همه مردم مکلف به خوداظهاری در سامانه املاک و اسکان شدند

یک کارشناس مسکن: علاوه بر تمامی مالکان، مستأجران نیز مکلف به ثبت اطلاعات محل اقامتگاه خود در سامانه املاک و اسکان شدند.

به گزارش تین نیوز به نقل از فارس،خوداظهاری مردم در سامانه ملی املاک و اسکان در روزهای اخیر سرعت قابل توجهی گرفته و استقبال مردم از این سامانه حیاتی برای بازار مسکن کشور شدت گرفته است. در این راستا به منظور بررسی آخرین شرایط سامانه و نحوه خود اظهاری به سراغ حسین عبداللهی کارشناس مسکن رفتیم تا پیرامون این مسئله با وی به گفت وگو بنشینیم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

*تمامی مالکان، مستأجران نیز مکلف به ثبت اطلاعات محل اقامتگاه خود در سامانه املاک و اسکان

وظیفه قانونی راه اندازی سامانه املاک به عهده کدام دستگاه است؟

 طبق ماده 54 مکرر و 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی موظف به راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان است، این وزارتخانه از دستگاه های مختلف اطلاعات پایه ای املاک، مالکان و مستأجران را دریافت و در سامانه املاک و اسکان قرار داده است. در تکمیل، به روز رسانی و تدقیق این اقدام، تمامی سرپرستان خانوار اعم از مالک، مستأجر می بایست مشخصات هویتی، سکونتی و مالکیتی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور به آدرس amlak.mrud.ir ثبت کنند.

 آیا مستأجران هم باید در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند؟

 در کنار تمامی مالکان، مستأجران نیز مکلف به ثبت اطلاعات محل اقامتگاه خود در سامانه املاک و اسکان هستند. در واقع طبق قانون کلیه مالکان و سرپرستان خانوارهای تک نفره و بیشتر مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را (یک واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان) ، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کنند. حتی در صورتی که اشخاص سرپرست، در واحدهای مسکونی تحت تملک اقوام و والدین یا ... به صورت رایگان اقامت و اجاره ای پرداخت نمی کنند، نیز طبق قانون نیاز به ثبت اقامتگاه اصلی خود در سامانه املاک و اسکان دارند.

*واحدهای مسکونی خوداظهاری نشده در حکم خانه خالی است

 اگر یک ملک مسکونی به نام افراد مختلف باشد، باید همه آن افراد که دارای سهم هستنند خود اظهاری کنند؟

 اگر یک ملک مسکونی به نام افراد مختلف (یا اعضای یک خانوار) باشد، باید همه آن افراد (یا اعضای خانوار) که دارای سهم هستند به عنوان مالک، جداگانه وارد سامانه شده و پس از ثبت اقامتگاه اصلی خود، سهم مالکیت و ویژگی ملک تحت تملک خود را ثبت کند. در صورتی که واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت که مالک و بهره بردار آن ها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور وارد سامانه نشده و اطلاعات را ثبت نکرده باشند، در حکم خانه خالی موضوع ماده (۵۴ مکرر) این قانون محسوب و مشمول مالیات مربوطه می شوند و واحدهای مسکونی واقع در کلیه شهرهای زیر یکصدهزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که مالک و بهره بردار آن ها هر یک جداگانه در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت نشده باشد، در حکم خانه خالی تلقی شده و صرفا مشمول جریمه ای معادل بیست درصد(۲۰%) مالیات سال اول موضوع ماده (۵۴ مکرر) این قانون خواهد شد.

در صورتی که بهره بردار اطلاعات ملک را در سامانه درج نکند، آیا مالک مقصر است؟

 مشکلی برای مالک ایجاد نخواهد شد و ایشان می تواند با درج کد رهگیری اجاره نامه و یا شناسه سند و رمز تصدیق اجاره نامه رسمی خود از شمول مالیات خارج شود. احتمالاً این سوال برای مردم پیش می آید، اگر واحد مسکونی سند رسمی نداشته یا مانند واحدهای مسکونی طرح های حمایتی دولت (مسکن مهر، نهضت ملی مسکن و یا مسکن های تعاونی) باشد، چگونه باید املاک خود را در سامانه ثبت کنند، در این موارد لازم است در قسمت نوع سند گزینه «عادی» را انتخاب نمایید و مشکلی از بابت ثبت سایر اطلاعات وجود ندارد.

*هر ملکی واقع در شهرهای بالای 100 هزار نفر که بیش از  120 روز از سال خالی باشد، مشمول مالیات بر خانه های خالی می شود

 اخذ قانون مالیات بر خانه های خالی مدت ها است که در فضای کارشناسی کشور مطرح می شود، ممکن است مختصری پیرامون وضعیت کنونی این قانون توضیح دهید؟

قانون مالیات بر خانه های خالی از سال 1366 در قوانین کشور وجود دارد، اما تاکنون اجرایی نشده است، در سال 1399 با اصلاحیه  مجلس یازدهم، برخی از ایرادات این قانون برطرف و شیوه اخذ مالیات بر خانه های خالی به روز شد. مالیات بر خانه های خالی قرار است، در واحدهای مسکونی خالی در شهرهای بالای 100 هزار نفر و برای تمام متراژها را در بر می گیرد.

خاطرم هست در قانون قبلی، برخی از متراژهای واحدهای مسکونی معاف از مالیات بود، حتی وزیر سابق راه و شهرسازی این معافیت مالیاتی را زمینه بی اثر شدن قانون تلقی می کرد، هرچند هیچ اقدامی در جهت اجرایی کردن آن انجام نشد، آیا این معافیت در شرایط کنونی لغو شده است؟

در قانون گذشته، واحدهای مسکونی بالای 150 متر مربع در شهر تهران و زیر 200 متر در سایر شهرهای کشور از قانون معاف بودند، اما در حال حاضر با به روزرسانی انجام شده، اگر واحدهای مسکونی شهرهای بالای 100 هزار نفر در هر متراژی، در یک سال مالیاتی بیشتر از 120 روز خالی باشد، مشمول مالیات بر خانه های خالی می شود.

*مالیات بر خانه های خالی یک مسکن 1 میلیاردی بین 40 تا 50 میلیون در سال اول است

 برآوردی از میزان مالیات بر خانه های خالی در سال اول دارید؟

در شرایطی که افراد، واحد مسکونی خود را به بازار عرضه نکنند، باید در سال اول خالی بودن مسکن تحت مالکیت، 6 برابر مالیات بر اجاره خود را در قالب مالیات بر خانه های خالی پرداخت کنند.

بر اساس محاسبه انجام شده میزان مالیات بر خانه های خالی برای یک واحد مسکونی 1 میلیارد تومانی بین 40 تا 50 میلیون تومان در سال اول در نظر گرفته می شود و این رقم با گذشت زمان به صورت پلکانی رشد می کند.

در اظهارات تان به مهلت 120 روزه اشاره کردید که پس از آن واحد مسکونی در صورت عرضه نشدن به بازار اجاره یا فروش مشمول پایه مالیات بر خانه های خالی می شود، جزئیات بیشتری از این مهلت را مطرح می کنید؟

 نکته قابل توجه آن است که مهلت 120 روزه برای عرضه واحد مسکونی برای هر مالک جدید و قدیمی وجود دارد، اما اگر ملکی به صورت قول نامه ای خرید و فروش شود و نقل انتقال به صورت رسمی صورت نپذیرد، در این شرایط مهلت 120 روزه ای برای مالک وجود نداشته و صاحب خانه جدید باید به منظور استفاده از مهلت تعیین شده نسبت به ثبت رسمی نقل و انتقال خود اقدام کند.

از طرفی مهلت در نظر گرفته شده برای واحدهای نوساز و پروژه های انبوه سازی متفاوت است، در واحدهای مسکونی نوساز، مدت زمان در نظر گرفته شده برای عرضه، 12 ماه پس از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی است.

برای پروژه های انبوه سازی نیز، 18 ماه زمان پس از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی در نظر گرفته شده است. علت این امر نیز حمایت از سازندگان واحد مسکونی قلمداد می شود.

*اشخاصی که بیش از 5 خانه خالی دارند، 2 برابر سایرین مالیات بر خانه های خالی می پردازند

 آیا مالیات بر خانه های خالی واحد مسکونی که مالکش 2 خانه بدون سکنه دارد با مالیات شخص حقیقی و حقوقی که تعداد خانه های خالی بسیاری را مالک است، برابر در نظر گرفته شده است؟

در قانون آمده است که مالکانی که بیش از 5 خانه خالی دارند و به بازار عرضه نمی کنند، 2 برابر بیش از سایر مالکان باید مالیات بر خانه های خالی پرداخت کنند.

باید گفت، مالیات بر خانه های خالی توجهی به تعداد مسکن های در اختیار شخص نداشته و تنها مسئله خالی بودن سکونت گاه ها را مد نظر قرار می دهد، برای مثال اگر کسی 100 واحد مسکونی داشته باشد و همه آن ها را به بازار عرضه کرده و اجاره بدهد، مشمول قانون مالیات بر خانه های خالی نخواهد شد، زیرا هدف از اخذ مالیات بر خانه های خالی عرضه به بازار مسکن است.

 برخی معتقد هستند، علت خالی بودن واحد مسکونی متعلق به آن ها نبود مشتری برای فروش ملک است، فارغ از اینکه استدلال از منظر اقتصادی چه اندازه صحیح تلقی می شود، ظرفیت قانونی برای مواجه با این ادعا چیست؟

 قانون برای تسهیل این فرآیند، سامانه معاملاتی را ایجاد می کند که بر مبنای آن واحد مسکونی که به فروش نمی رسد با میانگین قیمت های روز منطقه به فروش گذاشته خواهد شد. اگر پس از 2 بار عرضه ملک و پیدا شدن مشتری با قیمت عنوان شده، واحد مسکونی در بازار اجاره یا ملکی اجاره داده نشد یا به فروش نرفت، مالیات بر خانه های خالی اخذ خواهد شد، زیرا ادعای مالک مبنی بر به فروش نرسیدن خانه با پیدا شدن 2 مشتری نقض شده و این ملک از نظر قانون جدید، مشمول اخذ مالیات بر خانه های خالی است.

*فرآیند خوداظهاری امکان دسترسی به اطلاعات برخط سکونت را فراهم می کند

در خبرها آمده است که از 19 فروردین ماه سال 1400 همه مردم باید نسبت به خوداظهاری اطلاعات سکونت و مالکیت خود اقدام کنند، این فرآیند خود اظهاری اساسا برای چه دلیلی به سامانه ملی املاک و اسکان اضافه شده است، اساسا مگر اطلاعات دستگاه های اجرایی توان شناسایی خانه های خالی را ندارد؟

 شناسایی واحدهای مسکونی خالی در قانون قبل، توسط سامانه ملی املاک و اسکان و با اطلاعات دستگاه ها تکمیل می شد، اما با توجه مطالعات انجام شده، مشخص شد، اطلاعات دستگاه ها تنها اطلاعات مالکیت را در اختیار قرار می دهد اما اطلاعات به روز سکونت نمی تواند تعیین شود. در همین راستا استفاده از شیوه هایی نظیر چک کردن میزان مصرف آب و برق یا مطالعه میدانی مدنظر قرار می گیرد. با توجه به تجربیات ثبت شده در سایر کشورها نظیر استرالیا یکی دیگر از شیوه های موثر به منظور دستیابی به اطلاعات برخط سکونت، استفاده از سازوکار خوداظهاری است و در قانون جدید با اضافه شدن این فرآیند امکان دستیابی به اطلاعات مالکیت و سکونت به صورت برخط مهیا شده است.

 فرآیند خوداظهاری به چه نحو انجام شده و جزئیات آن چگونه است؟

 در فرآیند خود اظهاری همه مردم در قالب مراجعه به وب گاه وضعیت آخرین مالکیت و سکونت خود را مهیا می کنند. در این فرآیند همه مردم کشور باید اطلاعات مالکیت و سکونت خود را در سامانه ثبت کنند و در شرایطی که افراد از این کار خودداری کنند یا نسبت به ارائه اطلاعات اشتباه اقدام کنند، موارد خدماتی نظیر ارائه چک، ارسال اسناد و مدارک، ثبت نام مدارس برای این افراد با مشکل جدی مواجه می شود، زیرا اطلاعات سکونت ثبت شده اصلی با کد ملی شخص تطبیق پیدا خواهد کرد.

*اگر اشتباه خوداظهاری کنید، مشمول جریمه سنگین می شوید

اگر فردی نسبت به ثبت اطلاعات غلط در فرآیند خود اظهاری اقدام کند یا اصلا در فرآیند خوداظهاری شرکت نکند، مشمول چه جریمه ای می شود؟

واحدهای اظهار نشده در روستاها و شهرهای زیر 100 هزار نفر، جریمه معادل 20 درصد مالیات بر خانه های خالی در نظر گرفته شده و برای شهرهای بالای 100 هزار نفر نیز، واحد مسکونی مذکور خالی شناسایی شده و باید هزینه مالیات بر خانه های خالی به صورت تمام و کمال پرداخت شود.

با توجه به اینکه اطلاعات ثبت شده توسط هر فرد با اطلاعات  ثبت شده توسط سایر مردم و اطلاعات دستگاه های اجرایی تقاطع گیری می شود، لذا در شرایطی که فردی اقدام به ثبت اطلاعات نادرست کند، مشمول جریمه تا 2 برابر مالیات بر خانه های خالی شده و بدون پرداخت مالیات نمی تواند واحد مسکونی خود را بفروشد.

همه این سازوکارها برای ایجاد انگیزه به منظور ارائه اطلاعات صحیح و جامع توسط همه مردم طراحی شده و مردم اگر اطلاعات خود را صحیح وارد کنند، مشمول هیچ جریمه ای نخواهند شد.

 در صورتی که خانواری یک واحد مسکونی دیگر علاوه بر واحد مسکونی خود داشته باشد و آن را برای اقامت دوم برگزیند، آیا مشمول مالیات بر خانه‎های خالی خواهد شد؟

 برمبنای قانون یک خانوار می تواند، یک اقامت گاه اصلی در شهر خود ثبت کرده و یک اقامت گاه فرعی خالی به عنوان اقامت گاه دوم در یک شهر دیگر داشته و این دو واحد مسکونی مشمول مالیات بر خانه های خالی نخواهد شد. البته هر خانوار می تواند هر تعداد مسکن دیگر را برای خود داشته باشند، اما آن ها را با استفاده از زیرساخت های اجاره ای یا ملکی به بازار عرضه کنند تا مشمول مالیات بر خانه های خالی نشوند.

*ارائه کد رهگیری اجاره نامه برای خوداظهاری اختیاری است

 ممکن است، پیرامون نحوه انجام فرآیند خوداظهاری و اقدامات انجام شده توسط مردم توضیحی ارائه دهید؟

 مردم به منظور انجام فرآیند خوداظهاری از 19 فروردین ماه سال جاری با مراجعه به تارنمای (amlak.mrud.ir) می توانند نسبت به انجام فرآیند خوداظهاری اقدام کنند. سرپرست خانوار در هنگام مراجعه به سامانه باید یک کد ملی و یک شماره تلفن همراه که متعلق به کد ملی فرد است، برای ثبت نام وارد شود.

پس از تایید اولیه پیامکی، امکان ثبت واحدهای مسکونی متعلق به خانوار با توجه به راهنمای مدنظر به وجود آمده و سرپرست خانوار نسبت به تکمیل اطلاعات اقدام می کند. توجه داشته باشید که امکان اصلاح اطلاعات نیز مهیا خواهد بود، اما پس از ثبت نهایی، امکان اصلاح وجود نداشته و مردم در وارد کردن دقیق اطلاعات توجه لازم را به خرج دهند، زیرا ارائه اطلاعات نادرست منجر به پرداخت جریمه مذکور خواهد شد.

در فرآیند ثبت واحدهای مسکونی، اطلاعاتی نظیر سکونت، مالکیت و سایر اطلاعات از شما پرسیده شده و مردم نسبت به تکمیل اطلاعات اقدام می کنند.

 آیا مستاجر و موجر باید برای ثبت اطلاعات مالکیت و سکونت کد رهگیری اجاره نامه را ارائه دهند؟

 توجه کنید که وارد کردن کد رهگیری اجاره نامه اختیاری است و اگر موجر و مستاجری با توافق بین خود بدون مراجعه به بنگاه اقدام به بستن قرارداد کرده اند، نیازی به وارد کردن کد رهگیری ندارند.

*اخذ مالیات بر خانه های خالی قیمت مسکن را کاهش می دهد

اگر مالکیت زمین متعلق به یک فرد بوده و مالکیت ساختمان برای شخص دیگری باشد، آیا 2 مالک برای این واحد مسکونی ثبت می شود؟ این امکان در سامانه مهیا شده است؟

 منظور از عرصه همان زمین و منظور از اعیان همان ساختمان می باشد. به عنوان مثال اگر در سامانه مالک گزینه «اعیان» را انتخاب کند، صرفا مالک ساختمان و واحد شناخته می شود، ولی اگر گزینه «عرصه و اعیان» را انتخاب کند، یعنی هم زمین و هم ساختمان در مالکیت فرد قرار دارد.

فارس: به نظر شما تصویب این پایه مالیاتی چه تاثیری بر بازار مسکن کشور داشته و آیا اخذ این مالیات از خانه های خالی زمینه ساماندهی و کاهش قیمت در بازار مسکن را فراهم می کند یا خیر؟

عبداللهی: این پایه مالیات بر اساس تجربیات جهانی زمینه عرضه واحدهای مسکونی را فراهم کرده و به تبع آن شاهد سامان دهی بازار مسکن و کاهش قیمت را به دنبال دارد، ما 2.5 میلیون خانه خالی در کشور داریم که عرضه آن می تواند تحول شگرفی در بازار مسکن پدید آورد و قیمت اجاره بها را با کاهش چشمگیر مواجه سازند.