◄ رونق مسکن به هر قیمتی مطلوب نیست

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن، در گفت وگو با «حمل ونقل»، اگرچه با دیدگاه وزیر راه و شهرسازی برای رونق مسکن با اتکا به نوسازی بافت فرسوده و با الگوی مشارکتی هم­ نظر است، معتقد است رونق ­گیری این بخش به یارانه دولتی نیاز دارد.

ضمن آنکه گروه­ های کم­ درآمد ساکن بافت ­های فرسوده که به هیچ عنوان امکان تأمین هزینه ­های مسکن را ندارند، نیازمند اجرائی شدن طرح مسکن اجتماعی هستند.

---

آقای آخوندی در پاسخ به تأکید آقای روحانی درباره رونق­گیری بخش مسکن در دوره پیش رو، معتقدند این رونق برای دوری بازار مسکن از فضای سفته­ بازی و افزایش ناگهانی قیمت می­ تواند از مسیر بافت فرسوده محقق شود. از دیدگاه شما، برای تحقق این هدف چه پیش­ نیازهایی لازم است؟

پیش از توضیح درباره امکان­ پذیر بودن تحقق این هدف، لازم می­ دانم این نکته را توضیح دهم که رونق مسکن حداقل تا یک سال ونیم آینده به معنی افزایش چندبرابری قیمت مسکن و شروع دوباره معاملات سفته­ بازانه، اتفاق نخواهد افتاد. به تعبیر دیگر، رونق مسکن حتی از مسیر بافت فرسوده در دوره جدید، شبیه رونق دوره­ های گذشته همچون سال­ های ۸۶ و ۸۷ یا سال­ های ۹۰ و ۹۱ شکل نمی گیرد.

چرا؟

این مسئله در شرایط اقتصاد کلان کشور ریشه دارد، ولی اگر به دنبال رشد سرمایه­ گذاری در بخش مسکن باشیم، چه از طریق بافت فرسوده و چه پیگیری و اجرای طرح مسکن اجتماعی امکان­ پذیر است. البته این نکته را یادآوری کنم که مناسب است بخشی از مسکن اجتماعی در بافت فرسوده اجرا شود. یعنی از طریق تأمین مسکن گروه ­های کم درآمد و نوسازی بافت فرسوده رشد سرمایه گذاری امکان­پذیر است.

شما در صحبت ­هایتان به این موضوع اشاره کردید که باید سرمایه ­گذاری در بخش مسکن را از طریق بافت فرسوده و مسکن اجتماعی افزایش داد. چطور این ایده قابلیت اجرائی دارد؟

رونق گرفتن بخش مسکن از طریق بافت فرسوده نیازمند یارانه دولتی است. یعنی منابع دولتی باید در قالب یارانه به ویژه به بخش مسکن اجتماعی تخصیص پیدا کند؛ امری که تاکنون رخ نداده است.

نکته مهم دیگر آنکه در بخشی از محدوده بافت فرسوده شهری، گروه ­های کم­ درآمد و در بخش دیگری هم گروه ­های میان درآمدی ساکن هستند و حتی برای این گروه­ ها نیز امکان تأمین هزینه­ ها به تنهایی وجود ندارد و نیاز به حضور سرمایه­ گذار است، اما در بافت فرسوده، هزینه های جانبی ساخت وساز بالا است.

چه هزینه­ هایی؟

این هزینه­ ها مواردی همچون تملک برای تجمیع پلاک و هزینه های مختلف حقوقی است که سودآوری در بافت فرسوده را نسبت به سایر نقاط شهری کمتر می­ کند، بنابراین باید برای این بخش، یعنی گروه­های میان­ درآمد یارانه و کمک­های حمایتی در نظر گرفته شود.

برای گروه ­های کم ­درآمد هم چون اصولا سمت تقاضا توان تأمین نیاز خود را ندارد، حتما باید یارانه دولتی چه در محدوده بافت فرسوده و چه در خارج از بافت، با عنوان مسکن اجتماعی پرداخت شود. به این ترتیب، با تقویت سمت تقاضا از یک سو و تقویت ضعف و نقصان ­های سرمایه­ گذاری در بافت های فرسوده از سوی دیگر، می­ توان سرمایه ­گذاری در بخش را تحریک کرد تا در مسیر مثبتی قرار گیرد.

اما نباید این موضوع را فراموش کرد که رونق مسکن به هر قیمتی در میان مدت برای کل اقتصاد و بخش مسکن مطلوب نیست، به ویژه آنکه اگر بخواهید رونق همانند دوره ­های گذشته با افزایش ناگهانی قیمت تکرار شود، آثار نامطلوب اجتماعی شدیدی به دنبال خواهد داشت.

بنابراین، من هم با دیدگاه آقای آخوندی درباره شکل رونق ­گیری بخش مسکن موافق هستم، با این تفاوت که فقط بافت فرسوده نیست و مسکن اجتماعی هم باید اجرائی شود. در دوره­های گذشته، ضعف اساسی دولت در این زمینه این بود که وزارتخانه استفاده مناسبی از زمین­های خود نکرد. به این معنی که زمین ­های دولتی را برای کمک کردن به طرح ­های مسکن کم­درآمد وارد نکرد.

شما عنوان کردید که برای افزایش حجم سرمایه گذاری در بخش مسکن نیاز به یارانه دولتی است. این در حالی است که هم ­اکنون دولت با مشکلات مالی عدیده­ای مواجه است و همچنین بافت فرسوده علاوه بر مشکلات اقتصادی که ساکنان با آن درگیر هستند، برخی مشکلات اجتماعی هم دارد که هر الگویی برای نوسازی آن نمی­ تواند مطلوب باشد. بنابراین الگوی مواجهه با بافت فرسوده باید چگونه باشد؟

مشکلات اجتماعی که اشاره کردید، درست است. همین مشکلات هم هست که سودآوری سرمایه ­گذاری را پایین می ­آورد. ضمن آنکه این فرض که می­ توان بدون پرداخت یارانه به نوسازی بافت فرسوده و همچنین افزایش سرمایه گذاری در این بخش کمک کرد، جز با تراکم ­فروشی و افزایش قیمت ­های تصنعی امکان پذیر نیست. البته این روش عواقب بسیار بسیار بدی همچون گسترش سکونتگاه­ های غیررسمی دارد.

نکته دیگری که درباره بحران مالی دولت اشاره کردید، درست است، اما دولت می­ تواند به برخی از بخش­ ها اولویت دهد و باید دید که در کیک بودجه دولت کدام بخش برای تخصیص بودجه اولویت دارد. این مهم است.

می ­توان از طریق برخی راهکارها همچون افزایش تراکم میزان حاشیه، سود بخش خصوصی را برای ورود به بافت فرسوده ارتقا داد؟

این الگویی است که مدیریت شهری در دوره­ های گذشته پیگیری کرد، اما دولت منتقد فروش تراکم است؛ بنابراین نقض غرض است.

می توان در بخش­ هایی از این روش استفاده کرد، اما نباید به یک اصل تبدیل شود، چون اولین هدف نوسازی بافت فرسوده برای سکونت دوباره ساکنان آن است. اما اگر قیمت­ ها خیلی افزایش یابد، گروه ­های کم ­درآمد که بخشی از آنها ساکن همین بافت هستند، به سمت سکونتگاه ­های غیررسمی رانده می­ شوند و به توسعه ­ حاشیه­ نشینی منجر می­ شود که به معنی یک معضل بزرگ­ تر است.

 پس چه باید کرد؟

چاره کار اجرائی کردن مصوبه دو سال پیش دولت برای پرداخت وام­های ارزان-قیمت به سازنده ­ها و ساکنان بافت فرسوده است. البته دولت فعلا روی وام ­های بانک مسکن در قالب صندوق پس انداز مسکن تمرکز کرده که یک الگوی مالی خودکفا است و اگر بخواهد سهم پرداخت وام از این محل را افزایش دهد، با کسری اعتبار صندوق مواجه می­شود؛ اما می­ تواند همان مصوبه دو سال پیش را اجرائی کند.

لینک خبر