راهکارهایی برای تامین منابع مالی مسکن
وبلاگ تین نیوز، حسين عبده تبريزی | از روش‌های سنتی تامین مالی در ایران، پیش‌فروش و وام بانكی است؛ اولین شیوه‌ای كه سازندگان بدان علاقه‌مندند چون هزینه سرمایه آن را نازل تلقی می‌كنند اما متقاضیان مسكن در این سال‌های كمی نقدینگی و تورم و در شرایطی كه به قدر كفایت از پیش‌خرید‌های گذشته رضایت ندارند، از آن رو گردانند. همچنین دومین روش سنتی تامین مالی در ایران به وام كوتاه‌مدت ساخت‌وساز متمایل است و نیاز فرد بهره‌بردار مسكن را كه پول بلند مدت می‌خواهد كاملا جوابگو نیست لذا باید راه‌های جدیدی را جست‌وجو كرد. اكنون طیف گسترده‌ای
از منابع و تكنیك‌ها برای تامین مالی توسعه مسكن و گسترش و نوسازی طرح‌های ساختمانی وجود دارد؛ مستغلات و امور مالی همواره در پیوند با یكدیگر بوده‌اند اما طی دو دهه اخیر، پیچیدگی و درهم‌آمیختگی ابزار‌های مالی گسترش چشمگیری در اروپا، آمریكا و خاور دور داشته و حتی پاره‌ای از این ابزار‌ها در بازارهای مالی بین‌المللی مورد معامله قرار گرفته و بازارهای سرمایه به شدت جهانی شده است.
وقتی از تامین مالی طرح‌های مسكن و مستغلات سخن می‌گوییم، افق‌های زمانی متفاوتی را در نظر داریم؛ مرحله ساخت نسبتا كوتاه‌مدت است و عموما دو تا پنج سال طول می‌كشد اما تامین مالی ساخت معمولا كوتاه‌مدت است و وجوه به‌طور متوسط برای سه سال لازم است. مرحله دوم تامین مالی اصلی طرح‌های ساخت و توسعه مسكن شامل فروش یا اجاره مسكن طی دوره حیات فیزیكی یا اقتصادی ساختمان است؛ هرچند چون ساختمان به اتمام رسیده است، خطر تجاری و خطر افزایش هزینه آن كمتر شده است اما در كشور‌هایی همچون ایران كه نرخ تورم بالا دارد، خطر تورمی اعطای تسهیلات 15 ساله بسیار
بالاست؛ از این‌رو، بانك‌ها و شركت‌های بیمه و صندوق‌های بازنشستگی و بقیه نهادهای مالی به اعطای تسهیلات بلندمدت كه ویژگی این مرحله است، چندان علاقه‌ای ندارند.
انقلاب در امور مالی در سال‌های اخیر به سازوكارهایی انجامیده كه بر شكاف میان بازارهای كوتاه‌مدت و بلندمدت پل می‌زند. بالا بودن نرخ تورم و سود مورد انتظار، محدود به سرزمین ما نیست، و در غرب نیز بارها و در همین سال‌های اخیر مثلا پایان دهه 70 و آغاز دهه 80 تجربه شده است. در سال 1981 نرخ بهره سپرده در آمریكا به 18 درصد رسید و این در حالی بود كه بانك‌ها وام‌های رهنی 7، 8 و 9 درصد در ترازنامه خود داشتند. نرخ بهره بالا بانك‌ها را محتاط می‌كند و وقتی سررسید وام 15 سال دیگر است، طبعا بانك نگران هزینه پول در آینده می‌شود، به ویژه آنگاه كه تورم را احساس
می‌كند اما در مواجهه با این شرایط بازار سرمایه پیچیده و نسبتا كارایی چون بازارهای غربی، به فكر شیوه‌های تامین مالی خلاق می‌افتد.
روش‌های متفاوتی برای طبقه‌بندی شیوه‌های تامین مالی مسكن وجود دارد؛ از جمله گروه‌بندی اصلی بین بدهی و سرمایه است، تامین مالی از محل سرمایه به سرمایه‌گذار امكان می‌دهد مدعی عایدی سرمایه‌گذاری بشود و اگر با شكست مواجه شود در معرض خطر جدی قرار گیرد. برعكس، بستانكار كمتر در معرض خطر بازیافت سرمایه خود است اما از عایدی سرمایه‌گذاری چیز مهمی نمی‌برد.
