◄ روش‌های احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری
مبحث نوسازی بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهری در کشورهای اروپایی به علت تقارن با نوسازی خرابی‌های پس از جنگ جهانی دوم، تحت‌الشعاع موضوع بازسازی شهرهای آسیب‌دیده از جنگ قرار گرفت و به همین دلیل مسئله آن چندان در مقوله‌های معماری و شهرسازی به مبحث مهمی تبدیل نشد.
بهروز جانی‌پور * مبحث نوسازی بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهری در کشورهای اروپایی به علت تقارن با نوسازی خرابی‌های پس از جنگ جهانی دوم، تحت‌الشعاع موضوع بازسازی شهرهای آسیب‌دیده از جنگ قرار گرفت و به همین دلیل مسئله آن چندان در مقوله‌های معماری و شهرسازی به مبحث مهمی تبدیل نشد.
با وجود این در دهه‌های اخیر، دوباره موضوعیت و حساسیت خود را در بسیاری از کشورهای جهان بازیافته است. هم‌زمان در ایران نیز به علت گسترده‌بودن بافت‌های فرسوده در بیشتر شهرهای کشور ازجمله کلان‌شهرها، مبحث نوسازی به موضوع مهم و مورد مباحثه تبدیل و مطرح شد تا جایی که در روزهای اخیر به دغدغه مدیریت کلانِ کشور و حتی برنامه‌های پنج‌ساله توسعه کشور نیز تبدیل شده است.
از اوایل دهه هفتاد شمسی، شهرداری تهران به‌طور بسیار جدی‌تری به این موضوع پرداخت و از تاریخ ۳۱/۳/۱۳۷۱ با استقلال و تأسیس سازمان نوسازی شهر تهران، این مهم به آن سازمان واگذار شد. از آن زمان تاکنون اقدامات خوبی چه در زمینه مطالعات و چه در زمینه‌های طراحی کالبدی و اجرا، خصوصاً در منطقه‌های ۱۲ و ۱۵ انجام شده است.
با بررسی طرح‌ها، پیشنهادها، مطالعات و اقدامات انجام‌شده، می‌توان روش‌های نوسازی بافت‌های فرسوده را به‌طورکلی در سه دسته تقسیم کرد:
۱- طرح تجمیع قطعات ریزدانه در هر بلوک شهری و احداث یک ساختمان بلندمرتبه با ۳۰ درصد سطح اشغال به‌جای آنها.
این روش نیاز به سرمایه‌گذاری زیاد اولیه برای تملیک قطعات و همچنین احداث بنای جایگزین دارد که از توان مالی ساکنان خارج است و فقط دولت، شهرداری یا سرمایه‌گذاران بزرگ از عهده آن برمی‌آیند.
این پیشنهاد به دلایلی ازجمله ارزش‌افزوده نسبتاً پایین، با نبود تمایل برای سرمایه‌گذاری روبرو شد. هرچند مزایایی مانند اختصاص ۷۰ درصد مساحت آزادشده به گسترش فضای سبز و کاربری‌های تفریحی و همچنین کاهش فشردگی بافت دارد و می‌تواند گزینه مناسبی به شمار آید، اما کنار گذاشته شد.
۲- تشویق مالکان و ساکنان قطعات کوچک همسایه به تجمیع قطعات ریزدانه در قطعاتی بزرگ‌تر با مساحتی بیش از ۲۰۰ مترمربع و احداث آپارتمان‌هایی به تعداد خانوارهای ساکنان قبلی به‌جای آن.
از این پیشنهاد نیز استقبال نشد، زیرا مالکان آنها اولاً سرمایه لازم برای نوسازی ملک خود و اجاره ملکی دیگر برای اسکان موقت تا زمان احداث ملک مشارکتی با همسایگان را ندارند و ثانیاً تمایلی نیز برای ازدست‌دادن استقلال مکانی موجود خود و واردشدن به دردسرهای مشارکت جمعی از خود نشان نمی‌دهند.
۳- نوسازی مشارکتی با شخص ثالث. در این روش یک شخص حقیقی یا حقوقی در ازای تسهیلات تشویقی مانند دریافت اضافه تراکم و اضافه طبقه رایگان، اخذ وام‌های کم‌بهره و طولانی‌مدت و مانند اینها، در هماهنگی با مشاور طراح شهریِ محدوده‌های مورد نظر و شهرداری منطقه، متناسب با وسع مالی، تعدادی از قطعات ریزدانه را مشخص و پس از دریافت طرح معماری از مشاور، با مشارکت مالکان به‌جای آن یک آپارتمان متوسط و معمولی چهارطبقه مسکونی ساخته و پس از اتمام کار به هر مالک یک واحد واگذار کرده و واحدهای اضافی را برای برگشت سرمایه و سود سرمایه‌گذاری، با قیمت‌های منطقه‌ای به فروش برساند.
در این روش، آورده مالکانِ موجود، «زمین» و آورده مشارکت‌کننده ثالث «سرمایه ساخت» خواهد بود. این روش ساده‌ترین و با شرایط موجود، امکان‌پذیرترین روش بوده، هرچند هنوز به دلیل مسائل فراوان اجتماعی فراگیر نشده است.
بااین‌حال، سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران هنوز بسیار کمتر از حد انتظار بوده و نیازمند محرک‌های قوی‌تری است. با توجه به حجم انبوه بافت‌های فرسوده در تهران با جمعیتی بیش از یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر، سازمان نوسازی شهر تهران می‌بایست به اقدامات خود سرعت بسیار بیشتری ببخشد.
عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران *
