◄ دو راهکار استاد دانشگاه تهران برای مهار قیمت مسکن

تیمور رحمانی، عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران می‌گوید که افزایش قیمت مسکن اجتناب‌ناپذیر بود زیرا در اقتصاد ایران سیاست‌های نقدینگی تورم‌زا است اما برای رفع آن نباید با صاحبان مسکن برخورد کرد بلکه باید از مسیر اقتصادی اقدام کرد. در این مسیر ابتدا باید تورم را مدیریت کرد و بعد با کمک ابزارهای مالیاتی به بازتوزیع درآمد پرداخت.

آیا راهی برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن وجود داشته است و به‌طور مشخص دولت نمی‌توانسته مانع این افزایش شدید قیمت مسکن شود؟

 نیروی افزایش قیمت‌ها یک نیروی عمومی است و هنگامی‌که رخ دهد همه قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. این نیروی عمومی افزایش‌دهنده همه قیمت‌ها (قیمت کالاها و خدمات، قیمت مسکن، قیمت ارز و طلا، قیمت سهام و ...) در بلندمدت افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد است و اگر حجم نقدینگی فراتر ازآنچه نیاز اقتصاد است افزایش یابد، بدون تردید قیمت‌ها را نهایتا افزایش می‌دهد و لذا افزایش قیمت‌ها اجتناب‌ناپذیر می‌شود.

نسبت چگونه است؟

مطابق نظریه اقتصادی هیچ ضرورتی ندارد که همه قیمت‌ها دقیقا به یک نسبت افزایش یابند چراکه سایر عوامل می‌توانند به تشدید یا تضعیف برخی قیمت‌ها کمک کنند. به عنوان نمونه، گسترش بسیار سریع شهرنشینی و رشد شدید جمعیت در دهه‌های قبلی در ایران و همچنین محدودیت‌های عرضه خدمات شهری در کنار علاقه بیشتر اشخاص حقیقی و در یک دهه اخیر اشخاص حقوقی صاحب سرمایه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن فشار افزایش قیمت مسکن را تشدید کرده است.

آشکار است که تنها در صورتی می‌توان مانع افزایش شدید قیمت‌ها و ازجمله قیمت مسکن شد که نیروی عمومی افزایش قیمت‌ها را از کار انداخت و از کار انداختن این نیروی عمومی به معنی تلاش برای جلوگیری از تداوم رشد بالای نقدینگی است. لذا تا زمانی که نتوانیم تداوم رشد بالای نقدینگی را کنترل کنیم قادر به کنترل قیمت‌ها و ازجمله قیمت مسکن نخواهیم بود و داستان تکراری جهش‌های دوره‌ای قیمت مسکن تکرار خواهد شد.

کنترل تورم می‌تواند پدیده‌های دیگر در بازار را مدیریت کند؟

چه پدیده‌هایی؟

 مثلا بحث نابرابری از طریق بخش مسکن و قیمت مسکن.

برای حل پدیده‌های این چنینی نیازمند اقداماتی در بازتوزیع درآمد هستیم. آنچه مهم است این است که بخش اصلی جهش‌های قیمت مسکن در ایران ناشی از نیروی عمومی افزایش قیمت‌ها یعنی تداوم رشد نقدینگی است و با هدف‌گذاری تورم توسط بانک مرکزی و توفیق در کنترل تورم بخش قابل‌توجهی از جهش‌های قیمت مسکن نیز جلوگیری خواهد شد.

به هر صورت، افزایش قیمت مسکن معلول یک عامل بنیادی عمومی به نام تداوم رشد بالای نقدینگی و عوامل بنیادی مختص خود بوده و اجتناب‌ناپذیر بوده است. در ضمن افزایش قیمت مسکن شدیدتر از افزایش قیمت کالاها و خدمات بوده است. برای خرید و تملک مسکن نیاز به مبلغ نقدی اولیه بالایی است و وام بانکی بخش اندکی از کل قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد، اگر قیمت مسکن شدیدتر از قیمت کالاها و خدمات افزایش یابد با توجه به اینکه برای بخش قابل‌توجهی از افراد جامعه حقوق و دستمزد شدیدتر از تورم افزایش نیافته است، آنگاه نتیجه می‌گیریم که بخش قابل‌توجهی از افراد جامعه در تهیه مسکن ناتوان باقی‌مانده و این ناتوانی به‌تدریج تشدید شده است.

اگر در نظر بگیریم که در بلندمدت اجاره کم‌وبیش همپای قیمت مسکن تغییر می‌یابد و همچنین ازآنجاکه وجود تورم بالا مانع قراردادهای بلندمدت و سکونت بلندمدت مستاجران در مسکن استیجاری می‌شود و لذا هزینه جابجایی نیز به هزینه اجاره آنها اضافه می‌شود، پس نتیجه می‌گیریم که افزایش شدیدتر قیمت مسکن نسبت به قیمت کالاها و خدمات سبب تشدید نابرابری در توزیع درآمد و ثروت شده است و تردید چندانی نسبت به این موضوع وجود ندارد. البته حتی در سطح جهانی نیز روندی مشابه آنچه در ایران اتفاق افتاده است مشاهده می‌شود گرچه در ابعادی کوچک‌تر.

با توجه به اینکه افزایش شدید قیمت مسکن اجتناب‌ناپذیر بوده است و با توجه به اینکه افزایش قیمت مسکن سبب تشدید نابرابری شده است، آیا دولت لازم است کاری انجام دهد یا اینکه موضوع را به حال خود رها کند؟

 حتما باید کاری انجام دهد؛ در حالت کلی، می‌توان اقدامات دولت را شامل دخالت مستقیم در قیمت‌گذاری و عرضه یا تولید مسکن و دخالت غیرمستقیم از طریق سیاست‌گذاری پولی و مالی دانست. تجربه جهانی و حتی تجربه موجود در کشورمان توفیق بسیار بالایی در دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن فرا روی ما قرار نمی‌دهد و به زبان اقتصادی بعید است با ملاک هزینه- فایده توجیه‌پذیر باشد. لذا، دخالت غیرمستقیم دولت به شکل سیاست‌گذاری پولی و مالی احتمالا نتیجه رضایت‌بخش‌تری به همراه داشته باشد.

اولین اقدام ضروری برای تخفیف مشکلات بخش مسکن از کار انداختن نیروی عمومی افزایش قیمت‌ها یعنی تداوم رشد بالای نقدینگی است و به همین دلیل ترکیب سیاست پولی و مالی باید منجر به کنترل رشد نقدینگی در بلندمدت شود. هنگامی‌که تورم عمومی به‌شدت کاسته شود، بخشی از مشکلات بخش مسکن را حل می‌کند. در چنان شرایطی، اولا امکان قراردادهای بلندمدت و سکونت‌های بلندمدت در املاک استیجاری برای مستاجرین فراهم می‌شود که از فشار بر مستاجرین می‌کاهد و ثانیا امکان تأمین مالی خرید مسکن بر اساس درآمدهای آتی اشخاص برای بخش بیشتری از افراد جامعه از طریق وام‌های رهنی را فراهم می‌آورد که به تخفیف نابرابری کمک می‌کند.

از جهت سیاست‌های مالی از نوع بازتوزیع درآمد نیز طراحی انواعی از مالیات‌های بخش مسکن (البته نه به شکلی که اکنون متأثر از التهابات حدود یک سال و نیم گذشته مطرح بوده است) و یارانه‌ها می‌تواند از فشار نابرابری موجود بکاهد. ازجمله مالیات‌هایی که می‌توان در مورد بخش مسکن مطرح کرد، مالیات سالانه بر املاک، مالیات بر درآمد اجاره آشکار و ضمنی، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و... است. البته اگر نظام مالیاتی ایران در جهت مالیات بر مجموع درآمد تغییر کند ممکن است بسیاری از مالیات‌های اشاره‌شده قبلی را غیرضروری کند.

هفته‌نامه‌حمل‌ونقل