◄ هجوم سرمایه‌گذاران ایرانی به ترکیه
بررسی گزارش‌های آماری منتشرشده از سوی مرکز آمار نشان می‌دهد که در ماه میلادی گذشته، ایرانیان به‌طور متوسط هرروز حدود ۱۶ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده‌اند. این در حالی است که این آمار برای سال ۲۰۱۷، تنها ۴ واحد در روز بوده است. این مقایسه نشان می‌دهد که در طول دو سال، میزان استقبال ایرانیان از بازار مسکن ترکیه حدود ۴ برابر شده است؛ اگرچه بخشی از این استقبال به کاهش شاخص قیمت مسکن در بازار ترکیه و تغییر سیاست‌های سرمایه‌گذاری در این کشور برمی‌گردد، اما بخش غالب آن ناشی از التهابات داخلی و افزایش ریسک کشوری برای ایران است. درصورتی‌که این روند در ماه‌های آتی ادامه داشته باشد، حجم قابل‌توجهی ارز از بازار با کمبود عرضه ایران خارج‌شده و وارد مرزهای کشور همسایه خواهد شد.
بهشاد بهرامی: بررسی گزارش‌های آماری منتشرشده از سوی مرکز آمار نشان می‌دهد که در ماه میلادی گذشته، ایرانیان به‌طور متوسط هرروز حدود ۱۶ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده‌اند. این در حالی است که این آمار برای سال ۲۰۱۷، تنها ۴ واحد در روز بوده است. این مقایسه نشان می‌دهد که در طول دو سال، میزان استقبال ایرانیان از بازار مسکن ترکیه حدود ۴ برابر شده است؛ اگرچه بخشی از این استقبال به کاهش شاخص قیمت مسکن در بازار ترکیه و تغییر سیاست‌های سرمایه‌گذاری در این کشور برمی‌گردد، اما بخش غالب آن ناشی از التهابات داخلی و افزایش ریسک کشوری برای ایران است. درصورتی‌که این روند در ماه‌های آتی ادامه داشته باشد، حجم قابل‌توجهی ارز از بازار با کمبود عرضه ایران خارج‌شده و وارد مرزهای کشور همسایه خواهد شد.
ایرانیان هرروز ۱۶ خانه در ترکیه می‌خرند
بررسی‌ها نشان می‌دهد که در ماه‌های گذشته به دلیل بحران‌های خفیف ارزی در ترکیه، قیمت واقعی مسکن نیز در این اقتصاد با کاهش قابل‌توجه مواجه شده است؛ کاهش قیمتی که می‌تواند یکی از عوامل پشت انگیزه سرمایه‌گذاران به ورود به بازار مسکن ترکیه باشد. این کاهش می‌تواند به کمک مقایسه رشد شاخص قیمت در دو سال پیاپی تشریح شود؛ بر اساس آمارهای منتشره از سوی مرکز آمار ترکیه، در سال منتهی به نوامبر ۲۰۱۸ شاخص قیمت در ترکیه حدود ۹ درصد کاهش یافت؛ این در حالی است که شاخص قیمت در بازه مشابه سال قبل از آن تنها ۵/۱ درصد کاهش‌یافته بود.
بر اساس گزارش‌های منتشرشده از سو مرکز آمار ترکیه، در آگوست سال جاری تعداد ۴۷۰ مسکن از سوی ایرانیان در کشور ترکیه خریداری شده است؛ به این معنا که در ماه آگوست ایرانیان در هرروز به‌طور متوسط ۱۶ واحد مسکونی در کشور ترکیه سرمایه‌گذاری کرده‌اند. این رقم تفاوت قابل‌توجهی با میانگین تعداد مسکن خریداری‌شده در سال‌های گذشته دارد. آخرین آماری که از سرمایه‌گذاری خارجیان در مسکن ترکیه منتشرشده مربوط به همین ماه آگوست؛ به‌عنوان هشتمین ماه میلادی است؛ با مقایسه تعداد کل مسکن‌های خریداری‌شده از سوی ایرانیان می‌توان تصور دقیق‌تری از حجم فرار سرمایه از کشور داشت.
بر اساس همین گزارش، درمجموع در ۸ ماه ابتدایی سال میلادی جاری، ایرانیان معادل ۳۱۳۵ واحد مسکونی یا تجاری در ترکیه خریداری کرده‌اند؛ این در حالی است که در ۸ ماه مشابه سال ۲۰۱۷ تنها حدود ۸۰۰ واحد مسکن از سوی ایرانیان در این کشور اسلامی همسایه سرمایه‌گذاری شده بود؛ به‌عبارتی‌دیگر در سال جاری نسبت به دو سال قبل، حجم سرمایه‌گذاری ایرانیان در ترکیه در بخش مسکن حدود ۴ برابر شده است. از یک زاویه دیگر، اگر فرض شود در کل سال جاری، به‌طور متوسط ایرانیان هرروز ۱۶ مسکن در بازار ترکیه خریداری کنند، این رقم برای سال ۲۰۱۷ تنها ۴ بوده است.
علاوه بر این روند خرید مسکن از سوی ایرانیان در کشور ترکیه صعودی بوده است؛ درحالی‌که در ماه ابتدایی سال جاری تعداد خرید مسکن از سوی ایرانیان تنها ۳۰۰ عدد بوده، در ماه گذشته به حدود ۳۱۰۰ عدد رسیده است. این رشد نشان می‌دهد که روند سرمایه‌گذاری ایرانیان در بازار مسکن کشور همسایه ترکیه به‌طور مداوم در حال افزایش بوده و اگر همین روند ادامه داشته باشد، حجم زیادی از ارزهای داخلی از کشور خارج خواهند شد.
مقایسه نسبی کشورها
البته سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ترکیه تنها مخصوص شهروندان ایرانی نبوده و نظر شهروندان برخی از کشورهای دیگر با ساختار اقتصادی مشابه را به خود جلب کرده است؛ اما تفاوت این است که این تقاضا برای شهروندان ایرانی در ماه‌های اخیر به میزان چشمگیری افزایش یافته است. بر اساس گزارش‌های رسمی، درمجموع در سال میلادی ۲۰۱۸ شهروندان عراقی با سهم حدود ۳۵ درصدی بین خریداران عمده، بیشترین متقاضیان مسکن ترکیه بوده‌اند. بعد از عراق، ایران در جایگاه دوم قرار داشته است. سهم ایران در تقاضای خارجی مسکن ترکیه، بین کشورهای عمده حدود ۱۷ درصد بوده است.
بعد از ایران عربستان با ثبت ۱۶ درصد جایگاه سوم را به خود اختصاص داده است. روسیه که جزء کشورهای همسایه و حاشیه خلیج‌فارس محسوب نمی‌شود نیز در این بازی نقش مهمی ایفا کرده و با ثبت ۱۲ درصد در رتبه چهارم کشورهای عمده متقاضی مسکن ترکیه قرار گرفته است. بعد از روسیه نیز کشورهای افغانستان و کویت هرکدام با سهم ۱۰ درصد در جایگاه‌های بعدی قرارگرفته‌اند. این تنوع تقاضا نشان می‌دهد که علاوه بر مسائل داخلی، بازار مسکن ترکیه از جهاتی مانند استاندارد زندگی و موقعیت تجاری و گردشگری برای شهروندان خارجی غیر ایرانی نیز جذابیت داشته است.
البته مقایسه این روند با روند ماه گذشته میلادی نشان می‌دهد که ایران در گذر زمان، به سهم عراق نزدیک می‌شود. درمجموع در ماه آگوست سال جاری، حدود ۱۸ درصد از کل مسکن‌های خریداری‌شده در ترکیه سه شهروندان عراقی بوده است. سهم شهروندان ایرانی در این مقایسه، حدود ۱۳ درصد بوده است. درمجموع در ماه آگوست حدود ۳۶۴۱ واحد مسکن در کشور ترکیه به شهروندان خارجی فروش رفته که حدود ۴۷۰ واحد آن مربوط به ایرانیان بوده است.
خطرات خروج سرمایه
تجارت خارجی یکی از مهم‌ترین پایه‌های اقتصاد کلان هر کشوری است؛ فارغ از اینکه اقتصاد آن کشور بر پایه اقتصاد آزاد یا هر پارادایم دیگری باشد؛ درواقع این بخش ضمن اینکه مزیت‌های تولیدی هر اقتصادی را کشف می‌کند، اقتصاد را به دنیای خارج مرتبط می‌سازد. خود تجارت را می‌توان به دو بخش «حساب جاری» و «حساب سرمایه» تقسیم کرد. حساب سرمایه خروج و ورود سرمایه را برای هر اقتصادی به تصویر می‌کشاند.
ورود سرمایه به اقتصاد منجر به افزایش عرضه ارز و خروج آن منجر به کاهش ارز در بازار ارز خواهد شد. خرید ملک و دارایی توسط شهروندان ایرانی در کشورهای خارجی نیز مصداق خروج سرمایه از کشور است؛ درواقع، شهروند ایرانی در این فرایند، ریال خود را در بازار ارز خارجی به دلار تبدیل کرده و آن را در کشورهای خارجی مانند ترکیه به‌منظور خرید مسکن عرضه می‌کند. این روزها انتشار داده‌ها و گزارش‌های مختلف از سرمایه‌گذاری ایرانیان در بخش مسکن ترکیه به یکی از نگرانی‌های مهم سیاست‌گذاران ایرانی تبدیل شده است.
خروج سرمایه اگرچه در همه برهه‌های زمانی برای کشور مبدأ ناخوشایند است، اما خطرات آن در دوره‌های بحرانی اقتصاد دوچندان است؛ به‌عبارت‌دیگر، خروج سرمایه از کشورهای در معرض بحران؛ به‌ویژه در کشورهایی که بحران ریشه در التهابات ارزی دارد، خود به‌عنوان مزیدی بر علت عمل کرده و در آتش بحران می‌دمد. البته عمده مردم به‌خصوص سرمایه‌گذاران در تصمیمات فردی خود، منافع اجتماعی را یا به‌کلی فراموش می‌کنند یا وزن ناچیزی به آن می‌دهند.
به همین دلیل رفتار فعالانه و هجومی سیاست‌گذار نقش چشمگیری در مهار و کنترل رفتار سرمایه‌گذاران ندارد و این اصلاحات رویه‌ها به شکل درون‌زاست که می‌تواند روی تصمیمات فعالان عقلایی اثر قابل‌ملاحظه بگذارد. در طرف مقابل، به دلیل اثرات مثبتی که سرمایه‌گذاری خارجی روی اقتصاد کشور مقصد دارد، این کشورها همواره از سرمایه‌گذاران خارجی استقبال ویژه کرده و با وضع قوانین جدید، زمین‌بازی را برای ورود ارزآوران تسهیل کرده‌اند.
بنابراین اولین و مهم‌ترین خطری که خروج سرمایه از طریق خرید ملک در کشورهای خارجی اقتصاد ایران را تهدید می‌کند، افزایش تقاضای ارز در بازار است؛ اتفاقی که اگر ادامه‌دار باشد، می‌تواند بازار ارز و متعاقبا سایر بازارها را در معرض نوسانات متعددی قرار دهد. دومین خطری که در این فرایند متحمل اقتصاد ایران می‌شود، خروج سرمایه‌های انسانی با بهره‌وری بالاتر از کشور است؛ این عامل باعث می‌شود تولید در بلندمدت کاهش یابد.
تغییر قانون شهروندی
البته بخشی از افزایش تقاضای مسکن توسط شهروندان ایرانی در ماه‌های اخیر به دلیل تسهیل فرایند اخذ ویزا به پشتوانه خرید مسکن بوده است. در سپتامبر سال ۲۰۱۸ به‌واسطه قانون جدیدی که رجب طیب اردوغان، رئیس‌جمهوری ترکیه در اواخر وضع کرد، گرفتن حق شهروندی ترکیه آسان‌تر از گذشته شد. تا پیش از وضع قانون جدید، میزان سرمایه‌گذاری جهت دریافت شهروندی ترکیه برای خارجی‌ها دو میلیون دلار بود که این رقم به ۵۰۰ هزار دلار کاهش‌یافته است.
همچنین متقاضیان تا پیش‌ازاین باید خانه‌هایی به ارزش حداقل یک‌میلیون دلار می‌خریدند تا بتوانند شهروندی ترکیه را بگیرند که حالا این رقم به یک‌چهارم یعنی ۲۵۰ هزار دلار کاهش پیدا کرده است. به‌موجب قانون جدید، سپرده‌گذاری از حداقل ۳ میلیون دلار به ۵۰۰ هزار دلار در بانک‌های ترکیه‌ای برای خارجی‌ها کاهش پیدا کرده است.
