احتکار مسکن با سیاست‌های جدید وزارت راه / دست‌های پشت پرده مانع ایجاد سامانه زمین و مسکن شد
تین نیوز | یک کارشناس اقتصادی با انتقاد از طرح تحریک تقاضا برای حل مشکل مسکن پیشنهاد کرد، تعدد مالکیت مسکن غیرقانونی شود و ضمن اخذ مالیات از خانه های خالی با تشکیل یک سامانه اطلاعات زمین و مسکن از سوداگری در این بخش جلوگیری شود.
دولت یازدهم در راستای بهبود بازار مسکن، با هدف گذاری بخش تقاضا، امیدوار است که بتواند سبب رونق بازار مسکن شود. در همین راستا وزیر راه و شهرسازی در نامه‌ای به رییس جمهور، اجرای سیاست صندوق پس انداز مسکن را پیشنهاد کرده است. آقای دکتر پروین‌پور، رئیس سابق مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت به بررسی این موضوع پرداخته است:
به نظر حضرتعالی آیا دولت یازدهم، مشکلات بازار مسکن را به خوبی ارزیابی کرده است یا نه؟ به بیان دیگر آیا سیاست‌گذاران بخش مسکن در دولت یازدهم مسئله را خوب فهمیده‌اند؟
به اعتقاد من سیاست مداران بخش مسکن در دولت یازدهم به خوبی مسئله و مشکلات بخش مسکن را می دانند. البته از نیات درونی افراد نمی توان سخن گفت، ولی به نظر من این افراد بازار مسکن را به خوبی می شناسند.
آیا این شناخت بازار منجر به سیاست گذاری درست در بخش مسکن شده است؟
نه متاسفانه. این سیاست‌گذاران علی رغم شناخت درست بازار مسکن، به نحوی سیاست‌گذاری می‌کنند که منافع عموم مردم طبقه متوسط و ضعیف را مورد توجه قرار نمی‌دهد. بلکه این سیاست‌ها بیشتر به نفع متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مسکن است. یعنی کسانی که به دنبال سوداگری در بازار مسکن هستند. در این شرایط این افراد با احتکار مسکن، باعث افزایش قیمت خواهند شد.
اگر ممکن است مصداقی در این خصوص بفرمایید.
اگر شما قیمت مسکن را تجزیه و تحلیل درست کنید ملاحظه خواهید کرد که غالب سهم در قیمت تمام شده مسکن، متعلق به زمین است. در حال حاضر به طور میانگین در کل کشور، سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن، حدود 50 درصد و در کلان شهرها بین 70 تا 90 درصد است. لذا اگر در کلان شهرها قیمت مسکن بالاست به دلیل آن است که قیمت زمین بسیار بالاست. متاسفانه در طول سال های گذشته بازار زمین کنترل نشده لذا همین مسئله در بازار مسکن تاثیر منفی داشته است. بنابراین اگر سیاست گذاری دغدغه کاهش قیمت مسکن را دارد برای کاهش قیمت زمین، یا به عبارت بهتر کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن اندیشه و سیاست گذاری
کند.
آیا سیاست گذاران مسکن در دولت این موضوع را می‌دانند؟
بله به خوبی می دانند ولی به آن توجه نمی کنند. متاسفانه اقتصاد کشور، تولید محور نیست. یعنی کسی که به دنبال فعالیت اقتصادی است، به سمت فعالیت های غیرمولد می رود و اصلا توجهی به فعالیت تولیدی ندارد. در همین راستا در کشور ما بهترین و امن ترین سرمایه گذاری در بخش زمین است که بسیار برای اقتصاد کشور مخرب می باشد.
سرمایه داران بزرگ در کشور نیز به خوبی به این مسئله واقف هستند و سرمایه گذاری کلانی را در بخش مسکن انجام داده اند. حتی بانک ها نیز که خود بزرگترین و حرفه ترین فعالان سوداگر هستند، سرمایه قابل توجهی را در بخش زمین هزینه کرده اند.
از طرف دیگر بخش زمین و مسکن در رکود است. یعنی معامله ای صورت نمی گیرد. در این شرایط نقدشوندگی سرمایه داران زمین کاهش یافته است. به اعتقاد من دولت می خواهد با رونق بخش مسکن، نقدشوندگی را برای سرمایه گذاران کلان افزایش دهد. نتیجه این اقدام یعنی افزایش نقدشوندگی نیز تورم خواهد بود.
یعنی سیاست کنونی دولت سبب رونق همراه با تورم خواهد شد؟
دقیقا بله. البته این رونق نیز به نفع عامه مردم نیست بلکه سرمایه دار است. اتفاقی که در بازار مسکن در حال وقوع است این است که در بازار هم عرضه مسکن وجود دارد و هم تقاضای مسکن. منتهی با این تفاوت که عرضه بسیار بیشتر از تقاضا است. به بیان دیگر عرضه مسکن وجود دارد ولی متقاضیان مسکن به دلیل پایین بودن قدرت خریدشان نمی توانند مسکن خریداری کنند.
این یعنی شکست بازار. دلیل این اتفاق هم این است که قیمت بیش از حد متعارف در بازار بالا رفته است. در چنین شرایطی دو کار می توان کرد. یا قیمت تمام شده مسکن را کاهش و یا قدرت خرید مردم را افزایش دهیم. بین این دو راه بهترین راه، کاهش قیمت تمام شده مسکن است.
چون راه حل دوم که همان افزایش قدرت خرید مردم است، با افزایش نقدینگی و تورم همراه خواهد شد که این مسئله مجددا بر قیمت مسکن تاثیر دوباره خواهد گذاشت. لذا تنها راه و بهترین راه، کاهش قیمت تمام شده مسکن است. همانطور که گفتم برای این کار نیز، باید قیمت زمین کاهش یابد.
اگر دولت بخواهد سهم زمین را در قیمت تمام شده مسکن کاهش دهد، چه باید بکند؟
پاسخ این سوال مشخص است. باید دولت با سوداگری در بخش زمین مقابله کند. برای کنترل سوداگری نیز در دنیا راه های مناسبی تجربه شده است. بهترین راه، وضع مالیات است. در دنیا با وضع مالیات بر زمین و مسکن مانع از احتکار می شوند.
این کار چه الزاماتی دارد؟
الزام اول این کار تشکیل سامانه اطلاعاتی از زمین و مسکن کشور است. زمانی که این سامانه تشکیل شود، به طور شفاف مشخص خواهد شد که هر کسی چه میزان زمین و مسکن دارد. چند مسکن به نام یک نفر وجود دارد. کدامین واحدهای مسکونی خالی است. متاسفانه سیاست گذاران بخش مسکن هیچ اشراف اطلاعاتی و آماری از زمین ها و واحدهای مسکونی در کشور ندارند لذا نمی توانند خوب سیاست گذاری کنند.
به طور مشخص دولت برای کاهش قیمت مسکن، یک اقدام باید انجام دهد. دولت بایستی با تشکیل سامانه اطلاعاتی کامل و جامع از کل کشور، مانع از سوداگری در بخش زمین و مسکن شود. در حال حاضر طبق آمار رسمی در تهران حدود 400 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. مسلما با شناسایی این واحدها و وضع مالیات بر آنان دیگر صاحبان این واحدهای مسکونی انگیزه ای برای خالی نگه داشتن آنان نخواهند داشت.
لذا در بازار مسکن با شوک عرضه مواجه خواهیم شد. این شوک، قیمت مسکن را 30 الی 40 درصد کاهش خواهد داد. در دنیا کسی حق ندارد بیش از نیاز ضروری خود واحد مسکونی داشته باشد. اصلا حکومت ها چنین اجازه ای را نمی دهند. چون زمین محدود است و قابل بازتولید نیز نیست. لذا باید بین همه مردم به نوعی عادلانه توزیع گردد. دولت ها در دنیا با اعمال مالیات اجازه نمی دهند که کسی به طور مثال 5 واحد مسکونی داشته باشد و کسی دیگر سال های سال بدون خانه بماند.
آیا تشکیل این سامانه جامع اطلاعاتی آماری قابل تحقق است؟
بله. در دولت قبل این کار شروع شد ولی دست های پشت پرده اجازه ندادند عملیاتی شود. دولت قبل این خلا را شناسایی کرد و سامانه شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات را راه اندازی کرد. تمامی نرم افزار لازم برای این کار، حتی صدور کارت را انجام شد ولی برخی نگذاشتند اجرایی گردد.
پس اگر دولت یازدهم به دنبال بهبود وضع مسکن آحاد مردم به ویژه طبقه متوسط و ضعیف است، باید به سراغ تشکیل این سامانه و وضع مالیات برود.
بله. در بازار مسکن اصلا نیازی به افزایش وام برای خرید مسکن نیست. دولت اگر این سامانه را تشکیل دهد که شدنی نیز می باشد، شفافیت در بازار مسکن رخ می دهد. همین شفافیت در قیمت بازار بسیار تاثیر گذار است. کار غلطی که دولت یازدهم انجام میدهد این است که به جای تمرکز بر عرضه، تحریک تقاضا را هدف گذاری کرده است. این سیاست غلط است و جز تورم نتیجه دیگر به بار نخواهد داشت.
