است نسبت به مطالعه و مکان‌یابی برای تأمین اراضی موردنیاز طرح‌های توسعه شهری، ایجاد مجتمع‌های مسکونی، شهرک‌ها و شهرهای جدید و همچنین توسعه سکونتگاه‌های موجود در پهنه سرزمین با رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی اقدام کند و بر اساس همین ماده قانونی، همه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌هایی که ۱۰۰ درصد سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، مکلف هستند با فوریت نسبت به واگذاری رایگان اراضی شهری خود به این طرح‌ها اقدام کنند.
چرا طرح اقدام ملی؟
متولیان وزارت راه‌وشهرسازی می‌گویند: «مسکن از اصول اولیه علم اقتصاد یعنی نظام تعادل بخشی عرضه و تقاضا تبعیت می‌کند وقتی تقاضا خوب پیش‌بینی نشود یا تقاضا بیش از آنچه باشد در بازار عدم تعادل روی می‌دهد. طی سالهای گذشته تولید مسکن افت داشته است. پس از چندین سال که پروژه مسکن مهر پرشتاب حرکت میکرد قاعدتا با فرض آنکه شاید تقاضا به اندازه کافی نیست و عرضه باید کاهش یابد، سیاست‌های انقباضی حاکم شد و به رکود دامن زد.»
به گفته مدیران کنونی وزارت راه‌وشهرسازی، سیاست‌های انقباضی دوره مدیریت قبلی وزارتخانه و تخمین اشتباه در سطح تقاضا در کنار آن پارامترهای اصلی اقتصاد عامل افزایش بازار مسکن است.
مازیار حسینی می‌گوید: «زمانیکه تولید به اندازه تقاضا نباشد قاعدتا نمی‌توان تقاضا را تحریک کرد، سیاست وزارت راه‌وشهرسازی این است که به جای تحریک تقاضا، طرف تولید را تقویت کند.»
بنا بر اعلام این مقام مسئول در وزارت راه‌وشهرسازی برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب «طرح اقدام ملی» بر همین مبنا است و ساخت این تعداد واحد بر اساس تقاضا و موقعیت صورت می‌گیرد. حسینی می‌گوید: «در این طرح، تحلیل آماری برای دهک‌های ۱۰ گانه از همه شهرهای کشور انجام شد، دهک‌های یک تا هفت در شهر تهران و دهک‌های یک تا ۶ در بسیاری از شهرها نیازمند حمایت برای خانه‌دارشدن هستند. برای دهک‌های یک تا ۳ حمایت گسترده‌تر است و برای دهک‌های ۳ تا ۷ این حمایت از طریق توانمندسازی و سایر روش‌ها انجام می‌گیرد.»
واکنش مدیران سابق
یکی از مدیران سابق وزارت راه‌وشهرسازی که خواست نامش فاش نشود در واکنش به این سخنان و سیاست‌ها می‌گوید: «شرایط کنونی همانند مخزن آبی است که حرارت بالایی دارد. اگر به این مخزن که حجم آن ۱۰ هزار مترمکعب آب است ۵۰۰ لیتر آب سرد اضافه شود چه اتفاقی می‌افتد حجم آب با حرارت بالا ۵۰۰ لیتر بیشتر می‌شود چون میزان آب اضافه‌شده خاصیتی در تعدیل درجه ندارد.»
او از این مثال برای بخش مسکن در تهران وام می‌گیرد و می‌گوید: «در تهران ۵۰۰ میلیون مترمربع ملک و واحد مسکونی وجود دارد که میانگین ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشته است چگونه می‌توان با ساخت ۲۵۰ هزار مترمربع قیمت مسکن را کنترل کرد؛ زیرا مسکن هدف‌گذاری ۵ صدم درصد واحدهای موجود است و اساسا قدرت و اثری در کنترل قیمت ندارد.»
در جست‌وجوی نگاه درست؟
به نظر می‌رسد در دوران یک نفر به‌عنوان رئیس‌جمهوری دو نوع نگاه با تفاوت ۱۸۰ درجه‌ای اجرا می‌شود. نگاهی که اساسا به مداخله اعتقاد نداشت و بر این باور بود: «اگر قرار باشد تورم کنترل شود باید بر عوامل شکل‌دهنده تورم در کل اقتصاد متمرکز بود در غیر این صورت هر نوع نگاه مداخله‌ای منابع ملی را اتلاف می‌کند. در مقابل دیدگاهی که بر تحریک سمت عرضه با هدف مدیریت قیمت و پوشش تقاضا تأکید دارد.» تیمور رحمانی، اقتصاددان می‌گوید که طرفدار نگاه اول است او دلیل این طرفداری را در چند محور خلاصه می‌کند:
۱- عوامل اقتصادی: از نگاه این عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران تحولات قیمت یک پدیده مربوط به اقتصاد کلان است و مستقل از این موضوع نمی‌توان به تحلیل وضعیت یک بخش پرداخت. او اعتقاد دارد در شرایط بی‌ثباتی اقتصاد کلان نمی‌توان برای بخش مسکن اقدام اساسی کرد و هرگونه حرکتی به دلیل سرریز آثار بی‌ثباتی خنثی می‌شود.
۲- عوامل توسعه‌ای: رحمانی عامل دیگر موافقت خود با نگاه اول را مسائل توسعه‌ای می‌داند و می‌گوید: «وقتی به‌صورت مستمر در اطراف تهران نیاز به ساخت واحدهای مسکونی و پوشش تقاضای جدید است یعنی در وضعیت توسعه مناطق اختلال وجود دارد. درنتیجه این اختلال مهاجرت از نرخ طبیعی بالاتر می‌رود و صرفا نمی‌توان با عرضه صرف مسکن اقدام به مدیریت وضعیت کرد.»
۳- عوامل فردی: این اقتصاددانان سومین عامل مخالفت خود با سیاست عرضه مسکن از سوی دولت و نهادهای دولتی را تفاوت‌های این بازار با سایر بازارها می‌داند. سلیقه، محل ساخت، ویژگی‌ها و بافت‌های بومی از جمله دلایل مخالفت رحمانی با سیاست عرضه انبوه از سوی دولت است.
۴- اتلاف منابع: رحمانی پایین‌بودن بهره‌وری در دولت و دستگاه‌های دولتی را یکی از مصائب می‌داند و می‌گوید: «با توجه به منابع مالی زیاد برای ساخت انبوه مسکن، در صورت اینکه دولت کانون عمل باشد ریسک اتلاف منابع بالا می‌رود و در مقابل کیفیت نیز ممکن است مطلوب نباشد.»
رحمانی اعتقاد دارد در کنار ثبات‌سازی در سطح اقتصاد کلان برای مدیریت بخش مسکن باید از طریق افزایش انگیزه عاملان اقتصادی و خانوارها با اتکا به مکانیزم‌های پیش رفت.
اما محمد رضایی، رئیس کمیسیون عمران، دیدگاه دیگری دارد. نماینده جهرم در مجلس می‌گوید: «درحال‌حاضر حدود ۳ میلیون واحد کمبود مسکن در کشور وجود دارد. دهک‌های متوسط به پایین جامعه و آنهایی که دنبال متراژهای پایین هستند، بیشترین متقاضیان مسکن هستند که متأسفانه همچنان فاقد خانه هستند.» به گفته رضایی دلیل فهم نادرست از بازار مسکن و تأکید بر پرهیز از ساخت مسکن ادعای اشباع‌شدن بازار است.
او می‌گوید: «گرچه مرکز آمار گزارشی تهیه کرده که نشان می‌دهد ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد بیشتر از تعداد خانوارها مسکن در کشور داریم اما برخی افراد در همین تهران ۵۰ تا ۱۰۰ واحد خانه دارند و این به معنای این نیست که کشور نیاز به مسکن ندارد.» رئیس کمیسیون عمران مجلس عنوان می‌کند افرادی که این تعداد خانه را در اختیار دارند، در واقع سرمایه‌گذاری کرده‌اند و خانه خریده‌اند به امید اینکه در آینده گران شود و این به معنای آن نیست که دیگر نیازی به تولید مسکن وجود ندارد.
آینده مسکن منها اختلاف نگاه
از نگاه اقتصاددانان تحریم‌ها یکی از عوامل مؤثر بر بازار مسکن است و می‌تواند موجب کاهش درآمدهای نفتی شود. درآمدهای نفتی معمولا یکی از پایه‌های بیماری هلندی بوده است. با افزایش درآمدهای نفتی، کشور شروع به خرج‌کردن ارز ناشی از آن می‌کند و درنتیجه، عرضه ارز بیشتر شده و واردات کالاهای مبادله‌ای بیشتر می‌شود. در اقتصاد متورم ایران، این امر باعث می‌شود تا قیمت کالاهای مبادله‌ای نسبت به غیرمبادله‌ای کمتر شده و صنایع غیرمبادله‌ای مانند مسکن، پناهگاه سرمایه‌ها شود و درنتیجه قیمت آن افزایش یابد.
به گفته اقتصاددانان تصویری که از اقتصاد داریم کاملا با این خصیصه هلندی‌وار اقتصاد ایران همراهی دارد اما با اعمال تحریم‌های نفتی خصلت بیماری هلندی اقتصاد ایران کم‌رنگ شده است. هرچه نمود بیماری هلندی کمتر شود، اثرگذاری بر قیمت مسکن از این کانال کمتر خواهد بود. تا زمانی که تحریم‌ها وجود دارد و درآمدهای ارزی کشور از بخش نفت کمتر است، می‌توان مدعی بود که این کانال هم می‌تواند محدودیتی برای افزایش بیشتر قیمت مسکن باشد.
سلام.علت چرخش 180 درجه ای دولت و اظهار پشیمانی رییس دولت از پیگیری سیاست وزیر قبلی مبنی بر " عدم مداخله ی دولت در بازار" و برگشت به " طرح مسکن مهر" آنست که دولت پس از ارائه ی کارنامه ضعیف در دوره ی اول برای آنکه از سقوط محبوبیت خود جلوگیری کند با تعویض وزیر به سیاست های پوپولیستی روی آورد. آنچه دولت قبل را از بابت آن سرزنش میکرد.
حال که دولت پس از یک دوره ، چیزی دندان گیری در کارنامه ندارد چه بهتر که وعده ی خانه دار کردن به مردم بدهد در قالب طرح هایی مانند " طرح اقدام ملی مسکن " .بلکه آب رفته را به جوی برگرداند و در این سالهای باقیمانده محبوبیت از دست رفاه را احیا کند.
زمانی آثار شکست این این طرح جدید ظاهر خواهد شد که دیگر اثری از این دولت نمانده و پیامد های ویرانگرش به دولت بعدی حواله خواهد شد. همانطور که این دولت وارث پیامد های ویرانگرمسکن مهر شد. طرحی که قرار بود 4 ساله تمام شود و همه ی مردم را با قیمت کم خانه دار کند و قیمت مسکن را بشکند. نتیجه آن شد که این طرح در شروع دولت جدید 50 هزار میلیارد تومان نقدینگی کشور را به گرو گرفته بود و قیمت خانه ها با طولانی شدن پروژه بتدریج بالا رفت و تعداد زیادی خانه تولید شد که هیچ مشتری نداشت و روی دست دولت باد کرد. این طرح نه تنها قیمت مسکن را نشکست بلکه امروز قیمت سر به فلک زده است.