کپی ناشیانه الگوی اجاره‌داری
برداشت اشتباه از تجربه جهانی اجاره‌داری؛ نمایندگان برای مستاجران نسخه نوشتند.
نمایندگان مجلس با تدوین یک طرح برای بازار اجاره، «ممنوعیت معامله مستقیم موجر و مستاجر» با هدف تنظیم اجاره‌بها را کلید زدند.
به گزارش تین نیوز به نقل از دنیای اقتصاد، نسخه‌ای که برای ساماندهی بازار اجاره مسکن نوشته شده، براساس «برداشت غلط از تجربه جهانی»، شرکت‌های اجاره‌داری را به عنوان «واسطه» در مسیر انجام معاملات اجاره قرار می‌دهد؛ درحالی‌که در دنیا، شرکت‌های اجاره‌داری به اشخاص حقوقی گفته می‌شود که «مالک و عرضه‌کننده توام آپارتما‌ن‌های اجاره‌ای» هستند. واسطه‌تراشی در بازار اجاره، عملا محرک افزایش اجاره‌بها است. طرح حاوی ۶ تهدید است.
تیمی از نمایندگان مجلس طرحی را تهیه کرده است که بررسی محتویات آن نشان می‌دهد این طرح که با هدف کمک به اجاره‌نشین‌ها و کاهش سطح اجاره‌بها تهیه شده است نه تنها منجر به بهبود وضعیت بازار اجاره در شرایط فعلی نخواهد شد، بلکه شرایط را از وضعیت کنونی برای مستاجران وخیم‌تر می‌کند.
این طرح با عنوان طرح «ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن» در ۱۱ بند نوشته شده است که دست‌کم ۵ ماده آن حاوی محتوای مخاطره‌آمیز برای بازار اجاره به لحاظ بروز پیامدهای منفی در صورت اجرا در بازار مسکن است. براساس ماده ۲ این طرح،در صورت تصویب، تنها شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن مجاز به اجاره واحدهای مسکونی هستند و مالکان حق ندارند به‌طور مستقیم ملک خود را اجاره بدهند و در صورت تخطی، مطابق با قوانین مجازات می‌شوند.
در واقع در قالب این ماده از این طرح،موجر و مستاجر از برقراری رابطه مستقیم و شفاف و همچنین امضای قرارداد با یکدیگر به‌صورت بی‌واسطه منع می‌شوند و اجاره آپارتمان منوط به ارائه آپارتمان به شرکت‌های اجاره‌داری در قالب قراردادی حداقل ۵ ساله با شرکت‌های اجاره‌داری است.
براساس ماده ۳ این قانون نیز هر مالک در یک قرارداد مشخص به مدت حداقل ۵ سال، قراردادی را با یک شرکت اجاره مسکن می‌بندد و در این مدت، واحد آپارتمان در اختیار شرکت است و شرکت موظف به پرداخت اجاره تعیین شده به مالک خواهد بود. این در حالی است که براساس ماده ۵ این طرح نیز مستأجر از شرکت اجاره مسکن، واحد اجاره می‌کند و رابطه‌ای با مالک نخواهد داشت.
به این ترتیب هر نوع ارتباط مستقیم بین مالک و مستاجر قطع خواهد شد و معاملات با واسطه‌گری شرکت‌های اجاره دهنده مسکن انجام می‌شود؛طول قرارداد مستأجر با شرکت اجاره مسکن حداقل پنج سال خواهد بود، مگر آنکه مستأجر قرارداد با طول زمان کمتری را بخواهد.
در واقع محتوای این طرح نشان می‌دهد کلیه عملیات مربوط به اجاره واحدهای مسکونی در صورت تصویب طرح،از سوی واسطه‌هایی انجام خواهد شد که در این طرح از آنها به‌عنوان شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن یاد شده است؛ براساس ماده ۱۱ این قانون، این واسطه‌ها که شرکت‌های اجاره مسکن نامیده شده‌اند می‌توانند از تجمیع تعدادی از مشاوران املاک هر ناحیه که مجوز شرکت اجاره مسکن به آنها داده شده است، شکل بگیرد.
براساس ماده ۹ این طرح همچنین واحدهای مسکونی (همانند هتل‌ها) ستاره امکاناتی دریافت می‌کنند. اینکه یک واحد چند ستاره باشد، بر اساس امکانات مختلفی چون پارکینگ، تعداد پنجره، آسانسور، طبقه و … مشخص می‌شود؛ همچنین برای هر ناحیه، قیمت واحدهای آپارتمان با توجه به چند ستاره بودن آنها مشخص می‌شود و در سامانه سراسری املاک اجاره‌ای قرار می‌گیرد. در این طرح آمده است: دو واحد که ستاره یکسانی دارند باید حتما قیمت یکسانی نیز برای آنها لحاظ شود، برای مثال اینکه دو واحد دو ستاره در یک ناحیه، قیمت‌های متفاوتی داشته باشند، خلاف قانون خواهد بود.
این در حالی است که کارشناسان تاکید می‌کنند به دلیل ماهیت مسکن که در واقع می‌توان آن را کالایی ناهمگن محسوب کرد امکان قیمت‌گذاری مشابه برای واحدهای مسکونی مختلف وجود ندارد و نمی‌توان قیمت یکسانی برای حتی دو واحد مسکونی تعریف و تعیین کرد.در واقع اقدام به قیمت‌گذاری یکسان برای دو یا چند واحد مسکونی عملا غیرممکن خواهد بود، چرا که هر واحد به لحاظ شرایط، موقعیت قرارگیری، امکانات و سایر ملاحظات با واحد یا واحدهای مسکونی دیگر متفاوت است.
طراحان این طرح در تشریح جزئیات آن اعلام کرده‌اند که در تهیه طرح ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن، به تجارب جهانی استناد شده است؛ این در حالی است که اگر چه در برخی کشورهای دنیا واحدهای مسکونی از طریق شرکت‌های اجاره‌داری به مستاجران عرضه می‌شود اما این شرکت‌ها از واسطه‌ها یا دلالان بازار ملک تشکیل نشده‌اند، بلکه شرکت‌های اجاره‌دهنده، اشخاصی حقوقی هستند که حتما مالک واحدهای اجاره‌ای و در برخی موارد سازنده این واحدها هستند که در قبال دریافت امتیازات یا مشوق‌ها و معافیت‌هایی از سوی دولت، اقدام به عرضه واحدهای خود به بازار اجاره کرده‌اند.
بنابراین اگرچه بازار اجاره در برخی کشورهای دنیا از این طریق مدیریت می‌شود، اما شرکت‌ها، واسطه نیستند و کماکان قرارداد اجاره بین مالک واحدها ومستاجر منعقد می‌شود.در این کشورها بازیگر سومی به‌عنوان «واسطه» که منافع وی در افزایش اجاره‌بهای مسکن قرار دارد، وجود ندارد و شرکت‌ها در واقع همان مالکان یا موجران واحدهای مسکونی هستند.این در حالی است که براساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن نیز شرکت‌های اجاره‌داری در واقع اشخاصی حقوقی هستند که تولید وعرضه مسکن اجاره‌ای را به‌صورت توام انجام می‌دهند و در واقع شرکت اجاره‌داری در قالب مالک حقوقی، واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه می‌کند.
بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد در این طرح هیچ نقطه روشنی بابت وجود مفادی که به واسطه آنها بتوان به ساماندهی بازار اجاره از این طریق و از محل اجرای این طرح امیدوار بود وجود ندارد، بلکه به عکس این طرح حاوی موادی است که خود می‌تواند عامل ایجاد تهدید برای بازار اجاره تلقی شود.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه نظرات کارشناسان نشان می‌دهد دست‌کم ۶ تهدید عمده از این محل بازار اجاره را نشانه گرفته است.
اولین تهدید به «افزایش اجاره‌بها ناشی از ورود واسطه‌ها به بازار اجاره» مربوط می‌شود؛در صورت اجرای این طرح اجاره‌بها به شکل رسمی افزایش می‌یابد؛ در قالب تهدید دوم، کارشناسان معتقدند اجرای این طرح یک خطر بزرگ دیگر برای بازار مسکن به همراه دارد و آن «مداخله در رابطه مستقیم موجر و مستاجر از طریق واسطه‌تراشی» است؛ زمانی که در فرآیند انجام یک معامله بین طرفین معامله واسطه‌ای قرار داده می‌شود و آپارتمان به‌صورت همزمان از طریق یک واسطه که خود اجاره‌کننده واحد از مالک و اجاره‌دهنده آن به مستاجر است به بازار عرضه می‌شود به‌طور قطع به دلیل محاسبه دستمزد واسطه‌گری، هزینه معامله برای طرفین افزایش می‌یابد؛ در واقع در صورت اجرای این طرح در بازار اجاره از یکسو معاملات این بازار دو قراردادی می‌شود و از سوی دیگر هیچ تضمینی از بابت سلامت معاملات اجاره به دلیل وجود واسطه بین مالک و مستاجر وجود ندارد.
«حذف موجران از بازار به واسطه ممنوعیت معامله مستقیم مالکان با مستاجران»پیامد سوم اجرای این طرح است؛ همچنین تحت تاثیر این اثر منفی، چهارمین پیامد منفی اجرای این طرح شامل «زیرسوال بردن حقوق و اختیارات مربوط به مالکیت افراد» خواهد بود؛ در ماده دوم این طرح به صراحت اعلام شده است که موجران به هیچ وجه مجاز به انعقاد قرارداد اجاره با مستاجران نیستند و این کار باید حتما با واسطه شرکت‌های اجاره‌دهنده انجام شود.
از سوی دیگر این موضوع منجر به انحصاری شدن بازار اجاره می‌شود و همه معاملات بازار اجاره مسکن در اختیار تنها تعداد محدودی از شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن قرار می‌گیرد؛از آنجا که نزدیک به نیمی از معاملات کشوری مسکن مربوط به معاملات اجاره است، این شرکت‌ها با در اختیار گرفتن نبض بازار اجاره مسکن در واقع کنترل نیمی از معاملات مسکن کل کشور را در انحصار خود می‌گیرند.
بنابراین پنجمین تهدید اجرای این طرح شامل «تشدید التهاب و نابسامانی در بازار اجاره» خواهد بود؛این در حالی است که «تهدید عرضه در بازار اجاره ناشی از ممنوعیت اجاره‌داری مستقیم موجران» نیز ششمین و از مهم‌ترین خطرات اجرای این طرح است؛ براساس آمار مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵،هم‌اکنون ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور وجود دارد که ۳۷ درصد آن در اختیار مستاجران است؛ به عبارت دیگر بدون احتساب تغییر و تحولات ۳سال اخیر،نزدیک به ۸ میلیون و۵۰۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای در کل کشور وجود دارد که اگر قرار باشد موجران تنها از کانال واسطه‌ها مجاز به عرضه این واحدها به بازار اجاره باشند خطر ایجاد سرخوردگی، انصراف و خروج آنها از بازار اجاره و در نتیجه کمبود عرضه واحدهای مسکونی استیجاری و بالطبع افزایش شدید نرخ اجاره‌بها بسیار محتمل خواهد بود.
ضمن آنکه این احتمال به میزان قوی وجود دارد که واسطه‌ها به دنبال تلاش برای کسب سود بیشتر، آپارتمان‌ها را با بهایی بیش از آنچه قرار است به‌عنوان اجاره‌بها به موجران پرداخت کنند به مستاجران در بازار اجاره عرضه کنند. این موضوع هدف اولیه از تهیه این طرح را که در واقع کمک به تنظیم، ساماندهی، ایجاد آرامش و کاهش سطح اجاره‌بهای مسکن است زیر سوال برده و به آن کارکردی معکوس می‌دهد.
